1903
04 марта 2019 в 8:00
Автор: Евгения Штейн. Фото: Анна Иванова, Александр Ружечка
Юрист: семья, купившая квартиру у мошенника, скорее всего, ее лишится, и агентство не при делах

В январе в редакцию Onliner пришло жуткое письмо от матери двоих детей, которая купила квартиру с криминальным прошлым. Подстраховалась во всем, даже заплатила агентству за проверку документов, чтобы не нарваться на неприятности. И все-таки нарвалась. Бывший собственник квартиры Василий был признан потерпевшим по громкому делу о мошенничестве. Оказалось, что с легкой руки афериста он обменял двухкомнатную квартиру на комнату в коммуналке. Мошенник, воспользовавшийся его доверием, проблемами с психикой и алкогольной зависимостью, проведет в колонии десять лет, а Марине просто не повезло купить у него ту самую квартиру. Почему добросовестные покупатели, скорее всего, будут выселены на улицу и какова ответственность агентства, которому они заплатили за проверку документов? Обо всем этом мы поговорили с адвокатом Сергеем Зикрацким и попытались взять комментарий у агентства, которое проводило ту злополучную сделку.

Коротко. О чем здесь речь

Есть ли у Марины шанс отстоять квартиру?

По мнению Сергея Зикрацкого, у нынешней хозяйки квартиры не слишком много шансов отстоять свое жилье. Закон трактует такие случаи довольно однозначно: раз факт мошенничества доказан, возврат квартиры потерпевшему — просто его последствия.

— Обман доказан в уголовном деле, есть приговор, и шансов отбиться от подобных претензий у добросовестной покупательницы не много. Скорее всего, суд встанет на сторону Василия, потерпевшего по делу о мошенничестве, признает недействительной сделку между Василием и мошенником и, как следствие, аннулирует сделку между мошенником и покупательницей. Я не вижу всех материалов дела, но если бы ко мне пришли на консультацию, показали приговор и рассказали суть, я бы сказал, что суд, вероятнее всего, примет решение о возврате квартиры Василию.

Вряд ли этическая сторона вопроса — тот факт, что добросовестная покупательница живет в этой квартире с двумя детьми и идти ей больше некуда, — повлияет на решение суда. Суд при вынесении решения не может руководствоваться жалостью или симпатией. Если он примет решение из этических соображений, это подорвет всю судебную систему.

Читайте также:

Такова теория права, ее учат на первом курсе юрфака. Законодательство всегда запаздывает за общественными отношениями. Сначала актуальный порядок вещей порождает какие-то проблемы, а потом появляется закон, который эти проблемы решает. Но для того, чтобы проблема возникла, суд должен принять решение в строгом соответствии с актуальным законом. Даже если оно кажется несправедливым. Возможно, после этого госорганы задумаются об этой несправедливости.

Если Марина лишится квартиры, что она получит взамен?

— Если суд признает сделки недействительными, все полученное по этим сделкам должно будет вернуться прежним владельцам, — объясняет Сергей Зикрацкий. — Марина вернет квартиру Василию, а мошенник Вакула будет обязан вернуть Марине $60 000. Точнее, даже не их, а сумму в белорусских рублях, указанную в договоре. Законодательство предусматривает индексацию сумм, присужденных в белорусских рублях, но эта индексация не соответствует курсу доллара, к которому, как правило, привязаны сделки с недвижимостью.

Однако в данном случае я сомневаюсь, что Вакула вернет покупательнице даже сумму в рублях. Он был осужден на десять лет с конфискацией: все имущество, которое ему принадлежало, было обращено в доход государства.

В случае победы Василия Марине не достанется даже комната, на которую мошенник выменял его квартиру: она вернется Вакуле и тоже будет обращена в доход государства. Лишь через семь с половиной лет, когда осужденный выйдет из тюрьмы, часть его официальных доходов будет постепенно перечисляться Марине до тех пор, пока он не расплатится по долгам.

Конфискация — это мера ответственности. Государство конфискует все, за исключением единственного жилья, где проживает лицо, привлеченное к ответственности (в случае если это жилье приобретено законным путем), кровати, чайника и еще пары вещей первой необходимости. Конечно, несправедливо, что мошенник останется жить в квартире, в то время как пострадавшая семья отправится на улицу. Но если бы у него конфисковали квартиру, проблему семьи это бы не решило. Ведь имущество конфисковывается в доход государства, а возвратить полученное по сделке мошенник должен отдельно, уже после того, как государство у него все отберет.

— Какая-то абсурдная мера ответственности. Получается, что государство не дает мошенникам рассчитаться по долгам с потерпевшими?

— Да. Конфискация не решает проблему покупателя, а наоборот, усугубляет ее. В данном случае речь идет о мошенничестве в особо крупном размере, и у суда нет альтернативы обойтись без конфискации. Он обязан ее применить.

Вот тут мы приходим к потребности пересмотреть существующие нормы закона. Очевидно, что при наличии потерпевших по делу применение конфискации как меры ответственности не направлено на решение проблем этих потерпевших. Возможно, необходимо изменить законодательство таким образом, чтобы на стадии рассмотрения уголовного дела разрешались все возможные гражданские споры. Или чтобы вопрос о конфискации решался только после возмещения ущерба потерпевшим.

Виновато ли в случившемся агентство недвижимости?

— Насколько я понимаю, формально агентство выполнило свою работу качественно, — говорит Сергей Зикрацкий. — По закону, оно должно проверить, насколько продавец (в нашей ситуации — мошенник) на законном основании владеет этой недвижимостью. Набор документов, подлежащих проверке, небольшой. Агентство обращается в РСЦ за развернутой копией лицевого счета, в котором видно, кто и когда был прописан в этой квартире и на каком основании выписан, а также проверяет правоустанавливающие документы: свидетельство о регистрации перехода права собственности и в данном случае договор купли-продажи, по которому состоялся этот переход. Кроме этого, оно проверяет правоспособность продавца, его семейное положение.

Формальных оснований не доверять представленным мошенником документам у агентства не было. Однако в правоустанавливающих документах, которыми в данном случае являются свидетельство о регистрации и договор предыдущей купли-продажи квартиры, прописаны сумма и дата сделки, то есть сотрудники агентства видели, что квартира спустя два месяца перепродается по вдвое более высокой цене.

То, что цена за эти два месяца выросла вдвое (купил за $30 000, продает за $60 000), лично меня бы очень смутило. Не с точки зрения закона, но с точки зрения профессионализма эти обстоятельства должны были вызвать определенные сомнения и у риелторов. Попытались ли они узнать, почему собственник продает эту квартиру, нам не известно.

Я бы на их месте попробовал выяснить, куда выписался предыдущий собственник, и рассказать об этом покупателю. Рассказал бы о том, что квартира была куплена совсем недавно по цене значительно меньше рыночной. Тогда покупатели могли бы принять взвешенное решение.

В то же время у людей бывают разные обстоятельства. Кто-то имеет колоссальный долг по «коммуналке», который придется уплатить покупателю. Кому-то просто срочно нужны деньги. В конце концов, продать убитую хрущевку за $30 000 — это не за бесценок. Сотрудники агентства не обязаны ехать к предыдущему продавцу и выяснять его мотивы. Поэтому я повторюсь, что формально агентство полностью выполнило свои обязанности, и обосновать его вину в суде будет очень сложно.

Сейчас, когда риелторы пытаются продать свои услуги по сопровождению сделок, они упоминают, что деятельность агентства застрахована. Однако на уровне закона страхуется только ответственность агентства. Покупатель квартиры сможет получить компенсацию, только если будет установлено, что сделка признана недействительной по вине агентства.

Случаи, когда страховые компании компенсируют клиентам убытки, нанесенные риелторскими компаниями, очень редки, поскольку «накосячить» в этой ситуации практически невозможно. Пакет документов небольшой, а посмотреть глубже, поставить под сомнение истинные цели продавца — это лишь опция, которой агентство пользуется на свое усмотрение.

И тут мы снова приходим к потребности пересмотреть существующие нормы закона. Мне кажется, имеет смысл ввести обязательное страхование сделок по приобретению жилой недвижимости. Тогда покупатель получал бы компенсацию вне зависимости от того, на каком основании сделка признана недействительной.

Что говорит и делает агентство?

Мы отправили официальный запрос в агентство недвижимости «Сильван» с просьбой разъяснить, в чем заключалась услуга, которую они оказали Марине И., а также ответить на общие вопросы, связанные с обязанностями агентств недвижимости в рамках оказания этой услуги. Вопросов было много, но большинство из них агентство оставило без ответа, поскольку «любая информация, полученная в процессе предоставления риелторских услуг, является конфиденциальной».

«Руководство и сотрудники узнали о том, что Марина И. является ответчицей по иску Василия Ц. из материалов интернет-ресурса Onliner и от сотрудников ООО „Онлайнер“. Сотрудников агентства не привлекали ни правоохранительные органы, ни органы судебной власти в качестве свидетелей либо третьих лиц. Участники сделки в агентство не обращались. На данный момент мы связались с Мариной И. для прояснения сложившейся ситуации».

АН «Сильван» действительно связалось с Мариной И., чтобы принять участие в судебном разбирательстве и отстаивать интересы своей клиентки. На прошлой неделе начался процесс по этому делу. Судья приняла решение привлечь агентство «Сильван» в качестве третьего лица.

—«Сильван» будет участвовать в слушании, они только за, удивились, что их до этого никогда не вызывали, — рассказала Onliner Марина И. — Директор агентства сказала, что не знала о судах. Недавно нас пригласили в «Сильван», показали агентов, которые занимались нашей сделкой. Сейчас их адвокаты собираются встретиться с нашим адвокатом, чтобы обсудить дальнейшие действия.

А что скажет ассоциация агентств недвижимости?

Для того чтобы все-таки узнать позицию агентств недвижимости и понять, в чем, по их мнению, заключается услуга, которую они оказывают покупателю, мы обратились за комментарием к заместителю председателя Белорусской ассоциации «Недвижимость» Вадиму Маевскому. Вопрос был следующий: «Может ли оплаченная услуга по проверке документов гарантировать покупателю совершение законной сделки, которая впоследствии не будет оспорена?»

«Я отказываюсь от комментариев в рамках этой статьи», — заявил в итоге Вадим Александрович.

Читайте также:

Подписывайтесь на наш канал в «Яндекс.Дзен». Только топовые новости!

Перепечатка текста и фотографий Onliner без разрешения редакции запрещена. nak@onliner.by

Автор: Евгения Штейн. Фото: Анна Иванова, Александр Ружечка