Если суть риелторской услуги по продаже квартиры понятна и доступна каждому (преподнести товар так, чтобы покупатель не смог пройти мимо), то услуга по проверке документов, которую агентства зачастую навязывают покупателям квартир, всегда вызывала у этих покупателей массу вопросов. Риелторы в свою очередь твердили о стопроцентных гарантиях, что сделка впоследствии не будет расторгнута. А если и будет, то страховая возместит все средства, потраченные на покупку квартиры и ремонт в ней. Так ли это на самом деле?
Недавно у риелторов стало намного меньше возможности проверить чистоту сделки. Новая версия Кодекса об административных правонарушениях запрещает расчетно-справочным центрам выдавать агентствам копии лицевых счетов с подробной историей квартиры. Теперь проверить «чистоту сделки» стало для агентств еще сложнее. Что это значит для покупателя?
— На практике такое решение лишит агентства конкурентного преимущества — беспрепятственного доступа к уникальной информации обо всех зарегистрированных в квартире гражданах с момента первого возникновения права собственности на эту квартиру, родственных отношениях к собственнику квартиры, датах «прописки» и «выписки», — разъясняет ситуацию адвокат Сергей Зикрацкий. — Благодаря этой информации риелтор мог предположить наличие возможных проблем по сделке (например, выселение несовершеннолетних, разводы, быстрые смены собственников и т. д.). После получения этой выписки в случае необходимости можно было запрашивать дополнительные документы, чтобы проверять историю квартиры дальше. Теперь этой стартовой информации у риелторов нет, в связи с чем ценность риелторской услуги по сопровождению сделки значительно снижается.
С моей точки зрения, ситуацию нужно менять. Необходимо предоставить возможность получать истории лицевых счетов профессиональным участникам сделок с недвижимостью. При этом такая возможность должна быть не только у риелторов, но и у адвокатов, которые также могут сопровождать такие сделки.
Вот как ситуацию прокомментировали в Едином расчетно-справочном центре:
«Статьей 22.13 КоАП предусмотрена административная ответственность за умышленное разглашение персональных данных без согласия их владельца лицом, которому такие персональные данные известны в связи с его профессиональной или служебной деятельностью, если это деяние не влечет уголовной ответственности.
Подпункт 1.5 пункта 1 Указа Президента Республики Беларусь от 09.01.2006 №15 „О риэлтерской деятельности в Республике Беларусь“ и нормы „Положения о порядке представления информации…“ не содержит прямого указания на необходимость предоставлять агентствам копии лицевых счетов, содержащих сведения о лицах, проживающих с момента создания недвижимого имущества или возникновения права частной собственности на него.
Отсутствие норм по предоставлению риелторским организациям копий лицевых счетов с историей установлены и в письмах Министерства юстиции, направленных в адрес ЕРСЦ.
В то же время в письмах Министерства юстиции, направленных в адрес ЕРСЦ в 2016—2017 годах, сообщалось, что в целях беспрепятственного получения риелторскими организациями требуемой информации Министерством юстиции проводится работа по внесению соответствующих изменений в нормативные правовые акты. В настоящее время эти изменения не внесены, и вопрос предоставления риелторским организациям копий лицевых счетов с историей остался неурегулированным.
Филиалом ЕРСЦ не оспаривается факт необходимости получения риелторскими организациями копии лицевого счета с историей, однако отсутствие в законодательных актах прямого указания на предоставление подобной информации делает это предоставление невозможным».
Комментируя ситуацию профильным изданиям, представители риелторских организаций утверждали, что по-прежнему могут получить аналогичную информацию в Национальном кадастровом агентстве. На деле это не так.
— НКА не предоставляет риелторским агентствам сведения о предыдущих собственниках недвижимости, — разъяснили в Госкомимуществе. — Предоставление информации из Единого государственного регистра регламентирует 29-я статья закона о госрегистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Согласно этой статье, все, на что может рассчитывать риелторское агентство, действуя от своего имени и в своих интересах, — это выписка из регистрационной книги. В выписке содержится информация только о последнем собственнике и об иных правах и правообладателях, если они зарегистрированы. Эти выписки предоставляют территориальные организации по регистрации недвижимости.
Единственный вариант получить информацию по предыдущим собственникам — это справка об истории объекта. Эта справка выдается лишь собственникам недвижимого имущества, их правопреемникам, адвокатам либо госорганам и иным организациям, нотариусам в случаях, установленных законодательными актами. По риелторским организациям нет законодательного акта, который допускает получение такой информации, поэтому эту справку риелторская организация может получить исключительно на основании доверенности действующего собственника. В такой справке содержатся сведения обо всех собственниках и об основаниях регистрации этих прав.
Подчеркнем, что Национальное кадастровое агентство не входит в перечень организаций, наделенных правом выдачи копий лицевых счетов, то есть не может предоставить информацию о всех, кто был прописан и выписан из квартиры.
Мы обратились в агентство недвижимости «Твоя столица» с тем, чтобы узнать, какие документы теперь проверяют риелторы, оказывая услугу покупателю, от каких казусов, которые могут привести к расторжению сделки, они могут уберечь и гарантирует ли такая услуга, что сделка впоследствии не будет расторгнута. Ответ на большинство вопросов мы не получили. Ниже приводим сокращенный комментарий агентства.
«В нашей компании понимают и разделяют тревогу покупателей в связи с приостановлением выдачи копий развернутых лицевых счетов РСЦ. Действительно, ограничения существенно усложнили получение всей необходимой информации для проверки истории квартиры. Но не сделали ее невозможной. Информацию на основе официального запроса риелтор получает в Национальном кадастровом агентстве и других инстанциях. Риелтор смотрит все предыдущие действия с объектом, и в случае выявления проблем мы сообщаем об этом потенциальному покупателю и отказываем в проведении сделки.
Напомним, копии развернутых лицевых счетов вошли в перечень разрешенных законом документов в профессиональной деятельности риелторов только в 2006 году. К этому моменту у нас уже была выработана технология проверки истории квартиры. Ее эффективность подтверждает наша репутация: с момента основания за 23 года работы у нас не было ни одной сделки, расторгнутой в судебном порядке.
В нашей практике мы отказываем в проведении двух-трех сделок в месяц из-за возможных проблем в будущем. Мы дорожим своей репутацией и не проводим сомнительных сделок.
Что касается текущей ситуации, группа инициативных риелторских компаний предпринимает усилия, чтобы данное недоразумение было разрешено в пользу максимальной защиты потребителя. В этом нас поддержал главный регулятор рынка — Министерство юстиции».
Напомним, что страхуется не сделка, проведенная через агентство недвижимости, а ответственность риелтора, который должен проверить лишь небольшой пакет документов, оказывая услугу покупателю. Посмотреть глубже, поставить под сомнение истинные цели продавца — это лишь опция, которой агентство пользуется на свое усмотрение. Даже если сделка впоследствии будет расторгнута, велика вероятность, что риелторская организация окажется не при делах.
Вот яркий и драматичный пример того, как это происходит на практике: семья, купившая квартиру у мошенника и заплатившая агентству за проверку документов, скорее всего, останется и без квартиры, и без страховых выплат, и без денег, которые заплатила этому мошеннику при посредничестве агентства. У риелторов, проводивших эту сделку, была возможность заподозрить неладное, но по какой-то причине они не обратили внимание на то, что квартира продается через два месяца по удвоенной цене.
Читайте также:
Юрист: семья, купившая квартиру у мошенника, скорее всего, ее лишится, и агентство не при делах
Подписывайтесь на наш канал в «Яндекс.Дзен». Только топовые новости!
