421
12 апреля 2017 в 8:00
Автор: Николай Градюшко. Фото: Максим Малиновский, Александр Ружечка

Экспертиза квартиры с оценщиком. «Однушка» со свежим ремонтом в хрущевке за $44 500: норма или дорого?

Onliner.by вместе с профессиональными оценщиками продолжает инспектировать выставленные на продажу квартиры. В прошлый раз мы изучали «двушку» у Троицкого предместья. Герой новой статьи — минчанин Илья, который продает однокомнатную квартиру со свежим ремонтом в старенькой хрущевке микрорайона Восток-2 (вот его объявление). $44 500 в эквиваленте за 35 квадратных метров — адекватна ли эта цена рыночным реалиям? Будем разбираться.

Дом находится на улице Калиновского, недалеко от автобусной диспетчерской станции. Это обычная и слегка депрессивная на вид панельная пятиэтажка с почти отсутствующей парковкой и шныряющими по двору котами. Год постройки — 1969, капремонт должен был быть в 2010 году, но у коммунальщиков, как водится, что-то не сложилось…

Каким бы ни было состояние здания, а интерес к домам хрущевско-брежневской эпохи среди покупателей весьма высок. Такие квартиры отличаются компактными размерами и, как правило, стоят не очень дорого. К тому же пятиэтажки расположены в старых районах с давно сформированной социальной инфраструктурой, за счет чего и выигрывают у современных переуплотненных «спальников». Дом Ильи соседствует с двумя детскими садами, школой и гимназией. Примерно в 300 метрах — канал Слепянской водной системы и Севастопольский парк, в нескольких остановках на троллейбусе — станция метро «Восток». Советские архитекторы создали почти идеальный район для жизни, но комфортно ли здесь сегодня? За полвека накопилось немало проблем.

Помимо устаревшего жилфонда, с ходу дает о себе знать проблема парковки. Практически вся зеленая зона вдоль дворовых проездов изуродована следами колес. Жильцы вынужденно ставят машины между деревьями, в нескольких метрах от детской площадки.

С порога подъезд встречает нас специфическим запахом хрущевки. Впрочем, без примесей табачного дыма. Да, ремонт бы не помешал, но в целом на лестнице чисто. Нужная нам квартира — на четвертом этаже.

Это Илья, он продает квартиру. Молодой человек сделал аккуратный ремонт и готов к минимальному торгу
Как и в прошлый раз, в качестве экспертов с оценкой квартиры нам помогут директор компании «БелОценкаКонсалт» Александр Бертош и оценщик Екатерина Водчиц

Пока специалисты изучают техпаспорт и другие документы, мы беседуем с Ильей.

— Квартира принадлежит моему отцу. Я переехал сюда года четыре назад. В прошлом году закончил ремонт. Почти все делал сам: так надежнее и дешевле. Заменил все трубы, кроме газовой. На все материалы вместе с бытовой техникой и мебелью ушло $12 тыс., — Илья проводит экскурсию по «однушке».

— Я работаю с мебелью, поэтому всю корпусную мебель делал и собирал самостоятельно, — продолжает Илья. — У всех соседей по стояку в прихожей стоят громоздкие шкафы. Я постарался, насколько это возможно, визуально расширить пространство — поставил у стены комод, повесил большое зеркало. А верхнюю одежду прячу в небольшой встроенный шкаф, который воспринимается как часть стены.

Так выглядит единственная комната площадью 17,2 кв. м. На полу ламинат, сверху натяжные потолки с точечными светильниками. Окна новые.

Убрав ненесущую стенку, Илья объединил туалет и ванную. Пол и стены санузла выложены плиткой.

Кухня, как и положено в хрущевках, тесная — всего 6,2 «квадрата». Вместо обычного подоконника Илья установил столешницу, которая является и обеденным столом. Этот прием сэкономил немного полезной площади.

Несмотря на компактность пространства, ящиков для хранения на кухне достаточно. Холодильник расположен во встроенном шкафу.

Балкон — единственная часть квартиры, которой не коснулся ремонт.

«Однушка» выглядит довольно свежо, что для хрущевок является редкостью. Зачем тогда продавать?

— Здесь уютно, но мы с девушкой хотим переехать в двухкомнатную квартиру. Да и Майку здесь тесновато, — Илья гладит дружелюбного пса. — Уже смотрим разные новостройки.

— Квартира продается вместе с мебелью и техникой? — просит уточнить директор оценочной компании.

— Заберу с собой только телевизор, диван и кресло. Все остальное оставлю новому владельцу.

— Как давно продаете? Уже снижали цену?

— Начали с $47 000. Вообще, сразу, как только выставил, атаковали только риелторы. Каждый клялся, что у него есть покупатель. Два с половиной месяца назад заключили договор с одним из агентств и очень пожалели. За все это время они не привели ни одного клиента. В итоге мы сами закинули объявление на Onliner.by и другие площадки и за неделю к нам пришло несколько человек. Одного парня отпугнул дом, хотя квартира полностью устроила. Остальные пока не дали однозначного ответа, будут сравнивать с другими вариантами.

— Торг все-таки уместен?

— Минимальный. Такие деньги сегодня просят за «убитые» квартиры. Здесь же дополнительные вложения не требуются — заезжай и живи. Цена, считаю, и так адекватна. Мы присматривали квартиру в одной из новостроек Грушевки. Застройщик предложил взять нашу «однушку» в зачет новой за $43 420. Но мы не согласились: не хочется лезть в котлован, да и договор у них «скользкий».

Кстати, за $42—46 тыс. в эквиваленте сегодня можно купить «однушку» площадью 45—47 кв. м в строящихся домах недалеко от метро. Есть среди таких новостроек и «каркасники», правда, срок сдачи — 2018—2019 годы. Что лучше: квартира без ремонта в новом доме или ухоженная «однушка» в старой хрущевке? Пожалуй, у обоих вариантов есть свои преимущества и недостатки.

— Капитальный ремонт дома повысил бы привлекательность квартиры. Известно, на какой период он запланирован? — спрашивает Екатерина.

— Соседний дом уже начинают ремонтировать. Надеюсь, скоро доберутся и до нашего. Ждем уже давно.

— В объявлении сказано о наличии подвала, где можно хранить вещи. Права собственности жильцов на эти помещения где-то отражены?

— Помещения закреплены чисто условно. Проблем никаких. Это очень удобно: у меня там шины лежат, можно хранить велосипед.

— Парковка во дворе хаотичная или есть какое-то закрепление мест?

— Признаюсь, от безвыходности я сам ставлю машину туда, где когда-то росла трава. Водители вежливые, каждый знает, как поставить машину так, чтобы никому не мешать. Бывает, какая-нибудь старушка пройдет и буркнет что-то, но ГАИ никто не вызывает.

Об объективных недостатках хрущевки Илья говорит без утайки:

— Шумоизоляция, конечно, так себе. Соседей мы слышим, и они нас, наверное, тоже. Особенно хорошо пропускают звук сквозные розетки — можно даже невольно подслушать разговор за стеной.

Интересуемся, продавались ли в последнее время квартиры в этом доме.

— В декабре в нашем подъезде продали «двушку» на пятом этаже за $56 тыс. Сейчас продают еще одну «двушку» и одну четырехкомнатную квартиру.

— То есть люди потихоньку бегут из района?

— Ну почему же? Есть семьи, которые разъезжаются. Молодежь хочет расширения. Район, кстати, я считаю, отличный. Рядом парк и речной канал. Недалеко спортивный комплекс с бассейном. Тренажерные залы, магазины — все это в шаговой доступности. До метро «Восток» я дохожу пешком за 12 минут. Там же — Dana Mall с гипермаркетом. Насчет школ и детских садов: сам не проверял, но знакомые говорят, что детей устроить не проблема.

Изучив все параметры квартиры и проанализировав результаты совершенных сделок с аналогичными объектами, специалисты компании «БелОценкаКонсалт» поделились с нами своими выводами:

«Цены реальных сделок с квартирами в хрущевках в период с начала 2017 года по настоящее время находятся в диапазоне от $1000 до $1380 в эквиваленте за квадратный метр. Средняя стоимость предложения в районе расположения оцениваемой квартиры составляет $1300 за метр, поскольку среди выставленных на продажу объектов преобладают квартиры с ремонтом.

Сейчас уже сложно поверить, что три года назад, в период с июня по декабрь 2014 года, цены реальных сделок в данном сегменте рынка были в 1,5—2 раза выше, средняя стоимость квадратного метра составляла $1750. В 2014 году предложений однокомнатных квартир с ценой до $50 000 практически не существовало.

Вывод о рыночной стоимости квартиры

В результате анализа рынка и проведенных расчетов получилось, что рыночная стоимость рассматриваемой квартиры с учетом скидки на торг равна $40 700.

К плюсам квартиры можно отнести:

  • хорошую транспортную доступность: станция метро «Восток» удалена на расстояние 1,2 км — это ориентировочно 15 минут пешим ходом или три остановки на троллейбусе;
  • то, что квартира расположена в зеленом и экологически чистом районе Минска, в непосредственной близости от дома находится канал Слепянской водной системы.

Среди минусов необходимо упомянуть:

  • очень ограниченное количество парковочных мест во дворе;
  • неотремонтированный балкон.

Важно отметить, что полученный результат отражает только стоимость квартиры с учетом ее отделки и не включает в себя стоимость мебели и бытовой техники, которые продаются вместе с квартирой. Стоит ли за это переплачивать, решит покупатель.

Также стоит добавить, что в районе улицы Калиновского имеются предложения аналогичных по площади квартир без ремонта, средняя стоимость которых составляет $35 000, при этом собственники не исключают возможности торга. Таким образом, дельта на ремонт в сравнении с нашим предложением составляет $9500, что на сегодня является достаточной суммой для ремонта в квартире такой площади».

От редакции. Продаете квартиру и хотите, чтобы она попала в наш следующий обзор? Для этого разместите объявление в сервисе Onliner.by «Дома и квартиры» и отправьте заявку на ng@onliner.by. Профессиональные оценщики приедут к вам, бесплатно проконсультируют и определят рыночную стоимость.

Читайте также:

Перепечатка текста и фотографий Onliner.by запрещена без разрешения редакции. nak@onliner.by

Автор: Николай Градюшко. Фото: Максим Малиновский, Александр Ружечка
ОБСУЖДЕНИЕ