26 призов за подписку — участвуйте в розыгрыше Onlíner и Xistore

«Подержанный Mercedes можно было обменять на трешку в Минске»

— В 1990-е рынок развивался хаотично. Цены росли стремительно. Ты мог обменять подержанный Mercedes на трехкомнатную квартиру в Минске, а спустя немного времени купить за $7000 только однушку. Еще через год точно такая же стоила уже $10 000. При этом твоя зарплата была в районе $70, — вспоминает собеседник. — Правда, обзавестись жильем было не так просто — несколько лет существовал запрет на продажу недавно приватизированных квартир. Тут-то людям и приходили на помощь агентства недвижимости. Тогда их можно было по пальцам одной руки пересчитать. Именно они собирали информацию о недвижимости на продажу (таких объектов в столице было в пределах сотни) и размещали объявления в газетах — все-таки интернета еще не было.

О том, как обойти запрет, риелторы тоже позаботились: квартиры обменивались на деревенские дома, на которые тот самый запрет не распространялся.

— Покупатель приобретал загородную недвижимость, обменивал ее, например, на однушку в Минске, а уже бывший ее собственник продавал только что полученное здание первому и настоящему владельцу. Вся эта цепочка, естественно, была лишь формальностью, а реальные деньги за сделку передавались «в конверте». Если квартира стоила $7000, то сама операция — еще $1500. Часть средств забирал сам агент, часть получал хозяин дома.

Еще одной особенностью 1990-х было появление на рынке черных риелторов. Под их прицелом оказывались самые незащищенные слои общества — пенсионеры, люди с зависимостями. К ним втирались в доверие и убеждали продать недвижимость — например, чтобы погасить долги за «коммуналку». После «удачной» сделки бывших владельцев обычно выселяли в разваливающиеся хибары за пределами города — жить в таких условиях едва ли было возможно.

— К нам в агентство не раз приходили подозрительные типы в компании нетрезвых людей, говорили, что они «просто друзья» или «двоюродные братья», чтобы с нашей помощью найти покупателя. Реализовать «черную» квартиру напрямую было сложно — белорусы боялись таких рискованных сделок. А вот к агентствам у белорусов доверия было больше. Конечно, мы таких товарищей разворачивали на 180 градусов, и со временем подобные случаи прекратились.

В начале 2000-х рынок недвижимости стабилизировался: все запреты отменили, и он стал насыщаться большим количеством предложений. У людей наконец появились деньги — развивался бизнес, росли зарплаты, причем в долларовом эквиваленте. Правда, эта белорусская сказка не могла длиться вечно. Сначала, в 2008 году, экономику подкосил мировой финансовый кризис, а в 2011-м по ней ударил еще и локальный.

— Тогда доллар сильно подскочил. У нас, как известно, цена на дома и квартиры, будь то аренда или купля-продажа, привязана к валюте, а вот зарплату мы получаем в белорусских рублях. Как только обменный курс растет, сразу же дорожает и недвижимость, а наша покупательская способность падает. Дальше рынок постепенно подстраивается под новые реалии, и средняя стоимость «квадрата» уменьшается. В январе 2012-го она была на отметке в $1200 (здесь и далее речь идет о вторичном рынке. — Прим. Onlíner). После этого она стала понемногу ползти вверх и в середине 2014-го, когда произошел очередной кризис, достигла $1670. За два года рост составил почти 40%!

Ну а дальше — очередной откат и метр за $1070.

— Все изменилось в середине 2017-го, когда появилось доступное кредитование. Раньше проценты были космическими — в районе 36—40%, — и для покупки вторички кредиты брали единицы. Но когда ставка снизилась сначала до 20%, а потом и до 15%, народ стал активно пользоваться такой банковской поддержкой. И уже через год количество людей, приобретающих недвижимость с привлечением кредитных денег, выросло с 1—2 до 30%. Сейчас таких покупателей в районе 40%.

Следующее испытание для рынка недвижимости приготовил 2020 год: во время эпидемии коронавируса люди просто боялись выходить из дома. Спрос серьезно просел, а большинство сделок было поставлено на паузу.

— Всего за несколько месяцев количество сделок упало с 1200 до 670. Дальше полностью остановилось кредитование вторички. Тот год был по-настоящему провальным для нашей сферы. Оживать рынок стал только в 2021-м. Рост цен продолжался до февраля 2022-го. Ну а там — очередной кризисный период, когда люди стали бояться покупать недвижимость. Особенно сильно пострадал сегмент нового жилья: никто не хотел брать квартиру на начальных этапах строительства — а вдруг завершить стройку не удастся? Сделки расторгались одна за одной: из-за очередных колебаний доллара цены стремительно росли. Например, продавец и покупатель уже пожали руки, начали готовить документы, а уже через неделю квартира подорожала в белорусских рублях на 30—40%. Ситуация улучшилась только летом. Правда, доковидной цены за «квадрат» в $1370 мы достигли лишь в сентябре 2023-го.

Сейчас, по словам эксперта, средняя стоимость метра — примерно $1600. И по сути это пиковое значение. Цены по инерции продолжают расти на 1% в месяц, в то время как проценты по кредитам приблизились к заградительной для многих покупателей отметке в 18%. Для многих это уже неподъемная история.

— Квартир на вторичке стало меньше — сейчас их приблизительно 6700. Началась зона дефицита. Новостройки тоже дорожают, причем еженедельно.

Как менялось законодательство?

В начале 2000-х рынок недвижимости в Беларуси только начинал обретать цивилизованные черты, но как такового строгого контроля этой сферы со стороны государства еще не было.

— Профессиональное сообщество попыталось самостоятельно навести порядок. Так появилась Белорусская ассоциация недвижимости, в создании которой участвовала и «Твоя столица». Ее основная цель — выработать общие принципы работы и стандарты качества риелторских услуг. Позже появился Институт недвижимости и оценки, который проверял, насколько агентства соответствуют этим стандартам. Пройти сертификацию можно было добровольно. Для того времени это был прогрессивный шаг — даже российские коллеги приезжали и удивлялись: у них рынок был более денежным, но при этом хаотичным.

Со временем добровольная сертификация сменилась лицензированием — сначала в Министерстве экономики, а потом в Министерстве юстиции. А в 2008 году были введены жесткие тарифы на риелторские услуги. До этого агентства сами формировали стоимость своего сервиса, исходя из себестоимости работы и уровня конкуренции.

— С тех пор тарифы не пересматривались (они привязаны к базовой ставке), хотя экономическая ситуация сильно изменилась: выросли расходы, появились новые налоги, в том числе 20-процентный налог на рекламу — одна из ключевых затрат в риелторском бизнесе. Кроме того, законодательство запретило агентствам работать с обеими сторонами сделки: теперь у покупателя и продавца должен быть свой риелтор. Это увеличило нагрузку на сотрудников, ведь теперь для достижения тех же показателей по средней зарплате необходимо увеличить интенсивность труда более чем в два раза. Приведу пример. Цена услуги по подбору квартиры в аренду — 10 базовых величин. В 2008 году это равнялось $164 по курсу, из которых агенту доставалось $33. Тогда средняя зарплата по стране составляла около $400, и для ее достижения нужно было закрыть 13 сделок в месяц — это примерно 110 часов. Это допустимая нагрузка (месячная норма рабочего времени в Беларуси — около 160 часов), ведь специалист кроме беготни по городу должен еще дежурить в офисе, участвовать в собраниях, обучении и т. д. Сейчас эта же услуга обойдется в $123 ($25 отходит агенту). И чтобы получить конкурентоспособную зарплату, сотруднику приходится заключить уже 28 сделок — это 238 часов, что при «белой» схеме работы с физическими лицами, когда агент получает 20—30% от сделки, а не 60%, как при «серой», невозможно. Нас спасают услуги для юридических лиц, где тарифы отменены, а спрос на качественные объекты в аренду высок среди дипломатических представительств и иностранных компаний. Примерно та же ситуация и в купле-продаже, если тарифы привязаны к базовой величине.

Именно поэтому, по мнению Владимира, процветают «серые» схемы: агентства работают без договора, берут плату за услуги наличными, и не тарифную ставку, а 50—100% от размера месячной аренды. Также до сих пор существуют так называемые «предоплатники», готовые показать квартиру (которая не факт что существует) только после заключения договора на риелторские услуги. А в итоге клиенту показывают совсем другие объекты или вообще дают липовые номера.

— На рынке аренды, в отличие от купли-продажи, очень высок процент иностранцев — около 30% (в основном из Китая и России). Когда им озвучиваешь наши тарифы, их это, мягко говоря, приятно удивляет, так как они привыкли платить 50—100% от ежемесячной аренды. При этом и бюджет (а в нашей деятельности процент различных налогов и отчислений составляет около 38 копеек с каждого рубля), и сам специалист теряют значительные суммы.

Руководитель «Твоей столицы» не обошел стороной и новый, остро дискутируемый в профессиональной среде, закон «О риелторской деятельности».

— Одна из основных тем — создание Палаты риелторов. На мой взгляд, ее работа будет малоэффективна, так как законом предусмотрено участие в этой структуре только физических лиц, а ведь формировать политику на рынке и говорить о каких-то инвестициях в отрасль можно только с юридическими. Еще одна проблема — упразднение агентов. Уверен, что и сами компании, и потребители в течение 1,5—2 лет столкнутся с проблемой, когда быстро отсмотреть понравившиеся варианты не получится из-за нехватки специалистов. 80% любой сделки — именно полевая работа, которая отводилась агентам. Она не требует высокой юридической квалификации. Риелтор же подключается на этапе, когда стороны уже договорились о цене (занимается оформлением документов и т. д.). У каждого специалиста — свои задачи и свои компетенции. От риелтора требуется психологическая устойчивость, медиаторство, знание законодательства. От агента — информированность о ситуации на рынке и ценах, навыки в маркетинге. Совместить все это в одном человеке крайне сложно — таких специалистов единицы, и они на вес золота.

Теоретически любой агент может сдать экзамен и стать риелтором. Но в реальности все не так просто.

— Привлекательность профессии не очень высокая, и, по нашим опросам, до 40% агентов либо не захотят, либо не смогут сдать экзамен, во всяком случае в том виде, в котором он существует сейчас. Очень надеемся, что, если решение по поводу агентов не изменится, хотя бы будет серьезно упрощен сам тест.

От хрущевок — к евроформату

Менялся не только рынок недвижимости и законы, по которым он жил и продолжает жить, но и предпочтения самих покупателей.

— В начале 2000-х явно не хватало новостроек, а людям уже успели надоесть хрущевки с маленькими площадями, крохотными кухнями и проходными комнатами, которые преподносились как «улучшенная планировка», но на деле никому не нравились. Поэтому новые панельные дома застройщики старались возводить с квартирами побольше. Если в старых сериях однушка занимала 34 м², двушка — 50 м², а трешка — 60 м², то в новостройках начала 2000-х метраж заметно вырос: квартиры стали просторнее, появились кухни по 12—14 м², а общая площадь стартовала от 50 м² и доходила до 80 м² в трешках. Наступил своеобразный «гигантизм».

В середине 2010-х стало ясно: покупателям не нужны такие большие квартиры, и за огромные коридоры и лоджии они переплачивать не хотят. Застройщики стали пересматривать свои проекты и ввели в моду евроформат с объединенной кухней и гостиной. Тогда же появились компактные планировки — студии по 26—30 м².

— Компании изучали спрос и на квартиры площадью 20—22 м². Такой вариант был бы интересен как стартовое жилье для тех, кто хочет закрепиться в Минске. В 2000-х с этой целью приобретались комнаты — люди рассматривали их как промежуточный этап перед последующим выкупом всей квартиры. Когда же на рынке появились «малогабаритки», спрос на покупку долей сильно упал.

Но что удивительно, интерес к старому фонду тоже никуда не исчез. Несмотря на очевидные минусы: год постройки, отсутствие лифтов, крошечные кухни, плоские крыши с риском протечек — хрущевки и брежневки по-прежнему востребованы. Большинство зданий уже прошли через капремонт и выглядят прилично, да и состав жильцов обновился — квартиры в таких домах наследуют или просто покупают молодые семьи.

— Доля сделок со старым фондом почти не изменилась: что 15 лет назад, что сейчас на них приходится 17—20%.

«И тут бабушка достала из пакета $150 000»

Естественно, за долгие годы работы у риелторов «Твоей столицы» накопилось немало интересных историй. Вот такую Владимир вспомнил одной из первых:

— В начале 2000-х мы продавали клубный дом — двухэтажку с просторными квартирами. Таких предложений на рынке тогда было мало, а 130-метровая квартира за $150 000 казалась чем-то невероятным. И вот на встречу с застройщиком приходит бабушка. Обычная, в платочке, с целлофановым пакетом. Достает из него $150 000 и спокойно говорит: «Я эту квартиру покупаю. Она мне подходит». Документы должны были быть готовы только через два месяца, но она настояла: «Мне деньги передал зять из Москвы, боюсь держать дома. Забирайте».

Оказалось, женщина жила на последнем этаже хрущевки на Академической. Ее дочь была замужем за вьетнамским врачом — «крутым мануальщиком», как она выразилась. По ее словам, он даже лечил иглами Ельцина. Летом, когда во Вьетнаме становилось слишком жарко, дочь приезжала в Минск с тремя детьми, но ютиться в тесной двушке было невыносимо. Зять решил вопрос радикально: передал деньги с проводником поезда, чтобы купить просторное жилье.

— Оформить расписку женщина отказалась. Сказала: «Вижу, вы хорошие люди. Только не обманите меня». Пришлось снять банковскую ячейку и два месяца хранить деньги там. И не поверите, сделка состоялась!

Еще один удивительный случай произошел со сталинкой на улице Ленина. Покупатель для нее нашелся быстро. Встал вопрос, когда продавец заберет вещи и освободит квартиру — тогда никто не продавал жилье с мебелью и техникой.

— Бывший хозяин берет сумку с документами и говорит: «Больше ничего не забираю. Все остается вам». А в квартире — отличная мебель, шкафы, заполненные шубами, дубленками и кожаными куртками, забитый продуктами холодильник… Агент и покупатель стояли в легком шоке: это было что-то из ряда вон выходящее.

И все-таки быстро найти нового собственника для квартиры удается далеко не всегда. Например, в 2020 году, в самый разгар пандемии, агентство продавало большой пентхаус. Собственники уехали за границу и понимали, что в условиях локдауна покупателей будет немного.

— Тогда наши агенты предложили временно разместить в квартире врачей. Владелец согласился, и в пустое жилье завезли мебель, технику, обустроили спальные места. Все, что нужно для жизни, агенты своими силами собрали буквально за пару дней. Коммунальные платежи взяла на себя наша компания. Спустя несколько месяцев, когда эпидемия пошла на спад, пентхаус продезинфицировали и успешно продали.

Да, иногда риелторам нужно не только готовить необходимые бумажки и курировать процесс купли-продажи, но и разбираться с выселением.

— Лет 15 назад помогали переехать женщине, которая продала квартиру и купила частный дом. У нее было 15 котов и 0 родственников. Так что несколько наших сотрудников вместе с бытовой техникой загрузили в свои машины еще и животных и перевезли за город.

Есть о чем рассказать? Пишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро

Перепечатка текста и фотографий Onlíner без разрешения редакции запрещена. ga@onliner.by