На что обратить внимание, выбирая жилье

• В подъезде
• В квартире
• В квартирах на крайних этажах
• Во дворе, районе
• Документы владельца

Пришли на просмотр квартиры? Изучите подъезд

По-хорошему ваша будущая квартира начинается… с двора, но об этом мы расскажем позже. В первую очередь риелторы советуют изучить подъезд.

— Я бы сразу обратил внимание на состояние входа. Бывает, домофон не работает или вообще не установлен. А это вопрос безопасности, — рассказывает риелтор Александр Лазарев, руководитель компании «Авангард Недвижимость».

К парадной надо присмотреться и даже в буквальном смысле ее пронюхать. Неприятные запахи могут говорить о соседях-плюшкиных.

— Посмотрите, нет ли очень старых или опечатанных дверей. Ведь в таких случаях есть опасность получить неблагополучных соседей. А это, к сожалению, потенциально неприятные запахи, может быть, насекомые, появление в доме каких-то нежелательных персон. 

Кстати, на проблемные квартиры могут указать и окна, если внимательно осмотреть их снаружи многоэтажки. Очень старые рамы, разбитые стекла, захламленные балконы — вот это все.

Привлекать случайных людей в ваш будущий дом могут и квартиры на сутки. Понять, если ли такие по конкретному адресу, поможет «гугл» и сервисы с объявлениями.

— Плюс иногда посуточные квартиры оборудованы специальным сейфом для хранения ключей у дверей — это тоже показатель, — отмечает Александр.

Но наш собеседник уверен, что квартиры на сутки не всегда проблема.

— Белорусское законодательство в этой сфере достаточно суровое. Насколько я знаю, многие арендодатели сейчас, сдавая жилье на короткий срок, сами контролируют, чтобы там не было каких-то шумных вечеринок. Ведь если соседи начнут постоянно жаловаться — вся история с этим бизнесом может быстро закончиться.

Общее пространство подъезда порой может рассказать и о конкретных квартирах. Например, могут обнаружиться подтеки на потолке и стенах на вашем этаже или на соседних.

— Если кто-то затапливает соседей, иногда вода льется и в тамбур, и на лестничные клетки. Квартиру-то к продаже можно и отремонтировать внутри, а вот в подъезде могут оставаться следы подтоплений. А это как минимум повод спросить у соседей, кто их постоянно затапливает. 

Или, наоборот, страдать от потопов может именно квартира, на которую вы положили глаз.

Вообще разговоры с потенциальными соседями — дело крайне полезное. Так вы прикинете, будет ли кто-то шуметь у вас над головой. И, наоборот, познакомитесь с людьми, над которыми будут топать уже ваши дети.

Судя по драматичной истории, которая разворачивается в «Новой Боровой», есть смысл заранее уточнить, какое покрытие лежит на полу в квартире сверху. Если ламинат, есть ли под ним звукоизолирующая подложка. Если ваши будущие соседи только планируют ремонт, попробовать обсудить возможные варианты для взаимного спокойствия.

— У нас были кейсы, когда соседи в новостройке без отделки согласовывали друг с другом звукоизоляцию между квартирами. Потому что по-хорошему надо сделать ее и на потолке, и на полу, — рассказывает Александр. — Но надо понимать, что ни одна городская квартира не даст такой тишины, как частный дом за городом. 

Риелтор добавляет: несмотря на стереотипы, «современные и модные кварталы» не всегда равно «дружные соседи».

— По моим наблюдениям, нередко в новой застройке жители любят вызывать друг на друга милицию за какие-то мелкие нарушения. В то время как в старых районах такой привычки нет.   

Кроме того, соседи (к сожалению или счастью) — величина переменная.

— Даже если вы все предусмотрели и в вашем подъезде они чудесные, завтра кто-то из этих милых людей уедет, кого-то не станет, и ситуация в многоэтажке может кардинально измениться. 

Вы внутри квартиры. На что смотреть?

Интерьер, расположение комнат, вид из окна. Это то, что бросается в глаза в первую очередь. В то же время надо с холодным умом и сердцем смотреть на детали, даже если квартира в целом вам очень нравится.

Иначе ваша история покупки «квадратов» в лучшем случае обрастет забавными байками для друзей. У автора этого материала есть одна такая. Когда мы с мужем покупали свою первую квартиру, влюбились в нее так, что совсем не обратили внимания на радиаторы отопления (хотя по другим адресам изучали этот момент дотошно). Оформили сделку, забрали ключи, заходим в уже свое жилье — а батареи-то в стенах! Ситуация не слишком редкая для советских многоэтажек, но неожиданная для нас.

Итак, алгоритм для спокойствия. Во время осмотра квартиры важно соотнести планировку в техпаспорте с реальной.

— Посмотреть, на месте ли все стены, были ли перепланировки. Если да, но они не внесены в техпаспорт, надо уточнить, планирует ли собственник узаконить изменения, — говорит Александр.

Кроме того, внимательно осматриваем электрику, сантехнику.

— Как правило, открыв в ванной или туалете шкаф со счетчиками, можно понять, был ли в доме капитальный ремонт. Если трубы стояка заменены на пластиковые — с большой вероятностью был. 

Кстати, графики будущих капремонтов в Минске публикуют исправно, вот адреса на 2026-й. Это дважды полезная информация: кто-то радуется, что многоэтажку скоро «апгрейдят», а кто-то не готов переживать вместе с ней испытание большим ремонтом.

Важный момент в старых домах — состояние электропроводки.

— Если дому лет 60 и в нем «родная» проводка, возможно, в квартире будут работать не все современные приборы или при большой нагрузке на сеть станет выбивать пробки. Современные электросчетчики, опущенные ниже розетки и выключатели могут указывать, что электрика могла меняться. 

Если вопросов очень много, можно даже взять с собой на повторный  просмотр знакомого электрика или сантехника, чтобы сделал этакий «аудит».

Если дело идет к покупке, стоит вместе с продавцом убедиться, что реальные данные счетчиков воды, электроэнергии, газа сходятся с оплаченными показателями.

— Важно также удостовериться, что счетчики в принципе исправны. Мы видели случаи,  когда предыдущие владельцы платили по счетчикам, которые просто не работали либо были сломаны и «мотали» больше или меньше нужного. Иногда приходится приглашать специалиста для дополнительной сверки.

Также стоит открыть все краны и проверить напор воды.

— Бывает, что в высотных домах не стоят дополнительные насосы, поэтому на верхних этажах вода имеет меньший напор, чем на нижних. Но реальные проблемы с напором в Минске мы встречаем редко. Чаще причина неполадки в том, что подзабилась сама система — смесители, насадки для кранов, — рассказывает риелтор.

Раньше стоило проверять на сайте водоканала, какая вода по вашему адресу (артезианская или из поверхностных источников). Но теперь совет неактуален, потому что долгожданная артезианская во всем Минске. Пить ли ее без дополнительной очистки — дело вкуса.

Внутри квартиры, как и в подъезде, надо проверить, нет ли следов подтоплений. Это касается не только вторички, но и новостроек. Например, мы часто пишем про «наводнения» в «Минск-Мире», порой случается подобное и в «Новой Боровой». А бывали примеры, когда в свежих многоэтажках МАПИДа подтекали лоджии.

— К сожалению, такое может случаться и в новостройках, особенно в первые годы после сдачи дома. Тут совет — изучить чаты жильцов, спросить соседей плюс поискать информацию в интернете по адресу, ну и уточнить у владельцев, — говорит Александр.

Неприятные маячки — запах прелости и сырости в квартире. Но, по опыту собеседника, такое в Минске встречается все реже.

— Могу припомнить только наследственное жилье, которое просто пару лет стояло с закрытыми окнами и не проветривались.

Недавно мы напоминали историю, когда продавцы пытались замаскировать запахи в квартире и подъезде, распахнув окна настежь зимой.

В списке неочевидных источников шума в домах — лифты. Это может стать проблемой, если шахта проходит рядом с жилой комнатой или кухней. Такое можно встретить и в старом фонде, и в панельках из 1990-х и 2000-х. Судя по отзывам минчан на форумах, подобная планировка может грозить и промерзанием стен, но совсем не обязательно.

Многие советуют учитывать ориентацию окон квартиры по отношению к сторонам света. Общий принцип: окна на юго-восток — солнце утром, не жарко, на юго-запад — много света во второй половине дня, жара. Выбирайте, что душе угодно, но помните, что при слишком сильном прогреве может понадобиться кондиционер.

Что еще учесть, если квартира на крайнем этаже?

Про многочисленные плюсы нижних и верхних этажей вы наверняка все знаете и сами. Здесь напомним про минусы.

— Многие люди не любят первый этаж, потому что чувствуют себя там небезопасно. Им приходится зашторивать окна, а это уменьшает количество солнца. Плюс на первых этажах часто нет лоджии и балконов — тогда не получится просто выйти и подышать воздухом. 

Но это все дело вкуса. А между тем есть моменты жизни на первом этаже, которые лучше исключить.

Если дом старый, с подвалом, от пола может тянуть сыростью. Или чуть ли не под вашими окнами могут оказаться мусорные контейнеры — это и неприятный запах, и мухи, и шум. Зимой со двора может тянуть выхлопными газами от прогрева двигателей. Есть совет выбирать квартиры, окна которых выходят на более спокойную сторону, где автомобили и популярные пешеходные дорожки удалены от фасада.

Минус первого этажа, с которым ничего не сделаешь, — площадка у лифта, самое посещаемое место в доме.

Кажется, у квартир на самых верхних этажах список минусов короче.

При покупке такой важно уточнить, есть ли в доме технический этаж. Если нет, летом вы наверняка будете изнывать от жары — кровля здорово нагревается на солнце. Проблему решит кондиционер. Но тут изучите наш гайд про их установку — не на все фасады в Минске разрешают повесить такой «ящик».

И еще. Помните, что верхний (не обязательно крайний) этаж в высотке обязательно станет проблемой, если в доме надолго сломается лифт. Такси с первого этажа на 18-й не вызовешь, так что придется тянуть пешком и себя, и ребенка, и корзину-картину-картонку-и-маленькую-собачонку.

Двор, район. Что еще изучить в окрестностях?

Многие советуют хорошо изучить двор и даже район, в котором задумали купить квартиру. Сделать это тоже желательно до окончательной сделки. Обычный план — оценить наличие детских садов, школ, магазинов.

— Чтобы понять ситуацию с парковочными местами, однозначно стоит приезжать и утром, и днем, и вечером, — подсказывает Александр Лазарев. — Бывает, днем на парковке сильная загруженность из-за наличия рядом магазинов и офисов, а вечером ты без проблем ставишь автомобиль. Стоит узнать, нет ли рядом объектов, которые обычно собирают огромное количество людей, в результате чего местные жители не имеют возможности нормально запарковаться. 

Принимая решение о покупке, риелтор советует проложить маршруты от квартиры до работы или до детских кружков. И посмотреть, сколько минут в среднем будет занимать поездка между точками на личном авто или общественном транспорте.

Если рядом трамвайная/железнодорожная ветка или оживленная автомагистраль, а вы категорически не любите шум, квартиру с таким окружением лучше вообще не рассматривать, добавляет эксперт.

Есть и неочевидные источники шума в микрорайоне — например, скейт-площадки. Некоторые жители по соседству с ними страдают от монотонного грохота летними днями.

Кому-то может мешать свет по ночам от огромных городских экранов, такие жалобы встречались, например, по медиафасаду высотки «Футурис». Других смущает свет от теплиц парниковых комбинатов.

Можно вспомнить и о том, что у некоторых районов Минска есть свои «болезни». Например, до жителей Сухарево зимой иногда доносятся запахи с ТЭЦ-4, а в приближенных к кольцевой районах Лошицы, Чижовки, Курасовщины в жару порой пахнет иловыми прудами, которые находятся вообще за городом. О таких моментах можно почитать в новостях и спросить у соседей.

Дело дошло до покупки. Какие основные документы должны быть у владельца?

Очень кратко перечислим основные важные бумаги, которые должны быть у собственника. Это правоустанавливающие документы, на основании которых человек владеет конкретной квартирой.

Ну и конечно, сверить все это с личным паспортом владельца.

— Надо обязательно проверить, что документы соответствуют друг другу, что на них стоят штампы и печати. Если в свидетельстве о госрегистрации либо в договоре один человек, а в паспорте человека — другой, возможно, перед вами и не собственник, — подсказывает риелтор.

Впрочем, на самом деле моментов, которые стоит изучить для спокойствия, намного больше. По-хорошему надо уточнять, нет ли у квартиры неучтенных наследников, долгов по коммунальным платежам, состоит ли собственник на наркологическом или психиатрическом учетах, не было ли в истории жилья подозрительных сделок.

Что-то можно проверить самому, какие-то запросы могут подавать только риелторы или адвокаты, а в некоторых случаях (например, при наложенном на недвижимость аресте) сделку просто не дадут зарегистрировать в БТИ.

А можно ли дать какой-то общий совет для всех покупателей, как выбрать совершенно идеальную квартиру? Похоже, что нет.

— За 15 лет работы я много раз столкнулся с тем, что каждому человеку нравится что-то свое, — заключает риелтор.

Спецпроект подготовлен совместно с частным предприятием «Фаворитпрофит», УНП 193174610.

Есть о чем рассказать? Пишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро

Перепечатка текста и фотографий Onlíner без разрешения редакции запрещена. ga@onliner.by