О чем эта статья

• №1. Продавец ведет себя странно
• №2. Слишком дешевая квартира
• №3. Квартира очень часто продается
• №4. «Плюшкины» в подъезде
• №5. Жилье продают с прописанными
• №6. Незаконная перепланировка

Советует Александр Лазарев, риелтор, руководитель компании «Авангард Недвижимость».

№1. Продавец ведет себя странно

Становится все больше ситуаций, когда продавцов «ведут» мошенники. Популярный сценарий: еще вчера человек не планировал расставаться с единственным жильем, а сегодня его кто-то убедил, что «для помощи правоохранительным органам в борьбе с преступниками» обязательно нужно продать «квадраты», а деньги перевести вот на тот счет.

— В прошлом году у нас были три ситуации, когда в процессе работы мы выявляли действия мошенников и пытались отговорить продавца от потенциальной будущей сделки, — вспоминает Александр.

Два раза риелторы выясняли проблему еще до начала работы с объектом. А один раз — когда квартиру уже выставили на продажу, нашли на нее покупателя и оформили преддоговор, но в итоге осознали, что с собственником работают мошенники.

Но как же распознать опасность?

— Маркеры примерно такие. Продавец постоянно с кем-то созванивается, переписывается. Не может внятно объяснить, зачем, почему и как продает свою квартиру. Обязательно хочет выписаться только после сделки, оставляет все домашние вещи покупателям. В наших случаях под влиянием мошенников оказывались люди в возрасте 60—65+, которые говорили, что уезжают за границу или в другой город Беларуси, поэтому им нужно срочно продать жилье, при этом четкого пояснения срочности не было. Люди соглашались на любые деньги. 

В одной ситуации в квартире прямо во время просмотров сильно пахло валерьянкой. Было много фотографий детей, родных, но пожилая женщина уверяла, что одинока.

Писали про похожие истории и мы. Вот здесь покупательница насчитала немало настороживших ее звоночков в поведении продавца. Пожилая женщина, которой, похоже, руководили мошенники, нервничала, хотела получить все деньги только наличкой, не собиралась выписываться до сделки, да и вообще хотела «пожить тут 2—3 месяца после продажи». Наша читательница отказалась от покупки.

№2. Слишком дешевая квартира

— Если вы занимаетесь поиском недвижимости сами, смотрите объявления по определенному району, то за неделю-полторы поймете, что усредненная стоимость однокомнатной квартиры, например, в Уручье — плюс-минус 70 тысяч долларов по курсу. Конечно, внезапное предложение за 50 — повод задуматься, в чем дело. Вряд ли вас настигла невероятная удача. Скорее всего, там есть юридические или технические проблемы, — обращает внимание Александр.

Что такое «слишком дешево»? Вот еще ориентир. Чтобы быстро продать квартиру, собственнику достаточно установить цену на 7—10% ниже рынка — и объект купят за несколько дней, считает эксперт.

— Когда мы видим вариант дешевле на 15—20%, это, скорее всего, уже красный флаг.

За такими вариантами часто могут стоять мошенники, технические проблемы вроде очень серьезной незаконной перепланировки, зарегистрированные в квартире люди и т. д.

Среди кейсов агентства недвижимости есть история, когда цена «заметно ниже рынка» сочеталась с продажей по гендоверенности на чужого человека, и это еще не все:

— Человек, который был доверенным лицом, категорически отказался связать нас с собственником. Мол, этого не будет, вот доверенность — давайте работать по ней. Мы отказали, потому что не знаем, в курсе ли вообще владелец, что происходит с его метрами, жив ли он сам и здоров.

Но далеко не всегда за очень низкой ценой кроется проблема. Например, человек по неопытности может неправильно оценить свои «квадраты».

— Тогда ему в первый день оборвут телефон агенты и покупатели — и он скорректирует стоимость. 

В конце концов, продавец может искренне хотеть продать квартиру очень быстро. К примеру, чтобы решить проблемы со здоровьем, срочно вложить деньги в бизнес или не упустить недвижимость, которую покупает уже для себя.

— У нас был пример: люди нашли себе дом по очень выгодной цене, поэтому были готовы хорошо уступить и по своей квартире.

№3. Квартира очень часто продается

Риелторские организации проверяют истории квартир, с которыми работают. Например, запрашивают в госорганах подробные справки о прежних сделках.

— Повод насторожиться — если квартиру купили, скажем, три дня назад, а уже продают. Тем более если предыдущий владелец тоже быстро ее купил и продал. Или в истории условной хрущевки множество сделок, хотя обычно за время ее существования их бывает около пяти, — говорит Александр.

Это редкие истории. Но такая экстремальная популярность может указывать на юридические риски. Чтобы понять, как все обстоит на самом деле, надо присмотреться к другим фактам.

— Если при сплошных «куплях-продажах» были еще и суды, накладывались аресты — от такой покупки лучше отказаться.

Или соседи рассказывают: в квартире жил тихий алкоголик, который куда-то пропал, — это тоже редфлаг. Одна из популярных схем — когда жилье стариков и людей с проблемами продают обманом, а их самих переселяют в «убитые» дома.

— Были уголовные дела, когда квартиры несколько раз быстро перепродавали мошенники, деньги забирали себе, а бывших владельцев лишали жилья. Надо исключить такие риски.

Иногда причиной перепродаж могут быть какие-то проблемы с комфортом жизни в квартире. Например, соседские войны, из-за которых никто на этих метрах не задерживается.

Но частая смена собственников — далеко не всегда плохой знак.

— Например, мама подарила квартиру сыну, и он тут же решил продать это жилье. В этом нет ничего запрещенного. Или квартира за короткий срок несколько раз переходила по наследству, а потом ее продали и подарили — и вот они, четыре сделки за год, но ничего плохого в них нет.

№4. «Плюшкины» в подъезде

Отравить жизнь в новой квартире могут серьезные проблемы с соседями. Вряд ли вам понравятся любители шумных вечеринок за стенкой или неприятные запахи в подъезде.

Обязательно пообщайтесь с жителями дома еще до сделки. Они могут раскрыть подробности, которых не увидишь в объявлении.

— Холодные стены в квартире, плесень, очень шумные соседи, клопы. Такие детали можно узнать из разговоров с соседями, — напоминает Александр. — Но надо понимать, что есть и субъективные вещи. У нас бывали случаи, когда собственник говорил, мол, хочу продать квартиру, потому что в квартире сверху шумят. А другие люди там же могут и не слышать ничего.

Поход в народ может поведать многое и о будущих соседях. Например, у агентства недвижимости нашего собеседника был интересный кейс на улице Волгоградской в Минске. Покупатели прошлись по дому и узнали, что на одном из этажей — квартира «плюшкиных». Так называют людей, которые тащат в дом всевозможный мусор со свалок. Оказалось, каждое лето в подъезде бедствие — неприятный запах, который мешает всем. Квартиру продавали зимой, так что о проблеме догадаться было невозможно.

Мы тоже рассказывали о ситуациях, когда неприятный запах пытаются замаскировать то ароматами парфюма, то запахом хлорки и настежь открытыми окнами зимой. Итог один: после покупки вас ждет неприятное открытие в виде грязнули-соседа.

№5. Жилье продают с прописанными

Квартиры с зарегистрированными «душами» обычно продают по крайне низкой цене, процентов на 10—20 ниже рынка. Перед такой сделкой вас наверняка много раз уверят, что проблем с выпиской «точно не будет».

Больший или меньший риск суда в таких историях есть всегда. К тому же судья может отказать в выписке человека.

Хватает примеров, когда минчане покупают на аукционах недорогие квартиры, соглашаясь на временный «бонус» в виде прописанных, а потом вынуждены делить метры с чужими людьми.

Особенно законодательство защищает детей. Для их перерегистрации нужно согласие обоих родителей, а иногда случается, что родители развелись и не общаются. Крайне важно еще до сделки выяснить, что проблем с согласием нет.

Суд может оставить зарегистрированными должников перед военкоматом или просто мужчин призывного возраста. Может не одобрить выписку и потому, что человеку просто некуда перерегистрироваться, или укажет, что он должен вернуться из-за границы и выписаться сам.

Вариантов, когда что-то может пойти не по вашему плану, который казался идеальным, множество. Так что безопаснее рассматривать квартиры, из которых все зарегистрированные выписываются до сделки.

№6. Незаконная перепланировка

Если внимательно смотреть фотографии квартир на сайтах объявлений, то увидишь парад любопытных интерьеров. Причем многие владельцы позволяют себе реконструкции, которые законом вообще-то запрещены.

— Если в квартире снесены какие-то несущие стены, затронуты несущие конструкции, особенно в монолитных панельных домах, — это огромная проблема. Такое в целом лучше не покупать, потому что это очень рискованно, — предостерегает Александр.

Причем проблемы могут возникнуть не только в квартире, где снесли важные перегородки, но и у соседей — такие истории тоже есть.

Важно также понимать, что законно присоединить лоджию или балкон к жилой комнате невозможно.

— Например, в ситуации с присоединением лоджии к квартире каждый сам для себя решает, принимать такие риски или нет. Можете получить штраф, а могут и обязать все вернуть как было.

При этом не всякая неузаконенная перепланировка — обязательно редфлаг. Александр Лазарев приводит еще несколько примеров:

— Бывает, люди в старых домах демонтируют шкаф в прихожей. Он остается указанным на плане, но по факту там уже стоит шкаф-купе. Большая ли это проблема? Скорее нет. Другой пример. Если рассматривать «Минск-Мир», там большое количество квартир продается в формате однокомнатных — огромной площади, по 100 «квадратов». Люди приобретают такие квартиры, возводят стены, делят на комнаты, но все это не утверждают законно и все-таки продают. Если и покупателя, и продавца такая ситуация устраивает, сделку они могут совершить. Говоря простым языком, если стены появились, это вряд ли ухудшит конструкцию дома, а вот если снеслись, особенно в панельном доме, — может. Но, по-хорошему, и появление стен нужно документально утвердить.

Нажмите на баннер, чтобы узнать, что можно и что нельзя делать во время перепланировки

Есть о чем рассказать? Пишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро

Перепечатка текста и фотографий Onlíner без разрешения редакции запрещена. ga@onliner.by