497
27 апреля 2017 в 8:00
Автор: Николай Градюшко. Фото: Максим Тарналицкий

«Два года назад могли продать за $500 000, а теперь цена — $310 000». Под прицелом оценщиков — элитная квартира в Минске

Лет 20 назад частный сектор в окрестностях столичного Севастопольского парка мало чем отличался от обычной белорусской деревни. Среди ветхих деревянных домиков и сараев лишь изредка попадались коттеджи. Со временем уклад жизни в этом тихом районе кардинально поменялся: на месте развалюх появились особняки и большие дома на несколько семей. Квартира в одном из таких домов стала предметом нашей очередной экспертизы. За просторную «четырешку» хозяева просят 579 514 рублей ($310 000). Что скажут профессиональные оценщики?

Двухэтажный дом на улице Ильменской представляет собой два блока с отдельными входами, в каждом из которых по две квартиры. Живут здесь четыре семьи. Помимо жилья, каждый блок включает в себя гараж на четыре машины, котельную и большую кладовую комнату. Для Минска это довольно редкий тип недвижимости. Дом чем-то похож на таунхаус, с той лишь разницей, что квартиры здесь одноуровневые, а участком площадью 8 соток все жильцы пользуются в равной степени. У каждой семьи четверть участка находится в пожизненно наследуемом владении.

Участок выглядит ухоженным и досмотренным. Тротуарная плитка, приятная глазу растительность. Общее впечатление несколько портят соседние коттеджи в 3—4 уровня, буквально нависающие над пятачком газона. Как и почти весь частный сектор Минска, район Севастопольского парка застраивается бессистемно. Отсюда — пестрота крыш и заборов, буйство форм, торжество эклектики и ощущение тесноты.

Две семьи в каждом блоке делят один гараж на четыре автомобиля. Зимой здесь плюсовая температура.

Еще одно отличие от таунхауса — общий подъезд на две квартиры.

Оценивать рыночную стоимость квартиры будут директор компании «БелОценкаКонсалт» Александр Бертош и оценщик Екатерина Водчиц. Вначале они пообщаются с собственниками и изучат документы, а затем исследуют результаты совершенных сделок, проанализируют ситуацию на рынке и подготовят свои выводы.

— Мы провели здесь последние семь лет. Были первыми и единственными жителями этой квартиры. Но дети выросли, хотим разъехаться, — так объясняют необходимость продажи супруги Александр и Эдита.

Общая площадь четырехкомнатной квартиры — 153,5 кв. м, вместе с гаражом и кладовой — 235 «квадратов». Здесь есть три спальни, огромная гостиная, совмещенная с кухней, два санузла и две гардеробные. Высота потолков — 2,9 метра. Квартира продается с мебелью и бытовой техникой. За все собственники рассчитывают получить уже оговоренную выше сумму в $310 000 в эквиваленте.

— Пожалуй, за $300 тыс. можно купить виллу на испанском побережье, — между делом замечаем мы, осматривая квартиру.

— Можно и две виллы. Но это же очень далеко от кольцевой дороги, — отшучивается Александр.

— Года два назад один человек предлагал $500 тыс. На то время продажу мы не рассматривали. Сейчас, понятное дело, времена изменились, сказывается кризис. Но и $300 тыс. для такого объекта — адекватная, на наш взгляд, цена. Небольшой торг, конечно, допускается, — дополняет Эдита.

Цена зависит главным образом от местоположения. Чем хорош район Севастопольского парка? Собственно, шаговой доступностью самого парка, тишиной и спокойствием. Примерно в полутора километрах — станция метро «Московская». До парка Челюскинцев можно дойти пешком за 20—25 минут, недалеко и канал Слепянской водной системы.

— Магистралей рядом нет, воздух всегда свежий, вода чистая, артезианская. Прямо на территории парка есть водозаборные скважины, питающие весь район, — продолжает разговор о преимуществах места Александр.

— А как же завод «Термопласт»? — поинтересовались оценщики. А мы, в свою очередь, вспомнили про нереализованные планы архитекторов по строительству сквозь территорию парка недостающего участка третьего транспортного кольца.

— Честно говоря, никогда не замечали ни дыма, ни запаха. Завод никому здесь не мешает. Что касается дороги, тоже слышал о таких планах.

В свое время проект строительства дороги обернулся протестом местных жителей, и архитекторы пообещали отложить рассмотрение вопроса до 2020 года.

Интерьер представляет собой образец стиля середины 2000-х, когда набирали популярность волнообразные натяжные потолки.

— Ремонт делали семь лет назад, перед заселением. На то время он казался современным. В санузле у нас мягкая плитка, в гостиной — декоративная штукатурка. Везде, где плитка, полы с подогревом. Впрочем, какое это имеет значение? Покупая жилье за такие деньги, новый собственник будет переделывать все под себя, — рассуждает Эдита. — Нашу квартиру смотрели уже человек десять. И качество ремонта — это последнее, на что люди обращают внимание.

Одна из особенностей большой квартиры — камин на дровах, предусмотренный проектным решением дома.

— Каковы затраты на «коммуналку»? — интересуются оценщики.

— Если суммировать все платежи за год и разделить на 12, получится примерно по $100 в месяц, — говорит Александр. — Это вместе с интернетом, телефоном и другими мелочами. Водопровод и канализация здесь городские, в каждой квартире свой газовый котел, так что никаких сезонных отключений горячей воды тут не бывает. Земельный налог составляет 80 рублей в год.

— Еще хотелось бы отметить хорошую шумоизоляцию, — обращает внимание собственник. — Над нами живет художник — мы его вообще не слышим. А с соседним блоком нет общих стен, наши квартиры только соприкасаются углами. Как-то сосед спросил, не слишком ли они нам мешали предыдущим вечером, когда отмечали день рождения дочери. И мы очень удивились, узнав, что рядом была вечеринка.

Придирчивый покупатель наверняка придаст значение видам из окон. Здесь похвастать нечем. Из самого большого окна видны соседние невзрачные постройки с замшелыми крышами, теплицы, сохнущее на веревках белье. Со временем, возможно, этот участок выкупят и рядом появится еще один коттедж-гигант.

В конце встречи разговор снова заходит о деньгах, и Александр резюмирует:

— Согласен, за такие деньги можно купить отдельный коттедж в Минском районе. Но вы попробуйте пожить с детьми в пригороде. Сначала в школу отвези, затем в кружок, спортивную секцию. За продуктами куда? Опять в Минск. Кто-то из родителей должен бросить работу и постоянно заниматься развозом. Здесь же все в шаговой доступности: и социальная инфраструктура, и парк. Так что такая квартира — отличный вариант для семьи, мечтающей о доме, но не готовой мириться с трудностями загородной жизни.

Вывод о рыночной стоимости квартиры

Спустя несколько дней специалисты компании «БелОценкаКонсалт» поделились с нами своими выводами. Приводим их отчет:

«В результате анализа рынка и проведенных расчетов получилось, что рыночная стоимость рассматриваемой квартиры с учетом скидки на торг эквивалентна $245 000.

К плюсам квартиры можно отнести:

  • современную планировку;
  • наличие гаража на две машины, в который можно попасть, не выходя на улицу;
  • хорошую транспортную доступность: станция метро «Московская» удалена на расстояние 1,1 километра — это ориентировочно 15 минут пешим ходом или одна остановка на общественном транспорте;
  • близость Севастопольского парка.

Среди минусов необходимо отметить:

  • в районе большое количество старого жилфонда, который со временем будет сноситься и перестраиваться, что будет сопряжено с определенными неудобствами для уже живущих там людей;
  • покупая квартиру в сегменте VIP, потенциальный собственник, как правило, претендует на отделку соответствующего уровня. В рассматриваемой квартире, по нашему предположению, новый владелец вынужден будет произвести ремонт.

Согласно предоставленным собственником документам, данный объект недвижимости включает в себя: квартиру (общая площадь — 153,5 кв. м), гараж (½ доли, общая площадь — 127,4 кв. м), ¼ земельного участка (право наследуемого владения, площадь участка — 0,0808 га).

Наиболее сопоставимыми с оцениваемой квартирой объектами жилой недвижимости являются квартиры, расположенные в таунхаусах. Диапазон стоимости объектов-аналогов варьируется от $1250 до $2100 за квадратный метр. К основным факторам, влияющим на стоимость, относятся местоположение, качество отделки, наличие гаража, развитость инфраструктуры и транспортное сообщение.

Стоимость сделки для таких объектов, как правило, больше отражает личностные предпочтения и приоритеты каждого конкретного покупателя. Таким образом, цена в данном сегменте рынка для отдельного объекта может не отражать общих его закономерностей. Но цена данной квартиры, по нашему мнению, существенно завышена. На сегодня за сумму, выставленную собственником, возможна покупка коттеджа с отделкой сопоставимой площади в том же районе».

От редакции. Продаете квартиру и хотите, чтобы она попала в наш следующий обзор? Для этого разместите объявление в сервисе Onliner.by «Дома и квартиры» и отправьте заявку на ng@onliner.by. Профессиональные оценщики приедут к вам, бесплатно проконсультируют и определят рыночную стоимость.

Читайте также:

Перепечатка текста и фотографий Onliner.by запрещена без разрешения редакции. nak@onliner.by

Автор: Николай Градюшко. Фото: Максим Тарналицкий
ОБСУЖДЕНИЕ