Адвокат, которая помогла минчанам выиграть суд против застройщика, составила рекомендации для всех, кто решил «пободаться» за пеню

Со сдачей в обещанный в договоре срок не складывается чуть ли не у каждой первой новостройки Минска. Но вот дольщиков (держателей жилищных облигаций), решившихся взыскать с застройщика пеню, — единицы. Большинство просто не верит в успех: договоры составлены таким образом, что особо не подкопаешься, «коллеги по цеху» не поддерживают, да и время на то, чтобы связываться с нашей судебной системой, которая может на полгода затянуть рассмотрение элементарного вопроса, найдется не у всех. И все же периодически появляются те, кто готов отстаивать свои права. Не так давно мы рассказали историю минчанина Владимира, который вместе с еще тремя соседями все-таки получил деньги от застройщика, затянувшего сроки сдачи дома. 

Молодой человек признавался, что путь был непростым, небыстрым и большую роль в благополучном для истцов исходе дела сыграла юрист Светлана Дмитроченко, которая представляла их интересы. Специально для читателей Onliner.by, которые надеются взыскать пеню, адвокат Минской городской коллегии адвокатов, которая уже выиграла дело о деньгах и сроках, составила список рекомендаций и своеобразное руководство к действию.

— Отношения между гражданами, желающими построить квартиру (будем называть их Дольщики), и предприятием, которое осуществляет организацию такого строительства (будем называть его Застройщик), чаще всего оформляются или договорами долевого строительства квартиры, или путем покупки жилищных облигаций и заключения соглашения об организации строительства (впрочем, оно может иметь и иное название). Заключение договоров долевого строительства регулируется Указом Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 №263 «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь» (далее — Указ №263). Отношения же по организации строительства жилого дома путем приобретения жилищных облигаций в настоящее время четкого и самостоятельного законодательного регулирования не получили.

Заключая договор на строительство квартиры, мы прежде всего обращаем внимание на цену квадратного метра и сроки строительства. Меньше всего в это время хочется думать о том, что застройщик может как-то обмануть или не выполнить свои обязательства по договору: увеличить стоимость объекта строительства или затянуть сроки ввода дома в эксплуатацию. Однако профессиональные застройщики, предлагая к заключению свой вариант договора, разумеется, составляют его в свою пользу. То есть максимально подробно прописывают ответственность Дольщика за любое, даже самое незначительное нарушение условий договора и минимизируют, а то и вовсе пытаются исключить свою ответственность за несоблюдение условий договора со своей стороны.

Одним из существенных условий договора долевого строительства является срок строительства жилого дома. На сегодняшний день, пожалуй, единицы предприятий-застройщиков его не нарушают. Способствуют этому и сами дольщики. Получив такую долгожданную квартиру, лишь редкие единицы пытаются взыскать с недобросовестного застройщика хотя бы предусмотренные договором штрафные санкции, не говоря уже об убытках, вызванных такой просрочкой. Итак, что необходимо знать дольщику, который намерен взыскать с застройщика штрафные санкции за просрочку ввода дома в эксплуатацию.

1. Не стоит поддаваться манипуляциям со стороны Застройщика и подписывать дополнительные соглашения к договору, если вы не согласны и/или сомневаетесь. Застройщики зачастую выдают ключи на уже построенную квартиру и подписывают акт передачи квартиры только под условием подписания Дольщиком соответствующего дополнительного соглашения. Помните: передача построенной квартиры является самостоятельным обязательством Застройщика, которое должно исполняться. Никто не вправе принудить вас к подписанию дополнительных соглашений, на то они и соглашения, а не понуждения.

2. В случае манипуляций со стороны Застройщика по передаче квартиры следует обратиться к Застройщику за выдачей документов для государственной регистрации права собственности на квартиру. Желательно сделать это в письменном виде и зарегистрировать свое обращение в канцелярии Застройщика или отправить заказным письмом по месту его нахождения.

Следует отметить, что Указом №263 применительно к договорам долевого строительства установлен трехдневный срок для передачи Застройщиком документов для государственной регистрации права собственности на объект строительства с момента обращения к нему Дольщика за такими документами. Ну а после государственной регистрации такого права вам любые замки не помеха, так как вы уже собственник. Применительно к иным видам правоотношений следует внимательно изучить договор. Наверняка в нем будет прописан порядок передачи построенной квартиры. Отказ или волокита Застройщика от предоставления документов для государственной регистрации и/или передачи построенной квартиры могут быть обжалованы в суде.

3. Получение в процессе строительства жилого дома уведомления от Застройщика о продлении сроков окончания строительства, если при этом вы не подписывали дополнительное соглашение, не означает, что сроки автоматически были продлены. Надо внимательно читать договор и разбираться в конкретной ситуации: было ли такое продление вызвано объективной, не зависящей от Застройщика необходимостью, или просрочка произошла по вине Застройщика; не содержит ли договор возможности одностороннего изменения Застройщиком его условий по продлению таких сроков и т. п.

4. Зачастую пострадавшие Дольщики, срок ввода дома в эксплуатацию которых давно прошел, пытаются выяснить у Застройщика причины такой просрочки, пишут письма, запросы. В своих ответах на обращения Дольщиков Застройщики часто в обоснование просрочки ввода дома в эксплуатацию ссылаются на решение местного исполнительного и распорядительного органа, который якобы выдал разрешение на продление сроков строительства. В действительности получение такого решения в местном исполнительном и распорядительном органе является необходимым условием продолжения строительства и не освобождает Застройщика от ответственности перед Дольщиками.

5. Хотя такая обязанность и не предусмотрена действующим законодательством, целесообразно до обращения в суд направить Застройщику письменное предложение о выплате пени с указанием ее суммы и порядка расчета. В предложении стоит также указать свои банковские реквизиты для ее перечисления (чем черт не шутит?). В случае же, когда обязательство по досудебному урегулированию спора прописано в договоре, это сделать необходимо.

6. Обращение в суд за взысканием штрафных санкций является безусловным правом Дольщика, вместе с тем, это крайняя мера. Также надо понимать, что выиграть суд и получить деньги это не одно и то же. Следует знать, что споры, вытекающие из договоров долевого строительства, подпадают под действие Закона Республики Беларусь от 09.01.2002 №90-З «О защите прав потребителей» и Дольщики при обращении в суд освобождены от уплаты государственной пошлины.

Что касается иных видов договоров, в том числе соглашений об организации строительства, заключенных на основании приобретения жилищных облигаций, здесь судебная практика расходится. По моему мнению, такие договоры также должны подпадать под действие вышеуказанного Закона, однако некоторые суды в Республике Беларусь придерживаются иного мнения и требуют предварительной уплаты государственной пошлины за подачу исков.

В заключение хотелось бы отметить, что сложных ситуаций, возникающих в ходе строительства жилого дома и после его завершения, множество. Я попыталась описать наиболее часто встречающиеся в практике, однако в каждой конкретной ситуации следует разбираться отдельно, — уточняет адвокат Минской городской коллегии адвокатов Светлана Дмитроченко.

Читайте также:

• Дожали! Минчанин, выигравший суд против застройщика, который затянул сроки сдачи дома, добился выплаты денег
• Минчанин, выигравший суд против девелопера, который затянул сроки сдачи дома: решение по выплате мне 3412 рублей обжаловали застройщик и прокурор
• 2400 рублей пени и 931 рубль за услуги адвоката: минчанин выиграл суд против застройщика, затянувшего сроки сдачи дома

Люстры и светильники в каталоге Onliner.by

Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!

Быстрая связь с редакцией: читайте паблик-чат Onliner и пишите нам в Viber!