Какой он, рынок недвижимости в Турции?

В Турции, как и во многих других странах, нет ни одного государственного застройщика. Весь рынок оккупировали частные компании. Есть как мелкие, известные всего парочкой проектов, так и более крупные, работающие по всей стране. Подобных гигантов здесь не так уж и много: обычно застройщики специализируются на конкретном городе или на одном из его районов.

Из-за сейсмоактивности многие здания в Турции построены с использованием большого количества арматуры. В некоторых районах, где риск землетрясений достаточно высок, возводят только 5—6-этажные дома. А еще в них довольно тонкие стены — всего в половину кирпича. На это влияют и не очень холодные зимы. Правда, погода в это время все равно не сулит райского наслаждения: начинается сезон дождей. Они бывают такими сильными, что стены быстро промокают и в квартирах становится холодно и сыро, появляются плесень и грибок.

Чтобы предотвратить эту неприятность, некоторые застройщики изначально наносят антибактериальное покрытие, но это скорее исключение. Поэтому существует мнение, что лучше не покупать жилье на первом (или даже минусовом) и последнем этажах. Летом там может быть свежо и приятно, но зимой придется потратить больше денег на отопление. Особенно это касается городов, расположенных у моря, где нет центрального отопления и приходится обогреваться с помощью кондиционеров или теплого пола.

В большинстве жилых комплексов есть собственная инфраструктура. В домах попроще она может быть ограничена закрытой территорией, парковкой, детской площадкой, круглосуточной охраной и бассейном. В более дорогих высотках отельного типа есть еще и хаммам, тренажерный зал, массажный кабинет, бильярд, а иногда свой частный пляж, кинотеатр и ресторан. За пользование всеми этими услугами каждый месяц нужно платить так называемый айдат — обычно €35 и выше. Этими деньгами распоряжается управляющая компания, которая следит за порядком — убирает, вывозит мусор, что-то ремонтирует.

— Некоторые фирмы заселяют весь персонал в одну из квартир, чтобы он всегда находился на месте и мог быстро решить возникшую проблему, — рассказывает Максим Пальев, ведущий специалист агентства недвижимости ButaHomes.

Интересное отличие турецкого рынка недвижимости от белорусского — все новые квартиры сдаются с чистовой отделкой. В нее входит напольное покрытие (ламинат и плитка), натяжные потолки, обои, краска или декоративная штукатурка на стенах. В ванной устанавливается вся сантехника, на кухне — мебель, а иногда и бытовые приборы.

Количество комнат в квартире здесь считается по принципу 2+1, где первая цифра указывает на число спален, а вторая обозначает кухню, совмещенную с гостиной. Иными словами, турецкая двушка фактически включает в себя три жилых помещения.

C какими проблемами можно столкнуться, выбирая недвижимость в Турции? Конечно, здесь тоже есть недобросовестные застройщики, которые строят некачественное жилье из дешевых материалов. Слишком тонкие стены с низкой шумоизоляцией, плохая вентиляция, осыпающаяся штукатурка, отсутствие сантехники в ванной и ее гидроизоляции — вот такие неприятные сюрпризы можно обнаружить даже в новых квартирах. Поэтому важно не терять бдительность.

— Часто у жилых комплексов может отсутствовать технический паспорт. Обычно квартиры в них продаются по низким ценам, поэтому и выглядят привлекательно в глазах покупателей. В чем подвох? В таких домах нельзя установить собственные счетчики, поэтому «коммуналка» общая для всех жильцов и делится поровну. Так что если вы экономите на электричестве, а ваш сосед сутками майнит криптовалюту, заплатите вы все равно одинаково. Еще эти здания не обслуживает ни одна управляющая компания, поэтому вы останетесь без бассейна, охраны, уборки подъезда и даже работающего лифта. Перепродать квартиру будет крайне сложно.

Перейдем к денежному вопросу. В качестве примера возьмем Аланью — популярный курорт на берегу Средиземного моря. Стоимость жилья здесь зависит от расстояния до исторического центра и моря (чем ближе, тем дороже), а еще от этажа (чем он выше, тем красивее вид и сильнее кусается ценник).

— Если речь идет о только построенном доме со стандартным набором услуг, то один квадратный метр в нем обойдется минимум в €1000. В более крутых жилых комплексах он будет еще дороже. Особенно если они находятся на первой береговой линии. Например, за двухкомнатную квартиру (1+1) площадью 55 «квадратов» попросят €95 000.

Куда выгоднее приобретать недвижимость еще на этапе строительства — в среднем выйдет на 20—30% дешевле. Кроме того, застройщики предоставляют беспроцентную рассрочку, которую необходимо выплатить, пока дом не сдадут в эксплуатацию, — обычно это 1—2 года. Неплохой вариант для тех, у кого нет всей суммы на руках. Еще один плюс такой заблаговременной покупки— возможность изменить в квартире планировку, выбрать элементы отделки и т. д.

Цены на вторичном рынке, по мнению специалиста, несильно отличаются от первичного. Все из-за инвесторов, которые скупают жилье еще на этапе строительства, а потом продают его с небольшой наценкой. Но это касается только домов, которым не больше 5 лет. Кстати, новыми в Турции считаются здания, чей возраст не превышает 5—7 лет. Они и укомплектованы всякими инфраструктурными «плюшками». За ними идут «середнячки» — 7—16 лет: в таких точно будет хотя бы бассейн, а квадратный метр обойдется в €850—900.

Старыми называются сооружения возрастом от 20 лет, в которых не будет никаких дополнительных опций.

— Средняя продолжительность жизни сооружений — 30 лет. По истечении этого срока объект попадает под программу реновации. Здание сносят, а на его месте возводят новый дом. На время стройки жильцов временно переселяют — обычно это занимает 1—2 года. Поэтому квартиры в таких древних комплексах стоят неожиданно дорого — €600—700 за «квадрат».

Похожие цены можно встретить в Анталье — еще одном турецком курорте.

— Отличия лишь в расстоянии. Если в Аланье за €70 000 предлагают квартиры в 300 метрах от пляжа, то в Анталье — в полутора километрах. А вот в Стамбуле или Анкаре недвижимость намного дороже. За крохотную студию размером 25—30 «квадратов» в хорошем районе придется отдать около €100 000. Стоимость квадратного метра, равную €1000, можно найти разве что в новом районе на окраине. Но там нет ни метро, ни хорошей транспортной развязки.

Особенности заключения сделки купли-продажи

Практически у всех строительных компаний есть свои агентства недвижимости, которые реализуют квартиры в готовых объектах. Так что воспользоваться услугами таких посредников, скорее всего, придется.

— Помимо полного сопровождения, которое оказывают агенты, их преимущество в том, что они проверяют все документы на жилье: не находится ли оно в залоге, не оформлен ли на него кредит и т. д. 

Конечно, можно самостоятельно выходить на собственников, а информацию о них проверять в государственных органах, но для этого необходимо хорошо знать турецкий язык.

Когда квартира мечты найдена, вы заключаете с продавцом договор купли-продажи и вносите часть оплаты. После этого вместе отправляетесь в государственный орган, который называется тапу. По сути, это кадастровое управление, в котором оформляется право передачи собственности. Причем не только на квартиру, но и на участок земли, который за ней закреплен. Здесь в присутствии государственного служащего вы передаете продавцу оставшуюся сумму (можно сделать это онлайн), предоставляете переведенный на турецкий и заверенный нотариусом паспорт, а также имена родителей. После этого начинается процесс передачи собственности. Обычно он занимает около 10 рабочих дней.

— В расходы по оформлению документов входит обязательный налог на приобретение недвижимости — 4% от кадастровой стоимости объекта. Эта сумма составляет примерно 35—50% от рыночной стоимости. Ее определяет эксперт из кадастрового управления, которого должен пригласить в квартиру любой иностранный покупатель после заключения договора купли-продажи. Местным это делать необязательно. Также на плечи будущего владельца ложатся расходы на переводчика, который должен присутствовать при сделке, и оплата некоторых государственных пошлин. В общем, если стоимость жилья не превышает €100 000, то все траты на оформление права собственности, включая налог, не превысят €2000—2500.

Приобретая недвижимость на любую сумму, иностранец вправе получить вид на жительство на 1—2 года. После его можно продлить.

История №1. Квартира в новом доме

Ольга вместе с дочерью переехала в город Измит из-за любви — здесь она вышла замуж за турка и родила ему ребенка. После этого долгое время работала на руководящих должностях в крупных компаниях и параллельно преподавала языки — по образованию она переводчик. Сейчас развивает собственную театральную студию для детей.

— Моя старшая дочь переехала в Анталью, и ей срочно понадобилось собственное жилье. Я давно была подписана в Facebook на одного агента по недвижимости, к которому и обратилась за помощью. Поиск занял неделю: мы отсмотрели все предложенные варианты (хотели 1+1), но большинство из них находились на первом этаже. Мы были наслышаны о плесени и сырости, преследующих такие квартиры, поэтому отказались. Наконец нас привезли в двушку площадью 30 «квадратов» за €30 000 — ровно на эту сумму мы и рассчитывали.

Белоруску особенно подкупил тот факт, что дом только-только сдали в эксплуатацию. Он отельного типа (на каждом этаже длинный коридор с множеством квартир), обеспечен охраной и собственным бассейном. Обслуживание копеечное — всего €12 в месяц.

— По турецким меркам мы приобрели недвижимость в неблагополучном районе: до моря — 20 минут на автобусе, а до ближайшего детского садика — 20 минут пешком. Но, на мой взгляд, лучше жить в новостройке, чем в старом здании, пусть и в хорошем районе рядом с пляжем.

Право собственности на двушку Ольга решила оформить на себя: при наличии турецкого гражданства заверить сделку в тапу можно всего за полчаса вместо 10 дней. Так, собственно, и произошло.

Оценить покупку по достоинству у семьи пока не получилось: будущая хозяйка переедет в нее только через две недели.

История №2. Квартира на вторичном рынке

Кристина — преподаватель по вокалу и фортепиано из Бобруйска. Прежде чем обосноваться в Турции, несколько раз прилетала сюда отдыхать. Говорит, понравились теплый климат и людская доброжелательность.

— После смерти мамы я унаследовала квартиру в Бобруйске и продала ее за €23 000. Еще €7000 достала из заначки. Начала присматривать себе жилье — сначала в Минске. Увы, за эту сумму я не нашла ничего подходящего, а брать кредит не хотелось. Поэтому отправилась в Анкару, где жили мои знакомые. Они сразу показали мне хороший спальный район, который предпочитают русскоговорящие. Он мне понравился. Но найти квартиру напрямую от хозяина было нереально, так что пришлось обращаться в агентство.

Поиск нужной квартиры занял около недели. В итоге Кристина остановила свой выбор на двушке (1+1) площадью 55 «квадратов» за те самые €30 000. Находится она в жилом комплексе с бассейном, тренажерным залом и охраной. На тот момент зданию было 6 лет. Рядом — метро, на котором можно добраться до центра за 30 минут, а еще озеро, парк и множество магазинов. Предыдущий владелец долгое время сдавал квартиру в аренду, но потом решил продать.

Еще неделю белоруска проходила через бюрократическую волокиту: вызов оценщика, заключение сделки купли-продажи и, собственно, получение права собственности. После этого подалась на ВНЖ, параллельно приступив к ремонту.

— Хоть квартира была готова к проживанию, я хотела немного освежить отделку: перекрасила стены, переделала потолок — не понравился мне визуально. Стройматериалы и работы, по моим ощущениям, обошлись дешево.

Кристина живет в Турции уже 2,5 года. О переезде и покупке здесь недвижимости не жалеет.

— Все удобно, комфортно. Дом в хорошем состоянии, за ним присматривают, убираются. За это я плачу айдат — €35. Еще €26 — за «коммуналку» (электричество, вода). Но это летом, зимой вместе с отоплением выходит дороже. А еще раз в год нужно оформлять на квартиру страховку от землетрясений — около €13. Я лично ни разу не чувствовала никаких подземных толчков, но в некоторых районах такое случалось.

Девушка работает преподавателем в Ассоциации русской культуры. Признается, что в Анкаре не так просто трудоустроиться.

— Иностранцев берут неохотно, без знания турецкого или хотя бы английского найти работу почти нереально. Лучше делать это заранее, а не по приезде. Проще всего пробиться в индустрию красоты: здесь ценят наших парикмахеров, бровистов, мастеров по маникюру. В туристических городах можно устроиться агентом по недвижимости, гидом или кем-нибудь из персонала в отеле. Но это сезонная занятость — с апреля по октябрь.

По мнению Кристины, прожить в Турции на те самые «по 500» можно.

— Овощи и фрукты здесь дешевле, чем в Беларуси, одежда тоже. А вот мясо дорогое, еще сигареты, алкоголь. За бутылку водки тут придется заплатить €15—20. И в магазинах нет многих продуктов, к которым мы привыкли, — свинины, крабовых палочек, шпротов, черного хлеба, сгущенки, зефира. Иногда их очень не хватает.

---

Какой выбрать рюкзак для школьника? Подборка интересных вариантов из Каталога

Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!

Есть о чем рассказать? Пишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро

Перепечатка текста и фотографий Onlíner без разрешения редакции запрещена. nak@onliner.by