Андрей Чернышев: «В феврале количество заявок на приобретение квартир снизилось на 30%»

Подводя итоги 2021 года, эксперты удивлялись количеству сделок в сегменте жилья. Казалось, что белорусы привыкли к различного рода стрессам и вернулись на рынок стабильным спросом. Таким же оказался и старт 2022 года: послепраздничный январь неожиданно показал отличные результаты — только в Минске за месяц было совершенно 960 сделок.

— С середины 2021 года стало очевидно — рынок уже привык жить и функционировать в текущих условиях. Высокий стабильный спрос, который фиксировался осенью и зимой прошлого года, проявил себя и в этом году. По итогам января мы вышли на 960 переходов права собственности. Это очень хороший показатель. Соперничать с ним может только январь 2018 года, когда было продано на 30 квартир больше. Для сравнения, за аналогичный период активных 2017 и 2019 годов было совершенно всего лишь порядка 700 сделок, — рассказывает заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики ГК «Твоя столица» Андрей Чернышев.

Со слов специалиста, бодрый январь — последствие активного декабря: сделки, которые были согласованы еще до Нового года, официально оформились уже в январе. Плюс год начался спокойно: курс на месте, кредиты, насколько это возможно, доступны, интерес сохранен. Все изменилось 24 февраля.

— В день, когда появились официальные новости о военной операции, количество заявок на приобретение квартир снизилось на треть. Сразу же. И эта тенденция держится до сих пор, — отмечает специалист. — Уточню, что я называю данные по нашему агентству, но который год они совпадают с ситуацией во всей отрасли.

При этом заявки на продажу жилья остались на прежнем уровне. Продавцы не спешат уходить с рынка и пока не видят причин снижать цены.

— Сегодня продавцы чувствуют себя более защищенными, поскольку у них на руках актив в виде недвижимости, — говорит собеседник. — Несмотря на рост курса, тех, кто начал снижать цены, пока меньшинство. Все потому, что прошло еще мало времени и продавцы еще не ощутили в полной мере просадку спроса.

Как только начинает расти курс доллара, начинает снижаться цена на недвижимость в иностранной валюте. Темпы снижения могут быть разными, но снижение неизбежно. 

Плюс люди от навалившейся совокупности стрессов, по сути, находятся в состоянии аффекта, поэтому вынужденно поставили жилищные вопросы на паузу — пока не появится понимание, как быть дальше.

«Вторичка будет рассматриваться как менее рискованная альтернатива новостройкам»

По новостройкам ситуация отличается немногим, да и, похоже, в худшую сторону. Если продавцу на вторичке надо продать только одну квартиру, то у застройщиков целый ворох недвижимости, которую кто-то должен купить.

— Если в 2021 году рынок новостроек активно перетягивал на себя покупателей, то сейчас наоборот — вторичка будет рассматриваться как менее рискованная альтернатива новостройкам, потому что эти квартиры уже есть «здесь и сейчас», — считает Андрей Чернышев. — В прессе уже появляются осторожные заявления застройщиков о том, что строить-то они могут (цемент, бетон, песок и все остальное можно найти внутри страны), но кто будет это покупать? Если дома высокой степени готовности и реализации продадутся, то как выводить на рынок новые объекты?

На мой взгляд, по предыдущим ценам — точно нет. Во-первых, из-за курса доллара, а во-вторых, из-за рисков строительства.

По мнению специалиста, в Минске уже строится достаточно жилья (более 150 домов), объем которого закроет аппетиты покупателей на ближайшие два-три года. С новыми же объектами спешить точно не стоит.

— Сейчас в Минске строятся огромные кварталы (на Аэродромной, Нововиленской, в «Грушевке» и «Боровой»). Плюс заявлен «Северный берег», старт которого, как мне кажется, уже будет логично сдвинуть на год или два, — отмечает эксперт. — По сути, на ближайшие два-три года строящихся объемов и их расширений хватит с избытком. Начинать новые проекты в этих условиях рискованно.

Вместе с тем я не думаю, что в Минске вырастет количество долгостроев.

На рынке остались лишь крупные игроки, которые имеют финансовую подушку и большой опыт работы в строительной сфере. На мой взгляд, они замедлят темпы вывода на рынок новых объектов, а будут стараться распродать старые.

Спрос на бюджетный сегмент

Что касается спроса на новостройки, то собеседник уверен — сработает стандартная схема: все категории покупателей отступят на шаг назад, выбрав более бюджетный вариант. Хуже всего придется дорогим проектам.

— Один из самых престижных и дорогих строящихся комплексов в городе — «Депо». Это, безусловно, интересный, качественный и прогрессивный проект, но я ни в коем случае не могу назвать его массовым. Для него нужен особый покупатель, что уже заложено в цене — гораздо выше среднерыночной, — считает Андрей Чернышев. — На подобный штучный товар спрос и так ограниченный, а сейчас и того меньше. Тем более по ценам, которые заявляет застройщик. На мой взгляд, золотое время этого проекта случилось бы в 2017—2018 годах. Жаль, что не успели.

Это проект, который вышел на рынок не в то время.

Совершенно другая история в сегменте бюджетного жилья. Именно этот класс, по мнению эксперта, сегодня имеет хороший потенциал для роста спроса. Можно предположить, что ночевать покупатели будут не только под офисами УКСов, но и под кабинетами коммерческих застройщиков:

— У нас есть ряд объектов класса эконом, в которых осталось ограниченное предложение квартир. На основании отзывов покупателей видно, что интерес к ним уже растет. Вместе с тем спрос надо стимулировать, сегодня без этого никак. Лучший вариант — привязка к определенному курсу белорусского рубля на достаточно продолжительное время (две недели или месяц). Понятно, что на фоне роста обменного курса это предполагает определенные потери для застройщика, но при этом поможет подстегнуть спрос в столь непростое время. Рост курса — это не только проблема покупателей, это проблема всего рынка.

Кредиты всё?

Квартирная история в Беларуси серьезно связана и с кредитной поддержкой банков. Единственный вариант для многих — построиться в долг. И прямо сейчас мы рискуем эту возможность потерять — взять будет не у кого.

— Хочется напомнить, что в 2019 году, когда кредитная ставка пошла вверх, объем покупателей с кредитами снизился наполовину: с 60+ до 30% на первичке и с 32 до 18% на вторичке. Сейчас нас ждет повторение этой истории, — полагает эксперт. — Кредиты могут не только подорожать, но вместе с тем ужесточатся и условия их приобретения.

Теоретически есть риск, что мы вернемся к 35—40% годовых, которые были в 2014—2015 годах, либо вовсе потеряем этот финансовый инструмент.

А первые примеры приостановления кредитования уже есть. Все зависит от того, как сильно и в каком виде наша страна будет вовлечена в геополитический конфликт, который прямо сейчас набирает обороты.

«Курс вырос так, что предыдущие цены уже не актуальны»

На падающем рынке стороны играют по сложенному сценарию: продавцы не сдаются, сдерживая цены, а покупатели ждут дна. По мнению специалиста, обе позиции неверны, и «дело не в том, что риелторы пытаются запустить продажи».

— Приведу сравнительный пример из другой сферы: в 2015 году из-за скачка курса стало выгодно покупать в России новые автомобили, чем многие наши соотечественники и воспользовались, причем массово, — говорит Андрей Чернышев. — Понятно, что в этой ситуации б/у автопарк начал дешеветь. Однако продавцы упорно стояли на своем, не желая двигаться в цене — ни через месяц, ни через год и даже два. В итоге подобное упорство привело их к необходимости продавать старые машины, по сути, за бесценок — по сравнению с той ценой, которая была в самом начале.

С квартирами то же самое. Курс вырос так, что предыдущие цены уже не актуальны, и предпосылок, что ситуация стабилизируется, пока нет: с кредитами — вопрос, с курсом — вопрос, с доходами — вопрос. Сегодня враг продавца — не скидка, которую просит покупатель, а время, которое он теряет, не желая уступить в цене.

Если говорить о покупателях, то также не советую ждать дна.

Опыт 2011, 2015, 2016 и 2020 годов показал: цены за весь период снижения упали лишь на треть от той величины, на которую вырос доллар.

То есть если доллар растет на 100%, то цены снижаются только на 30%. Если вы получаете зарплату с привязкой к доллару или имеете готовую сумму на руках — вопросов нет. Но если зарплата в рублях, то выгоды не будет.

Кроме того, если сравнить стоимость квадратного метра в рублях на пике цен в 2013 году и на их «дне» в 2016-м, то окажется, что они не только не снизились, но даже выросли.

«Аренда будет снижаться»

На рынке аренды изменения курса ощущаются еще быстрей. Арендаторы уже инициируют разговоры о ценах, но арендодатели не спешат делать резкие шаги. Андрей Чернышев советует сторонам говорить, хотя этот диалог редко бывает простым:

— Как ни крути, аренда будет снижаться. Главное здесь — понимать, что обе стороны находятся в сложном положении. Необходимо садиться за стол переговоров, но не ждать, что решение найдется быстро. Как правило, собственники боятся, что «завтра все устаканится, а я потеряю деньги». В таких случаях советую посчитать не только потери за год от уступки $10 в месяц, но и величину потерь (упущенной выгоды), когда квартирант уедет. Ведь на поиски нового уйдет один-три, а то и больше месяцев, и в итоге все равно придется снижать цену, потому что по старым ставкам квартиру уже не сдать. А если добавить сюда еще и ложащиеся на собственника жилья немаленькие коммунальные платежи (особенно если в квартире никто не зарегистрирован), то упущенная выгода будет в разы больше скидки, запрашиваемой имеющимся арендатором. Кроме того, если в 2015 году на фоне роста курса доллара сохранялся дефицит на некоторые квартиры, то сейчас рынок пуст — иностранных студентов нет, немалая часть платежеспособного населения уехала.

Поэтому козыря в виде дефицита у собственников уже не осталось.

Петр Емельянов: «Спрос сейчас в шоке»

Своим видением текущей обстановки на рынке жилья поделился и Петр Емельянов, менеджер по развитию центра недвижимости «Моя 7я». Он выделяет четыре основные категории, которые помогут цельно посмотреть на картинку: спрос, предложение, покупательская способность, риски.

— Позволю себе анекдот в тему: «Встречаются два приятеля, и один спрашивает у другого: „Саш, ты чего такой грустный?“ — „Да черная полоса в жизни“. — „А, ну держись там!“ Через полгода снова встречаются: „Саш, ну на тебе прям лица нет!“ — „Помнишь, в тот раз встречались, я про полосу тебе говорил? Так вот та была белая!“», — улыбается эксперт. — Спрос сейчас в шоке, и все познается в сравнении. Мы уже забыли, что такое коронавирус, потому что столкнулись с гораздо более серьезными проблемами.

Многие покидают страну, и зачастую это люди из категории экономически активного и платежеспособного населения (покупатели и арендаторы жилой недвижимости). Нередко — с доходом, привязанным к валюте. На фоне обвалившегося рубля и ушедших с горизонта кредитов на недвижимость это заметный удар по объему спроса.

Стратегия выжидания выигрышная

Специалист допускает, что назревающую дырку в спросе частично компенсируют те, кто захочет превратить деньги в бетон. Но вряд ли такие сделки восстановят весь объем спроса. Тем не менее если ситуация позволяет отложить покупку, то стоит так и поступить:

— Те покупатели, на которых ничего не давит, выбирают стратегию выжидания, и она обещает быть выигрышной. Есть уже даже случаи, когда по существующим предварительным договорам покупатели отказываются от сделки, оставляя задаток продавцу, так как понимают, что скоро они смогут рассчитывать на торг в размере больше, чем сумма задатка. Также сильно приуныли те, кто рассчитывал «дозаработать» недостающую сумму на квартиру, положив деньги на депозит в белорусских рублях под достаточно высокий процент. Увы, ставка на стабильность не сыграла.

Еще одна категория спроса — покупка ради инвестиции. Но перспективы этого рынка тоже туманны:

— Вероятно, многие из тех, кто занимается посуточной арендой, переведут квартиры в долгосрочную аренду. Это приведет к снижению ставок. Предложение вырастет, а спрос сократится за счет уехавших.

Учитывая, что ставка аренды фактически привязана к доллару, а рубль подешевел, кому-то придется вернуться к родителям или переехать в более доступное жилье, если не удастся договориться с арендодателем.

«Если вы отвергли предложение в условные $80 тысяч неделю назад, то не факт, что сегодня продадите за $75 тысяч»

Что касается предложения, то и тут, по мнению Петра Емельянова, все непросто: количество квартир в продаже продолжит расти, заметно превышая спрос. Однако не стоит ожидать, что все начнут сбывать свои квадратные метры. Часть продавцов уйдет с рынка до лучших времен «для чистой продажи», которая не завязана на последующую покупку нового жилья.

— Забавный парадокс: из-за того, что цены на недвижимость исчисляются в долларах, а зарплаты большая часть населения получает в рублях, то для продавцов цены субъективно снижаются, а для покупателей — растут, — делится наблюдениями эксперт. — В той же России, где все взаиморасчеты проводятся в национальной валюте, сейчас говорят о повышении цен, хотя белорусы, которые рассматривали варианты покупки за наличку в РФ, потирают руки: все одномоментно подешевело, и, вероятно, будет дешеветь и дальше. Причем большого хапуна не будет, ведь субъективно для внутреннего потребителя квартиры дешевле не стали.

Кстати, это одна из причин для снижения спроса и со стороны россиян: для них у нас сразу резко подорожала вся недвижимость.

И хотя белорусский продавец — тертый калач, привыкший оценивать различные риски и вызовы, ему все равно нужно время, чтобы принять новую реальность, то есть соотнести ее со своими задачами, выбрать наиболее подходящий путь. Кое-кто из собственников уже готов с ходу обсуждать заметный торг, но многие еще не осознали: если вы отвергли предложение в условные $80 тысяч неделю назад, то не факт, что сегодня продадите за $75 тысяч. Тяжелее всего придется продавцам объектов с пониженной ликвидностью — многометражных и многокомнатных квартир, квартир, расположенных в непопулярных районах, квартир на первых этажах и с прочими нюансами.

Что будет дальше?

— Опустится ли средняя стоимость квадратного метра в Минске ниже 1000 долларов за метр? Возможно, но явно не завтра. Пока в воздухе висит много разных угроз, самое главное — не терять голову, сохранять хладнокровие и уверенность. Недвижимость не зря считается одной из самых надежных инвестиций в стране, панические колебания тут гасятся достаточно быстро естественным образом: сильная просадка в цене вызывает увеличение спроса, — поделился мнением Петр Емельянов.

Вадим Иосуб: «Сейчас банки не ограничены: они либо не будут выдавать кредиты, либо ставки резко вырастут»

Свой прогноз касательно ситуации на рынке недвижимости дал и старший аналитик компании «Альпари Евразия» Вадим Иосуб. По мнению эксперта, курс продолжит падение, но сроки и конкретные цифры сегодня назвать нельзя, поскольку на рубль влияют внешние процессы.

— Белорусская экономика сейчас находится под двойным ударом. На нее давят санкции, направленные как на Беларусь, так и на Россию. Когда оказываются заморожены резервы российского Центробанка, то это тут же влияет на курс доллара и евро к российскому рублю, а следом — и к белорусскому, — отмечает аналитик. — Если говорить о кредитах, то и здесь надо воспринимать картинку целиком. Сейчас мы переживаем этап, которых не было давно. Соответственно, и экономические последствия могут быть беспрецедентными. На сегодня уже выросла ставка рефинансирования. Кроме того, Нацбанк отменил значения расчетных величин стандартного риска (РСВР). Это величина, которая ограничивает процентные ставки по кредитам. По сути, сейчас банки не ограничены: они либо не будут выдавать кредиты, либо ставки резко вырастут.

По мнению специалиста, под самым большим ударом находятся белорусские «дочки» российских банков — «БелВЭБ», «БелВТБ», «Сбербанк», «Альфа-банк» и прочих:

— Я думаю, что там речь идет не о доступности кредитов, а в целом о возможности работать. Материнские банки попали под очень жесткие санкции. Мы уже видим, как в некоторых банках перестают работать карточки при платежах за границей. Некоторые карточки перестают работать даже на территории Беларуси. Это относится к картам системы Visa и Mastercard. Есть вопросы и по ликвидности банков.

Тут речь уже идет не просто о том, что кредиты будут дороже, а о том, что их не будет вовсе.

Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!

Есть о чем рассказать? Пишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро

Перепечатка текста и фотографий Onlíner без разрешения редакции запрещена. ng@onliner.by