20-этажный монолитно-каркасный дом 2015 года постройки, где продается квартира, находится на улице Чюрлениса, в новом квартале между жилым районом Брилевичи и студенческими общежитиями. Когда-то здесь была деревня, до середины прошлого века носившая название Рыловщина, впоследствии переименованная в Дружбу из-за неблагозвучия. В деревне пышно цвели кусты сирени, а в местной реке водилась щука. Река обмелела, дома снесли, на их месте взметнулись в небо многоэтажки — и жизнь началась с чистого листа.

Для дома, расположенного практически на окраине города, цена, на первый взгляд, кажется завышенной. Впрочем, $195 000 просят не за голые стены, а за квартиру со свежим ремонтом, полностью укомплектованную мебелью и бытовой техникой, не требующую, по словам собственника, никаких дополнительных вложений. «Вся техника и мебель на гарантии, делали для себя. Все, что вам нужно, — это улыбка и желание жить красиво и здорово, так как даже зубную щетку мы вам подарим новую», — гласит объявление.

Олег, супруг собственницы квартиры, оказался риелтором. Поначалу этот факт нас насторожил, а потом даже заинтриговал. Сможет ли он, обладая профессиональными навыками в сфере продажи недвижимости, убедить независимых оценщиков в правильности своей цены?

— Много ли вы продали в Минске квартир стоимостью в районе $200 тыс.? — первым делом поинтересовались наши эксперты — директор компании «БелОценкаКонсалт» Александр Бертош и оценщик Екатерина Водчиц.

— Наша предыдущая «трешка» на улице Бумажкова возле Ботанического сада ушла за $180 тыс. Но эта квартира в 50 раз лучше той. Она абсолютно новая. Мы пожили здесь буквально девять месяцев. Мебель, техника, ремонт — все покупали и делали для себя, — говорит Олег. — Почему тогда продаем? По сложившимся семейным обстоятельствам.

— У квартиры прозрачная история. Приобреталась она у застройщика (дом строился компанией «Айрон». — Прим. Onliner.by) в декабре 2015 года. Моя супруга — ее первая и единственная собственница, — продолжает Олег, показывая документы. — Выполнили перепланировку и уже узаконили ее, есть решение исполкома. Сегодня многие квартиры продаются с нелегальной перепланировкой. У нового собственника нашей не будет никакой головной боли по этому поводу.

Олег показывает план квартиры до и после перепланировки. В принципе, глобальных изменений не произошло. Санузел возле прихожей был расширен за счет кладовки, одну из жилых комнат уменьшили, выделив помещение площадью 3,8 кв. м под гардеробную. Лоджию сделали теплой, объединив ее со спальней. Общая площадь квартиры — 84,6 кв. м.

— Просторная гостиная, объединенная с кухней, родительская спальня с лоджией-кабинетом и две детские, два санузла. Это идеальная планировка для семьи из четырех человек, где дети разного пола, — считает Олег. — Нам здесь очень комфортно.

Ремонт выдержан в классическом стиле. Интерьер выглядит добротно и аккуратно.

Прихожая

Гостиная и кухня

Комната сына

Комната дочери

Комната родителей с присоединенной лоджией

Коридор

Санузлы

Олег подробно остановился на деталях и комплектации квартиры:

• охранная сигнализация;
• видеодомофон;
• доступ к записям с 16 камер видеонаблюдения, размещенных во дворе и в лифте;
• кухня — массив ясеня с серебристой патиной;
• двери — шпон дуба с серебристой патиной;
• немецкий ламинат;
• итальянская и польская плитка;
• встраиваемый холодильник и отдельный встраиваемый под столешницу морозильник;
• духовой шкаф, СВЧ-печь и варочная поверхность Gorenje;
• эспрессо-кофемашина Saeco Intelia Evo Latte+;
• посудомоечная машина BEKO;
• стирально-сушильная машина LG;
• три телевизора;
• электрокамин;
• кондиционер;
• немецкие смесители;
• французская и итальянская сантехника;
• фильтры для воды;
• массажная ванна с подсветкой.

— На первый взгляд, стоимость квартиры завышена, — говорит Екатерина, пройдя по комнатам. — Хотелось бы понять логику формирования вашей цены. В какую сумму обошелся вам квадратный метр при покупке?

— $1100.

— Хорошо, получается где-то $94 тыс. за квартиру без отделки. Сколько стоили ремонт, мебель, техника?

— Здесь практически все новое. На обстановку потрачено порядка $47 тыс. Плюс затраты моего времени — 80% всего я сделал своими руками. Плюс транспортные затраты — многие вещи привозились из Польши.

— Как человек, имеющий опыт в этой сфере, вы же понимаете, что ни у одного собственника ремонт при продаже не окупился. Все-таки у квартиры есть определенный срок эксплуатации.

— Я видел сотни квартир и потому четко знаю цену своей. За качество ремонта ручаюсь. Здесь все доведено до конца. Покупатель получит квартиру именно в таком состоянии. Оставлю ему все — вплоть до растений в вазонах. Большинство продавцов при показе квартиры говорят то же самое. А потом, когда уже внесен задаток, начинается: телевизор заберу, диван заберу, карниз сниму. А цена-то не меняется. В итоге покупатель получает совсем не то, на что рассчитывал. В моем случае я заберу только содержимое шкафов.

— Включал ли ремонт шумоизоляцию? — спрашивают оценщики.

— Нет. У нас в квартире только одна стена, смежная с соседом. У него там спальня, у нас гостиная — друг другу не мешаем. Шумоизоляция потолка забрала бы 5 сантиметров, а у нас и так после выравнивания высота составила 2,52 метра. Да и нет в том особой необходимости. Дом кирпичный, это не панель, где от долбежки стены перфоратором страдает весь подъезд.

— Не могу не обратить внимание на ваш пластиковый плинтус, — внимательно присмотревшись, говорит Екатерина. — Качественный ремонт в классическом стиле, за который просят большие деньги, предполагает использование достаточно дорогих отделочных материалов.

— Если вы будете покупать, я поменяю плинтус на деревянный, — отшутился Олег.

— В соседнем доме продается аналогичная по площади квартира с ремонтом за $125 тыс., — замечает Екатерина.

— Не знаю, какой там ремонт. Знаю только, что половина квартир в соседнем доме — социальные, обслуживает их ЖЭС, а не товарищество. Это важные факторы, которые нельзя не учитывать. Конечно, мои $195 тыс. — цена обсуждаемая. Есть определенная планка, до которой я согласен торговаться. Но сбрасывать много смысла нет. Это не срочная продажа, мы никуда не спешим.

— Много ли людей уже смотрело вашу квартиру?

— Достаточно. Одну семью устроило все, кроме района. Хотя район, как по мне, хороший. Станция метро и парк Павлова в шаговой доступности, речка под окнами, сформированная социальная инфраструктура. Удобный выезд на проспект Дзержинского, при этом сам проспект находится в отдалении от дома — его шум нас не тревожит.

Виды из окон

Застройка квартала жильем практически завершена, осталось возвести последний 25-этажный дом. В перспективе на месте пустырей в центре жилого массива должны появиться школа и детский сад. Когда — трудно сказать, но проектом района эти объекты предусмотрены.

Жители квартала пока пользуются социальной инфраструктурой соседних районов. В Брилевичах — современные взрослая и детская поликлиники. Почти у самого дома есть школа. Правда, новый квартал отнесли к другой школе, расположенной в районе Юго-Запад, до которой далековато.

— Мой ребенок ходит в соседнюю школу.

— Но покупателю место «по наследству» не перейдет.

— Моему перейдет. Тому, кто купит квартиру, я все устрою. И с детским садом, и со школой помогу, — улыбается Олег.

Ближайший детский сад — на территории Студенческой деревни через дорогу. Там же — новый ледовый спорткомплекс, построенный «Трайплом». В Брилевичах сейчас строят бассейн, сдадут его до конца года. В радиусе 500—700 метров — супермаркеты «Алми», «Евроопт» и «Белмаркет». Чуть дальше — гипермаркет ProStore и ТРЦ «Титан» с кинотеатром и детским развлекательным центром. В соседнем доме должны открыться супермаркет, аптека, фитнес-клуб.

— А что с парковками? — спросили оценщики.

— Мест под окнами пока хватает. В соседнем доме до конца года будет введен в эксплуатацию паркинг, там можно купить или взять в аренду место.

— Конечно, квартира в целом производит очень приятное впечатление, и мы искренне желаем вам продать ее по той цене, которую вы выставили или с минимальным торгом, — подвел итог встречи директор оценочной компании Александр. — Но мы не можем обещать, что наши расчеты рыночной стоимости совпадут с вашей ценой.

— Само собой. Мне самому интересно, какая сумма у вас получится, — признался Олег.

Вывод о рыночной стоимости квартиры

Рыночная стоимость квартиры, по оценке специалистов компании «БелОценкаКонсалт», оказалась ощутимо ниже стоимости, заявленной продавцом. Приводим отчет:

«В результате анализа рынка и проведенных расчетов получилось, что рыночная стоимость рассматриваемой квартиры с учетом скидки на торг эквивалентна $150 000.

К плюсам квартиры можно отнести:

• современную планировку;
• развитую инфраструктуру микрорайона (вблизи торговые центры, ледовый спорткомплекс, школы, садики, поликлиники);
• отличную транспортную доступность (станция метро „Малиновка“ удалена на расстояние 700 м);
• близость парка имени Михаила Павлова.

Среди минусов необходимо отметить:

• в районе еще ведутся строительные работы, что может создавать определенные неудобства для потенциального собственника;
• не завершено благоустройство территории квартала;
• высота потолка по техническому паспорту составляет 2,55 метра.

При определении стоимости данного объекта рассматривались четырехкомнатные квартиры, расположенные в кирпичных или каркасно-блочных домах 2010—2016 годов постройки, общая площадь которых не превышала 100 кв. м.

В качестве сопоставимых районов принимались непосредственно район расположения объекта оценки, нечетная сторона улицы Притыцкого на участке от улицы Тимошенко до улицы Лобанка и район станции метро „Уручье“.

В результате проведенного анализа рынка получилось, что средняя стоимость предложения одного квадратного метра квартир с ремонтом и мебелью в сопоставимых районах варьируется от $1600 до $1850. Стоимость долевого строительства начинается от $950 за квадратный метр. Стоимость уже готового жилья без отделки — от $1050 до $1150 за метр. В рамках проведенного расчета и полученного результата можно сделать вывод, что цена предложения рассматриваемой квартиры завышена. Собственник акцентирует внимание на высоком уровне отделки, при этом имеет место частичное использование недорогих материалов.

Уровень затрат на ремонт в рассматриваемой квартире сопоставим с аналогичным показателем имеющихся предложений на рынке (несмотря на стилевые различия в отделке аналогов), при этом стоимость предложения по ним в среднем на 25% ниже заявленной цены собственника. Что касается вопроса дизайна, это лишь субъективный фактор».

От редакции. Продаете квартиру и хотите, чтобы она попала в наш следующий обзор? Для этого разместите объявление в сервисе Onliner.by «Дома и квартиры» и отправьте заявку на ng@onliner.by. Профессиональные оценщики приедут к вам, бесплатно проконсультируют и определят рыночную стоимость.

Читайте также:

• Экспертиза квартиры с оценщиком. Изучаем «двушку» у Троицкого предместья, за которую просят $86 600
• Экспертиза квартиры с оценщиком. «Однушка» со свежим ремонтом в хрущевке за $44 500: норма или дорого?
• «Два года назад могли продать за $500 000, а теперь цена — $310 000». Под прицелом оценщиков — элитная квартира в Минске

Перепечатка текста и фотографий Onliner.by запрещена без разрешения редакции. nak@onliner.by