Коротко. О чем здесь речь

• Соседка: «Вы куда Ваську выселили?»
• Иск Василия — бывшего хозяина квартиры, который обменял ее на комнату в коммуналке
• Как живет Василий, потерпевший по делу о мошенничестве, и что обо всем этом думает
• Комментарий юриста

Соседка: «Вы куда Ваську выселили?»

— Эта история началась почти пять лет назад, когда мы с мужем решили перебраться в Минск, — рассказывает Марина. — Квартира, которую мы выбрали, продавалась через агентство, с его помощью мы и оформили сделку. «Двушка» пребывала в состоянии «бомжатник»: было видно, что когда-то в ней жил пьющий человек, но после него немного прибрались. Местами переклеили обои, поставили самую обыкновенную дешевую кухню. Полы были деревянные, санузел, не считая нового унитаза, не обновлялся с 1969 года. В общем, здесь нужно было все переделывать.

Марина и Дмитрий начали делать ремонт. $5 тыс. одолжили у родственников — хватило только на санузел, линолеум и свежие обои. Район семье очень нравился: любили гулять по набережной и, кажется, парили от радости, но однажды соседка приземлила их странным вопросом.

— «Вы куда Ваську выселили?» — цитирует Марина тот самый вопрос. — Мы сказали, что покупали квартиру у Андрея и понятия не имеем, кто такой Васька. «Андрей ваш — мошенник, — сказала соседка. — Он Василия подпоил и обманул. А теперь Васькины родственники готовят иск в суд».

Меньше года назад бывший собственник квартиры Василий был признан потерпевшим по громкому делу о мошенничестве. Оказалось, что с легкой руки афериста он обменял двухкомнатную квартиру на комнату в коммуналке. Мошенник проведет в колонии следующие семь с половиной лет, а Марине просто не повезло купить у него ту самую квартиру.

Дело мошенника по имени Андрей Вакула и его подельников подробно освещалось в СМИ. Ремесло у них было несложное: находили асоциальных людей, склонных к алкоголизму, угощали спиртным и хитростью переселяли в худшее жилье. Именно так аферисты поступили с «Васькой»: Вакула продал ему комнату за $30 тыс. и в тот же день купил у него «двушку» без доплат. Никто из них не держал в руках этой суммы, все произошло на бумаге. Мошенник оформил квартиру на себя, а через два месяца перепродал ее Марине за наличные и по вполне себе рыночной цене — $60 тыс. Похожих эпизодов в деле квартирных махинаторов было много — почти три десятка, но вырученные деньги успели магически испариться: единственная собственность, которую смогли конфисковать у Вакулы при аресте, — это мобильный телефон.

Приговор будет вынесен через четыре года после разговора с соседкой. Но, услышав имя «Васька» и сопутствующую историю из ее уст, Марина сразу взяла мужа под руку и пошла выяснять судьбу квартиры в агентстве и милиции.

— В агентстве сказали, что все проверили «вплоть до анализа крови» и волноваться не о чем, — продолжает Марина. — Мы пошли к участковому, но и он нас успокоил: «Если у вас с документами все в порядке, то квартира ваша, живите спокойно». С документами у нас и вправду все в порядке. Мы добропорядочные граждане, купили ее по рыночной цене и уж точно никого не обманывали. Но в августе нам пришла повестка в суд, по которой я наряду с Вакулой числилась ответчицей по гражданскому иску.

Иск Василия — бывшего хозяина квартиры, который обменял ее на комнату в коммуналке

Приводим здесь сокращенный текст искового заявления, написанного от имени Василия. Почитайте, оно интересное:

«В январе 2014 года со мной познакомился Вакула А. В., которого я ранее никогда не видел, общих знакомых мы не имеем. Откуда он узнал мой номер телефона, мне неизвестно. Он стал регулярно инициировать встречи со мной (не менее двух-трех раз в неделю), интересоваться моей жизнью, а заодно расспрашивал, кому принадлежит квартира, в которой я проживал, где находятся документы на нее, мой паспорт и военный билет.

Я доверился Вакуле, хотя совсем его не знал. Что мною двигало в тот момент, я не знаю. Я сообщил ему, что все документы находятся у моей тети на сохранении.

Вакула предложил мне обратиться в органы внутренних дел с заявлением об утере документов для изготовления новых. Я согласился. Во все государственные органы меня сопровождал Вакула, он же оплачивал все расходы, помогал заполнять документы, поскольку я не знал, что мне надо делать и каким образом. Я выполнял механически все, что мне говорил ответчик.

В феврале 2014 года Вакула предложил мне обменять мою квартиру на комнату в пятикомнатной квартире. Я не знаю, по какой причине я согласился на данное предложение.

Вакула меня просил несколько раз на диктофон ответить на некоторые вопросы, подтверждающие мое якобы согласие на совершение данных сделок. При этом до произведения записей ответчик неоднократно говорил мне, что необходимо заучить и повторить на диктофон.

Затем Вакула привез меня в нотариальную контору, в которой мы произвели обмен. По какой причине мы заключили отдельные договоры купли-продажи, а не один договор мены, я не знаю. Цену как в одном, так и в другом договоре Вакула указал сам. Я никаких денежных средств от ответчика ни в тот день, ни позже не получал и ему, соответственно, не передавал. Я посмотрел оба договора и не смог вникнуть в их смысл, поскольку ничего в этом не понимаю и в тот момент не понял.

До середины марта я проживал в своей квартире и не придавал значения тому, что подписал какие-то бумаги у нотариуса. 19 марта 2014 года я пришел домой и обнаружил отсутствие мебели. Через некоторое время пришла моя тетя. Я ей рассказал, что сам, не зная, почему, обменял квартиру на комнату. Тетя обратилась с заявлением в органы внутренних дел.

В настоящий момент мне разъяснили правовые последствия тех сделок, которые я совершил. Считаю, что Вакула воспользовался тем, что у меня (указывает диагноз. — Прим. Onliner), я слабо разбираюсь даже в бытовых вещах, не говоря уже о совершении сделок.

С детства я состоял на учете у психиатра. Обучался в специальной школе-интернате. После совершеннолетия моя мать никуда меня не водила, так как являлась малограмотной и имела схожее заболевание. Я в состоянии выполнить только механические действия, где не требуется умственного труда. После смерти матери я стал регулярно употреблять спиртные напитки.

Из-за своего психического заболевания я не имел возможности на момент совершения сделки всесторонне оценить ситуацию, принять обдуманное, осознанное решение. Не понимал значения своих действий и не мог ими руководить.

В настоящее время мне стало известно, что принадлежащая мне квартира через непродолжительное время была перепродана третьему лицу — Марине И.».

Основное требование истца — признать сделку с Вакулой недействительной. Позже, как следствие, к нему добавится еще одно — признать ничтожной сделку между Вакулой и Мариной И.

— В сентябре начались суды, в которых я наряду с Вакулой выступала ответчицей, — говорит Марина. — Сам Василий себя в суде не защищал. Всем занималась то ли его тетя, то ли сестра — мы так и не поняли, кем она ему приходится.

С тех пор мы ремонт не делали. Жили в квартире без дверей, потому что боялись, что все конфискуют. Адвоката у нас не было, ведь его услуги стоят огромных денег. Мы смогли позволить себе только юридическую консультацию. Поскольку я была в декретном отпуске, муж один содержал семью из трех человек.

Василий дееспособен, но имеет некоторые отклонения в психическом развитии. Суд провел амбулаторную и стационарную экспертизу психического здоровья истца. Исследование показало, что его разуму с трудом доступны абстрактные понятия и способность к обобщению. У Василия снижены внимание и память, неустойчивая самооценка, подчиняемость, пассивность, пограничный уровень интеллекта. Кроме того, он действительно зависим от алкоголя. И все же, по оценке экспертов, он мог отдавать себе отчет в последствиях совершаемой сделки и знал, что меняет «двушку» на комнату.

— Сначала был районный суд, потом апелляция в городском — и то, и другое дело мы выиграли, — продолжает рассказ Марина. — На дворе была весна 2015 года. Казалось, что все закончилось. Прошло еще полтора года, у нас родился второй ребенок. На «детские» деньги мы наконец поставили межкомнатные двери, натянули потолки и обновили комнату с кухней.

Все вроде бы улеглось, мы разорвали старые иски, постановления, весь этот вал бумаг, перевели дух. Спокойно доделали ремонт, ведь были уверены, что все позади. Два месяца назад мы даже собрались продать эту квартиру. Хотели построить небольшой домик в Сморгони, где живет мой отец, присматривать за ним. Пришли покупатели, готовы были тут же взять ее за $55 тыс., но мы не отдали, держали цену, стояли на своем.

— Знать бы, что такая ситуация… — досадует Дмитрий.

— Да ну, мы бы не продали. Мы бы себя потом никогда не простили за это, — говорит Марина сломанным голосом. — А в ноябре 2017 года ко мне пришел следователь по уголовным делам и начал описывать мою квартиру. Я подписываю бумагу о том, что не имею права ее продать, спрашиваю, что случилось, а он говорит: «Мы расследуем уголовное дело по Вакуле и его подельникам, а ваша квартира в этом деле — вещественное доказательство». Оказалось, что нас таких много.

По этому уголовному делу мы никем не являлись, меня только однажды вызвали в качестве свидетеля. В мае прошлого года по телевизору выступал прокурор и сказал, что мошенников посадили в тюрьму, а квартиры оставят добропорядочным покупателям, то есть нам.

Две недели назад мне пришла повестка в суд. Василий просит пересмотреть решение суда по вновь открывшимся обстоятельствам — признании его потерпевшим по делу о мошенничестве — и вернуть квартиру, которую Вакула выменял у него на комнату в коммуналке. А сегодня пришло исполнительное предписание о том, что мы должны освободить квартиру до 11 февраля.

Адвокат сказал, что факт мошенничества уже доказан, а возврат квартиры потерпевшему — просто его последствия. У меня двое маленьких детей, — продолжает Марина. — Одному 6 лет, второму 2 года. Вакула сидит в тюрьме, и денег нам, соответственно, никто не вернет. Если честно, я просто схожу с ума! Детей в сад отвожу, а перед глазами судебная повестка, и мысли только об одном: что мы будем делать, если нас лишат крова? Мы десять лет собирали на эту квартиру, нам никто никогда копейки не дал. А сейчас меня хотят выселить на улицу, в никуда — без денег, без квартиры, без ничего.

Женщина держит на коленях папку с исками, договорами, приговорами и не может говорить без слез. Ей некуда идти вместе с мужем и двумя детьми, если «двушка», на которую они откладывали десять лет, вернется Василию.

— Из родственников в Минске у нас только моя мама, брат, его жена и ребенок. Вчетвером они живут на 42 «квадратах» общей площади, там яблоку негде упасть, не то что подселить еще четверых. В Сморгони живет отец, у него комната в общежитии.

Мы можем подать на Вакулу в суд, но что толку? Когда его «приняли», у него из собственности был только мобильный телефон. Агентство, которое нам продало квартиру, не при делах, регистратор не при делах, а мы, добросовестные покупатели, которые оформили все по букве закона, заплатили специалистам за проверку чистоты сделки, останемся на улице?

Как живет Василий, потерпевший по делу о мошенничестве, и что обо всем этом думает

С Василием Марина никогда не общалась, только пару раз виделась в рамках судебных заседаний. Но в иске был указан его адрес, и, чтобы разобраться в этом деле, мы наудачу позвонили в дверь. Нам повезло: Василий оказался дома — в той самой комнате, которая досталась ему от мошенника взамен двухкомнатной квартиры.

Василий завязал с алкоголем, работает в ЖЭСе и получает зарплату, но не имеет в распоряжении никаких денег: отдал карточку родственнице, чтобы не сорваться и не запить. Телефона у него тоже нет — ни городского, ни мобильного. Василий не любит вспоминать о случившемся. Говорит, что заявление в суд от его имени писала тетя, имея в виду двоюродную сестру. На вопрос, читал ли он это заявление, мужчина стыдливо опускает глаза и отвечает: «не помню».

— Как Вакула уговорил вас на эту сделку?

— Как уговорил — подпоил… — злится Василий. — Сейчас сидит человек. 2 апреля прошлого года его посадили, и все. А я живу вот здесь, в нищете. Думаете, я хотел так жить? Ем кашу каждый день, даже на хлеб нет. Хочу колбасы, может, с яйцом поесть, а у меня нет ничего. Вот и весь ответ.

— А если вам вернут квартиру, вы будете жить богаче?

— У меня нет карточки, понимаете? Я тете карточку отдал банковскую. Чтоб я не пил. А то у нас на работе любители выпить, понимаете, да? Я сегодня пришел — половина пьяных. Она мне еду с моей карточки покупает.

— А где вы работаете?

— Дворником в ЖЭСе №3.

— Здесь рядом?

— Нет, на Чернышевского, 4. Это где улица Калинина, магазин «Авоська»

— Далековато?

— Не-ет, рядом тут, одну остановку проехать.

— Если вы выиграете суд, то будете жить в той квартире?

— Я не знаю, девушка, если честно. У меня больничный, живот болит, я не буду отвечать на вопросы.

— Как я могу связаться с вашей тетей?

— Не знаю, девушка.

— Не знаете ее телефон? Но вы ведь с ней общаетесь.

— Ну позвоните, — резко согласился Василий и продиктовал нам номер своей двоюродной сестры Любови Геральдовны.

— Мы разбираемся с мошенником, — сказала Любовь Геральдовна. — У нас нет претензий к людям, которые купили у него квартиру.

— А почему они выступают ответчиками по вашему заявлению в суд?

— Потому что Вакула перепродал этим людям квартиру, поэтому они… получаются здесь заложниками. Вот пусть и разбираются с Вакулой. Мы им квартиру не продавали. Вакула просто-напросто забрал ее у Василия.

— В каких отношениях вы состоите с истцом?

— Я его родственница, двоюродная сестра. На сегодня меня волнует его судьба, потому что у него (называет диагноз. — Прим. Onliner), он не понимает конечного результата своих действий. Естественно, я переживаю за него и буду присутствовать на суде вместе с другими родственниками и адвокатом.

— Вы планируете, что истец будет жить в квартире, в которой сейчас живет Марина И.?

— Мы пока ничего не планируем. Все решит суд. А к Марине И. и ее семье мы никаких претензий не имеем, естественно. Мы подали в суд и отстаиваем свои права, права Василия. Человека, который только благодаря нам не оказался на улице, а оказался в этой комнате. А что будет с теми людьми, я не знаю. Не знаю, какое решение примет суд, и об этом говорить сейчас не собираюсь.

Комментарий юриста

— К сожалению, даже выполнение всех процедур по регистрации сделки по купле-продаже квартиры не может на 100% обезопасить добросовестного покупателя от негативных последствий, — комментирует юрист Татьяна Ревинская. — Обращения граждан в суд с исками о признании сделок по купле-продажи недвижимости недействительными — довольно частные случаи в судебной практике.

Пункт 1 статьи 177 ГК предусматривает, что сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находящимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законодательством интересы нарушены в результате ее совершения.

То есть для признания сделки (в данном случае договора купли-продажи квартиры) недействительной необходимо доказать, что гражданин в момент совершения сделки находился в таком состоянии, когда не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.

Результат по делу зависит от заключения судебно-психиатрической экспертизы, которая в обязательном порядке назначается судом для оценки психического состояния лица в момент совершения им сделки.

В случае признания сделки недействительной на основании статьи 177 ГК каждая из сторон должна возвратить другой стороне все полученное по сделке, а если это физически невозможно, то компенсировать деньгами. В данном случае предмет сделки физически не утрачен, однако наличие оснований для ее оспаривания не означает, что ее обязательно признают недействительной.

Решение о передаче квартиры как вещественного доказательства по делу потерпевшему принято в рамках уголовного дела в соответствии со ст. 98 УПК (меры, принимаемые в отношении вещественных доказательств при разрешении уголовного дела). В то же время вопросы о действительности сделок со спорным объектом недвижимости подлежат рассмотрению в порядке гражданского судопроизводства. Поэтому представляется, что до их разрешения в установленном законом порядке исполнительное производство «по передаче вещественного доказательства» (квартиры) будет приостановлено до рассмотрения заявления потерпевшего.

---

Вы еще прочитаете об этой истории на Onliner. Мы будем пристально следить за развитием ситуации. Если вы знаете, как помочь героям статьи, пишите на se@onliner.by

Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!

Быстрая связь с редакцией: читайте паблик-чат Onliner и пишите нам в Viber!

Перепечатка текста и фотографий Onliner без разрешения редакции запрещена. nak@onliner.by