Александр с женой мечтали о собственном жилье в столице не один год. Они долго и упорно складывали деньги в копилку, отказывая себе во многих радостях. Однажды на глаза супругам попался интересный вариант: на одном из государственных аукционов предлагали недорогую двушку в сталинке на ул. Якуба Коласа. Уточнялось, что квартира была изъята у собственника за долги. Бонусом к дешевому лоту шел нюанс в виде соседки — пенсионерки, которая была зарегистрирована в квартире и уезжать оттуда не спешила. Александр взвесил все за и против и решил поучаствовать в торгах: жить вчетвером в комнате в общежитии уже порядком надоело. Чем закончилась эта авантюра? Ничем хорошим.

«В суде узнал нюансы, от которых, мягко говоря, был в шоке»

Двушку с высокими потолками и площадью около 60 «квадратов» предлагали по действительно заманчивой цене — торги стартовали со 112 000 рублей, или $37 900 по курсу. В свое время объект был изъят за долги у собственника — компании ОАО «Трест Белсантехмонтаж №1». Аукцион, который обещал пройти бодро, назначили на май 2023 года.

— Посоветовались с супругой и решили попытать счастья, тем более двушка находится в удачной локации. Правда, видели мы ее только на картинках, — вспоминает Александр. — На тот момент сложно было предугадать, насколько лот вырастет в цене, поэтому я заранее обзвонил всех родственников, чтобы узнать, какую сумму они смогут нам дать взаймы. К слову, до начала онлайн-торгов я уточнил, как быстро смогу выписать зарегистрированного жильца. Меня уверили, что проблем с этим не будет. Какие-то еще детали по объекту узнать не удалось: судебному исполнителю нельзя разглашать информацию. 

Утром в день «икс» супруги уселись перед монитором в ожидании старта торгов. Аукцион намечался горячий: на квартиру претендовали сразу семь желающих.

«Битва» продлилась до вечера: в конечном итоге квартира досталась Александру за 156 211 рублей, или около $52 800 по курсу.

— Жена обрадовалась и уже мысленно расставляла в доме мебель, — продолжает мужчина. — Чуть позже я оформил право собственности на жилье и проконсультировался с юристом, как вести себя дальше. Для начала отправил Ирине (имя изменено. — Прим. Onlíner), прописанной в квартире женщине, письмо, в котором уведомил ее о том, что планирую заехать в квартиру с семьей и прошу ее добровольно выселиться. Ответа не последовало. Тогда мы попытались попасть в квартиру, но двери никто не открыл ни в один из наших визитов. В теории я, как собственник, мог бы взломать замки и поменять их, но решил разбираться в ситуации мирным путем. 

После нескольких тщетных попыток договориться с Ириной Александр подал иск с требованием выселить пенсионерку через суд.

— Уже на судебном заседании я узнал много новых подробностей. Например, то, что Ирину заселили в двушку на ул. Якуба Коласа по решению суда в качестве члена семьи бывшего нанимателя. Правда, есть в этом деле нюанс: суд обязал собственника — «Трест Белсантехмонтаж №1» — заключить с женщиной бессрочный договор найма, но это не было сделано. Насколько я знаю, женщина отказалась платить аренду в 750 рублей, при этом продолжала жить в квартире и погашать «коммуналку». После того как квартира попала на торги и сменила собственника, теоретически договор найма она должна была бы заключить уже со мной.

При этом я был уверен, что имею право выселить пенсионерку по закону, поскольку она не является собственницей доли, а просто в нулевых получила право жить в квартире.

В этом деле есть много нюансов, но итог один: суд отказал в удовлетворении моих требований, сославшись на то, что закон не имеет обратной силы (заселили женщину через суд по старому законодательству, а по новому выселить ее уже нельзя и некуда). Забегая вперед, отмечу, что ключи от квартиры я получил только в марте 2024-го. Теперь мы должны проживать с пенсионеркой в одной квартире и никого не волнует, что у меня двое несовершеннолетних детей, — в отчаянии разводит руками мужчина.

По словам Александра, он подал апелляцию в Городской суд, который оставил решение предыдущей инстанции без изменений.

— Во время разбирательства я узнал, что у Ирины была квартира, которую она после аукциона подарила сыну. Ситуация усложняется тем, что мы с супругой и двумя детьми живем сейчас в общежитии на ул. Солтыса. Поскольку мы решили свой жилищный вопрос и купили квартиру, через пару месяцев нам придется выезжать из общежития. Но куда? В небольшую комнату без ремонта, где по соседству будет жить чужой человек в возрасте? Это же абсурд. Я уже задумываюсь над тем, чтобы сдать квартиру кому-то. Другого варианта пока не вижу. Обрезать коммуникации, поменять замки? Нет, все-таки хочу при любых обстоятельствах оставаться человеком, — отмечает собеседник.

Мужчина говорит, что пенсионерка все же придумала компромисс, который уперся в круглую сумму.

— Ирина предложила заплатить ей $25 000 по курсу, после чего она освободит жилье. Но где мне взять такие деньги? Чтобы приобрести эту двушку, пришлось залезть в долги, которые отдаю до сих пор. По сути, купил кота в мешке, за которого сужусь второй год. Почему пенсионерку нельзя переселить в арендное жилье или общежитие? По факту у нее бессрочный договор аренды: в теории вроде снимает эту квартиру, а на деле просто бесплатно живет в ней годами, — подытожил Александр.

«Я здесь жила, живу и буду жить». Что говорит вторая сторона?

Мы созвонились с Ириной, чтобы узнать, что она думает о сложившейся ситуации. Пенсионерка, узнав о сути разговора, бодро выпалила: «Все вопросы — к адвокату».

— Могу вам в двух словах рассказать, в чем дело, — добавила женщина. — В этой квартире я проживала по документам с 2008 года, с мужем и его родителями. Но фактически заехала сюда еще раньше. Меня сюда заселили как члена семьи через суд.

Я здесь жила, живу и буду жить. Александр при покупке квартиры знал всю ситуацию: я показывала ему решение суда, где черным по белому написано, что имею на это право.

Предлагала ему решить этот вопрос мирным путем, но он отказался. Александр хочет, чтобы я освободила жилье и ушла в никуда, но так же не бывает. Извините, у меня больше нет времени.

Юрист: «Статус жильца по отношению к собственнику не определен»

Мы попросили юриста, знакомую с материалами этого дела, прокомментировать ситуацию:

— Александр купил квартиру, которая находилась в собственности ОАО «Белсантехмонтаж №1»‎, в 2023 году. Жилье продавалось через аукцион, с зарегистрированным жильцом — Ириной. Она прописалась в двухкомнатной квартире в 2009 году на основании решения суда как член семьи нанимателя. В 2022 году (после смерти мужа) судом было принято решение о понуждении ОАО «Белсантехмонтаж №1» к заключению бессрочного договора найма.

До того как квартира была реализована через торги, решение суда о заключении бессрочного договора найма исполнено не было. 

Кроме того, как выяснилось впоследствии, у женщины имелась еще одна квартира в Минске. Она произвела отчуждение своего жилья, после того как квартира по ул. Якуба Коласа была выставлена на торги.

Александр подал иск в суд, обосновав свои требования о выселении Ирины тем, что он является новым собственником квартиры и не намерен заключать с ней договор найма.

Суд отказал в исковых требованиях. Дело в том, что нормы Жилищного кодекса в действующей редакции наделяют нового собственника жилого помещения правом не только не заключать договор найма, но и расторгнуть его в случае наличия. Однако они были введены в 2012 году. Ирина же была зарегистрирована в жилом помещении как член семьи нанимателя в 2009 году, а сам наниматель — в 1957-м.

При этом при принятии нового Жилищного кодекса Республики Беларусь в 2012 году каких-либо оговорок о нераспространении ст. 63 на отношения, продолжающиеся после вступления кодекса в силу, законодатель не указал. 

В 2025 году Александр снова подал иск о выселении Ирины. Свои требования он обосновал нормой, которая содержится в ч. 2 ст. 89 Жилищного кодекса. Она звучит так: «Бывшие члены семьи собственника жилого помещения, другие граждане, имеющие право владения и пользования жилым помещением и не имеющие доли в праве общей собственности на это жилое помещение, подлежат выселению из него по требованию собственника жилого помещения без предоставления другого жилого помещения, если иное не установлено Брачным договором или письменным соглашением о порядке пользования жилым помещением, а также законодательными актами».

По словам юриста, на сегодняшний день ситуация складывается следующим образом: статус Ирины по отношению к собственнику не определен. Непонятно, кем она является владельцу квартиры и членам его семьи. Нет ясности и в том, обязан ли Александр заключать с Ириной договор найма (и на каких условиях), уплачивать налог или признавать ее членом семьи. Кроме этого неясно, будут ли на женщину распространять свое действие иные нормы Жилищного кодекса, которых не содержалось в своде 1999 года и жилищном законодательстве, действовавшем в 1957 году.

— При этом она продолжает жить в квартире без оплаты, т. е. сберегает собственные средства за счет иных лиц, — подытожила специалист.

Есть о чем рассказать? Пишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро

Перепечатка текста и фотографий Onlíner без разрешения редакции запрещена. ga@onliner.by