Мнение: летом новостройки еще будут держаться в цене, но вторичка подешевеет

На рынке недвижимости Минска происходит настоящий беспредел — цены безбожно растут, что по логике должно повлечь снижение спроса. Но люди продолжают стоять в реальных и виртуальных очередях, когда какой-нибудь застройщик объявляет старт продаж нового дома. При этом цена метра сейчас самая высокая за последние пять лет. Что будет дальше? Автор телеграм-канала о недвижимости Наталья Литовская высказала свое мнение на этот счет: метр может подешеветь совсем скоро, но прежде всего это коснется вторички. Ниже — ее рассуждения.

Особенность базы НКА по сделкам с квартирами — в отсутствии непосредственно количества проданных квартир. Приходится считать «вручную». Есть специалисты, которые считают. Например, Николай Тукин написал в своем блоге о провале по сделкам — менее 1300 за апрель. Он также указал на наметившееся снижение цен на вторичку.

Если разбить стоимость квадратного метра по сегментам, то в апреле ситуация следующая:

• чистая вторичка стоила 1635$ за метр;
• готовые новостройки стоили 1754$ за метр.

Также в апреле доля сделок с квартирами дороже $100 000 была 23% от всех продаж. Это 276 квартир. Именно они и удержали цены в городе наряду с фактором готовых новостроек.

Понятно, что статистика показывает среднюю температуру по больнице. Но она же указывает и на некоторые тренды. Покупатели — не гомогенная масса. Есть люди с крупной суммой на руках, но есть и те, кто, имея 30% от стоимости квартиры, хотят решить жилищные вопросы с привлечением кредита. Но кредиты при нынешнем уровне цен и ставок они уже не тянут.

Поскольку дешевых ипотечных кредитов не предвидится, рынку для балансировки придется корректировать ценник как минимум на немолодой жилфонд. Поэтому летом будем наблюдать, как свежие квартиры еще держатся в цене, а построенные 20 лет назад плавно дешевеют. Продавцам немолодой вторички важно понимать, что с укреплением доллара спрос продолжит снижаться.

Объясню на примере. Есть семья, у которой $30 тысяч накоплений. Банк готов одолжить ей 150 тысяч белорусских рублей. При курсе доллара в 3 рубля это примерно $50 тысяч. И семья покупает двушку с терпимым ремонтом в старом жилфонде за $80 тысяч.

При курсе доллара в 3,33 рубля банк одалживает уже эквивалент $45 тысячам. И у семьи итого — $75 тысяч. В таком случае либо нужная двушка подешевеет на $5 тысяч, либо покупатель перейдет в режим ожидания, а квартиры зависнут. И потом все равно будут проданы за $75 тысяч.

Снижение цен на немолодую вторичку будет давить на цены молодого сегмента, а также на строящееся жилье. Мы такое уже не раз проходили — застройщики вынуждены были уступить, когда разрыв между «бетоном» и вторичкой становился слишком явным.

Брать сейчас или ждать? Вечный вопрос. Помним, что цены (если нет форс-мажоров) не проседают одномоментно. Минус $5000 к цене квартиры происходит за полгода, а то и за год.

Обвала цен не предвидится. Обвалы возможны как результат некоего шока. Для разворота цен и их взлета тоже нет факторов. Но за год могут быть какие-то корректировки среднего сценария. Например, никто не предвидел, что доллар будет «по 3». А такое случилось.

Есть о чем рассказать? Пишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро