Какой он, грузинский рынок недвижимости?

Что следует знать о Грузии, если вы всерьез рассматриваете эту страну для жизни, а значит, в перспективе планируете приобрести здесь недвижимость? На местном рынке очень много застройщиков. Среди них есть довольно крупные компании, у которых на счету десятки заметных проектов, есть и более мелкие, засветившиеся в сфере благодаря одному-двум домам. К сожалению, есть и те (причем их немало), что не доводят начатое до конца: в Тбилиси, например, можно набрести на 20-летние долгострои… Так что к выбору застройщика нужно отнестись весьма ответственно. И логика а-ля «обращусь к государственному, он наверняка не обманет» не сработает: таких здесь просто не существует.

Вообще, некоторую хаотичность грузинского строительства отлично отражает следующий факт: покупая квартиру на последнем этаже, вы не можете быть на 100% уверены, что над вами не построят еще несколько. Компания может утвердить проект на условных 13 этажей, но продажи будут идти настолько хорошо, что она быстренько согласует еще парочку дополнительных. При этом провести туда газ, лифт и другие удобства не всегда будет возможно.

Но что мы все о лирике, давайте лучше о ценах. Самая дорогая недвижимость, конечно, в Тбилиси, а также в курортных Батуми, Кобулети, Бакуриани, Гудаури и Годердзи (последние три — горнолыжные). Остановимся поподробнее на Батуми — все-таки бросать все здесь и переезжать к морю куда романтичнее.

Город сейчас переживает бум строительства, новые высотки растут здесь одна на одной, порой заглядывая друг другу в окна. При этом здания не всегда имеют собственный двор и хоть какую-то инфраструктуру поблизости. Зато квартиры в них обойдутся относительно дешево.

— Если рассматривать дома не на первой морской линии, то на стадии строительства можно купить квартиру со стоимостью «квадрата» $500—1000. После сдачи дома в эксплуатацию цена возрастет до $1200 и выше. За премиум-класс придется заплатить минимум $2000—3000 за квадратный метр, — вводит в курс дела Андрей Рычков из агентства недвижимости «Батумибург».

Его коллега по цеху, директор агентства недвижимости Geokravec Иосиф Путкарадзе, приводит цифры и по вторичному рынку: квадратный метр здесь предлагают за $650—1200. Разбежка зависит от близости к центру и, конечно, к морю.

— Однокомнатные квартиры в глубине города стартуют от $25 000. Точно такие же, но в центре обойдутся в $40 000 и выше. На цену влияет еще и качество ремонта, и наличие мебели и техники. Стоимость двушек — от $30 000 до $100 000, трешек — от $50 000 до $200 000, — уверяет Иосиф.

Особая категория недвижимости в Батуми — это апарт-отели. В них продаются студии, но чаще всего не для постоянного проживания, а для сдачи туристам. При этом одним из обязательных условий покупки может быть заключение договора с управляющей компанией, по которому она на протяжении 10 лет будет предлагать ваши апартаменты в аренду и зарабатывать вам (и себе) копеечку. Вы же, как собственник, не будете иметь права пользоваться своей жилплощадью. Разве что приезжать два раза в год на 30 дней зимой и 20 — летом. Есть, конечно, и такие апарт-отели, где у владельцев имеется неограниченное право пользования, а также возможность сдавать их третьим лицам. Но попробуйте еще такие найти.

— Хватает недобросовестных застройщиков, которые на этапе котлована показывают потенциальным клиентам документы, свидетельствующие о том, что на этом участке появится обыкновенный жилой комплекс. А потом оказывается, что это будет апарт-отель с обязательным договором. Компаниям выгодно их возводить, потому что не нужно платить НДС. А вот для человека такие новости становятся весьма печальными. Особенно когда он узнает, что за обслуживание территории придется платить по $2—3 с каждого «квадрата», — рассказывает Андрей.

Поэтому риелтор советует внимательно читать все документы (лучше с юристом) и не соблазняться красивыми картинками, которые обещают бассейн, теннисный корт, боулинг, тренажерку и другие приятные мелочи прямо на территории комплекса. Они далеко не всегда воплощаются в реальности.

Еще одна полезная рекомендация: при покупке обращайте внимание на качество строительства. Из какого материала фундамент и стены, вентилируются ли фасады, все ли хорошо с гидроизоляцией, какой толщины окна. В Грузии субтропический влажный климат, и если вы прогадаете со своим выбором, всю оставшуюся жизнь проведете в сырой квартире победившего грибка и плесени.

Если говорить о Тбилиси, то, по словам Рафаэля Мамедова из «Тбилиси Инн», цены здесь выше батумских на 50%. Все из-за неравномерного рельефа, который не позволяет возводить новые столбики там, где вздумается. Кроме того, есть районы с исторической малоэтажной застройкой, где нельзя проектировать высотные здания. Поэтому и жилье здесь ценится куда больше — еще до сдачи дома квартиры разбираются как горячие хачапури.

Хочу купить недвижимость в Грузии. Какие есть варианты?

Вообще, их как минимум четыре. Первый — у вас есть вся необходимая сумма, и вы спокойно покупаете на нее жилье.

Второй — вы берете внутреннюю беспроцентную рассрочку у застройщика. Обычно это возможно на одном из этапов строительства, но бывает и такое, что у компании остается несколько свободных квартир в уже эксплуатируемом доме. Обычно рассрочка дается на пару лет.

Как происходит оформление сделки? Прихватив с собой паспорт и предварительный договор купли-продажи, вы вместе с представителем компании едете в Дом юстиции — волшебное место, где регистрируется большинство документов в Грузии. Процедура занимает максимум полчаса, свою официальную бумажку вы можете получить в течение 1—4 дней (зависит от того, сколько вы заплатили: $76, $46 или $17 соответственно). После этого вы становитесь частичным собственником жилплощади, которая на время рассрочки находится в залоге у застройщика. Как только вы выплачиваете всю сумму, превращаетесь в полноправного владельца. Подписав основной договор, конечно. Это снова можно сделать в Доме юстиции. Что интересно: документ, подтверждающий право собственности, находится в открытом доступе в едином реестре. Его можно просто скачать из интернета. Никакой бюрократической волокиты, собирания бумажек и подписей. Даже печати на нем нет — только штрихкод. Вот он какой, оказывается, этот прогресс.

Третий вариант, который вы тоже можете себе позволить, — кредит в банке. Правда, только если у вас есть официальный доход, с которого вы платите налоги, или у выбранного вами застройщика есть договоренность с банком. По информации Иосифа Путкарадзе из агентства недвижимости Geokravec, обычно его дают на 5 лет под 8—11% годовых. Но бывают и исключения, о которых мы расскажем позже.

И наконец, четвертый вариант, который подойдет тем, кому жилье нужно прямо сейчас, а отдавать деньги за аренду не хочется, — так называемый отступной. Объясняем, что это такое. Например, у вас на руках есть $20 000, а у другого человека их нет (а нужны они срочно), но есть квартира. Тогда вы даете этому бедолаге вышеупомянутую сумму, а он вам — свои метры во временное пользование, обычно на 1—3 года. Если в установленный срок он не возвращает деньги, квартира становится вашей. Эта практика в Грузии хорошо отработана. Сделка оформляется документально: есть даже специальные юристы, которые как раз такими делами и занимаются.

Напоследок приятный бонус: если нерезидент покупает в стране недвижимость стоимостью $100 000, он получает ВНЖ на срок от 6 месяцев до 3 лет с правом продления. Если инвестирует $300 000, ВНЖ становится бессрочным.

А теперь перейдем к реальным историям от наших читателей, которые все-таки рискнули.

История №1. Готовая квартира в новостройке в рассрочку

Екатерина — владелица турфирмы, больше пяти лет развивает грузинское направление. Она уже давно живет на две страны, но обзавестись недвижимостью в солнечном Батуми долго не решалась.

— Глядя на качество домов от некоторых застройщиков (особенно это касается апарт-отелей), к покупке собственных метров относилась скептически. Тем более финансы позволяли снимать квартиру еще лет 15 и не париться. Но у меня часто гостили дети, да и я все больше обрастала вещами, которые было неудобно тягать с собой при каждом переезде…

Тогда белоруска начала присматриваться к новым жилым комплексам в поисках того самого.

— Я обращала внимание на то, какая коммунальная служба обслуживает дом. Приходилось видеть достаточно примеров, когда за 5 лет здание приходило в негодность: в подъездах с потолка свисали провода, повсюду — толщи грязи и пыль. Также меня интересовал вопрос, подведен ли к многоэтажке газ. В Грузии нет центрального отопления, но если здание газифицировано, можно поставить на балконе котел, от которого будут нагреваться батареи или теплый пол — смотря что человек захочет в квартиру. Так удастся сэкономить на «коммуналке» — отопление с помощью кондиционеров дороже, да и не такое эффективное: как только выключаешь прибор, комнаты тут же остывают.

Волновало Екатерину и расположение: как и многим местным, близость моря для нее уже не так важна, как хорошая инфраструктура — рядом должны быть магазины, в том числе ночной, кафе и рестораны, поликлиника, школа, детский сад. Ну и соседей хотелось поспокойнее.

Наконец минчанке удалось подыскать для себя подходящий вариант — квартиру в высотке 2018 года постройки, заселенной местными и экспатами (это уже знак качества, уверяет Екатерина), в хорошем районе. По удобству расположения она сравнивает район с окрестностями Академии наук. До моря, кстати, всего 700 метров — и это по здешним меркам не очень-то близко.

— Я присмотрела себе евродвушку с одной спальней, кухней-гостиной и большим санузлом. Площадь — 46 «квадратов». Продавалась без отделки за $27 000. Брала ее в рассрочку у застройщика. Сразу внесла 20% от суммы, остальное выплатила в течение года. Условия прописывались в договоре, в том числе и неустойки за задержку отчислений. Но Грузия такая страна, что здесь всегда можно договориться: не получается перечислить деньги в этом месяце — не проблема, перечислите в следующем. Но если вдруг возможности платить совсем нет, можно отказаться от рассрочки (вместе с квартирой, конечно) и вернуть внесенные ранее средства за вычетом 20%.

Ежемесячно отдавая компании кругленькую сумму, Екатерина параллельно делала ремонт — он обошелся еще в $10 000. Девушка говорит, что найти хороших строителей в Грузии оказалось не так просто, а чтобы делать все качественно, приходилось некоторые материалы, например розетки и элементы сантехники, везти из Беларуси. Но результатом она осталась довольна.

— Недвижимость в Батуми — это хорошее вложение. В сезон свою квартиру я могу сдавать за $30 в сутки, это $900 в месяц. Даже если вычесть максимально возможную сумму за «коммуналку» ($300), получится $600 чистой прибыли. В несезон моя двушка будет стоить минимум $250 в месяц, расходы на «коммуналку» возьмут на себя жильцы. Неплохая выходит монетизация — от 7 до 20% в год.

История №2. Покупка жилья на этапе строительства

Дмитрий, инженер в сфере радиосвязи, переехал в Тбилиси в далеком 2015 году. Уже в 2016-м женился и стал подыскивать жилье. Среди множества застройщиков рассматривал лишь тех, у кого уже были завершенные проекты, соответствовавшие рендерам (белорусы хорошо понимают всю боль этих несоответствий).

— Остановил свой выбор на одной из таких компаний. Она как раз предлагала приобрести жилплощадь на стадии котлована. Тогда один квадратный метр стоил $600—700, после завершения строительства цена подскочила до $1100 и выше. Я выбрал квартиру с двумя спальнями и кухней-гостиной — всего 56 «квадратов».

Мужчина оформил рассрочку на два года и спустя 24 месяца получил ключи от собственного жилья. За дверью его ждал так называемый зеленый каркас — уложенный ламинат на полу, плитка в ванной и на кухне, покрашенные потолки и стены. Оставалось только мебель привезти.

Сам жилой комплекс также соответствовал проекту: закрытая территория без машин, игровая зона для детей, бассейн. Разве что детский садик так и не открыли — для него не нашлось инвестора. За обслуживание всей инфраструктуры семья отдает 30 центов с каждого «квадрата».

История №3. Евротрешка в ипотеку

А вот Артему, точнее его супруге, в Тбилиси удалось взять жилплощадь в ипотеку.

— В Минске жена работала крупье в казино, я — слесарем на предприятии. Обещанных «по 500» все не было. Жили у родителей, параллельно стояли в очереди на квартиру как молодая семья — лет 15 как, и, наверное, еще столько же пришлось бы стоять… Уже и дети вырастут. А если покупать что-то свое, нужно влезать в кредиты… Подумали, что пора что-то поменять. И три года назад улетели в Грузию: там климат хороший, море рядом.

Супруга Артема снова устроилась в казино, сам же мужчина то таксовал, то брал халтурки, то вообще открывал со знакомым сезонное кафе — одним словом, крутился как мог. Семья около года снимала в столице двухкомнатную квартиру, а летом переехала в частный дом с небольшим двориком и бассейном. В среднем тратила на аренду $300 в месяц.

— Мы подумали: а почему бы те же деньги не вкладывать в собственное жилье? Тем более жена официально платила налоги и в теории могла претендовать на какой-то кредит. Правда, нашим знакомым даже телефон в рассрочку не оформляли, но мы решили рискнуть. Оформили в банке карточку, попытались взять минимальную сумму в долг — и нам ее одобрили. После этого за нами закрепили сотрудника банка, который консультировал нас по всем вопросам. У него мы узнали, что можем оформить ипотеку. Официальная зарплата супруги на тот момент была $800.

Порядок следующий: человек выбирает квартиру, которую хочет приобрести, уже через 20—30 минут на место выезжает представитель банка и оценивает ее. Если он дает за нее $50 000, а она стоит столько же или меньше, значит, банк покрывает 100% суммы. Если ее цена выше, остальную часть платит сам заемщик.

— Мы нашли евротрешку (две спальни + кухня-гостиная) в 14-этажной новостройке за $45 500. Площадь 76 «квадратов», чистовая отделка — осталось только мебель завезти. Находится в районе с самым чистым воздухом. Банк оценил ее в $46 000 и дал кредит в национальной валюте на 10 лет под 6%. Правда, из-за пандемии курс лари просел, и теперь процент где-то 7,5. Также из-за коронавируса нам отсрочили платежи на полгода, а потом предложили продлить ипотеку до 20 лет, мы согласились. Если в течение 2—3 лет погасим основной процент, дальше будем отчислять копейки.

В октябре белорусы на некоторое время вернулись на родину: надоел грузинский локдаун. Свою квартиру в Тбилиси пока сдают и продолжают рассчитываться по кредиту. Осенью планируют лететь обратно.

— Жизнь в Тбилиси нам нравится, при грамотном подходе она даже дешевле, чем в Минске. Вся «коммуналка» летом обходится в $7, зимой — в $15. Плюс $1 за уборку территории и вывоз мусора, $4 за лифт. Государственные школы бесплатные, есть много русскоязычных, куда мы отправили нашу дочку — достаточно предоставить белорусские документы. Ей сразу выдали ноутбук, который после двух лет учебы возвращать не нужно. А каждые три года его меняют на более новый. Медицинское обслуживание — по страховке, стоит $20 в месяц на всю семью. Но тут нужно внимательно выбирать клинику: где-то она покроет 100%, где-то 75%. Мы за все время обращались, кажется, всего два раза.

Семья Артема пока не имеет вида на жительство, но, по словам мужчины, особых ограничений из-за этого они не испытывают.

---

С возвратом 5% от суммы – стиральные машины в Каталоге

Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!

Есть о чем рассказать? Пишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро

Перепечатка текста и фотографий Onliner без разрешения редакции запрещена. nak@onliner.by