317
28 марта 2017 в 8:00
Автор: Николай Градюшко. Фото: Алексей Матюшков

Экспертиза квартиры с оценщиком. Изучаем «двушку» у Троицкого предместья, за которую просят $86 600

Onliner.by запускает цикл статей о минской «вторичке», где в качестве экспертов выступят профессиональные оценщики. Специалисты досконально изучат расположение и состояние выставленных на продажу квартир, проведут анализ совершенных сделок с аналогичными объектами недвижимости и назовут рыночную стоимость жилья. Собственникам же предстоит либо согласиться с вердиктом, либо убедить нас, почему квартира стоит запрашиваемых за нее денег. Первый обзор посвящен уютной «двушке» с крохотной кухней в пятиэтажном доме возле Троицкого предместья. Цена кажется вполне адекватной — 162 877 рублей ($86 600) за 46 квадратных метров с «неубитым» ремонтом. Но что скажут оценщики?

Серая пятиэтажка напротив оперного театра (улица Богдановича, 23) построена в 1936 году и известна как Третий дом Советов. Квартиры здесь получали преимущественно семьи офицеров. По меркам довоенного времени это был один из самых комфортных домов Минска. Особым шиком считались утопленные в пол ванны, сделанные наподобие бассейнов.

Наверняка многие минчане не знают о страшной трагедии, связанной с Третьим домом Советов. Во время массированных бомбардировок города 24 июня 1941 года жильцы (в основном женщины и дети) укрылись в убежище под домом. Взрыв снаряда и пожар отрезали пути спасения. Разом в огне погибло около ста человек…

На табличке, закрепленной на фасаде, годом постройки значится 1947-й. На самом же деле это год восстановления. При участии пленных немцев здание было отремонтировано с сохранением его конструктивистского облика.

Если фасад выглядит вполне неплохо, то дворик встречает облупленной штукатуркой и крошащимися балконными козырьками, на что сразу обратили внимание наши эксперты — директор профессиональной оценочной компании «БелОценкаКонсалт» Александр Бертош и оценщик Екатерина Водчиц.

Оставляет желать лучшего и состояние подъезда. Впрочем, это болезнь всего старого жилфонда. Колорит лестничным клеткам придают большие окна и старые перила с деревянными поручнями. В целом понятно, что дом требует если не капитального, то по крайней мере косметического ремонта.

— Об истории этого дома мне известно не так уж много. Знаю, в подъездах, окна которых выходят на улицу Богдановича, жили семьи офицеров. Там большие трех- и четырехкомнатные квартиры. А подъезд, где моя квартира, был предназначен для прислуги. Здесь только небольшие «двушки», — рассказывает продавец Игорь Анатольевич. — В моей квартире когда-то жила прачка. Там, где сейчас кухня, она топила печь и стирала белье.

Оценщик Екатерина Водчиц
Директор оценочной компании Александр Бертош

Квартира покупалась в 2010 году и капитально ремонтировалась с расчетом на сдачу в аренду на сутки.

— Дом обветшал, состояние квартиры на момент покупки было ужасным: крошился кирпич, проседал пол. Ремонт обошелся дорого. Пришлось делать подсыпку, стягивать швеллером балки деревянного перекрытия. Когда подняли пол, нашли процентовку от февраля 1947 года, — вспоминает интересный факт Игорь. — На бугристые стены набивали сетку, выравнивали и штукатурили.

На полу ламинат, на стенах испанские моющиеся обои, потолок натяжной — несмотря на годы посуточной сдачи в аренду, ремонт все еще выглядит достаточно свежо, отмечают оценщики. Две полноценные комнаты оснащены кондиционерами и телевизорами.

Кухня небольшая, с газовой плитой, холодильником, микроволновкой, телевизором и стиральной машиной. Санузел совмещенный. Все компактно, но ощущения тесноты нет. Отчасти этому способствуют высокие потолки (3,2 метра) и отсутствие дверей между прихожей и кухней. На входе в гостиную установлена раздвижная дверь, что также расширяет пространство.

Одна комната смотрит на Троицкое предместье, вторая комната и кухня — во двор. Улица Богдановича в стороне, но при открытом окне шум долетает и сюда. С закрытыми окнами городского гула не слышно. Правда, мыть стекла приходится раз в две недели, признается Игорь.

Осматривая двор с балкона, оценщики отмечают близость разгрузочной рампы продуктового магазина, находящегося на первом этаже дома.

— С парковкой все сложно, — замечает Екатерина. — Хотя чего еще ожидать от дома 1930-х годов постройки?

— На пять подъездов пять парковочных мест, — соглашается продавец. — Утром двор в несколько рядов заставлен машинами работников офисов и магазинов, а вот вечером найти место возможно. Живут здесь в основном старики без личного автотранспорта. Машинам чужаков они не рады… При желании парковаться можно на платной стоянке за «трайпловским» домом.

Бежевой глыбой дом «У Троицкого» наглухо закрыл жильцам «сталинки» шикарный вид на набережную Свислочи. Из окон Игоря когда-то тоже был виден краешек реки.

И по расположению, и по обстановке квартира больше подходит для сдачи в аренду, нежели для постоянного семейного проживания. Оценщики интересуются у собственника, как обстоят дела с заполняемостью, чтобы сопоставить эти данные со средними значениями по рынку.

— Сейчас квартира загружена в среднем 70% времени. Это неплохой показатель для Минска. Золотые времена были лет восемь назад, когда жилье на сутки в центре города практически не простаивало, — говорит Игорь. — Скажу так: если квартиру возьмет человек, давно работающий в этом бизнесе, он выжмет из нее максимум. Если наработана клиентская база, есть связи с администраторами казино, то в месяц такая «двушка» может принести до $1000. Новичку же придется очень тяжело. Думаете, закинул объявление на Airbnb.com — и все дела? Ничего подобного. Сейчас в этом бизнесе застой: турки почти перестали к нам ездить, цены снизились.

Само собой, есть и издержки. Каждый месяц собственник платит 116 рублей в качестве налога, определенная сумма нужна для поддержания чистоты и товарного вида жилья.

Решение продать квартиру Игорь объясняет желанием вложить деньги в более доходный бизнес. «Двушка» выставляется на продажу на протяжении нескольких месяцев и предлагается сегодня за $86 600 в эквиваленте. Вроде бы и недорого для самого центра города. Почему не берут?

— Четыре года назад россияне предлагали мне $120 тыс. Сейчас рынок просел. Но звонки идут. Иногда кто-то хочет посмотреть квартиру, а она арендована, — говорит собственник. — Есть человек, готовый купить. Правда, он пока не может продать свою «однушку».

Как бы там ни было, реальный покупатель с деньгами пока не нашелся. Быть может, цена все-таки завышена?

— Предварительно можно сказать, что цена близка к рыночной, — считает директор оценочной компании. — Безусловные плюсы квартиры — местоположение и транспортная доступность. Окна выходят на обе стороны. Второй этаж — оптимальный вариант для дома без лифта. К минусам можно отнести состояние подъезда и обшарпанный фасад со стороны двора…

— Глобальных недостатков мы не обнаружили. Тем не менее торг уместен всегда, — добавляет Екатерина. — Если квартира будет приобретаться для собственного пользования, наверняка возникнет необходимость обновить сантехнику — на эту сумму можно запросить скидку.

Изучив квартиру и ознакомившись с техпаспортом и другими документами, специалисты компании «БелОценкаКонсалт» занялись расчетом ее рыночной стоимости. Эта работа заняла некоторое время, поскольку предстояло проанализировать реальные сделки с аналогичными квартирами в центре Минска. Также оценщики просчитали доходность бизнеса, если новый собственник пожелает сдавать квартиру в посуточную аренду. Вскоре нам предоставили выводы, которые мы приводим ниже:

«Цены реальных сделок в данном сегменте жилой недвижимости в период с сентября 2016 года по настоящее время находятся в диапазоне от $1700 до $2300 за квадратный метр. Средняя стоимость была равна $2120. В данном случае каждый квадратный метр оценен в $1882.

Анализ рынка и расчеты показали, что рыночная стоимость рассматриваемой квартиры находится в диапазоне от $83 000 до $92 400 в эквиваленте. Верхний диапазон стоимости получен в рамках расчета сравнительным методом на основании сопоставления аналогичных проданных и выставленных на продажу квартир с объектом оценки. Рассматривались актуальные предложения в домах 1945—1955 годов постройки в центре Минска, общая площадь которых не превышала 55 квадратных метров.

Нижний диапазон стоимости получен в рамках расчета доходным методом. Этот метод основан на расчете доходов, полученных от сдачи квартиры в аренду посуточно. Если исходить из средней для центра Минска недозагрузки посуточных квартир в районе 40% и с учетом всех затрат, которые несет арендатор, срок окупаемости вложений составит около 8 лет. Если же потенциальный собственник примет решение произвести ремонт, то срок окупаемости составит около 10 лет. Хотя в целом состояние квартиры хорошее. Общее впечатление портит лишь санузел, который, по нашему мнению, нуждается в ремонте.

Таким образом, согласованная рыночная стоимость по результатам расчета двумя методами составляет $87 700. Следовательно, заявленная собственником стоимость соответствует рыночной и сделка по такой цене реальна».

Несмотря на адекватность цены, квартира не продается на протяжении нескольких месяцев. Будет ли собственник корректировать стоимость?

— Думаю, это штучный объект, оптимально подходящий именно для аренды, — считает Игорь. — Снижать цену нет смысла, пока квартира сдается и работает. Продастся — хорошо, не продастся — пусть и дальше приносит стабильный доход.

От редакции. Продаете квартиру и хотите, чтобы она попала в наш следующий обзор? Для этого разместите объявление в сервисе Onliner.by «Дома и квартиры» и отправьте заявку на ng@onliner.by. Профессиональные оценщики приедут к вам, бесплатно проконсультируют и определят рыночную стоимость.

Читайте также:

Перепечатка текста и фотографий Onliner.by запрещена без разрешения редакции. nak@onliner.by

Автор: Николай Градюшко. Фото: Алексей Матюшков
ОБСУЖДЕНИЕ