756
06 февраля 2019 в 8:00
Автор: Николай Градюшко

«Контрольная закупка». Проверяем, как поведут себя агенты, если покупатель откажется заключать с ними договор

Время от времени читатели Onliner рассказывают о фактах, когда агенты по недвижимости умышленно срывают сделки. Как только покупатель выражает свое нежелание заключать договор на оказание риелторских услуг (и тем самым расставаться с 60—90 базовыми величинами), посредники быстро теряют к нему всякий интерес. Мол, не хочешь платить — проходи мимо, а мы найдем другого, более сговорчивого. Речь о тех случаях, когда у агентства заключен договор с продавцом, но оно хочет получить «дань» еще и с покупателя. В итоге собственник, сам того не подозревая, может понапрасну терять в ожидании недели и месяцы, пока не объявится нужный агентству человек. Мы решили проверить, так ли распространено подобное поведение, и организовали своеобразную «контрольную закупку» — под видом обычных покупателей приходили на просмотры квартир, мило общались с агентами, позволяли «ездить» по своим ушам, а затем задавали неудобные вопросы.

Что думают в Минюсте

О практике умышленного срыва сделок хорошо знают в Минюсте, куда стекаются жалобы на различные нарушения со стороны агентств. Официальная позиция по данному вопросу регулярно транслируется в СМИ. Так, в 2016 году пресс-секретарь госоргана сообщала: «Министерство юстиции неоднократно обращало внимание на то, что риелторы не имеют никакого права препятствовать потенциальным покупателям приобретать недвижимость без заключения с ними договора на оказание риелторских услуг». По итогам 2017 года в числе основных нарушений было названо «понуждение потенциальных покупателей к заключению договора на оказание риелторских услуг», также Минюст констатировал распространенные случаи предъявления к оплате услуг, которые по факту не оказывались (например, подбор вариантов квартир).

Возможно, за последний год таких нарушений стало меньше (официальная статистика не публикуется). Однако даже беглый мониторинг соответствующей темы на форуме Onliner не оставляет сомнений: практика навязывания договоров в ультимативной форме все еще существует.

Правило номер один — взвесить все риски

Находя объявление о продаже квартиры, покупатель вправе определиться, заниматься сделкой самостоятельно или прибегнуть к помощи риелторов. Когда интересы собственника представляет агентство, остается тот же выбор. Опытные адвокаты советуют заранее взвесить все риски. Если квартира с богатым прошлым (несколько раз меняла собственников, завещалась кому-то по наследству и так далее), ее проверку лучше доверить профессионалам. Специалисты получат в РСЦ развернутую копию лицевого счета, где будет содержаться информация обо всех прописанных и выписанных за все время существования квартиры. Таким образом, будет понятно, существуют ли подводные камни.

Если же перед нами свежая новостройка, то в услугах посредника, как правило, нет острой необходимости. При желании покупатель может самостоятельно провести элементарную проверку. Для этого надо попросить продавца предоставить базовый пакет правоустанавливающих документов, паспорт и несколько справок. В дальнейшем предстоит удостоверить и зарегистрировать сделку в Агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру. Эта процедура также не представляет особых сложностей.

Пошаговую инструкцию о том, как купить квартиру без помощи риелторов, мы публиковали несколько лет назад. На всех нюансах сегодня останавливаться не будем. Перейдем скорее к сути эксперимента.

«Мне интересно продать тому, кто оплатит мои услуги»

Для просмотров мы специально выбирали исключительно новые дома — те варианты, где продавцами выступают собственники, приобретавшие жилье напрямую у застройщика. От таких квартир трудно ждать какого-либо подвоха, а значит, и от услуг агентства при желании можно вежливо отказаться. Или не получится? Проверим.

Мы решили посмотреть сразу несколько квартир в комплексе «Минск-Мир». Вариантов на продажу там сейчас много. Один из заинтересовавших нас — студия в «Марине-4» за $58 000 по курсу. Квартира продается около двух месяцев с помощью агентства «Академ-недвижимость».

На встречу риелтор Ирина пришла не одна, а с молодым человеком — собственником продаваемой квартиры. В предчувствии интереснейшего разговора поднимаемся на лифте на нужный этаж. Из окон «однушки» открываются виды на строящуюся «Волну» и заснеженный аэропорт — будущий «город в городе», аналоги которого есть только в Дубае, Сингапуре и Гонконге.

После пары-тройки общих вопросов переходим к сути:

— Уместен ли торг? Назовите минимально приемлемую для вас цену, — обращаемся к продавцу.

— Наверное, $57 500. Но надо посоветоваться с родственниками. Нам $56 000 предлагали, мы не согласились.

— $57 500 — не вопрос. Это все или еще риелторская услуга?

— Конечно, все агентства ее берут, — бодро включается в разговор Ирина. — С этого года нововведение — 90 базовых. Раньше было 60, а сейчас агентства подписали соглашение, и норма будет 90. Конечно, я в силах как-то подвинуться для вас до 75.

— Что входит в эти 75 базовых, можно ознакомиться с перечнем услуг?

— Запишите. Постановление Совета министров от 2008 года, точный номер не вспомню. Пункты 4.1, 5.1, 7.1, 12.1 и 13. Это тарифы на оказание риелторских услуг. Читайте в интернете. Там все учтено: показы, проверка, оформление…

— А что тут проверять? Квартира же чистая, без истории.

— Ну, мало ли что… Поймите, я эти деньги в карман не кладу. Я аттестованный риелтор и должна делать свою работу так, как предписывает государство. Насколько бы хорошо я ни знала семью собственника, а все равно без агентства провести эту сделку не могу.

— Знаю, что я имею право отказаться от заключения договора с агентством. Проверкой квартиры займусь сам, это не сложно. В таком случае вы мне эту квартиру продадите?

— Нет.

— Странно, что вы говорите это в присутствии собственника. Я только что предложил ему сумму, на которую он согласен…

— Много людей ходит, и мне интересно продать тому, кто оплатит мои услуги.

— Как вам такой подход? — обращаемся тут же к стоящему в сторонке собственнику. — Зачем вообще вы обратились в агентство? Дали бы сами объявление, не платили бы комиссию. Может, и покупатель быстрее бы нашелся.

— Ирина помогала мне продать другую квартиру. Так проще, — говорит парень.

— Так что, точно не продадите? — задаем контрольный вопрос Ирине.

— Хорошо, я пойду вам на уступки в базовых величинах, но при одном условии, над которым вам предстоит подумать. Мы хотели бы, чтобы у нас в договоре купли-продажи была прописана заниженная стоимость. А остаток будет оформлен допсоглашением.

Как мы поняли, собственник квартиры и риелтор Ирина хорошо знают друг друга. Вероятно, молодой человек продает вторую квартиру за последние пять лет и хочет уйти от уплаты подоходного налога, который составляет 13% от полученной разницы между ценой покупки и продажи. Это довольно распространенная схема. В данной ситуации адвокаты советуют проявить осторожность: если в будущем что-то вдруг пойдет не так и сделка будет признана недействительной, вам вернут именно ту сумму, которая была указана в официальных документах, а не ту, которую вы реально заплатили.

Позднее от руководителя агентства «Академ-недвижимость» мы получили комментарий: «Наша компания заключает договоры только с теми клиентами, которые этого хотят. Ни о каком понуждении к заключению договора не может быть и речи. Решение о заключении договора принимает директор, а не агенты или даже риелторы. Если наш сотрудник повел себя неправильно, он будет наказан. Кроме того, всегда есть вероятность, что стороны друг друга не поняли. В любом случае, если возникают какие-то вопросы по работе сотрудников, стоит сначала обратиться к руководству компании, а уже потом делать какие-то выводы».

Все квартиры в «Минск-Мире»:

«Платите 60 базовых. Это в ваших же интересах»

В соседнем доме, в пятой из «Марин», продается еще одна квартира-студия. Площадь здесь еще скромнее — 41 «квадрат», а окна выходят на панельки «Минск-Сити» и Козыревское кладбище. Интересы продавца представляет агентство «Этажи» в лице молодого человека по имени Денис.

Заявленная цена — $53 000 по курсу, но, как выясняется в ходе разговора, продавец может подвинуться до $51 500. Сверх того агентство хочет за свои услуги 60 базовых.

— В теории все прозрачно, но могут быть интересы третьих лиц. Кажется, если новостройка, то все окей, а по факту такие случаи бывают, что за голову берешься. Мы все проверяем, это в ваших же интересах, — убеждает Денис.

— Я сам попрошу у собственника нужные документы и справки. Если он заинтересован продать, то в чем проблема? А если есть запрет на отчуждение, он всплывет при регистрации сделки в БТИ.

— Не все так просто, как кажется на первый взгляд… Давайте я попробую поторговаться с собственником, чтобы с учетом договора между нами цена квартиры осталась для вас приемлемой, — продолжает блюсти свои интересы агент.

— Я читал разъяснение Минюста и все-таки хотел бы отказаться от договора.

Вероятно, упоминание Минюста имеет некую магическую силу. Денис тут же отказался от попыток повлиять на наше решение.

— Что ж, мы не принуждаем, как это делают некоторые другие агентства. Давайте созвонимся на следующей неделе.

Наша встреча состоялась в минувшую пятницу. В понедельник Денис перезвонил и сообщил, что названные нами условия устраивают продавца, агентство не настаивает на заключении договора на риелторские услуги.

В тот день мы посмотрели еще одну квартиру в «Минск-Мире». Ее нам показывал представитель агентства «Твоя столица» Валерий. Как и его коллега из «Этажей», он пытался убедить нас в необходимости тех или иных услуг на общую сумму от 60 до 90 базовых величин. Наконец, когда мы безоговорочно повторили свои условия, агент пообещал обсудить ситуацию со своим начальством и продавцом.

На следующий рабочий день Валерий отзвонился и сообщил, что другой покупатель, который смотрел квартиру раньше, уже едет заключать предварительный договор и согласен купить ее без торга. Вскоре объявление исчезло из базы данных агентства. Мы склонны верить Валерию. Но интересно, как повело бы себя агентство в отношении нас, не найдись так быстро сговорчивый покупатель?

«Услугу не навязываем, но цена квартиры увеличилась»

Смотрим квартиру в жилом комплексе «Гранд Хаус» на проспекте Дзержинского. За «однушку» площадью 39,5 кв. м продавец хочет $56 700 по курсу. Помимо тайного покупателя и агента по имени Кирилл (агентство «Мариэлт»), в квартире присутствует еще один человек, назвавший себя представителем собственника (вероятно, его родственник). Как только заводим речь о риелторских услугах, агент ссылается на спешку и обещает перезвонить в течение дня.

— Наши услуги составят 60 базовых величин — где-то $730 по курсу. Все проверим, оформим, застрахуем. Для вас это стопроцентная гарантия, — позвонил через несколько часов Кирилл.

— А можно же не платить ничего сверх стоимости квартиры? — задаем наивный вопрос.

— …Навязывать вам услуги не можем, — после недолгого спора признает агент и тут же удивляет внезапно открывшимся фактом: — Но мы вас информируем, что другой покупатель сегодня предложил свою цену. И это $57 000. Решайте сами.

Объявление скоро исчезло. Действительно ли некий покупатель предложил продавцу больше, чем тот рассчитывал получить, нам не узнать. Но ситуация странная.

«Проверяю все, чтобы самой спокойно спать»

Следующий вариант — «двушка» площадью 67 кв. м за $83 000 по курсу в похожей на сыр новостройке «Айрона» у станции метро «Петровщина». Квартира продается с едва начатым и недоделанным ремонтом. По словам агента Ольги из «Эры недвижимости», в семье появился второй ребенок, после чего собственники приняли решение о продаже этой квартиры и покупке «трешки».

— По таким квартирам тоже есть много нюансов, — видя, к чему мы клоним, пускается в рассуждения Ольга. — Поймите, мне продавец может сказать одно, а при детальной проверке окажется все совсем не так. Надо проверять, состоял собственник в браке или нет, является ли квартира совместно нажитым имуществом, есть ли права на эту жилплощадь у бывшей супруги или супруга. Я все проверяю, в том числе по своим каналам, чтобы самой спокойно спать… Был случай, когда собственник во время регистрации сделки в БТИ случайно проговорился, что на период покупки квартиры состоял в браке с другой женщиной. А штампа в паспорте не было. Мы связались с ней, взяли согласие на отчуждение. Повезло, что женщина оказалась порядочная. А покупатель, кстати, отказывался от наших услуг. Думал, сам все проверит.

Кстати, решив обойтись без услуг агентства, проверкой семейного положения собственника действительно пренебрегать не стоит. Если паспорт не менялся, все нужные данные будут отражены в нем. Если был развод и совместно нажитое имущество, значит, необходимо связаться с бывшей(им) супругой(ом) и заручиться ее (его) согласием на продажу квартиры.

— Если я возьму риски на себя и окажусь от договора с агентством, вы проведете эту сделку? — задаем вопрос, не терпящий уклончивых ответов.

— Проведу. Вы имеете право. Тогда едем в БТИ, заключаем договор купли-продажи, а правоустанавливающие документы на квартиру будете получать сами. Ну и проверка чистоты квартиры также остается за вами.

«Мы не в праве понуждать, конечно»

Последней из просмотренных нами квартир стала «однушка» в новом доме МАПИДа в Малиновке. Весной 2018 года эта девятиэтажка с метром по $1100 вызвала ажиотаж, люди сутками дежурили в очереди на пороге отдела продаж застройщика. Тогда однокомнатную квартиру можно было купить за $46 000 по курсу, сейчас они выставлены на продажу за $53 500 — $55 000.

Вместе с Дмитрием, представителем агентства «Мольнар», осматриваем «однушку» площадью 42,5 кв. м на 9-м этаже. Выяснив из беседы, что история квартиры абсолютно чиста и в ней никто не прописан, переходим к главным вопросам.

— Мы стараемся брать с покупателя 60 базовых величин, — поясняет политику агентства Дмитрий. — 5 — просмотр, 10 — согласование условий сделки и предварительный договор, 30 — подготовка документов, 15 — регистрация перехода права собственности. Договор включает в себя и страховку.

— С учетом торга цена квартиры нас устраивает, но договор на услуги заключать из принципа не хотим. Что скажете?

— Мы не вправе понуждать, конечно, — с некоторым сожалением отмечает агент. — Надумаете — обращайтесь.

После этих слов агент не утратил интереса к несговорчивому потенциальному покупателю и продолжил показ квартиры и рассказ о ее достоинствах. Не знаем, как развивались бы события дальше, но нам позиция Дмитрия показалась честной.

Что показал эксперимент

Шесть разных квартир — шесть разных агентов. Лишь в одном случае нам прямым текстом и в ультимативной форме дали понять, что без заключения договора с агентством квартиру не продадут (даже по приемлемой для собственника цене). Две квартиры были оперативно проданы тем, кто предложил бо́льшие суммы (если на слово верить агентам). Наконец, три агента, пусть и со скрипом, но согласились провести сделку без оформления договора между агентством и покупателем. Но даже из этих трех информацию о своих правах пришлось тянуть клещами, упоминая в беседе магическое слово «Минюст».

Актуальность поднятой нами темы была подтверждена вчера самим министром юстиции. Олег Слижевский анонсировал изменения в регулировании деятельности риелторских организаций. Агентствам хотят запретить в одной и той же сделке выступать на стороне покупателя и продавца. Такая мера — ответ на многочисленные жалобы на навязывание услуг и понуждение к заключению договоров. Разработан проект постановления Совмина. Как будет реализовано это нововведение, узнаем в ближайшее время.

Читайте также:

Наш канал в «Яндекс.Дзен». Присоединяйтесь!

Перепечатка текста и фотографий Onliner без разрешения редакции запрещена. nak@onliner.by

Автор: Николай Градюшко