Кому приходилось покупать квартиру, тот мог столкнуться с настойчивостью агентов по недвижимости: вам очень надо проверить историю жилья. Даже если речь идет о новостройке, без мутного прошлого в виде продаж-дарений-обменов. Порой покупателям даже могли поставить ультиматум: не хочешь заключать договор на оказание риелторских услуг — проходи мимо. На двойные оплаты (когда и покупатель, и продавец платили агентству недвижимости за одну и ту же услугу) люди жаловались в Минюст, а Onlíner на этот счет даже «контрольную закупку» проводил. Похоже, теперь проблеме решили положить конец: недавно вступило в силу обновленное «риелторское» постановление. Среди прочего, оно как раз защищает от двойных оплат (тут разъяснения от Минюста).
Но все не так просто, считает эксперт по жилой недвижимости, менеджер по развитию центра недвижимости «Моя 7Я» Петр Емельянов. Специалист поделился своим мнением, кому от изменений может стать лучше, а кому — хуже.
1 ноября было принято (и уже вступило в силу) постановление №754, регулирующее тарифы на риелторские услуги, но по факту меняющее существовавший подход к самому принципу оказания услуг и проведения сделок. В риелторском же сообществе до сих пор не стихают споры и рассуждения о том, как в итоге это повлияет на рынок.
Попробуем разобраться, что же изменилось после вступления в силу постановления и зачем оно вообще было нужно. Для этого вкратце рассмотрим стандартный алгоритм оказания риелторских услуг до 1 ноября 2023-го.
Вот продавец, у него есть объект недвижимости, который он хочет поменять на деньги. Продавец обращается в агентство недвижимости и заключает договор. Агентство начинает работу: изучает объект, составляет стратегию работы, формирует цену, создает и размещает рекламу, организовывает проведение показов и переговоров с покупателем, готовит предварительный договор, а в дальнейшем — сопровождает сделку. Это упрощенно и вкратце тот результат, который нужен продавцу, за который он и платит агентству. А платит от 1% до 3%, в зависимости от стоимости объекта недвижимости, в соответствии с тарифами, установленными Совмином для риелторских услуг, оказываемых продавцу объекта недвижимости.
Продавец получает деньги и платит с них комиссию — тут все просто и понятно.
А что с покупателем? Покупатель обратился в агентство по объявлению о продаже. Агентство провело показ, переговоры, подготовило предварительный договор — действительно, эти услуги дублируются с действиями в интересах первоначального клиента агентства — продавца.
Но далее следует отдельная часть работы, которая, безусловно, нужна и важна только покупателю и в которой не всегда заинтересован продавец. Это проверка истории квартиры и сопровождение сделки.
Зачем продавцу платить за то, чтобы кто-то копался в истории его недвижимости? Объяснять особенности семейных отношений, доказывать родство, разбираться, почему в развернутой копии лицевого счета, например, не указано место, куда был «выписан» кто-то из родственников или бывших владельцев? Зачем собственнику заморачиваться с регистрацией в какое-то промежуточное жилье, если он хочет на момент сделки остаться зарегистрированным в своем, а потом зарегистрироваться уже в новом, следующем по цепочке? В конце концов, зачем ему давать согласие на сбор справок о его психическом здоровье и об отсутствии постановки на учет у нарколога? Зачем, чтобы кто-то поднимал наследственное дело, изучал историю приватизации и проверял, не находился ли он в браке на момент приобретения объекта недвижимости?
Таких вопросов можно задать множество. Продавцу это абсолютно не надо, ведь провести сделку можно без всего этого: регистратор или нотариус удовлетворятся обычной (неразвернутой) копией лицевого счета (даже задолженность по «коммуналке» никто проверять не будет), связной речью продавца и его заявлением, что тот не был в браке на момент сделки (подтверждающие документы никто не требует). Особенно в этом не заинтересован продавец, когда есть риск, что что-то может всплыть. Часто это решаемые проблемы, но для их устранения могут потребоваться дополнительные усилия, время, нервы и деньги. Это совсем не в интересах продавца.
Но это на 100% в интересах покупателя. Именно за это он платит агентству. За свое спокойствие.
Ведь если агентство провело проверку и не выявило риск — оно будет нести ответственность, а его ответственность, в соответствии с законом, застрахована в «Белгосстрахе» на сумму в размере 10000-кратного размера базовой величины, а это 370 000 рублей, на сегодняшний день выше стоимости средней сделки по стране. Опять же, агентство заинтересовано качественно оказывать эти услуги, дабы не портить, а укреплять репутацию, получать в будущем больше клиентов за счет рекомендаций. Поэтому и подвергаются проверке те факторы, которые могут нести любой риск для нового собственника, даже если их проверка формально не необходима для проведения сделки.
Так и получалось, что была логика в том, что за риелторские услуги платит и продавец, и покупатель.
Приведу самый простой, но показательный пример: пожилой продавец состоит на учете у психиатра, но не лишен дееспособности, следовательно, он может спокойно совершать сделки, регистратор не потребует никаких дополнительных справок и документов. Но что, если вскоре, потратив все деньги, он поймет, что хочет вернуться в свое жилье, и обратится в суд — ссылаясь на то, что не отдавал себе отчет в своих поступках, так как обострилась болезнь? Есть риск, что суд удовлетворит иск и признает сделку недействительной, вернет право собственности бывшему владельцу и обяжет его вернуть деньги. Только возвращать тот будет с пенсии… А покупатели, возможно, уже даже сделав ремонт, останутся ни с чем.
Пример условный, таких вариантов может быть много. Есть риск. И задача агентства, в рамках работы для покупателя — распознать и нивелировать этот риск, а если избавиться полностью невозможно — предупредить покупателя и предложить поискать другой вариант.
Прежде всего, я считаю, одна из причин проблемы заложена как раз в тех тарифах, которые достаточно жестко очерчивали перечень услуг, оказываемых риелторскими организациями.
Те фактические услуги и выгоды, в которых прежде всего нуждается покупатель, нельзя найти в перечне установленных тарифов. Агентство как участник рынка удовлетворяло потребность и брало за это оплату по имеющимся тарифам, так как другое ценообразование не предусмотрено законом. Это причина.
Но были и поводы. Очевидно, что огонь, от которого пошло столько дыма, разгорелся из конфликтов между некоторыми покупателями недвижимости и агентствами, которые вели продажу этих объектов.
Бывают случаи, когда покупатель не хочет платить агентству. И тут даже неважно почему. Может, история объекта максимально чиста, проста и понятна конкретному покупателю, а продавец — его знакомый, которому он доверяет и которого хорошо знает. Или покупатель сам юрист или обладает всеми необходимыми ресурсами для проверки (или ему просто кажется, что это так), или у него просто нет больше денег, или любая другая причина.
Если покупатель осознанно отказывается от услуги — агентство не вправе ее навязывать. Это факт. Это закон.
Даже если покупатель заблуждается, даже если это несет для него риски — это его право, и никто не может его этого права лишать. Тем не менее известны случаи, когда именно так трактовались действия агентств покупателями. Сложно сейчас давать единую оценку разным, не связанным между собой ситуациям, но, как уже говорилось выше, дыма без огня не бывает. Очевидно, что в этих случаях в ходе переговоров представитель агентства выбирал неверную тактику и вместо того, чтобы объяснять, какую конкретную пользу он может принести конкретному покупателю, ставил ультиматум.
В итоге — конфликт, жалоба в Минюст, еще один камень на весах в пользу «закручивания гаек».
На самом деле в таких конфликтах предельно понятна мотивация и аргументация всех сторон, но закон четко и однозначно регламентирует принцип действия: если потребитель не желает получать услугу — навязывать ее ему нельзя. Проблема усугублялась тем, что иногда потребитель хотел получить услугу, но не хотел ее оплачивать, что осложняло бесконфликтное решение вопроса.
Таким образом, формировалась внушительная база поводов «навести порядок в этом вопросе». Тем более, что и риелторское сообщество тоже хотело изменений, возможности управлять ценообразованием и перечнем своих услуг, что позволило бы вести более продуктивный диалог с покупателем, оказывать те услуги, которые ему нужны, и называть их своими именами, а не подгонять под имеющийся перечень.
Тем не менее получили то, что получили.
Теперь постановление устранило все неясности и предельно четко разграничило порядок оказания риелторских услуг.
«Оплата одной и той же риэлтерской услуги, оказываемой в отношении одного и того же объекта недвижимости (объекта долевого строительства), обеими сторонами сделки с этим объектом, являющимися потребителями услуг данной риэлтерской организации, не допускается».
То есть при сделке продавец и покупатель не могут быть клиентами одного и того же агентства.
Тем покупателям, кто не заинтересован в услугах агентства, станет проще аргументировать свою позицию, так как другой позиции уже просто нет.
Тем продавцам, с чьими объектами потенциально что-то не так, будет проще найти покупателя, получить весь сервис риелторских услуг и дойти до сделки, при этом с возможностью не столкнуться с потенциальными препятствиями на этапе изучения истории продаваемого объекта.
Те же покупатели, кто хочет получить максимальный сервис и максимально возможные гарантии спокойствия при сделке, будут вынуждены заключать договор с другим агентством. Причем организационная часть станет сложнее, ведь этому агентству придется с нуля вникать в ситуацию продавца, возможно, даже придется и с ним заключать договор на какую-то услугу, не дублирующую услуги покупателя, ведь есть инстанции, которые выдают сведения риелторским организациям только после предъявления договора с собственником.
Для агентств эта ситуация однозначно усложнит жизнь. Прежде всего организационно. Но есть и куда более глубокие риски.
В частности, могут участиться случаи с проблемными сделками, проходящими через агентства. Если покупатель отказывается оплачивать услугу, то агентство может просто не осуществлять детальной проверки, помимо базового уточнения права собственника произвести отчуждение объекта недвижимости.
В этом году у меня был случай, когда уже после заключения предварительного договора с покупателем в ходе проверки истории объекта возникли вопросы по предыдущему переходу права собственности, о которых текущий собственник недоговаривал. Проанализировав ситуацию, мы с юристом, ведущим объект, определили все возможные риски, которые сводились к позиции одного человека — родственника прошлого уже покойного собственника. Мы разыскали этого родственника, поговорили и поняли, что вероятность сложностей для покупателя вполне реальна и нет варианта полностью нивелировать эту угрозу. Сделка не состоялась. Мы провели всю работу, но в этот раз ее суть состояла именно в том, чтобы не проводить сделку. Так как нашему клиенту (покупателю) нужна была безопасность. Риск тут не был гарантирован, но и гарантий, что проблем не возникнет, мы дать не могли.
А как бы развивалась эта ситуация сейчас, если бы покупатель заявил, что ему не нужны услуги агентства? Насколько мне известно, объект так и не был продан, возможно, продавец будет еще пробовать найти другого покупателя. Как поведет себя агентство, через которое он будет продавать, если покупатель откажется от услуг? Будет ли проводиться такая же проверка, как проводили мы? Будет ли изучаться предыдущий переход права собственности? Будут ли тратить свое время сотрудники агентства на изучение документов и справок, формально не относящихся к текущей сделке, в условиях, когда этот труд не будет оплачен? И кого будет винить такой покупатель в случае, если риск «выстрелит»?
В этом и вижу самую глубокую проблему: создается почва для того, чтобы сократить качество и количество услуг для покупателя, что может увеличить число проблемных сделок и привести к росту негативного отношения к риелторской услуге, а это циклично еще усилит количество отказа от проверок, что еще больше увеличит число проблемных сделок.
Однако мы говорим о вероятности риска. А значит, есть вероятность, что они не «выстрелят». Я как раз делаю ставку на то, что рынок адаптируется. Страсти и суматоха поулягутся.
Статистика говорит, что уровень проникновения риелторской услуги на белорусском рынке очень высок, а значит, спрос на нее есть, а именно спрос формирует жизнеспособность товара или услуги. Покупатели, заботящиеся о своем комфорте и спокойствии, получат то, что хотят. Покупатели, не желающие за что-то платить, что-то не получат. Продавцы в итоге будут получать деньги, так что у них здесь вообще самая безоблачная позиция.
Ну а агентства — будут больше работать. И должны сделать верные выводы, ведь этих сложностей могло и не быть вовсе, если бы не возникало конфликтов из-за разрыва между восприятием цены на услуги и ощущением ее ценности для покупателя.
Я верю и надеюсь, что невидимая рука рынка приведет все к равновесию и гармонии.
Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!
Есть о чем рассказать? Пишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро