Покупайте в приложении Каталог Onlíner и получите шанс выиграть один из трех Samsung Galaxy S25 Series!

Золотое время элитной недвижимости — начало 2010-х 

Золотыми годами минской элитной застройки можно назвать начало 2010-х, когда один за одним зарождались амбициозные проекты для избранных. Правда, многие потом долго выкарабкивались из статуса долгостроя.

Вспомнить былое мы предложили руководителю отдела «Новостройцентр» агентства недвижимости «Твоя столица» Андрею Чернышеву. В 2010-х он так же, как и сейчас, работал в «недвижке»:

— В начале 2010-х девелоперов в Минске было гораздо больше, чем сейчас, но опыта в строительстве у них было гораздо меньше. Именно поэтому многие их объекты становились долгостроями. Они замахивались на дорогие проекты, предназначенные для узкой категории покупателей, но глобальные «косяки» и качество строительства в итоге никак не соответствовали высокой стоимости метра.

Действительно, до наших дней дошли далеко не все застройщики, которые гремели в 2010-х. На одном или нескольких объектах застопорились «Внешэкономстрой», «Итерабелстрой», «Трайпл» и другие.

— Возьмем наглядные примеры, — продолжает Андрей. — Например, «Парус» на Кальварийской. Стройка начиналась бодрячком, но в итоге все скатилось до долгостроя. Такая же судьба была у комплекса «Времена года» на Киселева.

Эти объекты строились с посылом «мы вам продадим дорогие квадратные метры, а дальше как карта ляжет». 

Судьбу названных жилых комплексов действительно без слез не вспомнишь. Дом на Киселева сдали в 2017 году — спустя 13 лет после начала строительства. Еще в нулевых ценные метры во «Временах года» продавали по $3000. Судя по свежим объявлениям, некоторые покупатели до сих пор пытаются вернуть свои инвестиции.

Что касается «Паруса», то его начали воплощать в стекле и бетоне в 2009 году, а закончили в 2015-м. В год сдачи объекта застройщик продавал жилье по очень привлекательным ценам — от $1300 до $1890 за «квадрат». Сейчас в это даже не верится.

Дом «У Троицкого», который до сих пор обсуждают, но уже не осуждают, был сдан в 2012 году. Насколько активно раскупали «троицкие» квартиры, судите сами: примерно через год после cдачи вакантными оставались 30 квартир из 235. Тогда застройщик «Трайпл» объявил акт невиданной щедрости для желающих приобрести именно большую квартиру: $2500 за «квадрат» вместо $3000. Еще через пару лет стоимость метра в «Доме Чижа» равнялась $1500. Факт незначительный, но говорящий. Как известно, на ходовой товар скидок не бывает.

— Дом «У Троицкого» некоторые считают прям эталоном элитарности из прошлого, — говорит Андрей. — Почему? Исторический центр города, рядом река, красивые виды из окон. Однако в свое время и данный комплекс столкнулся с проблемными продажами.

Площади оказались слишком большими — раскупались они не так активно, как планировалось. Квартиры площадью 250—350 «квадратов» — это для Минска too much. 

Объявления о продаже голых стен в «трайпловской» многоэтажке сегодня не редкость. Вот уже более 12 лет они тоскливо томятся в ожидании крепкой руки ремонтников.

Еще один элитный старичок — «Славянский квартал». На начальной стадии продаж метр в нем стоил $2000—3000. Дом был сдан в 2012-м, но спустя четыре года активной реализации из 338 квартир все еще пустовало около 25. На тот момент застройщик немного снизил цены и даже принимал торг от клиентов.

Крутых проектов было немало: «Аквамарин», «Залаты маёнтак», кубик на Независимости, 95а, единичные клубные дома и многие другие. Но примерно во второй половине прошлого десятилетия представители застройщиков, занимавшихся дорогими объектами, констатировали — пришла эра экономкласса. Так бесславно и иссяк тот самый элитный период. Вернее, он немного трансформировался.

Элитки в Минске больше нет? Куда она делась?

Слово «элитный» раньше применялось часто. Его активно юзали маркетологи и так же активно высмеивали в народе. Андрей поясняет:

— Элитность ассоциировалась с вензелями, с «дорого-богато», с роскошью. Но элитной могла быть как новостройка, так и сталинка. Соответственно, в этом понятии не было ничего современного.

Чтобы соответствовать этому высокому званию, объект недвижимости должен располагаться в историческом центре, иметь эксклюзивную авторскую архитектуру снаружи и отделку благородными материалами внутри (мрамор, золото, экзотическое дерево). Количество квартир на этаже должно быть не более пяти, а высота потолков — обязательно не менее трех метров. Подземный паркинг даже не обсуждается. Важное правило — огороженная территория и собственная служба охраны. Система «Умный дом» тоже не помешает. Соответствуют ли всем этим критериям мастодонты начала прошлого десятилетия? Решайте сами.

— Времена сейчас другие, — отмечает Андрей. — Сегодня люди хотят жить преимущественно в новом и стильном жилье.

Все эти квартиры, которые появились 10—15 лет назад, до сих пор имеют статус элитных, но они уже не в тренде. Современные покупатели хотят новизну. 

Таким образом, понятие «элитный» понемногу трансформировалось в «премиальный». Обязательная составляющая премиальности на данный момент — это новизна, трендовость.

На смену пришел премиум-класс. Что это значит?

В пример правильной премиальности Андрей приводит жилой комплекс D3: никаких замашек на «дорого-богато», нетипично просторный подъезд в сдержанном европейском стиле, отапливаемый паркинг и прочие приятности.

— D3 — классический представитель премиум-класса, который возводился уже по новым стандартам, — обращает внимание собеседник. — И в данном случае его многоэтажность не имеет значения. Это до сих пор престижная локация, да еще и с такими красивейшими видами на водохранилище.

Напрашивается вопрос: что именно делает жилье премиальным? Вряд ли лишь желание его таковым именовать.

— Первый критерий — это местоположение, — говорит Андрей. — Это может быть как центр города, так и локация, отдаленная от центра, но важно, чтобы место было престижным.

Второй момент — наличие рядом с домом зеленой зоны. Либо предусмотренные зеленые технологии и площадки, которые будут компенсировать отсутствие зеленой зоны.

Подземный паркинг обязателен. Необходима также закрытая территория с видеонаблюдением. Контроль доступа на территорию, охрана. 

Площади квартир — от 80 квадратных метров. Однако перегибать и делать метражи по 250 «квадратов» все же не стоит. Желательно наличие окон в пол. Ну и потолки, конечно же, должны быть высотой от трех метров.

Упростим информацию: премиальные объекты немного скромнее элитных. Вместо эксклюзивной архитектуры — лаконичная. Вместо мрамора внутри — хорошие долговечные материалы. Вместо понтов — здоровое позиционирование. Таков цайтгайст — дух времени.

Квартал Depo 

Сегодня под критерии премиальности подходит квартал Depo, застройщиком которого выступает «А-100 Девелопмент». Данный эпитет неизменно идет в связке с названием квартала. А на сайте легко можно найти главные признаки премиальной категории: «модный формат жилья, построенного по современным нормам и технологиям».

На картинках Depo и правда выглядит как мечта из Pinterest. В остальном — панорамные окна в пол, потолки более трех метров, индивидуальные вентканалы, лифт с этажа в подземный паркинг, закрытый двор, современная инженерия для управления недвижимостью.

Стоимость метра в домах квартала — от $3600 до $4000 и выше. Несмотря на высокий прайс, в «А-100 Девелопмент» уверяют:

— Мы отмечаем устойчиво высокий спрос на различные форматы жилья, особенно на эксклюзивные лоты — пентхаусы и мансардные квартиры, а также на варианты с готовой отделкой. В числе самых востребованных — трехкомнатные квартиры с двумя спальнями.

Когда весь комплекс обретет завершенный вид и заживет своей жизнью, застройщик не планирует бросать жильцов на произвол судьбы:

— Для нас принципиально важно, чтобы премиальный статус наших жилых комплексов сохранялся не только на этапе строительства, но и спустя годы после сдачи. Именно поэтому мы передаем управление и эксплуатацию объектов профессиональному партнеру — компании «А-100 Комфорт». Кроме того, через некоторое время для жителей Depo заработает консьерж-сервис, который возьмет на себя решение повседневных задач.

ЖК «Маэстро» 

Позиционируя две стеклянные высотки на улице Немиге, застройщик применяет слово «эксклюзивный», но, очевидно, проект можно назвать и премиальным, и даже элитным. Найти место в плотном центре столицы для таких громадных объектов — это уникальный кейс.

Список других преимуществ у «Маэстро» длинный: видный архитектурный проект, закрытый внутренний двор, окна в пол, высота потолков до 3,5 метра, подземный паркинг и многое другое.

Площади квартир — от 50 до 250 «квадратов». В самом начале метры на нижних этажах продавались за $1800, сейчас верхние этажи стоят от $4000 за «квадрат».

Если позвонить в агентство, которое занимается реализацией помещений в «Маэстро», можно услышать категоричное «подчистую солд-аут». Однако представитель застройщика осторожно упомянул: несколько вариантов еще есть, но они находятся в процессе обсуждения с клиентами и не поступят в массовую продажу. В любом случае держать интригу при реализации элитной недвижимости — это база. Можно провести аналогию с сумками Birkin, которые тоже нужно заслужить, прежде чем заполучить.

Свободными на данный момент остались всего четыре квартиры. На 18-м этаже хозяев ищут два варианта площадью 222 и 250 «квадратов», их стоимость — $4200 за метр. Получается, для получения такого завидного жилья нужен миллион долларов. На 6-м этаже свободна квартира площадью 144 «квадратов» и стоимостью $2700 за метр. А на 7-м этаже есть такая же, но уже по $2800 за метр.

— Спрос устойчивый, — уточнили в компании «Гостевой дом». — С момента остекления зданий примерно раз в месяц или раз в два месяца происходили сделки. На протяжении строительства стабильно заключались договоры. И это при том, что квартиры в «Маэстро» дорогие, а рынок мы делим с другими премиальными объектами.

Сдать высотки в эксплуатацию застройщик намерен в конце апреля 2025 года. В прошлом году озвучивались планы насчет дальнейшей судьбы комплекса:

— Каким бы элитным дом ни выглядел снаружи, в процессе эксплуатации, лет через десять, он скатывается до среднего уровня. Учитывая этот факт, мы приняли решение, что после ввода жилых объектов обслуживать ЖК будет наша собственная эксплуатационная компания. 

Дом в «Комфорт парке» 

Один из строящихся домов квартала «Комфорт парк» тоже позиционируется как true-премиум. С учетом изученной теории с этим можно согласиться. Судите сами: подземный паркинг, круглосуточный консьерж, всего три квартиры на площадке, панорамные окна, высота потолков 3,9 метра, площади квартир от 110 до 220 «квадратов», террасы.

Цена метра, планировки и старт продаж квартир в секретном премиальном доме держатся в секрете для широкой публики, однако все это можно узнать, будучи реальным клиентом и придя в офис продаж. Из доступной информации имеются лишь такие данные, озвученные представителем застройщика:

— Дом №6 относится к категории «Премиум+». Он будет введен в эксплуатацию в конце весны 2025 года. Продажи квартир начнутся лишь после завершения всех работ. Цену метра мы определим также после сдачи объекта. Продажи пройдут в закрытом формате, так как уже есть сформировавшийся лист ожидания.

ЖК MOD House 

Жилой комплекс MOD house с первых дней позиционировался как непростой. Но его коснулась судьба большинства элиток — затянули сроки строительства. Благо за последний год здание быстро привели в порядок — скоро там зашумят ремонты.

На данный момент все еще вакантной остается трешка площадью 95,6 «квадрата» на 22-м этаже. Ее оценили в $239 000. Это значит, что за метр жилья придется выложить $2500. Вторая доступная квартира — это пентхаус площадью 116,72 «квадрата» на 23-м этаже. Стоит он $320 980, или $2750 за метр.

В компании «Тапас» заверили, что спрос имеется:

— Есть определенная категория клиентов, для которых важны такие критерии, как престижное месторасположение, статусное окружение, панорамные виды, наличие паркинга и закрытых зон отдыха. MOD house полностью соответствует этим ожиданиям, что и позволило нам быстро распродать большинство квартир в проекте.

До завершения всех работ остались считаные недели. А после сдачи комплекса обслуживание дома будет передано товариществу собственников:

— Это позволит жителям самостоятельно решать все важные вопросы по эксплуатации и поддерживать высокий уровень обслуживания, который будет способствовать сохранению статуса премиального жилья.

ЖК «Левада», первая береговая линия

«Левада» — довольно масштабный жилой массив вдоль улицы Нововиленской. Большинство многоэтажек там — это крепкий комфорт-класс. Но застройка вдоль Свислочи выделяется среди остальных бетонных братьев, отличаясь малоэтажностью, видами на водную гладь или деревья, наличием подземного паркинга, просторными метражами квартир.

Часть домов уже распродана, но два премиальных объекта, находящихся на стадии строительства, все еще ищут жильцов. Стоимость метра в них на данный момент — $2700—2900.

Почему так дорого? 

Если вы дочитали до этого момента, у вас может возникнуть резонный вопрос: а что, собственно, стало причиной тому, что раньше премиальные объекты недвижимости стоили максимум $3000 за «квадрат», а сегодня застройщики имеют наглость оценивать свои детища в $4000, а то и в $5000. Мы же не в Майами и не в Дубае, в конце концов. Доколе?

Руководитель отдела «Новостройцентр» агентства недвижимости «Твоя столица» Андрей Чернышев рассуждает:

— Для начала надо сказать о том, что инфляция доллара тоже существует. Выросла средняя зарплата белорусов. Появилась возможность кредитоваться. Кстати, не думайте, что покупатели премиальной недвижимости чураются кредитов.

А что насчет спроса? Неужели реально за оверпрайс-метрами стоит очередь? Специалист рынка недвижимости и автор тематического телеграм-канала Наталья Литовская в оценке ситуации категорична:

— Удивительно, как застройщики хором говорят о высоком спросе на «квадраты» по $4—5 тысяч. Но давайте вспомним: как часто в топах по цене реальных сделок вы видели готовые квартиры в дорогих ЖК? Каждый ЖК засветился по одному разу. Разве что «Олимпик Парк» упоминался чаще. Даже не знаю, откуда этот миф. Элитка как продавалась раньше по $2—3 тысячи за квадратный метр, так и продолжает продаваться. 

Нужно помнить: в премиум-объектах цены — договорные. Есть официальный прайс, но есть и «особые условия» для реальных покупателей.

С ней согласен и Андрей Чернышев:

— Вопреки устоявшемуся мнению, я считаю, что премиальные объекты до сих продаются не быстро. Это не массовый продукт. Спрос есть, но он не сумасшедший, он точечный, и это касается как объектов для жизни, так и объектов для инвестиций.

Застройщики в свою очередь могут принудительно оставлять квартиры, завышать цены и никуда не спешить. 

Также есть мнение, что минскую недвижимость скупают россияне. Мы за этим специально следим, поэтому скажу так: россияне периодически что-то смотрят и покупают, но их доля в общих приобретениях — буквально пару процентов. По нашим данным, среди покупателей премиальных объектов преобладают именно белорусы.

Есть о чем рассказать? Пишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро

Перепечатка текста и фотографий Onlíner без разрешения редакции запрещена. ga@onliner.by