Если бы предложение не выросло, то цены могли пойти в рост

— 2020 год был полон событий для общества и экономики в целом и для рынка недвижимости в частности. Уходящий же 2021-й сохранил и даже приумножил драматизм и напряженность во многих сферах жизни. Когда год только начинался, все было неопределенно и многие смотрели на него со страхом и надеждой одновременно. При этом наблюдать было чрезвычайно любопытно — как говорится, ничего не понятно, но очень интересно, — рассуждает Петр Емельянов, менеджер по развитию центра недвижимости «Моя 7я».

— Такой уровень спроса (меряем его количеством сделок) никто не мог предположить.

Высокий интерес фиксировался на протяжении всего года (за исключением слабого января). И все это на фоне пессимистичных экономических ожиданий, тревожной информационной повестки и откровенно слабых финансовых инструментов на рынке недвижимости, особенно вторичной.

Тем не менее, по наблюдениям специалиста, рынок жил в стандартном цикле: слабые январь и февраль, весеннее оживление, июльский спад в разгар отпусков, августовский рост перед началом учебного года, активный ноябрь и, предположительно, хороший декабрь.

— При этом цены в течение года оставались достаточно стабильны. Рынок поощрял снижение, и первыми традиционно уходили самые «вкусные» варианты, — отмечает Петр Емельянов. — Выросло и количество предложений. Это позволило избежать дефицита интересных вариантов даже в месяцы очень высокого спроса. В противном случае рынок мог отреагировать заметным повышением цен.

А аномальный рост цен на квартиры, согласитесь, последнее, что можно было ожидать на фоне происходящего кругом.

«Цены новостроек вряд ли покажут какой-либо значительный рост»

По мнению Петра Емельянова, некоторые застройщики искусственно создают ажиотаж вокруг своих объектов, пытаясь внушить, что цены растут и новостройки вот-вот подорожают. Специалист уверен — если «квадрат» и вырастет, разницу компенсируют скидками или программами доступной рассрочки/кредитования:

— Понятно, что в свете всех санкционно-контрсанкционных новостей у застройщиков увеличиваются риски. Однако покупательская способность тоже не резиновая. Нельзя игнорировать и тот факт, что из страны уехало много платежеспособных потенциальных участников рынка. В связи с этим цены новостроек вряд ли покажут какой-либо значительный рост.

«Ежемесячно в Минске продается как минимум 1000 квартир в новостройках»

К сожалению, узнать точную информацию по совершенным сделкам на рынке первичного жилья сегодня невозможно. Долевые договоры, заключенные на стадии строительства в офисах застройщиков, не попадают в базу НКА. Однако заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики ГК «Твоя столица» Андрей Чернышев уверен — цифры по первичке не хуже, чем в сегменте вторичного жилья:

— Если мы говорим о новостройках, то, к сожалению, данных по объему сделок у нас нет. Но здесь надо быть внимательным. Иногда в прессе проскакивает информация, что за условный июль в Минске продано 35 трешек в новостройках. Многие, читая эти цифры, удивляются: «Ничего себе как мало!» И будут правы, поскольку здесь речь идет только о введенных в эксплуатацию домах. А ведь преобладающая часть квартир в новостройках (согласно нашим исследованиям — более 70%) продается на стадии строительства — по договорам долевого строительства и путем приобретения жилищных облигаций. А данные по этим сделкам никто не аккумулирует в одном месте. Поэтому в действительности квартир в новостройках продается гораздо больше.

По нашим подсчетам, количество ежемесячно продаваемых в 2021 году квартир на стадии строительства очень близко к объему сделок на вторичном рынке.

То есть ежемесячно в Минске продается как минимум 1000 квартир в новостройках. При этом спрос остается стабильным и высоким.

Откуда минус $50—70 за «квадрат» в новостройках?

Вместе с тем аналитики фиксируют небольшое снижение цен в 2021 году на рынке новостроек (на $50—70 за «квадрат»), однако Андрей Чернышев советует не спешить с выводами. Сегодня «средняя температура по больнице» находится на уровне $1300 за «квадрат» по курсу, но огромный объем жилья продается в виде «полуфабриката».

— Мы попытались разобраться, почему на бумагах произошло снижение, а на сделках откат практически неуловим. Исключение — один из комплексов экономкласса, который уже ввели в эксплуатацию (и продавали, естественно, дороже), и несколько объектов с высокой степенью готовности в комфорт-сегменте, которые изначально были выставлены по завышенным ценам. На этом все, — отмечает эксперт. — Тогда вопрос: откуда минус $50—70 за «квадрат» за год? Ответ прост: в 2021-м на рынок изначально вышло много строящегося жилья по низким ценам. Не из-за того, что застройщик был вынужден снижать стоимость, а потому, что не за что просить больше: огромный объем на первичном рынке жилья — это квартиры даже без черновой отделки.

Если к цене «квадрата» приплюсовать стоимость черновой отделки, то снижения и вовсе нет.

«Из-за любого „дуновения ветра“ цены могут пойти вниз» 

При этом, по данным «Твоей столицы», прямо сейчас в Минске (плюс деревня Копище) продается 150 новостроек (136 каркасников и 15 панелек). Для сравнения: даже на пике цен и спроса в 2013—2014 годах эта цифра была на уровне 130 домов. Плюс анонсированы новые крупные объекты (в том числе «Северный берег»), а масштабные комплексы («Новая Боровая» и «Минск-Мир») имеют достаточно площадей на будущее освоение.

— Большое предложение (текущее и перспективное) на фоне снижения покупательской способности и инфляции может пошатнуть ситуацию с ценами. Сейчас на рынке нестабильный момент, когда из-за любого «дуновения ветра» цены могут пойти вниз, — считает Андрей Чернышев.

Число сделок в готовых новостройках выросло в два раза. У людей стало больше денег?

Еще один любопытный тренд 2021 года — рост сделок на рынке готовых новостроек. По данным Андрея Чернышева, в хороших 2018—2019 годах эти цифры колебались в пределах 70—80 сделок ежемесячно, а сегодня — 180—190. Как так? Неужели у белорусов стало больше денег, чтобы не играть в «долевку»?

— Будем откровенны: данные цифры нельзя воспринимать однозначно, — полагает специалист. — С одной стороны, подобное явление можно было бы объяснить увеличением инвестиционных покупок, в подтверждение чего говорит и рост поступающих к нам в агентство заявок на покупку готовой квартиры в новостройке для последующей сдачи в аренду. То есть люди хотят обезопасить свои сбережения от пагубного действия инфляции и прочих рисков. Но, с другой стороны, возможно, число реальных сделок купли-продажи в готовых домах вовсе не изменилось, а увеличение произошло за счет расчетов застройщиков квартирами с подрядчиками, которые также оформляются как переходы права собственности.

Сколько денег белорусы берут в кредит?

По данным «Твоей столицы», средний кредитный чек по новостройкам в 2021 году — 75 тыс. рублей. Что касается вторички, то здесь ситуация сложнее: количество прокредитованных сделок сократилось, а средняя сумма за год снизилась на 10 тыс. рублей.

— Еще в 2020-м, когда кредитование вторички было доступно, эта цифра находилась на уровне 74 тыс. рублей, сейчас — 63 тыс. рублей. За счет чего такое падение? Конечно, виной всему ужесточение условий и снижение числа банковских программ. Плюс доля покупателей с кредитами на вторичке всегда ниже, чем в сегменте новостроек. Как правило, они продают имеющееся жилье, в результате чего эта сумма выступает базисом, а для приобретения другой квартиры им нужна лишь доплата. В то же время новостройки гораздо чаще берутся в качестве первого жилья, сумма на приобретение которых собирается полностью, — отмечает Андрей Чернышев.

«Дисконт уже не исчисляется тысячами долларов в эквиваленте»

Если говорить про спрос, то директор АН «Эксперт» Павел Астапеня также фиксирует хорошие показатели ноября. Главные тенденции месяца на рынке недвижимости — найдена равновесная цена, торг сократился, цены встали.

— Ноябрь показателен тем, что мы вернулись к докризисным результатам на рынке недвижимости. В первую очередь я говорю о вторичке, поскольку по первичному рынку информации в открытом доступе немного. Так, в Минске в ноябре было зафиксировано порядка 1400 сделок по квартирам (это значительно больше, чем в аналогичном месяце 2020 года, и соответствует показателям докризисного ноября 2019 года), — рассказывает Павел Астапеня.

— Это говорит о том, что равновесная цена на рынке недвижимости на сегодня найдена.

Подчеркну — на сегодня, поскольку ситуация может меняться. В целом спрос удовлетворяет предложение и, соответственно, наоборот.

Что касается цен, то к концу года падение перестало ощущаться.

Возможно, где-то в цифрах реальных сделок оно немного чувствуется, но это совсем не так значительно, как было в начале года. Сегодня дисконт уже не исчисляется тысячами долларов США в эквиваленте. Такой торг возможен только на дорогих штучных объектах.

По мнению специалиста, сейчас на рынке сложились хорошие условия, чтобы решать свои жилищные вопросы. И люди это делают.

— По первичке, повторюсь, данных в открытом доступе почти нет, но из той информации, что проходила в СМИ, можно сделать вывод о достаточно высоком спросе. К примеру, не так давно «Дана Холдингз» рассказала, что за год только в «Минск-Мире» продано порядка 5000 квартир. К концу года эта цифра может вырасти, и это очень хороший результат, — считает Павел Астапеня.

Новый рекорд по числу сделок за последние 10 лет?

В «Твоей столице» и вовсе зафиксировали рекорд по сделкам за последние 10 лет. Пик пришелся на август, но уже очевидно, что общая цифра за год превысит рекорд 2017 года.

— В августе 2021-го на вторичке было продано 1480 квартир. При этом в ряде источников эта цифра может быть больше, но наши специалисты ежемесячно отфильтровывают данные по каждой сделке на предмет исключения дублей, долей и принадлежности к готовым новостройкам.

Чтобы понимать, средний показатель по сделкам таков: в стабильном 2019 году — 1100 проданных квартир в месяц, в этом — 1180.

В ноябре 2021-го зафиксировано 1280 сделок, и декабрь обещает быть как минимум не менее активным. С чем это связано? Скорее всего, в 2020 году многие покупатели взяли тайм-аут (кто-то ждал снижения цен, кто-то боялся не справиться с финансовой нагрузкой и т. п.). В 2021-м люди устали ждать, увидели, что доллар стабилен, кредиты появились, — поэтому и приняли решение вернуться на рынок, — рассказывает Андрей Чернышев.

— Что касается стоимости, то средняя цена «квадрата» на вторичке равна $1280 по курсу. При этом в отличие от новостроек за эти деньги можно рассчитывать на жилье с хорошим ремонтом «въехал и живи». Основной объем (80%) проданного жилья традиционно приходится на однушки и двушки, — говорит собеседник.

Продавцам: «Старайтесь выйти на задаток в этом году»

— Что касается советов для игроков рынка, то тут все традиционно для декабря, — делится Петр Емельянов. — Продавцам: если есть возможность, продавайте сейчас или хотя бы старайтесь выйти на задаток в этом году. Если у вашего покупателя сложная цепочка с не очень ликвидными объектами (завышенная цена, многокомнатные, в непопулярном районе), которые могут не успеть продаться в декабре, лучше выберите другого покупателя, с чуть меньшей суммой, но в наличном виде. Если пока нет предложений — смелее снижайте цену в рекламе: лучше сделать это добровольно сейчас, чем вынужденно в январе-феврале.

Поверьте, спрос сейчас нормальный, и если ваше предложение будет интересно, покупатели сами набегут и не дадут вам опуститься ниже рынка.

Не забывайте и про качественную рекламу: на этом рынке побеждает тот, чей маркетинг сильней.

Покупателям: «Не спрашивайте, за сколько отдадут, делайте свое предложение»

Что касается покупателей, то тут Петр Емельянов советует ровно противоположное:

— Если есть возможность, отложите покупку до января-февраля.

Есть риск, что все самое сладкое разберут, но зато потом вы сможете надеяться на заметно больший торг и лучшие условия. При этом торгуйтесь правильно: не спрашивайте, за сколько отдадут, делайте свое предложение и обозначайте, что готовы принять решение здесь и сейчас. Подталкивание к быстрому принятию решения — мощный маркетинговый прием. Недаром вы так часто видите акционные предложения с таймером.

Прогноз: «В январе спрос заметно отстанет от предложения»

— Минувший год наглядно показал, что рынок недвижимости — это живой организм, со своей психологией и поведением. Оглядываясь назад, логику тех или иных событий понять легко, однако в моменте это сделать иногда очень сложно. Предположу, что декабрь закончится активно, а январь пройдет примерно как в этом году: спрос заметно отстанет от предложения, — прогнозирует Петр Емельянов. — Не исключено, что информационная повестка станет тревожнее, а потому более осторожные покупатели уйдут с рынка, продавцы же, наоборот, получат дополнительный стимул, чтобы выставить объект или снизить цену.

В любом случае все это ведет к удешевлению предложения и увеличению количества объектов в продаже.

Даже если количество новых объектов не увеличится, будет заметный остаток из нераспроданного.

— Прогнозировать дальше — все равно что гадать на кофейной гуще, но я только что выпил кофе, поэтому можем попробовать, — улыбается Петр Емельянов. — Похоже, что белорусы, как в том самом анекдоте, повисели-повисели да и привыкли. При текущим уровне напряжения и опасений рынок, вероятно, будет достаточно стабильным. Он будет продолжать жить при любых условиях, а большое количество стрессов в конце концов выработает иммунитет. Реакция рынка на всякие вызовы и риски будет слабее и слабее, как мы наблюдали это в уходящем году с волнами коронавируса.

Снижение цен в пределах 3—4% в год

Павел Астапеня солидарен с коллегой и не видит причин для резких колебаний цен на рынке. По мнению специалиста, декабрь завершится в темпе ноября, а 2022 год во многом повторит 2021-й.

— Я думаю, что декабрь будет похож на ноябрь. Возможно, количество сделок чуть сократится, но незначительно. Что будет дальше? Вторичный рынок будет по-прежнему ориентироваться на первичный. Если на первичном рынке продолжат появляться яркие объекты, финансовые программы и интересные условия для приобретения, то количество сделок на вторичке будет плюс-минус как в этом году. При этом я не ожидаю какого-то значительного падения количества сделок или существенного снижения цен. Скорее всего, оно будет происходить в рамках 3—4% за год.

Андрей Чернышев не так позитивен в своих прогнозах, но серьезных скачков и потрясений в ближайшей перспективе не видит:

— В январе на рынке будет совершенно ожидаемая просадка, к февралю начнется оживление, а весной и летом спрос активизируется. Заглядывать дальше не вижу смысла, потому что исходных данных нет. Можно сказать одно: любое негативное явление (скачок курса доллара или ухудшение условий кредитования) влияет на покупательскую способность и, соответственно, на стоимость жилья.

Если ситуация станет ухудшаться, то и цены будут потихоньку проседать.

В отличие от 2017—2019 годов (когда доллар колебался на уровне 2%, доходы росли, а кредиты опустились с 35 до 15%) сегодня ситуация выглядит куда менее радужно.

Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!

Есть о чем рассказать? Пишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро

Перепечатка текста и фотографий Onlíner без разрешения редакции запрещена. ng@onliner.by