23 476
156
18 декабря 2020 в 8:00
Автор: Николай Градюшко. Фото: архив Onliner, иллюстрация: Валерия Седлюковская

Беларусь будущего. Как могли бы строить жилье

Запрос на перемены проникает в разные сферы нашей жизни. Сегодня мы рассуждаем о том, какие изменения и почему должны произойти в сфере строительства жилья. Проблем здесь накопилось немало: покупатели квадратных метров рискуют многим и часто чувствуют себя обманутыми, а застройщики жалуются на нечестную конкуренцию.

Нет кабальным договорам с застройщиками

Пару лет назад мы внимательно изучили договоры с минскими застройщиками и констатировали печальный факт: о равноправии сторон и справедливости речи не идет. Например, один из пунктов — если покупатель платит не вовремя, пеня составляет 0,1% за каждый день просрочки. Если же застройщик задерживает сдачу дома, то держатель облигаций может рассчитывать всего на 0,001% за каждый день. То есть если квартира обошлась, скажем, в $60 000 по курсу, то покупатель за полгода задержки получит смешные $109.

Порой же рассчитывать на штрафные выплаты и вовсе не приходится: или ты автоматически соглашаешься с переносом сроков и подписываешь допсоглашение, или расторгай договор и получай свои деньги в рублях по старому курсу.

В такой ситуации торопиться застройщику нет никакого смысла: все равно же ничего не грозит.

Не меньше вопросов вызывает еще один пункт, встречающийся в некоторых договорах. По результатам обмера вас попросят доплатить за «лишние» метры. А если же квартира оказалась меньше, чем было заявлено, застройщик ничего не должен.

Вносить какие-либо изменения в типовые договоры компании не позволяют, и покупателю ничего не остается, как соглашаться со своей заведомо проигрышной позицией. Так быть не должно.

Отмена жилищных облигаций

Что бы ни пели менеджеры в отделах продаж застройщиков про стопроцентную защищенность держателей жилищных облигаций, горький опыт «Тамбаза» говорит об обратном. Финансовый инструмент, который поначалу преподносился как передовой и самый безопасный, на деле оказался ловушкой, куда угодили сотни семей.

Долевка — отнюдь не идеальный механизм строительства, но там деньги хотя бы перечисляются на спецсчет и идут строго на возведение дома. При строительстве с выпуском жилищных облигаций застройщик по сути вправе распоряжаться финансами инвесторов на свое усмотрение. «Тамбаз» потратил деньги людей на возведение торгового центра в стилобате жилого комплекса, который рассчитывал позже продать. Но покупателей на коммерческие помещения не нашлось, и сотни семей угодили в долгострой.

В случае с «Грушевским посадом» миллионы долларов, вырученные от продажи облигаций, и вовсе улетучились в неведомом для инвесторов направлении, а директор компании-застройщика успел осесть в Польше. И никакого контроля со стороны государства за расходованием средств.

При детальном рассмотрении у жилищных облигаций обнаружились и другие изъяны, ставящие инвесторов в беззащитное положение в случае банкротства застройщика. Пару месяцев назад в Минстройархитектуры заговорили о том, чтобы вовсе отменить этот инструмент финансирования строек. Идея здравая, хоть и запоздалая.

Ответственность за упрощение и удешевление проектов

Минские новостройки идеально подходят для создания смешных картинок в духе «ожидание vs реальность». Вот вам обещанная дизайнерская отделка подъезда в буклетах, а вот бюджетная желтая штукатурка в действительности. Вот зеленый двор в рекламе, а вот чахлые саженцы, на которые сподобился застройщик. Повсеместное упрощение и удешевление проектов, к сожалению, давно стало нормой. Как и отсутствие какой-либо ответственности за несдержанные обещания.

Какой выход? Прописывать больше деталей в договоре между дольщиком и застройщиком — особенности инженерии, отделки фасада, благоустройство двора и т. д. И там же — штрафные санкции. По такому принципу, например, выстраиваются отношения в Литве.

Не обещай невозможного, будь честным с покупателем — таких принципов в Беларуси будущего будет придерживаться каждый порядочный застройщик (а другим там попросту не останется места).
Пример отделки подъезда, где был обещан индивидуальный дизайн-проект

Стоп переуплотнение

За последние годы некоторые районы Минска стали наглядным пособием, как выжать максимум долларов с каждого клочка земли. В официальных документах жилые комплексы с зашкаливающей плотностью застройки называют экспериментальными. До конца не ясно, в чем заключается эксперимент. Быть может, хотят проверить, что будет, когда все жильцы наконец заселятся и захотят припарковаться рядом с домом.

С интересами застройщика все ясно. Трудно понять логику городских властей (и инстанций повыше). Чем они руководствуются, когда согласуют проекты таких «муравейников» при наличии в Минске свободных земель. Да и уровень миграции у нас далек от Москвы и Питера, где такая архитектура смотрелась бы более уместно.

Пример питерских окраин показывает, какими последствиями может обернуться чрезмерное уплотнение застройки: часовые пробки на выезде из районов, свалки машин во дворах и катастрофическая нехватка мест в детских садах.

Безбарьерная среда на деле, а не для галочки

По какой-то неведомой причине в Минске нельзя просто взять и сделать вход в подъезд на одном уровне с тротуаром. Обязательно нужны ступеньки, громоздкие пандусы, ржавеющие (иногда неработающие) электроподъемники.

Дело в каких-то устаревших нормах, в особенностях нашего климата? Или в банальном нежелании застройщиков думать о людях? Почему-то в соседней Литве все иначе. Удобная безбарьерная среда там стала не просто частью нормативки, а элементом социальной ответственности застройщиков. Пару лет назад мы гуляли по новому кварталу экономкласса в Вильнюсе, удивлялись прозрачным дверям, отсутствию ступенек перед входом, лифту на одном уровне с землей. А владелец компании-застройщика искренне удивлялся нашему вниманию к таким деталям. Мол, разве где-то сейчас строят иначе?

Сохраним деревья во дворах

Сегодня застройщику проще вырубить все деревья на отведенной ему площадке и заплатить городу компенсацию, чем ломать голову над тем, как сохранить хотя бы часть зеленых насаждений. На наш взгляд, такой варварский подход должен остаться в прошлом.

И снова вспоминается пример наших ближайших соседей. В одном из новых жилых комплексов Варшавы строители рассказывали нам, что коммуникации выгоднее прокладывать в обход берез и тополей. А все потому, что инвестор установил штраф в €50 000 за каждое срубленное дерево! И здесь не столько забота о природе, сколько конкуренция за покупателей. Благоустроенный зеленый двор повышает престиж и привлекательность комплекса. А значит, затраты на сложную разводку коммуникаций окупятся хорошим спросом на квартиры.

Гарантии для частного сектора

Вокруг частного сектора Минска продолжают кипеть страсти. Какое может быть спокойствие и какая уверенность в завтрашнем дне, если генплан меняется по щелчку пальцев? Сегодня твой дом находится в зоне сохранения усадебной застройки, а завтра участок приглянулся инвестору или стал помехой государственным нуждам. Или ситуация иного рода: снос обещали еще в 1976 году, все это время запрещали реконструкцию дома, и вот до сих пор никакой ясности по срокам.

Генпланы сменяют друг друга, а ситуация остается прежней: одни годами ждут сноса и жалеют деньги даже на новые окна, другие мечтают лишь о том, чтобы их оставили в покое. Пришло время раз и навсегда разобраться с будущим районов индивидуальной застройки.

Частный сектор в Минске безусловно должен сохраниться, как и в других европейских столицах. Но не в центре, не вдоль магистралей и не в нынешнем запущенном виде. Герои Onliner не раз подсказывали одну и ту же схему, которая видится им справедливой. Тем, кто хочет остаться, — дайте возможность провести реконструкцию. Тем, кто хочет переехать в квартиру или в пригород, — позвольте продать землю. Покупатели найдутся быстро. И через несколько лет частный сектор Минска расцветет.

Общественное обсуждение — не просто информирование

История помнит немало примеров, когда минчанам удавалось отбиться от уплотнения двора многоэтажкой. Зачатки гражданского общества начали формироваться задолго до пандемии COVID-19 и горячего августа-2020. Вспомним борьбу за Осмоловку, острые дебаты в Сельхозпоселке. За последние десять лет общественные обсуждения проектов застройки сплотили дворы и целые районы.

Вместе с тем за все эти годы не поменялась культура взаимодействия власти с горожанами. На некоторых общественных обсуждениях чиновники прямым текстом заявляют: «Никого не интересует, что вы думаете! Вас собрали, чтобы проинформировать».

Как говорит общественный активист Денис Кобрусев, у нынешних управленцев нет понимания того, что город — это не министерство, где можно выдавать постановления и требовать их исполнения: «Управлять городом — это прежде всего взаимодействовать с людьми, слышать их. Не зная потребностей людей, не сформируешь и адекватного видения дальнейшего развития города».

Аккуратная застройка пригорода

Благодаря запрету на застройку пахотных земель Минску удалось избежать появления нескольких Каменных Горок возле МКАД. Архитекторы сходятся во мнении, что оно и к лучшему, не нужны городу новые гигантские «спальники». Вместе с тем ситуация, при которой у столицы фактически был изъят резерв для роста, начала оборачиваться социальными проблемами в виде уплотнения застройки в старых районах и болезненного сноса частного сектора.

Выпустить пар помогла бы новая концепция освоения пригорода со ставкой на малоэтажное строительство. При деле оказались бы госзастройщики, которые за последние годы значительно прокачали свои возможности в данном направлении. Тот же МАПИД научился строить модные коттеджи и таунхаусы, трехэтажные дома с мансардами.

Один из коттеджей в исполнении МАПИДа
Программа не заработает, пока не будет решен вопрос о статусе сельхозземель. К слову, они оказались не столь уж священны. Как иначе трактовать указы о выделении под застройку десятков плодородных гектаров на севере Минска?

Реформа господдержки

Десять лет назад построить квартиру с помощью льготного кредита мог практически любой очередник, обладающий смекалкой. Затем ситуация изменилась. В условиях нехватки средств власть по-своему расставила приоритеты: многодетные семьи и военнослужащие. А как быть с врачами, учителями? Почему молодые ученые, талантливые музыканты и актеры вынуждены отдавать за аренду в «Магистре» половину зарплаты, в то время как силовой блок строится с кредитом под 5% годовых и получает дешевые квартиры в собственность? Сегодня ответы на эти риторические вопросы очевидны, но придет время, и подход к господдержке будет изменен.

Аукционы без подвоха

На смену заявительному принципу предоставления участков давно пришли аукционы. Звучит дико, но обычно кварталы частного сектора и старых двухэтажек попадают на торги вместе с живущими там людьми. При этом предварительный расчет убытков, который делает «Белгипрозем», порой отличается от фактических затрат в разы. Один несговорчивый собственник может обеспечить судебную тяжбу продолжительностью в несколько лет.

Еще не забылась история с проданной землей за «Воротами Минска», когда местные жители подняли бунт и горисполком пошел на попятную, приняв решение о нецелесообразности строительства. Победитель аукциона, уже понесший значительные затраты на проектирование, был вынужден доказывать свою правоту в суде.

Такая практика вызывает недоверие у застройщиков. Ситуация с выделением земли стала бы прозрачнее, если бы городские власти для начала интересовались настроениями людей, затем брали бы на себя снос и расселение, а издержки включали в стоимость лота.

Честная конкуренция

Условия ведения бизнеса, как и закон, должны быть едины для всех. Совершенно неприемлемой выглядит ситуация, когда отдельные участники рынка получают земельные участки без проведения аукционов, освобождаются от социальной нагрузки в виде строительства школ и детских садов, вторгаются в зеленые зоны и, не утруждая себя проведением международных архитектурных конкурсов, уродуют сложившуюся застройку в центре города… Только равные условия и честная конкуренция способны вытеснить с рынка новостроек всю безвкусицу, халтуру и жажду максимальной наживы с каждого квадратного метра.

Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!

Есть о чем рассказать? Пишите в наш Telegram-бот. Это анонимно и быстро

Перепечатка текста и фотографий Onliner без разрешения редакции запрещена. nak@onliner.by

Автор: Николай Градюшко. Фото: архив Onliner, иллюстрация: Валерия Седлюковская