Мы продолжаем наш цикл статей, посвященных покупке недвижимости за границей. О Грузии, Черногории и Турции мы уже писали, теперь настала очередь более близкой и понятной нам Латвии. Как белорусу решить квартирный вопрос с помощью страны-соседки и сколько это будет стоить?
Латвийский рынок недвижимости по-своему интересен. Хоть страна и маленькая, тут можно отыскать много интересного и где-то даже недорогого жилья. Возьмем, например, Ригу, в которой соседствуют старинные здания, построенные несколько веков назад, величественные сталинки и поднадоевшие минчанам брежневки и хрущевки (тут они выглядят немного иначе: просторные, с большими окнами). Деревянные частные дома тут тоже имеются — с печным отоплением и туалетом на улице. Сносить их запрещено: все-таки культурная ценность. Если снос неминуем, на их месте все равно нужно поставить точно такие же.
Некоторая часть домов принадлежит здесь частным лицам: в 1990-е люди активно их приватизировали. Теперь это основной источник дохода для таких счастливчиков: одна семья может владеть десятками квартир и сдавать их.
Новостройками тут считаются сооружения, появившиеся на карте городов в начале 2000-х. Правда, по-настоящему современных жилых комплексов здесь мало. А вот старых домов, прошедших реновацию, куда больше. Обычно она финансируется бюджетом, европейскими фондами, а иногда инвесторами или обыкновенными жильцами. Преображение касается крыш, фасадов, подъездов, подвалов и лифтов. Такой вот аналог белорусского капитального ремонта, после которого исторический объект тоже становится новостройкой.
В Риге квартиры в новых зданиях продаются с чистовой отделкой. В нее входят покрашенные стены, пол, двери, вся сантехника в ванной, за редким исключением — встроенная кухня. Качество материалов зависит от класса застройщика: бюджетные компании вряд ли станут тратиться на паркет и двери из массива дерева. В Юрмале намного чаще можно встретить черновую отделку. Все потому, что здесь много жилья сегмента «люкс», владельцам которого не нужен ремонт от застройщика: все равно они переделают на свой вкус.
— Качество строительства в Латвии находится на высоком уровне: у нас очень строгие нормативы, соблюдение которых контролируется государством. Сдать в эксплуатацию дом, построенный с нарушениями, практически невозможно, — рассказывает Ирина Алазова, CEO агентства недвижимости Mercury Group.
К слову, раньше с этим было проще. Все изменилось после того, как в Риге обрушилась крыша торгового центра и погибло много людей. Трагедия произошла в 2013 году, ее жертвами стали 54 человека. И все из-за ошибки в расчетах. После этого за сферу взялись серьезно. Хотя переехавшие белорусы утверждают, что «косяки» все же случаются: может треснуть фасад, забарахлить вентиляция, потечь крыша. Да и внешний вид не всегда оказывается таким, как на рендерах. Благо застройщики дают два года гарантии на свое детище, так что кое-что еще можно будет исправить.
«Это все хорошо, но что по ценам?» — недовольно спросят читатели. Отвечаем: в бюджетном сегменте цена за квадратный метр начинается от €2000 в Риге и от €2500 в Юрмале. При этом не стоит рассчитывать на какие-то хоромы: размер двушки хорошо если дотянет до 40 кв. м. То ли дело элитная недвижимость: там и площади побольше, и стоимость повыше — €3000—5000 за «квадрат». И с учетом подорожания стройматериалов эти цифры наверняка продолжат расти: за последние полгода цены на недвижимость увеличились на 1,5%.
Со вторичкой все еще любопытнее. В каком-нибудь вымирающем городе на берегу Балтийского моря, например в Лиепае, можно взять двушку с простеньким ремонтом всего за €15 000. Да что там Лиепая, даже в Риге при желании найдется студия за €10 000. И это в центре! Правда, стоит упомянуть, что речь о не самом благополучном районе Маскачка. А вот за €20 000 можно рассчитывать уже на периферийный быт недалеко от Рижского залива.
Конечно, самое дешевое жилье скрывается в хрущевках. Правда, порой там очень большая «коммуналка»: за одно только отопление с вас попросят €300. Что поделать, дома старые, энергопотери большие.
Квартиры в сталинках и даже в «царских» домах тут стоят не сильно дороже. Если повезет, можно наткнуться на ценник в €700 за «квадрат». Но не спешите радоваться: в таких зданиях бывают сюрпризы.
— Посреди ванной может стоять несущий столб. А в коридоре может быть деревянная дверь, ведущая в голубятню. Но это еще нормально. В Риге масса домов, где туалет находится на лестничной клетке. Он твой собственный, закрывается на ключ. Но чтобы попасть в него, придется каждый раз выходить из квартиры, — делится впечатлениями наша читательница Евгения, не так давно переехавшая в Латвию.
Допустим, вы все-таки выбрали ту самую квартиру. Чтобы она стала по-настоящему вашей, нужно пройти несколько этапов. Сначала необходимо подписать договор задатка и внести энную сумму, чтобы застолбить за собой понравившееся жилье. Дальше следует подготовить документы, которые доказывают, что деньги вам достались законным путем: договор купли-продажи в случае, если вы продали какое-то имущество, справка с места работы или подтверждение того, что вам начисляют дивиденды. Весь этот набор проверяет банк, участвующий в сделке.
После согласования документов этот банк заключает с продавцом и покупателем договор счета-сделки. Что это значит? В банке открывается специальный счет, на который будущий хозяин кладет оставшиеся деньги. Они хранятся там до того момента, пока к нему не перейдет право собственности. После того как банк получает подтверждение, он перечисляет эту сумму продавцу.
Процесс передачи права собственности происходит в Земельной книге — это такой латвийский аналог БРТИ. Там в присутствии нотариуса составляется договор-купли продажи на двух языках — латышском и русском (английском), чтобы у всех участников была возможность его прочитать. После этого объект недвижимости регистрируется на нового владельца.
— В Юрмале, прежде чем подаваться в Земельную книгу, нерезидент страны должен получить на это разрешение от местной думы. Это чистая формальность, но все-таки о ней не стоит забывать, — уточняет Ирина Алазова.
Еще одна важная особенность, которую стоит учитывать при покупке, — вместе с квартирой, скорее всего, придется приобрести кусочек земли, на которой стоит дом. Его размер зависит от количества квадратных метров в вашей условной однушке. Все вместе облагается налогом на недвижимость: каждый год придется отдавать 1,5% от кадастровой стоимости земли и еще 0,2—0,6% — от кадастровой стоимости жилплощади.
Но есть и другой вариант — когда земля принадлежит частному лицу. В этом случае нужно платить за нее аренду — 5—6% от кадастровой стоимости квартиры в год. Это небольшая сумма (в районе €5—15 в месяц), которая включается в коммунальные платежи. Правда, можно наткнуться на особо жадного собственника, и тогда придется отдавать €100 ежемесячно.
Но и тут есть свои лазейки: порядочные застройщики часто берут аренду на себя и вносят нужную сумму на 99 лет вперед.
Взять кредит в латвийском банке можно, но сложно. Для этого вы должны доказать, что имеете постоянный доход внутри страны: либо официально трудоустроены, либо владеете собственным бизнесом. Проценты по ипотеке здесь небольшие — в среднем всего 2—4%. Причем индекс Euribor (аналог нашей ставки рефинансирования), из которого складывается общий процент годовых, часто вообще отрицательный. Выдаются кредиты на срок до 20 лет.
Рассрочки от застройщика в Латвии не очень распространены. На этапе строительства можно внести задаток и зарезервировать жилплощадь за собой, а остальную сумму перевести до сдачи дома в эксплуатацию. Обычно на это есть около года.
Более популярна в стране аренда с правом выкупа: здесь тоже необходимо заплатить первый взнос (5—10%), после чего можно заезжать в квартиру и жить в ней, каждый месяц выплачивая энную сумму. Часть этих денег идет в счет долга, часть — на саму аренду. Правда, по словам Ирины Алазовой, сейчас застройщикам проще сразу продать объект, нежели держать его у себя несколько лет.
Татьяна вместе с мужем уехала в Ригу на учебу. Первое время жили на съемных квартирах. Один раз даже удалось арендовать с друзьями двухэтажную, из шести комнат. Из-за большой «коммуналки» хозяин снизил стоимость аренды, так что в месяц жильцы платили как за двушку или трешку.
Когда девушка забеременела, супруги поняли: пора покупать что-то свое. Продали машину, достали из закромов все, что накопили (в том числе деньги, оставшиеся со свадьбы), и занялись поисками.
— Присматривались к району Золитуде, так как муж здесь работает, — вспоминает Татьяна. — Это «спальник» на окраине города, один из самых престижных, располагается на морской стороне: до Юрмалы всего 10—15 минут езды. Процентов 80 — серийные советские панельки, еще 10% — частный сектор. Оставшиеся здания — новостройки. На них мы и сконцентрировались.
Так белорусы нашли объявление о продаже жилья, которое опубликовал банк: он забрал его у какого-то застройщика за долги и реализовывал через свою дочернюю риелторскую компанию. Дом 2007 года постройки, разделенный на несколько секций высотой 3—6 этажей, подземный паркинг, круглосуточная охрана. Супруги выбрали там студию с чистовой отделкой площадью 34 кв. м. Стоила она €38 000.
— Мы заплатили первый взнос — около €15 000. На оставшуюся сумму оформили ипотеку в том же банке под 3,4% на 15 лет. Это выше, чем, например, у местных — у них могло быть и 2,2%, а работникам банка и вовсе насчитывают всего 1%. Ипотеку нам одобрили без особых проблем: муж официально трудоустроен в Латвии, к тому же у обоих на тот момент уже был ВНЖ.
Сейчас семья платит по кредиту €148 в месяц: ставку повысили до 4% из-за того, что белорусы, купив автомобиль в лизинг, не уведомили об этом банк. Справляться с платежами пока несложно: свою ипотечную квартиру белорусы сдают за €250 сотруднику международной школы. Сами же они переехали в трешку, которую приобрели примерно через год после покупки первой квартиры. Поняли, что находиться в студии втроем с ребенком — не самая лучшая идея. На этот раз отдавали за метры только собственные средства — €107 000.
— Так получилось, что квартира продавалась в этом же доме. Мы подумали, что он нас полностью устраивает, хорошо построен. Особенно когда послушали отзывы знакомых. У кого-то в многоэтажке вентиляция плохо работает и на стенах появляется плесень, а в трубы попадают листья и снег. У кого-то звукоизоляция плохая. У друзей в новенькой многоэтажке протекает крыша, а по фасаду пошли трещины, потому что жильцы без разрешения установили снаружи кондиционеры. Так что мы решили не рисковать.
Размер новой жилплощади — 90 «квадратов». На них расположилась спальня, детская и гостиная, совмещенная с кухней. До этого квартира принадлежала россиянину, он использовал ее как офис. Здесь был базовый ремонт от застройщика: обустроенная ванная, покрашенные стены в комнатах, ламинат на полу.
— Полы мы меняли, проводку тоже. И стройматериалы, и сами работы стоили немало. В целом выбором мы довольны: квартира потрясающая, на троих места хватает. Разве что сверху поселился арендатор и теперь постоянно закатывает шумные вечеринки. Недавно полиция выписала ему штраф €500 — может, это его угомонит. Если нет, придется подыскивать что-то другое.
На «коммуналку» семья тратит €120 летом и €200 зимой. В эти платежи входят не только отопление, вода и электричество, но и обслуживание (охрана, уборка в подъезде и на придомовой территории и, не поверите, установка елки перед Новым годом). Когда белорусы жили в однушке, отдавали €40 и €80 соответственно.
Александр вместе с женой и детьми оказался в Риге шесть лет назад. До этого трудился в Москве в крупной российской компании, связанной с химической промышленностью. Когда она открыла офис в латвийской столице, релоцировался сюда. А через какое-то время начал развивать свой бизнес в той же сфере.
— Много лет мы скитались по съемным квартирам в разных частях города, — вспоминает Александр. — Успели побывать и в столетних домах, и в новостройках. Даже в самом центре какое-то время пытались наладить быт, но быстро поняли, что это нереально. Почти в каждом доме — посуточное жилье или хостелы, а это значит, постоянный поток туристов, шум, гам.
Устав от постоянных переездов, мужчина подумал: зачем отдавать деньги незнакомому человеку, если можно столько же тратить на погашение кредита за собственные метры? Сказано — сделано.
— Латвийский рынок довольно простой, по-европейски идеальный и весьма разнообразный: на нем сочетаются величественные сталинки, элитные высотки и деревянные хибары с печным отоплением. Мы хотели новостройку поближе к центру, в каком-нибудь хорошем районе. Подвернулся проект жилого комплекса из трех зданий с общим двором, где должен быть парк, детская площадка — все в скандинавском стиле. Мы выбрали квартиру в семиэтажке с просторным холлом: ну знаете, все эти диванчики, цветы.
Супруги приобретали свою четырешку еще на этапе строительства. Когда они приехали в офис продавца, квартира представляла собой голую коробку без окон. Поэтому им сразу предложили пять вариантов базовой отделки. Правда, результатом Александр остался недоволен.
— Нам попался не самый лучший застройщик, так что дизайн оказался совсем не таким, каким был на картинке. Его сгубили дешевые материалы. Если бы обращались к финским, шведским или эстонским компаниям, они бы сделали все намного круче. Ну а нам пришлось менять сантехнику, двери. Мебель покупали в IKEA. Получилось быстрее, чем у наших друзей, которые делали ее на заказ. В Латвии все очень медленно происходит, потому что рынок маленький: вечно то комплектующих нет, то еще чего.
На ремонт пара потратила около €10 000. А сама квартира обошлась в €216 000. Столько стоили 115 кв. м (три спальни + кухня-гостиная, а еще три балкона).
— Первый взнос составил около 20%, потому что мы иностранцы (для латвийцев он не больше 5—10%). Остальное оплачивал банк. Ипотеку под 2,4% нам дали легко. Во многом потому, что это новостройка. Вторичку финансируют неохотно, ведь могут быть всякие скелеты в шкафу: мало ли на жилплощади уже висит кредит, а может, настоящий собственник сидит в тюрьме или находится где-то за границей. Хотя стоить все это будет намного дешевле: можно найти пятикомнатную квартиру в старой панельке за €50 000—70 000. Правда, «коммуналка» там будет бешеная.
Перед тем как одобрить ипотеку, банк обязал Александра открыть пенсионный счет, а еще застраховать свою жизнь и, собственно, недвижимость. В сумме мужчина отчисляет на них около €20. Уверяет, что это полезная штука.
— Страховка недвижимости покрывает вообще все: замену окон (у нас как-то лопнуло одно), починку труб. Вплоть до того, что у тебя в квартире может упасть и разбиться телефон, и тебе возместят его ремонт. У меня как-то украли велосипед со двора — его стоимость мне тоже компенсировали. Короче, за любое ЧП, которое случается в доме или на его территории, тебе заплатят.
Всеми ремонтами и уборками в ЖК занимается обслуживающая компания. За свои услуги она берет €0,6—0,8 за кв. м с каждой квартиры. В целом «коммуналка» обходится белорусам в €300—400.
— Мы здесь уже два года, довольны и планировкой, и самим домом, и его расположением. Особенно тут нравится детям, они носятся по всему двору — такое вот счастливое советское детство. В Риге не так много таких комплексов, обычно многоэтажки встраивают в старую застройку, и все выглядит тесненько. А у нас тут в 5 минутах порт, два огромных парка. Считаю, это хорошее вложение.
— В целом Рига — это Минск, каким я хотел бы его видеть. С одной стороны, понятная нам атмосфера: половина людей говорит по-русски, всюду встречаются советские панельки. С другой — западноевропейские плюсы: шенген и прочие блага Евросоюза. И, конечно, близость к морю. А из минусов назвал бы то, что город небольшой, развлечений тут меньше, чем в Минске. Да и для бизнеса все печально: рынок маленький, особо не разгонишься.
Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!
Есть о чем рассказать? Пишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро
Перепечатка текста и фотографий Onlíner без разрешения редакции запрещена. ng@onliner.by