Польский стандарт: монолит, компакт и три процента годовых. Как выглядят новостройки Варшавы

 
578
13 июня 2016 в 8:00
Источник: Андрей Журов. Фото: Алексей Матюшков

Малоэтажная застройка с максимальным сохранением зеленых насаждений (за вырубку одного дерева инвестор назначает штраф в €50 тыс.) и всеми условиями для комфортной жизни. Дворы, в которых нет автомобилей, зато есть игровые площадки и аккуратные дорожки. Лестничные марши с керамической плиткой. Подземный паркинг, кладовая, место для хранения велосипедов… Да, все это реально! И за сравнительно небольшие деньги. Жаль, что не у нас. Белорус, который работает в Варшаве, предложил Onliner.by посмотреть на типичную новостройку польской столицы. Даем репортаж с цифрами и фактами!

Żoliborz Artystyczny — новый микрорайон, который возводят недалеко от центра Варшавы. Часть домов уже сдана в эксплуатацию, часть еще строят. Смотришь на рендеры и на то, что получилось, — совпадает! Оказывается, такое все же возможно…

Через такие окошечки можно посмотреть, как ведется строительство

— Внести изменения в первоначальный проект можно только в исключительных случаях, — рассказывает Дмитрий, который работал на белорусских новостройках, а сейчас трудится в Варшаве. — Например, в ходе земляных работ обнаружили цистерну, оставленную во время Второй мировой войны, и выкопать ее, не разворотив пол-улицы, нереально. Тогда разрешение на строительство аннулируется и вновь нужно пройти стадии согласования, в том числе предоставить руководству города обоснование корректировок. То есть теоретически изменить внешний вид здания возможно, но причина должна быть чрезвычайно веской.

А теперь о внутренних изменениях. Тут, напротив, все очень либерально. Будущий владелец квартиры хочет перенести стены (а такая возможность предоставляется тем, кто уже оплатил квадратные метры)? Достаточно всего лишь разрешения инвестора! Теперь внимание: все это сделают бесплатно. Каково, а?

— Никаких «панелек», все новые дома монолитно-каркасные, — начинает экскурсию наш сопровождающий. — В данном случае здания высотой не более пяти-шести этажей. Считается, что они смотрятся лучше, людям больше нравится малоэтажная застройка, да и в Старый город она хорошо вписывается.

Поднимаемся на показательный этаж одного из строящихся домов. Это пример того, как будут выглядеть квартиры, лестничные площадки и марши. Генподрядчик таким образом демонстрирует инвестору уже не эскизы, которые всегда наглядны с определенной долей условности, а реальную жилплощадь. Когда архитектор дает добро, этаж показывают клиентам.

Заходим в показательную «двушку». С порога обращаем внимание на ее небольшую площадь. В Польше принято проектировать компактные квартиры, без огромных коридоров, по которым можно ездить на велосипедах. «Однушки», как правило, — до 35 «квадратов», «двушки» — от 45 до 55, «трешки» — от 60 до 80.

На стене хорошо заметно пятно: явно устраняли недостатки после замечаний инспектора

— Эта тенденция пошла еще с 1990-х, когда страна была на грани банкротства. Тогда, вероятно, экономили и на жилплощади, — предполагает Дмитрий.

В нашей квартире один санузел. Но это не догма — может быть и два, и три. Вообще, тенденции таковы: если площадь больше 50 «квадратов», то предусмотрено два санузла, больше 70 — может быть и три.

Санузел в двухкомнатной квартире

Дмитрий говорит, что отделка произведена наспех, не очень-то аккуратно, но качество приятно удивило. У нас штукатурят по маячкам, и все равно получается с изъянами, а в Польше, хотя и на глаз, но по факту получаются идеально ровные поверхности.

— Если в Беларуси обычно используют известковую штукатурку, то здесь применяют более дорогую — гипсовую, — продолжает специалист. — Она ровнее ложится на стены, а впоследствии поддерживает необходимый режим содержания влаги в воздухе: впитывает избыток и отдает обратно при излишней сухости.

По словам Дмитрия, эта квартира выкуплена:

— Розетки и выключатели размещены по индивидуальному проекту. Их установят там, где скажет владелец, подчеркну, бесплатно, точнее, это включено в стоимость квартиры.

Как правило, поляки стараются по возможности устанавливать панорамные окна. Рамы пластиковые, хотя могут быть и деревянные. В трехкомнатной квартире, куда мы тоже заглянули, в жилых комнатах стояли французские окна, на кухне — обычные.

— Но все они газозаполненные, с аргоном. Если дотронуться до такого стекла в мороз, оно будет теплым, — обращает внимание специалист.

Пару слов о деталях, которые показались нам важными. Все откосы делаются под 90 градусов и непременно с алюминиевым уголком. Наверняка вы видели сколы, которые появляются вскоре после ремонта и портят весь вид. Вот чтобы этого не было, предусмотрительные поляки предлагают такое решение.

Еще один нюанс, который может возникнуть после въезда ничего не подозревающих новоселов, — трещины в штукатурке вокруг окон. От сквозняков рамы хлопают, что может привести к досадному браку. Чтобы такого не случилось, в уголке наклеивают специальную прокладку, которая гасит вибрации. Колебания не передаются на оштукатуренный откос, и ничего не трескается. Все продумано!

Балконы в доме, где мы оказались, не будут стеклить. Но все зависит от проекта.

Говорят, даже в слабый мороз жильцы домов в Żoliborz Artystyczny ставят терморегуляторы батарей на отметку «0». Фасады выполнены из энергоэффективных материалов: термошуба состоит из 20—25 см утеплителя, что позволяет экономить на отоплении (в доме установлены индивидуальные счетчики).

В каждой квартире будет более-менее приличная входная дверь. Такая в Польше, например, стоит около $200.

Выходим на типовую лестничную площадку. Пол, лестничные марши выложены плиткой (в данном случае — польского производства, но запросто может быть испанского или итальянского).

Обратите внимание на освещение: сделано не только функционально, но и приятно для глаза.

Все счетчики (тепла, газа, электричества) расположены тут же, в местах общего пользования. Коммунальные службы работают четко. Дмитрий приводит такой пример:

— Приятель забыл оплатить электричество. Свет отключили в первый же день задолженности, причем только в его квартире. Перечислил деньги — через 15 минут электричество появилось.

Лифты — финские, производства компании Kone. Наш сопровождающий рассказывает, что шахта — это отдельная конструкция, которая «обернута» слоем минеральной ваты. Сделано это для того, чтобы в квартирах не было слышно звуков движения лифта и не ощущалось вибрации.

То же касается лестничных маршей. В месте стыка с площадкой — слой минваты. Чтобы жильцы не нервничали, кто там цокает каблуками.

Еще два слова про шум. Между квартирами — силикатные блоки серии «Выключи звук» (толщиной 20—30 см). Даже соседи-меломаны в этом случае не так нарушат ваш покой.

С восхищением смотрим на панорамное стекло в подъезде. Поляки стараются максимально обеспечить помещения естественной инсоляцией. А ночью предусмотрена специальная подсветка. В этот момент возник вопрос: мы точно в обычном, а не элитном доме?

А вот чего в варшавских новостройках нет, так это мусоропроводов. Берешь утром заветный пакет и по дороге заглядываешь в специальное помещение с контейнером. Оттуда мусор заберет коммунальная служба. Это также типовое решение.

Спускаемся вниз — там, где будут стоять автомобили. Да, новые дома без паркингов не строят. Вообще! Стоимость машино-места — 10—15 тыс. злотых ($2600—3900), редко когда цена достигает 20—25 тыс. ($5200—6600). Причем место реально принадлежит владельцу, а не условно-арендное, как у нас. Если сосед займет своей машиной чужую площадь, то можно вызвать полицию, и тогда авто нарушителя на эвакуаторе доставят на штрафстоянку.

Потолок подземного гаража обшит минватой, чтобы холод не проникал в квартиры. Сложные системы вентиляции, а также дымоудаления и прочие, разумеется, тоже предусмотрены.

Тут же мы нашли будущие кладовые. Поляки используют их кто как: можно хранить велосипед, закатки или картошку. Обойдется такое помещение на 30% дешевле, чем машино-место.

Все дома в Żoliborz Artystyczny охраняемые, по периметру — ограждение, калитки закрыты, есть видеонаблюдение, предусмотрено рабочее место для консьержа.

Рядом со сторожкой можно найти «роварную», то бишь помещение для хранения велосипедов. Велодвижение в Варшаве получило развитие в последние годы — передвигаться на этом виде транспорта по улицам столицы Польши стало комфортнее.

Квартал из домов, уже сданных в эксплуатацию, выглядит как рекламный проспект. Есть даже ощущение нереальности. При этом нет одинаковости и однообразия.

Жильцам первых этажей, которым не досталось балкона, обязательно организуют что-то вроде террасы.

Все внутренние дворики закрытые. Вообще, попасть сюда на машине чужаку не получится: везде шлагбаумы. Находиться тут очень приятно: тихо, посторонних, не считая нас, нет.

Так выглядит подземный паркинг в готовом доме

Идеальный английский газон, дорожки из пластика, что-то вроде водоема, кое-где встречаются инсталляции и скульптурные композиции.

Зеленые насаждения максимально сохранены. Стимулом были штрафы от инвестора: за каждое вырубленное дерево (если оно выше одного метра) — штраф в €50 тыс.! Поэтому кое-где было выгоднее сооружать конструкции вокруг берез и тополей.

Немного про средние расходы на «коммуналку». Возьмем стандартную «двушку» в 55 квадратных метров. Квартплата — 550 злотых ($145). В нее включены услуги обслуживающих компаний, горячая и холодная вода, отопление, пользование лифтом, вывоз мусора. Электричество — около 100 злотых ($25). Парковочное место — 50—70 злотых ($13—18).

Как полякам удается добиться таких высоких стандартов при сдаче жилых объектов? По мнению Дмитрия, все зависит от зон ответственности. В схеме «инвестор — генподрядчик — субподрядчик» на второго возложены функции координации и контроля работ. Ни один этап не будет завершен, пока работы не примет инспектор, штукатур не зайдет в квартиру, пока там не сделают электрику, и так далее. Гарантия от застройщика — 61—71 месяц.

— Более того, будущий владелец квартиры может прийти в любой момент, проверить и сказать: переделывайте! — Дмитрий рассказывает совсем уж удивительные для Беларуси вещи. — Но каждый инвестор устанавливает свои внутренние правила и нормы, которые жестче официальных. Он делает все, чтобы покупатель был реально доволен результатом.

Самый интересный вопрос: сколько все это счастье стоит? Рассказываем. Цена квадратного метра в Żoliborz Artystyczny — 7,5—8 тыс. злотых ($1970—2100), и во время строительства она не меняется. Формально балкон считается эдаким бонусом, то есть предоставляется бесплатно, но на самом деле это хитрость: его площадь включается в стоимость основной жилплощади.

Около 90% квартир раскупают до окончания строительства. А еще 10% — это так называемый неликвид — квартиры с неудачной планировкой, расположенные на первых этажах и так далее.

— Абсолютное большинство покупают квартиры в кредит, — делится наблюдениями наш сопровождающий. — Благо ставка составляет всего 3% годовых. Причем к банку вы привязаны только первые три года. Потом его можно поменять, и поляки этим активно пользуются. Нужно понимать, что это не ипотека. В случае неплатежеспособности банк продает квартиру с аукциона, назначает штраф, а вы получаете разницу. Справедливости ради надо отметить, что нередко в таких случаях квартиры продаются своим по необъективной стоимости.

…Подобную застройку в Минске наверняка назвали бы премиум-классом, лакшери, высшим уровнем и прочими витиеватыми эпитетами. Но Дмитрий во время экскурсии не раз подчеркивал: это типично для строительной отрасли Польши. Конкурентная среда задала стандарты. Сначала один застройщик стал предлагать гипсовую штукатурку и свободную планировку, потом другой предложил, а третий уже вынужден был подчиниться тренду. Там выгоднее быть честным с клиентом до конца, а не только на стадии подписания договора.

Купить или продать жилье в любой точке Беларуси можно с помощью сервиса Onliner.by. В базе данных — около 8000 объявлений.

Перепечатка текста и фотографий Onliner.by запрещена без разрешения редакции. nak@onliner.by

Источник: Андрей Журов. Фото: Алексей Матюшков
ОБСУЖДЕНИЕ