Вот так кульбиты

Застройщики, как сговорившись, держат нас в тонусе. Что не проектная декларация, то новость о повышении цен. Вот и ЖК «Дубравинский» на прошлой неделе отчитался: кто не успел — тот опоздал. Отныне «квадрат» в однушках в последнем доме стоит $1800 по курсу, в двушках — 1700, в трешках — $1550—1600. Прибавка составила в среднем $100 в эквиваленте. И это все в высотке, которая еще не сдана, а строится (довольно активно и бодро, надо сказать).

Метр в этом ЖК не самый дорогой в Минске. Проект популярный. Но что, если вернуться в недавнее прошлое, когда «Дубравинский» только начинал строиться. Это 2022 год, который и позабыться-то толком не успел. Так вот, в сентябре, когда квартиры в первом доме только поступили в продажу, «квадрат» в монолитно-каркасном доме с интересными планировками оценивался от $1080 до $1200 по курсу! Мама дорогая, как все изменилось за каких-то три года. Паникеры и адепты «скоро будет по 500» снова не угадали (уже какую пятилетку подряд).

Настоящая драма произошла с ЖК «Сонечный». В 2022 году, когда клубные домики только возводились, квартиры в новом комплексе за Expobel никто не хотел брать: дорого. Прайс в 3980 рублей и правда выглядел вызывающе: все-таки это почти $1600 за «квадрат» в панельном доме (пусть и новой формации).

Правда, за скобками зачастую оставалось то, что кладовка и машино-место в стоимость уже были включены.

Условия настолько не пришлись ко двору, что уже практически построенные дома пришлось перепрофилировать: их отдали под арендное жилье. И вот мы в 2025-м: МАПИД снова предлагает коммерческие метры в «Сонечном». На этот раз стоимость в рублях куда выше: 5300—5600 за «квадрат». В долларах все стало тоже немного напряженнее: $1770—1870 в эквиваленте. Посмотрим, выгорит ли у застройщика на этот раз. Все-таки времена изменились.

А Depo? Depo-то помните, с чего начинал? Сейчас «квадраты» в этом элитном жилом комплексе продают (а главное, покупают) за $6500—9200 по курсу. Но в 2017-м, когда территория возле площади Победы была реализована на аукционе, предположить подобные суммы не мог никто.

Озвучь застройщик тогда такой порядок цен, его бы обсмеяли и отправили по 18-му маршруту, который как раз пролегает совсем рядом с ЖК.

Весной 2019-го, когда «А-100 Девелопмент» презентовала первые рендеры, мы проводили опрос — интересовались вашим мнением относительно будущей цены метра. Абсолютное большинство проголосовало за диапазон $1700—2400 в эквиваленте (ха-ха-ха). Идею в $2500—3000 тоже поддержало немало людей. А вот допустить, что «квадрат» в Минске может убежать за $3000 по курсу смогли только 495 человек. И как же они были правы (где вы сейчас, провидцы, расскажите, как нам дальше жить).

Отрезвление пришло в 2021 году со стартом продаж. Все, кто не брал метры в других ЖК под предлогом «подожду Depo», поняли, что ждали зря: $3500 в эквиваленте, которые запросил застройщик, казались чем-то заоблачным, нереальным, фантастическим. Да, красивые дома. Да, шикарное место. Но $3500 (и около того)! И вот прошло четыре года. «Квадрат» подорожал в два с лишним раза. И, возможно, это даже не предел. Получается, надо было брать в 2021-м? Это была «социальная» цена?..

С чего начинали мастодонты

За сладкими ценами в «Минск-Мире» вернемся аж в 2016 год. Новый жилой район тогда только-только формировался. Стартовал застройщик, как помним, с высотки под названием «Диадема». Дом-полукольцо активно обсуждали на нашем форуме. Сомневающихся и критиков было валом. Да и весь проект особо «бдительные» личности называли авантюрой. «ИМХО, кусок земли белорусской они себе отхватили жирный, но, видимо, не пережуют и не проглотят, как и предшественник „Итера“. Подавятся, а откачивать нынче никто не кинется», — писал один из активных пользователей.

Кто его послушал — прогадал. В первом доме «Минск-Мира» «квадрат» в 70-метровой евротрешке можно было взять за $809 по курсу. И это на 12-м этаже. Все, что ниже, шло еще дешевле. То есть «вписаться» можно было даже в $50 000 в эквиваленте. Больно слышать об этом сейчас.

Впрочем, и в следующих домах метр был вполне доступным: в «Волне» его отдавали за те же плюс-минус $800 (при этом часть дома даже сдали досрочно), в «Пальме» евродвушку можно было отхватить за $1099. К 2019-му ситуация изменилась не сильно: на акции «квадрат» можно было взять по $1000 (и даже меньше). А во время пандемии спецпредложения и вовсе сыпались как из рога изобилия — только хватай. Да, этажи были не самыми высокими, но какая разница, если бюджет ограничен, а жить где-то надо. В какой-то момент Dana Holdings перешла на привязку к евро: цифры те же, а «приставка» уже другая. Это давало заметное подорожание, но все равно было выгодно по сравнению с тем, что творится сейчас.

Конечно, приятная стоимость имела обратную сторону: затягивание сроков, строительные недоделки в квартирах и местах общего пользования.

Но все эти вопросы рано или поздно утрясались. А метры — они и есть метры.

Завидную цену девелопер предлагал и в других своих проектах. Например, в ЖК Vogue, что прямо возле парка Челюскинцев, «квадрат» можно было взять за $700—800 по курсу. Секции Б и В не дадут соврать. Да, планировки, виды из окон и расположение таких квартир были не самые ходовые, но если строить под сдачу, то вообще милое дело. Да и для себя неплохо: ничто так не греет душу, как осознание, что не переплатил за жилье. А если еще вспомнить, что это каркасник, а не панелька, и расположен ЖК возле первой линии метро, а не в Новинках, на улице Павлины Мяделки (грандиозный скандал с дешевыми квартирами многие еще помнят), то уже и спорить не о чем. Вернуть бы 2018 год.

Были в Vogue варианты и подороже. Например, этот пентхаус в секции Б. Метр в нем оценили в $1300 по курсу. Копейки по нынешним ценам. За $115 000 сейчас едва ли приличную двушку возьмешь. А тут — 88 «квадратов» на последнем этаже с отличными видами. Эх, вернуть бы еще и 2017-й!

В конце прошлого года застройщик «А-100 Девелопмент» взбодрил нас новостью о старте продаж квартир с отделкой в «Новой Боровой». За 20-метровые студии (это вся площадь жилья) просили от $53 700 до примерно $60 000 по курсу. Стоимость одного «квадрата» понятно какая. И вроде все честно: квартира в формате «заезжай и живи», никаких тебе дополнительных трат на ремонт и встроенную мебель. Отличный аргумент. Но и память у нас хорошая. И она подсказывает, что в 2017-м этот же застройщик продавал 26-метровую студию с ремонтом и кухонной техникой всего за $34 000 в эквиваленте. Такие дела.

Да и на другие цены из прошлого приятно посмотреть. В первом монолитном столбике в «Новой Боровой» «квадрат» считали по $1200 в эквиваленте. Это в 62-метровой квартире на достаточно высоком этаже. Каково? «Решающим фактором при выборе квартиры и этажа стала не только планировка, но и вот это окно. Как только я увидел, что в предложенной двушке есть огромное — длиной 3 метра (!) — окно, сразу понял, что остаюсь тут. И хоть перед заключением договора еще раз объездил весь город в поисках альтернатив, понял, что лично для нас ничего лучшего нет. Тем более что вписаться надо было примерно в $70 000 за квартиру», — рассказывал зимой 2020 года счастливый новосел.

С панельными вариантами работать было и того приятнее: метр в двушке спокойно мог стоить $1100 по курсу (все красивости, которыми славится застройщик, были включены). Осенью 2022-го счастливчики отхватили по акции «квадрат» за $1070 (тогда, грешным делом, даже подумалось, что обвал «недвижки» не за горами). Да даже в 2023-м в «Новой Боровой» можно было найти метр от $1177 в эквиваленте. А сейчас? Из последнего — вступить в долевку в «Арт-квартале» можно, если на руках есть минимум $1470 за «квадрат».

Что касается «Зеленой гавани», то проект «перевернул» игру: запуск был как раз с дорогой стороны. Коттеджи первой очереди задали очень высокую планку — без полумиллиона долларов не подходи. Таунхаусы ее поддержали (хотя и скромнее). И уже только потом пошли более доступные метры.

В 2022-м небольшую квартирку можно было взять за $35 000 по курсу. Хрущевки столько же стоили! Это, конечно, был чистый маркетинг и разовая акция, но ведь кто-то успел. И живет себе теперь поживает.

---

В общем, время дольщика прошло. Кто успел вскочить в последний вагон, отправлявшийся в путешествие где-то в конце 2022 года, тот молодец. Теперь парадом командуют застройщики и, кажется, с помощью цены даже сдерживают наплыв желающих.

Не исключено, что через какое-то время мы напишем статью-сравнение о том, как подешевели метры по сравнению с 2025-м, когда они были на «пике формы».

А вы пока поделитесь своими историями. Если вам удалось купить квартиру на дне, а потом продать ее на пике (или наоборот), напишите в наш телеграм-бот. Вместе закроем еще одну страничку развития рынка недвижимости Минска.

Перепечатка текста и фотографий Onlíner без разрешения редакции запрещена. ga@onliner.by