«О справедливости речи не идет», «ничего не корректируем». Как мы пытались менять кабальные договоры застройщиков и что из этого вышло

26 октября 2017 в 8:00
Автор: Оксана Красовская. Фото: Максим Малиновский

«О справедливости речи не идет», «ничего не корректируем». Как мы пытались менять кабальные договоры застройщиков и что из этого вышло

Onliner.by продолжает испытывать застройщиков, работающих на белорусском рынке, на прочность и честность. Прошлогодний эксперимент показал: далеко не все «продажники» готовы напрягаться ради клиентов, имеющих на руках всего $50 тыс. Этой осенью мы вновь отправились в поход по офисам девелоперов с важной миссией: не обращая внимания на сладкоголосое пение менеджеров про стопроцентную защищенность горожан, доверивших свои деньги их компании, мы тщательно изучили договоры, предлагаемые к подписанию. И изучив, заявляем: это не договоры, а удавки на наши, дольщиков и держателей жилищных облигаций, шеи. Подписав такие бумаги, добросовестные плательщики попадают в практически безвыходную ситуацию: им остается только переводить суммы, молчать и ждать. А еще молиться за здравие и финансовое процветание застройщика, ведь приключись с девелопером что нехорошее, вернуть, скорее всего, можно будет или ничего, или чуть-чуть больше, чем ничего.


Такое соотношение сил надо менять, решили мы и вместе с человеком, готовым потратить солидную сумму на строительство просторной трехкомнатной квартиры, навестили ведущих белорусских застройщиков. За несколько дней команда Onliner.by проверила на сговорчивость «большую тройку» столичных девелоперов («Тапас», «Айрон», Dana Holdings), самого крупного и эстетически привлекательного пока еще пригородного застройщика («А-100 Девелопмент»), а также УКС Мингорисполкома как образец государственного подхода к строительству.

Ко всем менеджерам по продаже жилья у нас было только одно и очень простое предложение: по согласованию с руководством изменить самые спорные пункты в типовых договорах, превратив позицию дольщика (держателя жилищных облигаций) из подчиненной в хоть немного равноправную. Только на таких условиях заинтересованный в приобретении жилья минчанин готов подписывать бумаги, а иначе он будет смотреть в сторону уже готового жилья, которое не предполагает больших рисков.

Пойдут ли застройщики на уступки, когда на кону суммы от $83 271 до $174 429 в эквиваленте и перед ними человек, готовый внести всю сумму сразу, без оформления кредита и просьб о рассрочке. При этом стоит отметить: мы не собирались полностью перекраивать договоры, меняя всю структуру и смысл, а просили лишь откорректировать вопиющие, на наш взгляд, пункты. Что из этого вышло — читайте в нашем репортаже.

Этап первый: заполучить договор и ужаснуться

Большинство застройщиков стараются оформить свои офисы так, чтобы клиенту было максимально комфортно в них находиться. А еще подстраиваются под самый непредсказуемый график, работая с раннего утра и до позднего вечера, без обеда и выходных. Но это большинство. Отдельные же девелоперы позволяют себе расслабляться в субботу и воскресенье, а также на целый час в течение дня выпадают из финансовой активности. К ним в первую очередь и отправляемся.

УКС Мингорисполкома и многострадальный «Лазурит»

Кирпичный исполин на проспекте Победителей достраивается УКСом Мингорисполкома уже года полтора. Дело постепенно продвигается, а потому к дому можно присмотреться, главное — успеть попасть в офис на Советской, 17, до 13:00 или после 14:00, когда специалисты не на обеде.

Обстановка в «офисе продаж» кабинетно-спартанская: столы, стулья, компьютеры, телефоны. Никаких тебе чая-кофе или очень приветливых улыбок. Все предельно сдержанно и по-деловому. Впрочем, информацией о доме готовы делиться и даже подсказывают, на какую планировку (исходя из наших требований) лучше обратить внимание.

— Давайте сразу определимся с секциями, а также будем отталкиваться от сроков ввода, — начинает разговор специалист. — Первая секция будет сдаваться в II квартале следующего года. Это значит, что полную стоимость вы должны будете внести к этому времени. Что касается второй секции, то она будет сдаваться в декабре 2018-го. Мы предлагаем только долевое строительство. Цена квадратного метра в обеих секциях будет одинаковая, если площадь квартир сопоставимая.

Останавливаемся на первой секции: деньги есть, можно заселиться и пораньше. Изучая планировки, находим странное: в «трешке» площадью 135 «квадратов» есть 11-метровое помещение с окном. Как жилое оно не числится («пенал» слишком узкий и по нормам не дотягивает до того, чтобы считаться полноценной комнатой), но в общий метраж входит, и платить за него надо полную стоимость, без каких-либо понижающих коэффициентов. Дурдом, но проектировщик так видел, поэтому дольщикам остается или согласиться с таким вариантом, или отказаться от него.

«Четырешка» в первой секции имеет чуть меньшую площадь (131,75 кв. м) и лишена таких сюрпризов. Однако, несмотря на то что дом каркасный, перепланироваться на свой вкус в рамках этой квартиры не получится: кухня и две крайние жилые комнаты отделены от основного объема капитальными стенами, рушить которые нельзя. И все это счастье продается по 2599 рублей за квадратный метр. Общая стоимость квартиры составляет 342 418 рублей, или и $174 429 за всю квартиру ($1330 за «квадрат»). Вдобавок надо оплатить машино-место в паркинге — 28 200 рублей. Скидок нет. Условия не самые выгодные, но наш герой решает присмотреться к четырехкомнатной квартире и просит дать договор для изучения.

— С собой я договоры не даю, приходите и читайте.

— Как? Мы хотим с юристом проконсультироваться.

— Приводите его сюда, пусть читает.

— Но это же рабочее время человека. Можно хотя бы сфотографировать?

— Сейчас выясним, — специалист отлучилась на пару минут, а вернувшись, все-таки распечатала договор и дала его сфотографировать. Наша банальная просьба, видимо, вызвала небольшой переполох: в кабинет вошла еще одна сотрудница УКСа, которая стала разъяснять ситуацию.

— Вы в курсе, что это нормативный документ, который, согласно указу президента №263, подлежит регистрации в Мингорисполкоме? То есть он соответствует существенным условиям по указу, мы его составили так, чтобы он соответствовал.

Не сомневаемся в словах специалиста, но все же фотографируем шестистраничный договор и спешим в следующий офис.

«Айрон» и новый дом на «Грушевке»

Офис продаж компании «Айрон», активно застраивающей проспект Дзержинского и район «Грушевки» в частности, не работает по выходным, после 18:00, а также после 17:00 в пятницу. Так что для того, чтобы узнать подробности о строительстве, надо выкраивать окно в своем рабочем дне. На Червякова, 21а, каждого потенциального клиента, еще даже не зашедшего непосредственно к «продажникам», встречает не очень-то дружелюбное объявление, суть которого такова: скидок нет и не просите.

Интересующий нас дом только начинает строиться. Но вот незадача: «трешки» здесь маленькие — всего 72 «квадрата», а потолки низкие — 2,5 метра, несмотря на то что будущая новостройка — «каркасник». Не самый лучший, по мнению минчанина, вариант, но, если договор будет адекватным, можно рассмотреть покупку сразу двух соседних квартир на этаже.

— В доме 14 этажей и два лифта, на каждом этаже по 10 квартир. Наружные стены будут закладываться газосиликатом, межкомнатные стены — из пазогребневых блоков. Срок сдачи — IV квартал 2018 года. В сроки всегда укладываемся.

При стопроцентной оплате квадратный метр в трехкомнатной квартире на 12-м этаже стоит $1150, при рассрочке до июля следующего года — $1180. Строительство ведется посредством приобретения жилищных облигаций, — пояснила специалист.

С тем, чтобы заполучить договор, проблем не возникло: менеджер выслала документ на электронную почту в ту же минуту, как мы продиктовали ей адрес. В общей сложности «трешка» в районе «Грушевки» обойдется нашему инвестору в $83 271. Вариант присоединения к «трешке» «однушки» не вызвал отклика в сердцах менеджеров. Скидки даже за такое не положены.

Dana Holdings и «Климт»

Сербского застройщика можно обвинять в любых грехах, кроме одного: менеджеры Dana Holdings предельно вежливы, услужливы, готовы все рассказать и дать с собой кучу литературы для осмысления.

«Маяк Минска», конечно, не предел мечтаний, но за счет более-менее доступного квадратного метра решаем присмотреться и к этому комплексу. Выбор минчанина пал на дом 20б, известный как «Климт».

По словам менеджера, подходящих нам свободных «трешек» осталось не так и много: квартиры площадью 89,68 кв. м с нужной ориентацией по сторонам света есть на 14-м, 18-м и 19-м этажах (мы просили повыше), вариант на 14-м этаже — под бронью.

— Сдавать дом будем в конце этого года. Квадратный метр на 14-м этаже стоит $1125, на 18-м и 19-м — $1150. Я могу попробовать договориться для вас о скидке (примерно 1—2% от общей стоимости), но надо учитывать, что на 18-м этаже остекление одной из комнат панорамное, поэтому скидка будет меньше. В целом без скидки стоимость квартиры получается $103 130, если брать в расчет высокий этаж, — пояснила менеджер.

Просьба дать договор для ознакомления не вызвала никаких вопросов. Вместе с ним нам вручили буклеты, планировки, папки и прочую «макулатуру».

«А-100 Девелопмент» и «Рафинад» в «Новой Боровой»

Красиво строить не запретишь. Этим и пользуется компания «А-100 Девелопмент»: в их руках панельки засияли. А с этого года застройщик рванул вперед и объявил о том, что будет возводить еще и «каркасники».

— Пока «Новая Боровая» — гиблое место, особенно если у тебя есть дети, — считает потенциальный дольщик. — Менять прописку с минской на районную тоже не очень-то хочется, но проекты у этого застройщика очень хорошие. Может, если узнать все получше, мое мнение изменится, и я буду готов на переезд.

В нарядном офисе продаж нас сразу готовы проконсультировать: «каркасники» есть в продаже, выбирать можно между «столбиком» и двумя малоэтажными домами в середине Соснового квартала. Долго колеблясь между вариантами, минчанин все же склоняется к малоэтажному дому за номером 6 по генплану: подземная парковка (стоимость машино-места уже включена в стоимость квартиры), трехметровые потолки, большая площадь и относительно скорая дата сдачи (ждать около года). Однако планам жить в «Рафинаде» повыше сбыться не суждено: из просторных «трешек» осталась только одна — на первом этаже с террасой.

— Квартира сдается без перегородок, отделены только санузлы. Есть три варианта планировок. Стоимость квартиры без перегородок эквивалента $152 559, с перегородками, которые мы можем возвести по вашей просьбе, — $158 799. Цена уже обозначена, скидок нет. Также можно приобрести квартиру сразу с отделкой — обычной ($170 за метр) или улучшенной ($270 за «квадрат»), — уточняет специалист.

Договор выдают без лишних разговоров — читай — не хочу.

«Тапас» и «Олимпик Парк» с «хайфлетом»

«Олимпик Парк» — проект амбициозный, дорогостоящий и далеко не всем доступный. Поэтому весть о строительстве «упрощенного» дома с «хайфлетами» многие восприняли с энтузиазмом: потолки высотой 2,70 метра, удобоваримые планировки и красивые подъезды. Одна беда: «смотреть» дом будет аккурат на «Жданы», но ведь наверняка можно избежать этого за счет расположения квартиры. Спешим в офис, чтобы разузнать подробности.

А здесь нам предлагают действительно просторную квартиру — 116 кв. м, которые включают три спальни, кухню, гостиную, просторную гардеробную и два санузла. Почти мечта, так еще и доступная по этажам.

— Планировка будет свободная, без выделенных зон, перегородки возведут только в санузлах, — объясняет менеджер. — На 3-м этаже (первом жилом) квадратный метр стоит $1230. С 4-го по 7-й этаж — $1250, на 8-м — $1280. Если вы вносите всю сумму сразу, то цена снижается: $1200, $1220 и $1250 соответственно. Дом сдается в IV квартале 2018 года, но мы планируем завершить все работы раньше.

Таким образом, квартира обойдется покупателю в $141 520. Договор для ознакомления приходит на почту в тот же день.

Этап второй: переговоры и разочарования

Менеджеры всех застройщиков были предупреждены: свет только на их домах клином не сошелся, мы блуждаем по районам и объектам, выбирая наиболее оптимальный вариант. Намек ясен: деньги (а суммы на кону совсем не маленькие) легко могут уйти конкурентам. Сыграет ли это свою роль или застройщики будут отказываться вносить коррективы в договор, разбрасываясь клиентами? Ведь по большому счету любой девелопер знает: на место несговорчивых «буратин» всегда придут более податливые…

Три из пяти изученных нами застройщиков предлагают своим клиентам выкупать жилищные облигации. Звучит хорошо и надежно, пока в первых же строках договора не упираешься в смехотворную цифру: номинальная стоимость жилищной облигации составляет всего 660 белорусских рублей. Это те деньги, которые инвестор гарантированно получит в том случае, если с застройщиком что-то приключится и он не сможет завершить строительство. К примеру, за квартиру в «Олимпик Парке» минчанин должен отдать $141 520, а в случае ЧП назад он получит только $39 169. Лучше, чем ничего (что возможно при «долевке»), но отнюдь не стопроцентная защита интересов.

«Айрон» и его соглашение

Все положения, регулирующие отношения между застройщиком и клиентом, изложены на 11 страницах. Однако даже при беглом изучении мы сразу же натыкаемся на «непонятки», которые очень хочется исправить. К примеру, пункт 1.3 говорит о том, что в случае, если после обмера реальная площадь квартиры окажется больше планировавшейся, покупатель должен будет доплатить за лишние метры (причем в пятидневный срок). Но если квартира будет на пару метров меньше, застройщик ничего не должен. Проясняем этот и другие нюансы у менеджера.

— Номинальная стоимость жилищной облигации действительно составляет 660 белорусских рублей. И такое грозит вам в двух случаях: если вы отказываетесь от исполнения договора и если с нами как с застройщиком что-то случается и мы не осуществляем эмиссию заново. У нас в обеспечении поручители, и они будут возвращать эти средства.

— То есть я плачу $1150 за «квадрат», а в случае ЧП вернут мне $330?.. Откуда вообще эта сумма — 660 рублей?

— Это минимальная номинальная стоимость жилищной облигации. И она устанавливается не нами. То есть неважно, какой застройщик выпускает эмиссию, есть номинал, ниже которого выпустить нельзя. Вот это и есть 660 рублей. Все так и выпускают.

— Ладно, ниже минимального номинала нельзя, но ведь выше-то можно.

— Можно, но это при желании застройщика. Есть же поручение, что ты должен обеспечить возврат этих облигаций.

— Есть вопросы и по пункту 1.3. Если квартира оказывается площадью больше, чем запланировано, то я доплачиваю, а если меньше, застройщик ничего не возвращает. Можно поменять этот пункт? Это же несправедливо.

— Здесь речь идет не о справедливости, а об условиях договора. У нас они такие. Вы это знаете, и вы с этим соглашаетесь. Или не соглашаетесь.

— То есть вы договор вообще не меняете? Ни в каких пунктах?

— Однозначно нет. Вы первая, кто задает какие-либо вопросы в части внесения изменений. Что касается именно текста договора: мы можем объяснить вам любой пункт, что мы имели в виду, из чего исходили. Но менять под клиента — однозначно нет. Просто можете даже не тратить свое время. Несколько раз люди уже пытались писать протокол разногласий, ответ руководства однозначный: нет. Мы эту форму договора за десятилетие выстрадали, здесь предусмотрены все нюансы, которые у нас были в процессе строительства.

— Ну, он совсем не на стороне держателя облигаций.

— Он даже не пытается принять сторону держателя облигаций, потому что, если вы владелец облигаций, у вас есть законодательство, на основании которого обращаются ценные бумаги. А у нас соглашение о покупке квартиры путем выкупа облигаций.

«Тапас» и безапелляционный договор

Обеспечить жильем через выкуп жилищных облигаций готова и компания «Тапас». Только надо помнить, что действует она через агентство недвижимости «Мегаполис», а это значит, что за подбор варианта квартиры придется заплатить еще около $600. Договор предусматривает кучу штрафов для клиента в случае несвоевременного исполнения различных обязательств (размер штрафов — от 10 до 100 базовых величин) и очень лоялен к застройщику. А еще «Тапас» — единственная из исследуемых компаний, которая на возврат средств инвестору, решившему выйти из стройки, берет полгода (даже Dana Holdings справляется за три месяца). Что же в ответ на предложение поменять некоторые пункты договора скажет менеджер?

— Номинальная стоимость жилищной облигации учитывается, если случается какой-то форс-мажор. Возврат происходит сразу же через депозитарий (у нас перед ними обеспечение). Оставшуюся по договору сумму можно истребовать через суд.

— Меня смущает пункт 7.22, в котором говорится, что при досрочном расторжении договора застройщик возвращает покупателю фактически внесенные им средства в белорусских рублях (за вычетом неустойки) в течение 180 дней с даты расторжения договора. Это же очень долго.

— Да, так по законодательству. Возврат денег мы должны осуществить в течение 180 дней. Это максимальный срок. В противном случае вы можете подавать в суд и получать компенсацию за каждый день просрочки.

— Но мы изучаем предложения и от других застройщиков, и никто не отводит на эту процедуру так много времени. Мы можем изменить в этом пункте 180 дней хотя бы на 90?

— Нет, ничего менять мы не можем. Другие застройщики берут на себя обязательства рассчитаться за три месяца, мы на себя такие обязательства не берем. Потому что если вдруг какая-то ситуация и большой поток денег (у нас достаточно большой поток денег), то мы не сможем осуществить возврат так быстро. Этот пункт мы не редактируем.

— Пункты 8.1 и 8.2 идут рядом и очень бросаются в глаза: если я плачу вам деньги не вовремя, то пеня составляет 0,2% за каждый день просрочки. А если вы задерживаете сдачу дома более чем на два месяца, то пеня — всего лишь 0, 001% от суммы внесенных средств за каждый день просрочки. Мы можем уравнять эти проценты?

— Вы клиент, платите как одно лицо. Мы застройщик, у которого, допустим, сто клиентов. Поэтому у нас обязательств намного больше. Соответственно, и процент меньше за счет объема. Этот пункт также не редактируется.

— А вообще какой-нибудь пункт редактируется?

— Нет.

— То есть индивидуального подхода к составлению договора нет?

— Нет, этот договор прошел регистрацию в нашем юридическом департаменте, поэтому никакие дополнительные изменения мы не вносим.

— Даже если поговорить с руководством, составить протокол разногласий?

— Вы можете попробовать составить протокол разногласий — мы дадим вам письменный ответ.

«А-100 Девелопмент» и договор с оригинальными пунктами

Номинальная стоимость жилищных облигаций в этом случае все та же — мизерные 660 рублей. А еще застройщик запрещает переводить жилое помещение в нежилое (иначе штраф $5000), не производит возврат и не требует доплату за лишние или недостающие квадратные метры, в одностороннем порядке организует управление общим имуществом квартала, сам назначает руководителя эксплуатирующей организации и почему-то устанавливает гарантийный срок на выполненные при строительстве жилого помещения работы всего три года (остальные застройщики берут обязательства на пять лет).

— У нас возникли вопросы по договору, и мы по возможности хотели бы его скорректировать.

— М-м-м. А что за вопросы?

— Что будет с нашими деньгами, если «А-100 Девелопмент» обанкротится, разорится или ее руководство сбежит в Аргентину, прихватив все деньги инвесторов?

— Выплаты будут осуществляться по договорной стоимости, а не по номинальной, — заверяет нас менеджер. — Вам гарантирован полный возврат средств (смотрите пункт 6.4). В отличие от других застройщиков, чтобы построить этот дом, мы отдали в залог свое имущество. У нас есть свои деньги на строительство. Если случится какое-то ЧП, вам вернут полную сумму.

— В пункте 6.9 написано, что гарантийный срок на строительные работы составляет всего три года. Мы можем продлить его хотя бы до пяти лет, как у других застройщиков? А еще можно ли исключить пункт по поводу перевода жилого помещения в нежилое?

— Нет. Это типовая форма, с юридической точки зрения что-то менять сложно, нам тогда придется вносить изменения во все уже заключенные договоры. Но я еще уточню у коллег.

Через некоторое время менеджер перезвонила и сообщила: никакие изменения в договор вноситься не будут, типовая форма останется типовой.

«Долевка» с УКСом

К договору, который все-таки удалось выпросить у сотрудников УКСа, оказалось меньше всего вопросов. Беспокоит разве что указанный на первой странице срок окончания строительства и ввода в эксплуатацию — 10 апреля 2020 года. То есть, подписав такой документ, мы получаем только устное заверение в том, что наша секция будет сдана в следующем году, а на деле разрешаем застройщику возиться с домом еще два с половиной года без штрафных санкций в нашу пользу.

Не очень приятно и то, что, если квартира вдруг окажется меньше, возврат никто не произведет. Зато и доплату не потребуют, если «понастроят» лишнего.

— Дело в том, что мы сейчас занимаемся выделением пусковых комплексов, — объясняет специалист. — Когда у нас будут соответствующие документы и нам выделят нормативные сроки по пусковым комплексам, мы с вами заключим дополнительное соглашение и пропишем срок ввода конкретно для этой секции.

— То есть сейчас поменять дату в договоре нельзя?

— Нет, у нас нет таких документов.

— А обозначены ли какие-нибудь сроки, когда пусковые комплексы будут выделены?

— Пока информации нет. Но вы можете заключить договор позже, когда все будет готово.

На остальные немногочисленные попытки скорректировать договор был получен ответ: ничего менять не будем. Се ля ви.

Dana Holdings и договор, ставший притчей во языцех среди дольщиков

Договор от Dana Holdings заставил нас поломать голову: изложено все вроде красиво и правильно, но ощущение, что ты в заведомо проигрышной позиции, не покидает. Пробуем поменять документ, наводящий страх и ужас.

— Вы говорите, что стяжка в квартире будет сделана, а в договоре написано, что нет…

— Изначально экспертиза проекта проводилась без стяжки, поэтому как написано в проекте, так мы и пишем в договоре. Позже Мингорисполком обязал нас делать стяжку — и она будет. Доплачивать за нее не придется.

— Больше всего смущает пункт «цена долевого строительства»… Судя по договору, она равна $2200 и становится меньше только благодаря скидке.

— Да, мы прописываем через скидку.

— А нельзя сразу написать нормальную цену, на которую мы договорились, и забыть об этом? Мы ведь сразу вносим всю сумму, а эти $2200 за «квадрат» пугают.

— Нет, к сожалению, нельзя. Без вариантов. Вы просто оплатите и забудете про этот пункт. Чтобы вы не волновались, мы возьмем коридор для оплаты побольше, и вы точно уложитесь.

— Пункт 2.4 можно откорректировать? А то получается, что, если застройщик затягивает сроки, ему ничего нельзя сделать и даже рассчитывать на штрафные выплаты не приходится, ведь ты или автоматически согласен с переносом сроков, или расторгай договор. Какой тогда смысл застройщику торопиться строить, если ему все равно ничего не грозит?

— Поменять мы ничего не можем. Если вы хотите получить компенсацию за затягивание сроков, вам надо будет обращаться письменно после ввода дома.

— Так шансы получить компенсацию есть?

— Не знаю, этим занимаются наши юристы. Но договор никто не меняет. Он типовой и неизменен.


Как видим, никто из представителей застройщиков даже не пытался пойти нам навстречу. Внести изменения не разрешили ни по одному из пунктов. А потому вы можете хоть тысячу раз внимательно прочитать договор, ситуацию это не изменит — или соглашайся на то, что есть, или покупай «вторичку» (что и собирается сделать наш герой).

Жилье любого метража ищите при помощи сервиса «Дома и квартиры» Onliner.by

Читайте также:

Перепечатка текста и фотографий Onliner.by запрещена без разрешения редакции. nak@onliner.by

Автор: Оксана Красовская. Фото: Максим Малиновский
Без комментариев