Ослепительные скидки в Каталоге Onlíner

В этой истории закон и справедливость были на разных сторонах, а решение суда — совершенно неочевидно. Марина, мать двоих детей честно и по рыночной цене ($60 тыс.) купила двухкомнатную квартиру, а через несколько лет бывший собственник квартиры Василий был признан потерпевшим по громкому делу о мошенничестве. Оказалось, что с легкой руки афериста он обменял свою «двушку» на комнату в коммуналке. Мошенник по фамилии Вакула, воспользовавшийся его доверием, проблемами с психикой и алкогольной зависимостью, проведет в колонии десять лет, а Марине просто не повезло купить у Вакулы ту самую квартиру. Василий с помощью адвоката и родственников подал в суд и потребовал вернуть жилье назад, но накануне очередного слушания снова запил и угодил в ЛТП. Суд счел его присутствие необязательным и назначил скорую развязку. Вчера состоялось финальное слушание, было впервые опрошено агентство «Сильван», которое проводило сделку, но до сих пор воздерживалось от любых комментариев, и вынесен вердикт в этой судьбоносной и очень непростой истории.

Коротко. О чем здесь речь

• До суда
• Опрос агентства
• Почему Василий отписал сестре комнату и в каких они отношениях
• Сосед: «Вася говорил, что дом проклят и он не будет в нем жить»
• Доводы сторон
• Решение суда

До суда

О предыдущих слушаниях мы писали в марте. Примерно тогда же на нашем форуме Марина попросила пользователей Onliner о помощи. С тех пор на ее счет поступило около 1085 белорусских рублей.

— Если бы не помощь читателей Onliner, не знаю, как бы я расплачивалась с адвокатом за эти слушания. Уже и так у всех родственников позанимала.

Судья неоднократно предлагала сторонам урегулировать спор в несудебном порядке: чтобы добросовестная покупательница Марина возместила жертве мошенничества разницу в цене квартиры, которой Василий лишился из-за мошенников, и комнаты, в которую его переселили. Однако стороны, мягко говоря, не сошлись по цене.

Адвокат Марины предложил родственникам истца $5000, адвокат Василия сказала, что меньше чем на $48 тыс. они не согласятся. Сторона ответчика рассудила, что за такие деньги можно купить новую «двушку» по соседству. Переговоры закончились, так ни к чему и не приведя.

Опрос агентства

В ходе финального слушания было впервые опрошено агентство «Сильван». До сих пор они категорически отказывались комментировать обстоятельства той сделки. Но в суде «Сильван» пролил свет на множество неотвеченных вопросов, связанных с той сделкой, своими обязанностями и ответственностью.

«Сильван» оказывал услугу мошеннику Вакуле как продавцу: агентство рекламировало объект, искало покупателей, согласовывало условия предстоящей сделки. Договор между Вакулой и «Сильваном» был заключен 1 апреля, а уже 7 апреля агентство нашло покупателя, договорилось со сторонами об условиях сделки, Марина заключила с Вакулой предварительный договор и передала ему $2000 задатка.

Тогда же Марина подписала договор с агентством, по которому последнее должно было помочь ей в оформлении документов, связанных с осуществлением сделки с объектом недвижимости. В эту услугу входит проверка продавца на предмет дееспособности и истребование лицевого счета, в котором содержится информация о прописанных.

Оказалось, что Вакула сам стоит на учете — когда-то у него были проблемы наркологического характера.

Для того чтобы сделка впоследствии не была признана недействительной, «Сильван» направил Вакулу на экспертизу, которая определила, что он способен понимать значение своих действий. В день сделки его проверили на предмет отсутствия состояния алкогольного опьянения и тоже выдали справку. В тот же день агентство истребовало копию лицевого счета.

Из копии лицевого счета было видно, что Василий выписан из квартиры 28 февраля, а уже 1 апреля, ровно через месяц, новый собственник решил ее продать.

— Вы видели, что квартира была не так давно приобретена и практически сразу выставлена на продажу? — поинтересовался суд у Елены Сысы, агента по недвижимости, которая сопровождала злополучную сделку. Елена работает в агентстве «Сильван» с 2003 года. — Насторожило?

— Нет, у нас часто такое бывает.

— И у нас часто бывает, что сделки купли-продажи квартир признаются недействительными, — парировал суд. — Вы проверяли? Спрашивали?

— Человек может соврать мне, говоря о причинах. И я не могу это проверить.

— То есть вы даже не интересуетесь, кем был предыдущий собственник?

— Нет.

Представители агентства «Сильван» считают, что выполнили свои обязанности надлежащим образом: ни агент, ни риелтор не обязаны проверять предыдущие сделки и не имеют такой возможности.

— Спорной сделкой является не та, которая проведена агентством «Сильван», а та, которая была проведена нотариусом. И очень жаль, что ложится пятно на агентство, хотя в сделке, которую мы провели, нет никаких нарушений. Все, что можно и нужно было проверить, мы проверили, — сказала учредитель агентства «Сильван» Елена Дуровецкая.

— Проверяете ли вы факты обращения в милицию?

— Конечно, нет.

— А соседей опрашивали? Есть такая практика?

— Нет, конечно. Как мы можем пойти к соседям? Мы кто? Мы — сотрудники агентства. Один любит соседа, другой нет. Как эти факты можно приложить? За такие действия продавец может лишить нас лицензии, нам это не надо.

— Должно ли агентство проверять предшествующие сделки в рамках той, которая совершается?

— Нет, и у агентства нет таких полномочий. Мы берем лицевой счет (сейчас, к сожалению, нам его уже не дают), по которому мы только можем отслеживать жильцов, выбывших в детдома и в места исполнения наказаний.

По словам работников агентства «Сильван», мошенник Вакула неоднократно просил занизить стоимость объекта по документам, а в один из дней привел в агентство бывшего собственника квартиры Василия и попросил аудиенции руководства.

— На тот момент в агентстве была я и согласилась его выслушать, — рассказала Елена Дуровецкая. — Продавец квартиры Вакула был не один, он был с молодым человеком. Мы втроем зашли в кабинет. Елена представила продавца, он начал с ходу склонять нас к действиям, которые не соответствуют законодательству, поэтому я его остановила и спросила: «Секундочку, а это кто?» И он представил бывшего собственника квартиры.

— К каким незаконным действиям вас склонял Вакула?

— И в тот раз, и ранее, общаясь с нашим агентом, он просил найти покупателя, который согласится приобрести квартиру по одной цене, а в документах указать другую. Но агент ему все время отказывала, и он решил поговорить напрямую с руководством.

— Вас не насторожила просьба Вакулы?

— К сожалению, за свою 20-летнюю практику мы повидали многое. О занижении стоимости в документах часто просят и покупатели, и продавцы, это обычная ситуация.

Вакула сказал, что Василий — его родственник, сам Василий начал сумбурно объяснять, что продал квартиру потому, что не может там находиться один, боится родственников и не хочет, чтобы они знали реальную цену, по которой он продал квартиру. Я сказала, что это неприемлемо в нашем агентстве.

«При этом Вакула называл сумму, по которой он продает объект, и сумму, которую хотел бы указать в новом договоре купли-продажи. Не помню, какую именно, но получается, Василий знал, по какой цене продается его бывшая квартира. Жаль, что нас не вызвали в рамках уголовного дела и мы не дали эти показания», — сказала учредитель агентства «Сильван».

— Опишите Василия, — попросил суд.

— Возраст 35—36 лет, был одет скромно, бедно, но опрятно. Среднего роста, худоватый, очень говорливый. Достаточно уверенный в себе человек.

Образ Василия, конечно, за пять лет мог стереться из памяти учредителя, но упоминание «среднего роста» прозвучало удивительно. Рост Василия — примерно 160 сантиметров. Средний рост мужчин в Беларуси — 178 сантиметров.

— Вы можете допустить, что Вакула привел кого-то другого? — поинтересовался суд.

— Нет, я для себя взглянула на его паспорт. Кроме того, у нас [опенспейс] с перегородками, и многие сотрудники видели Василия, слышали наш разговор. Когда мы увидели фото на Onliner, все подтвердили, что это Василий.

— Поведение Василия не показалось вам странным? Необычным? Нехарактерным для взрослого человека? — спросил суд.

— Нет, — уверенно сказала учредитель, не вдаваясь в подробности.

Адвокат Василия усомнилась в том, что учредитель агентства «Сильван» действительно знакома с Василием.

— Я полагаю, что это абсолютно голословные показания, — скажет адвокат во время прений. — Более того, они надуманны. Доводы о том, что Василий не вызвал подозрений с точки зрения адекватности, вызывают сомнения, потому что все мы видели Василия, сложно не заподозрить его в неадекватности.

Марина тоже пролила свет на довольно важную деталь: о том, что квартира была куплена Вакулой буквально накануне продажи, она узнала в день самóй продажи, после передачи денег.

— Я это увидела в каком-то документе, возможно, как раз в лицевом счете. Мы сразу стали задавать вопросы, на что нам дали пояснения, что [Вакула продает недавно купленную квартиру, поскольку] нашелся вариант получше.

Почему Василий отписал сестре комнату и в каких они отношениях

Приговор суда, вынесенный мошеннику Вакуле, ссылается на экспертизу, согласно которой Василий не вполне осознает последствия своих действий. Однако через два года после роковой сделки с мошенником Василий отписал двоюродной сестре комнату, доставшуюся ему от Вакулы взамен квартиры, заключив с ней договор ренты. Инициатором сделки выступала сама сестра.

— Как вы полагаете, когда Василий заключал с вами сделку пожизненного содержания с иждивением на комнату, которую ему продал Вакула, он понимал значение своих действий? — задал ей вопрос представитель ответчика.

— Естественно, понимал. Он уже писал мне из ЛТП с вопросом, оплачиваю ли я квартиру. Переживает за это, — сказала двоюродная сестра Василия.

— Как вы полагаете, действительно ли его воля была направлена на совершение этой сделки?

— Да, мы разъяснили, что это для его же блага, и естественно, он это понимал. Что, хуже ему от этого?

— То есть вы полагаете, что он сам может выражать свою волю?

— Частично.

— Почему, зная о том, что он не может выразить свою волю, вы, как вы только что пояснили, чуть ли не уговорили его заключить такую сделку? Объясняя ему, что это для его же блага, — поинтересовался суд. — С 2014 года вы говорили, что он в полной мере не понимает значение своих действий. Почему вы, достоверно зная это, в 2016 году заключаете с ним договор ренты и он лишается жилья?

— Я желаю, чтобы он продолжал жить хорошо, для его же блага. С Вакулой он совершил сделку без содержания, а со мной — с содержанием, я за ним смотрю, помогаю ему жить.

— Вакула тоже помогал и признан виновным в мошенничестве.

— Вакула помогал только до совершения сделки. Возил с собой, кормил, прятал от нас в своей квартире.

Сосед: «Вася говорил, что дом проклят и он не будет в нем жить»

— Я часто бывал в этой квартире, когда там жил Вася и его родители, — рассказал бывший сосед Василия и нынешний сосед Марины. — Это была семья пьяниц, отец очень пил. Вася работал, но в день зарплаты друзья-алкаши его встречали, пропивали зарплату, и на следующий день Васю увольняли с работы за пьянство. Когда он один — нормальный вменяемый человек. Выпьет с этими алкашами — [соседи вызывают] милицию.

«Где-то в 2010 году умер отец, а через год мать. После этого Вася говорил: „Я не могу жить в этом доме, проклятый дом, я все равно продам квартиру и уеду в другое место“».

— Намерения продать квартиру с комментарием «проклятый дом» лично вам высказывались? — поинтересовались присутствующие.

— Да, мне. Это было после смерти матери, он трезвый был, говорил, что не может найти работу… Я взял у соседей номер тети Василия, сказал: «Приедьте посмотрите, не то уйдет квартира». Васина тетя приехала, но я не запомнил ее по имени. Она только просила помочь вымыть холодильник, чтобы они смогли сдать квартиру. «А куда Васю?» — спросил я. «Мы заберем его к себе, будет у нас жить».

О продаже квартиры я не знал — болел, мне было не до этого. Но потом говорили, что Вася был должен денег ЖЭСу, а покупатель оплатил все его долги. Что задолженность была больше $1000, сколько именно — мне неизвестно. Все это я знаю только со слов людей.

Доводы сторон

Юристы оценивали шансы на победу Марины как призрачные, ведь факт мошенничества был установлен приговором суда, а по Гражданскому кодексу бывший собственник вправе истребовать имущество у добросовестного приобретателя в случае, если лишился этого имущества под влиянием обмана. Таковы доводы в пользу истца Василия.

В пользу Марины играет тот факт, что согласно приговору мошенник обещал Василию выплатить разницу между стоимостью квартиры и комнаты. Следовательно, предметом обмана являлись деньги, а не сделка с квартирой.

Решение суда

Василию отказали в удовлетворении иска об истребовании квартиры на Кольцова, признании недействительным договора купли-продажи, перехода права собственности, установлении факта ничтожности договора купли-продажи и применении последствий недействительности сделки. Вот как суд обосновал это решение:

— Приговором суда действительно было признано, что квартира на Кольцова похищена у Василия, однако Василий получил в счет этой квартиры комнату на Кнорина, которой распорядился, признавая свое право на эту собственность. Таким образом, в настоящее время не представляется возможным истребовать квартиру на Кольцова у добросовестных приобретателей и признать все эти сделки недействительными.

Есть повод порадоваться за Марину: первый бой она выиграла. Однако у стороны Василия остается возможность оспорить решение суда в апелляционном порядке.

Напомним, Василий заключил договор ренты с двоюродной сестрой уже после того, как проиграл дело в гражданском суде о признании сделки с Вакулой недействительной. В момент заключения договора ренты еще не был доказан факт мошенничества. В этот раз дело слушалось по вновь открывшимся обстоятельствам.

Семья Марины передает читателям большой привет и благодарность. Найти деньги на адвоката было бы очень сложно без ваших пожертвований.

 — Огромное спасибо читателям Onliner! — сказала Марина. — Без вас мы бы не справились!

Материалы на эту тему:

• Семья купила квартиру у мошенника, потерпевший требует ее назад. Репортаж из зала суда
• Юрист: семья, купившая квартиру у мошенника, скорее всего, ее лишится, и агентство не при делах
• Жуткая история: семья с двумя детьми купила у мошенника квартиру в Минске. Приставы требуют ее освободить
• Агентства больше не могут проверить всю историю квартиры. Что изменилось и к чему это приведет?

Быстрая связь с редакцией: читайте паблик-чат Onliner и пишите нам в Viber!

Перепечатка текста и фотографий Onliner без разрешения редакции запрещена. ng@onliner.by