Какой он, рынок недвижимости в Черногории?

Черногория — довольно компактная страна с динамично развивающимся рынком недвижимости (в «доковидные» времена уж точно). Бум строительства начался в 2006 году, поэтому вторичкой здесь считаются дома с 2015 года — по меркам белорусов это практически новостройки. Конечно, тут остались старые югославские здания, но они не пользуются особым спросом.

Застройщиков в стране много, причем нет ни одного государственного. Есть несколько крупных игроков, занимающихся масштабными проектами а-ля «Минск-Мир», остальные сосредоточены на более мелких объектах.

— На рынок может зайти любой инвестор, я знаю и нескольких белорусов. Из-за того что в стране практически нет банковского кредитования строительства, они все делают за свои деньги и стараются рассчитать их так, чтобы хватило до окончания стройки. А если уж финансов недостаточно, пользуются бартером. Например, нанимают подрядчика для прокладки электрических сетей и за его услуги предоставляют определенную жилплощадь в будущем доме, — объясняет руководитель агентства недвижимости MD Realty Вячеслав Маевский.

Конечно, порой строительство затягивается, но в основном это связано с тем, что во время туристического сезона (с 15 июня по 15 сентября) на всей прибрежной территории стройки замораживаются, дабы не мешать приезжим. Но и долгострои в классическом понимании тоже иногда случаются.

Подавляющее число новых объектов в Черногории — малоэтажные, в среднем по 6—7 этажей. Очень редко встречаются «высотки» в 10—15 этажей — чаще всего это отели. Здесь они уже считаются небоскребами. Количество квартир в доме варьируется от 6 до 50. Бывают большие жилые комплексы на 100—120 квартир, но они уже относятся к экономклассу — по формату чем-то напоминают столичную Каменную Горку.

Если говорить о конструктивных особенностях сооружений, то они обусловлены сейсмической активностью в регионе. После того как в 1979 году произошло серьезное землетрясение, разрушившее целые районы, при возведении начали использовать очень много арматуры, а еще делать в зданиях сейсмические пояса. Благодаря этому они могут выдерживать подземные толчки разной силы. В последнее время они не очень мощные, примерно в 4—5 баллов.

— Конечно, есть и свои «косяки» — например, тут так и не научились делать хорошую вентиляцию. Даже вытяжки на кухне не всегда предусмотрены. По мнению местных жителей, они и не нужны: рядом ведь есть окно. Их, кстати, в квартирах очень много, — утверждает Вячеслав. — Зато здесь классная гидроизоляция ванных. На полу всегда есть аварийные стоки, которые помогают не затопить соседей в случае каких-то прорывов и т. п.

Жилье в Черногории продают сразу с чистовой отделкой, порой достаточно высокого уровня. Некоторые застройщики предлагают готовые комплекты мебели с существенной скидкой или частично возмещают подобного рода расходы.

— Именно по отделке можно определить, насколько экономный застройщик вам попался. Это хорошо видно и по цене: если после завершения всех работ «квадрат» в квартире на побережье стоит меньше €1300, то это серьезный повод задуматься. Ведь только себестоимость квадратного метра оценивается примерно в €1000—€1200 и выше. Все потому, что в стране очень дорогая земля.

Итак, мы плавно подошли к ценам. Естественно, дороже всего жилплощадь на побережье — оно и понятно, где еще приобретать недвижимость, как не у моря? Именно здесь заключается около 90% всех сделок купли-продажи. Оставшиеся проценты делят между собой столица Черногории и горнолыжные курорты на севере страны.

Минимальная цена за кв. м в квартире — €1000, в частном доме — €650, на вилле — €1500. Но такие предложения на рынке, увы, встречаются редко.

— Если рассматривать Будванскую Ривьеру, где располагаются города Будва, Бечичи, Пржно, Свети-Стефан и другие, то квартира в хорошем новом доме с бассейном, сауной, тренажерным залом и другими «плюшками» на территории обойдется в €2250 за «квадрат». Находиться она будет примерно в 500 метрах от моря (по местным меркам это уже далеко. — Прим. Onliner). Жилье на первой береговой линии стартует от €2500. В элитных комплексах с собственными маринами для яхт ценник начинается от €6000—€7000 за кв. м.

Также в Черногории есть такая категория недвижимости, как кондо-отели, где тоже можно обзавестись жилым помещением, однако оно должно 10 месяцев в году использоваться как коммерческое (иными словами, сдаваться в аренду). Здесь квадрат стоит от €3500.

— Управляющие компании таких отелей уверяют, что апартаменты приносят владельцам большую прибыль, но, судя по моему опыту, их рентабельность не сильно отличается от обыкновенных квартир, которые тоже можно предлагать туристам. И там и там рентабельность колеблется в пределах 5% в год от изначальной стоимости.

Как и в Беларуси, стоимость жилья в новостройках изменяется в зависимости от этапа строительства. Правда, некритично. Например, на этапе котлована метр можно ухватить за €1500, потом он может подрасти до €1900.

Цена на вторичку в Черногории не сильно ниже — все-таки здесь нет таких уж «убитых» домов. (О дешевых домах югославской эпохи мы уже упоминали.)

Кстати, во всех квартирах, которые предлагают на черногорском рынке недвижимости, — совмещенная гостиная и кухня, а количество комнат считается по количеству спален (к примеру, «1+1» означает, что жилплощадь включает кухню-гостиную и одну спальню).

Особенности заключения сделки купли-продажи

Сразу отметим, что взять кредит на покупку недвижимости в черногорском банке практически нереально — нужно собрать огромное количество разных бумажек и пройти множество проверок. Да и возместят вам максимум 50% от стоимости, все остальное придется платить из своего кармана. Да и процент будет бешеным — 7,5% годовых (и это в евро).

Поэтому куда реальнее и выгоднее взять рассрочку от застройщика. Обычно она выглядит так: 30% от общей суммы вносится в самом начале строительства, следующие 30% — когда закончены «грубые» работы и уже виднеется «коробка», еще 30% — когда завершена чистовая отделка и последние 10% — в момент переоформления права собственности. Также есть возможность растянуть платежи на 6—12 месяцев после сдачи дома в эксплуатацию.

Заключение договора купли-продажи происходит у нотариусов — их назначает Министерство юстиции. В каждом городе их ограниченное количество: в Будве всего 4 таких специалиста.

— Договор заключается на черногорском языке, поэтому на встрече присутствует  и судебный переводчик, который разъясняет содержание договора иностранному гражданину. Его услуги оплачивает покупатель: час работы стоит примерно €50. Если вдруг одна из сторон хочет внести какие-то корректировки, они тут же обсуждаются и документ переделывается. Когда все пункты согласованы, продавец и покупатель подписывают оригинал, который хранится в архиве нотариуса 50 лет. На руки он отдает только заверенные копии. Документ также отправляется в электронный кадастровый реестр на регистрацию. Кстати, в самом начале сделки в кадастре делается пометка о том, что началась сделка по данной квартире. Благодаря этому вторичная продажа одной и той же жилплощади невозможна.

После того как человек выплатил всю сумму, указанную в договоре, об этом сообщается нотариусу, а он уже передает информацию в кадастровую службу — так начинается процесс передачи собственности от застройщика к будущему жильцу. Обычно это довольно длительный процесс, который занимает несколько месяцев. Но в Черногории к такой неторопливости государственной системы уже привыкли.

Расходы на услуги нотариуса ложатся на плечи покупателя. Их размер зависит от суммы сделки. Например, если она равна €50 000—€79900, придется отдать €350 (+21% НДС). Если квартира куплена на вторичном рынке или же в новостройке, с которой компания-застройщик не уплатила НДС, нужно раскошелиться также на налог на недвижимость — 3% от стоимости жилплощади. Зато работу агентства-посредника, через которое обычно и реализуются метры, оплачивает сам продавец.

Покупая недвижимость в Черногории, причем неважно, какой стоимости, ее счастливый обладатель может получить ВНЖ сроком на один год. Если проживать в стране постоянно, можно продлевать его в течение 5 лет, а потом подать документы на ПМЖ, а еще через 5 лет — на гражданство.

Расходы на содержание недвижимости

В Черногории существует обязательный для всех владельцев жилья годовой налог на недвижимость. Он составляет 0,08—1% от кадастровой стоимости объекта и зависит от местоположения, площади и наличия дополнительных пристроек.

Для иностранных граждан, проживающих в туристической зоне, введена дополнительная такса — 10—15% от годового налога на недвижимость.

Что до коммунальных платежей, то тут тоже есть свои особенности. В Черногории нет газа и центрального отопления (скажите привет электрическим плитам, кондиционерам и системе «теплый пол»), поэтому основная статья расходов — это электричество. Цена кВт рассчитывается по двум тарифам: днем 100 кВт стоят €10, ночью — €6. Цена одного кубометра воды в среднем составляет €1—1,20.

Отдельно оплачивается вывоз мусора — примерно €5 в месяц. А если вы живете в доме с развитой инфраструктурой (бассейн, сауны и т. п.), то за услуги управляющей компании, которая будет обслуживать все это богатство, нужно отдать €1—2 за каждый кв. м.

История №1. Квартира в новостройке

Валерия работает в IT-сфере. В 2019 году впервые оказалась в Черногории и просто влюбилась в местную природу. После этого, закрыв глаза на все минусы (например, отсутствие привычных сервисов доставки, такси и развлечений), впервые задумалась о собственной квартире на море.

— Искала жилье в новом доме в тихой локации, но рядом с развитой инфраструктурой. Вид на море был не так важен, меня больше вдохновляют горы. За помощью обратилась в местное агентство недвижимости. В итоге определилась с жилым комплексом от австрийского застройщика в Бечичах. Это был уже третий проект компании, поэтому еще до окончания строительства я смогла оценить качество будущего дома. Кроме того, я просто влюбилась в экстерьер и дворовую территорию! Самое чудесное, что в реальности получилось даже лучше, чем на рендере, а это, согласитесь, редкость, в том числе и для Беларуси.

Валерия стала обладательницей евродвушки площадью 52 кв. м с большой террасой, из которой открывается вид на море и горы. Она обошлась девушке в €110 000. Эту сумму она выплачивала поэтапно. Сделка купли-продажи проходила дистанционно благодаря оформленной доверенности на имя агента. Он же занимался оборудованием квартиры: находил подрядчиков, контролировал ремонт и покупал всякую мелочь для дома. Этой зимой, спустя год после заключения договора с застройщиком, белоруска переехала в полностью готовое жилье.

Теперь в ее распоряжении не только сама квартира, но и общая территория, где находятся спа, тренажерный зал, бассейн, водная пещера, зона отдыха и барбекю.

— Надо понимать, что за поддержание всего этого в чистоте нужно платить управляющей компании около €1,5 за кв. м жилья. Но здесь я действительно вижу, на что идут мои деньги. К тому же почти любой вопрос решается в тот же день — достаточно одного звонка или сообщения в мессенджере. Неважно, нужно ли мне повесить лампу или вызвать уборщицу.

За прочие коммунальные услуги девушка сейчас платит около €40. Зимой было почти в два раза дороже.

— В целом продовольственные товары и медицина здесь чуть дороже, чем в Беларуси. На услуги, обувь, одежду цены примерно такие же. А вот на бытовую технику, мебель и предметы интерьера — намного выше. Но и средние зарплаты здесь больше, чем у нас. При этом важно понимать, что найти работу в Черногории — непростая задача даже для местных. Поэтому тут идеально чувствуют себя люди на удаленке. Или те, кто открывает собственный бизнес в сфере туризма, недвижимости и т. п.

История №2. Квартира на вторичном рынке

Минчанка Екатерина впервые побывала в Черногории в 2010 году, когда работала в сфере туризма. Здесь она прожила год и даже выучила язык. Потом вернулась в Минск, работала помощником руководителя в представительстве сербской строительной компании. Окончательно переехать к морю решила в 2019 году, когда ее дочке пора было идти в первый класс.

— Здесь очень комфортно находиться с ребенком: хороший климат, море, прекрасная природа, а еще безопасность и очень доброе отношение к детям во всех учреждениях образования. Хотелось, чтобы дочка росла в такой благоприятной обстановке.

Жилье Екатерина искала самостоятельно. Остановила свой выбор на Будве.

— Преимущество в том, что даже зимой, в несезон, жизнь в городе не замирает. Есть вся инфраструктура, в том числе большой выбор спортивных секций и кружков.

Так как бюджет у Екатерины был ограничен, да и переехать в собственную квартиру хотелось в течение полугода, чтобы не платить лишние деньги за аренду, она присматривалась ко вторичному рынку.

— Хотелось жилплощадь с двумя отдельными спальнями. После продажи квартиры в подмосковных Химках, доставшейся от родственников, у меня на руках было €70 000 — с такой суммой эту мечту было сложно реализовать. И все-таки мне удалось найти евротрешку (49 кв. м) за €63 000 в доме, построенном 10 лет назад. Оставшиеся средства я вложила в косметический ремонт и покупку мебели.

Екатерина живет в 15 минутах ходьбы от моря. Довольна всем, кроме плесени, которая порой появляется в квартире зимой, — по словам собеседницы, это довольно распространенная проблема для зданий, находящихся на побережье. Но и ее можно устранить, если хорошо прогревать комнаты кондиционером или обогревателем. Расходы на электричество при этом, естественно, увеличиваются. Так что при выборе будущего жилья стоит обращать внимание на то, все ли в порядке в доме с гидроизоляцией.

— Средний счет за электричество в межсезонье — €30—40 в месяц, летом и зимой, когда активно включаю кондиционеры, может быть и в два раза больше. Вода недорогая: выходит примерно €5—10. Еще оплачиваю вывоз мусора — €3—4 в месяц.

---

Таблетки для посудомоечных машин — пополняйте запасы в Каталоге Onliner

Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!

Есть о чем рассказать? Пишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро

Перепечатка текста и фотографий Onliner без разрешения редакции запрещена. nak@onliner.by