ТЦ не опустели, а даже наоборот. Каким был год для минской торговой недвижимости?
В 2022-м торговые центры приспосабливались к вызовам вроде ухода некоторых международных ретейлеров-арендаторов, а также придумывали, чем заполнить пустующие площади. У многих это получалось успешно. Более того, несмотря на непростое время, в Минске — после долгого перерыва — случилось несколько крупных открытий новых ТЦ. Консалтинговая компания NAI Belarus поделилась обзором ситуации на рынке торговой недвижимости за прошлый год, выбрали оттуда несколько интересных моментов.
В 2022-м, напоминают в отчете, в Минске закрылись магазины некоторых международных брендов. При этом число отказов международных ретейлеров-арендаторов от работы на белорусском рынке аналитики называют незначительным.
«Фактически в период начала „массового исхода“ из Российской Федерации на нашем рынке только две крупные сети, JYSK и H&M, свернули свою деятельность. В конце года объявил о закрытии единственный магазин Timberland. Также было несколько переименований магазинов, но брендовый товар от предшественников в них остался, например, речь про магазины Point, Top Place в ТЦ „Замок“», — указано в отчете.
Эксперты традиционно подсчитывают вакантность в торговых центрах — этот термин означает отношение свободных площадей объекта к общей арендопригодной площади.
«Заметного роста вакантности на минском рынке торговой недвижимости не произошло даже в сложном по геополитическим причинам первом полугодии 2022 года, поскольку умеренный спрос на торговые площади сохранялся, а отказ от аренды в период марта-апреля не носил массового характера», — замечают эксперты.
Во втором полугодии свободных площадей стало меньше.
Ответом на сокращение или риск сокращения арендуемых площадей международными брендами стало расширение в торговых центрах так называемых «концептуальных пространств», где представлены в том числе белорусские дизайнеры со своими коллекциями.
Например, в «Галилео» появилось пространство Boulevard Concept Store, где есть как известные мировые бренды, так и бутики белорусских дизайнеров. В «Галерее Минск» организовали пространство TREND PARK, где к концу года было порядка 30 дизайнерских магазинов. В «Дана Молл» — пространство WEARE с более чем 20 белорусскими брендами. «Галилео» организовал на своих площадях первый и крупнейший на этот момент фуд-молл «Конкорс». Его площадь — 3500 «квадратов», больше 500 посадочных мест.
Заполнялись и те площади, с которых все-таки уходили международные бренды.
Например, на площадях бывшего супермаркета JYSK в ТЦ «Гиппо» на Горецкого открылся мебельный супермаркет сети «Ами Мебель».
Похоже, удалось преодолеть свою проблему пустующих площадей торговому центру «Столица». Там открывались новые магазины белорусских производителей.
«Рост числа арендаторов параллельно существенно сократил имевшуюся вакантность помещений, их действительно осталось не много», — сказано в отчете.
На данный момент высокая вакантность сохраняется в многофункциональном комплексе «Центрополь», где есть довольно просторная торговая зона.
«Также в ТРЦ „Минск Сити Молл“ пока работает только продовольственный якорь. Но поскольку объект открылся фактически за неделю до конца года, учитывать его влияние на общую рыночную вакантность пока нелогично», — поясняют в отчете.
Эксперты напоминают, что в 2022-м, после полуторагодичного перерыва, на рынке торговой недвижимости Минска наконец ввели несколько крупных объектов. Так, открылись торговые центры Green Time (общей площадью 33 тысячи квадратных метров) и Minsk City Mall (на 47 тысяч «квадратов»). К тому же на «Экспобеле» заработал крытый корпус рынка, его уже начали заселять арендаторы.
«Спрос на протяжении всего 2022 года сохранялся умеренным. На рынке не наблюдается высокой конкуренции за право оперировать имеющимися свободными площадями, однако открытия новых объектов розницы или общественного питания происходили во многих торговых центрах, — указывают эксперты. — Что до помещений под размещение продовольственных якорей, то здесь вообще не ощущалось даже намеков на падение спроса: все новые предложения по аренде, все предложения, образовавшиеся в результате ротаций — все они в короткие сроки находили новых арендаторов».
При этом в отчете отмечают, что сокращалась динамика розничного товарооборота, что влияло на выручку ретейлеров.
«По итогам 2022 года в Минске динамика розничного товарооборота составила минус 8% (по всей стране — минус 3,7%), а непродовольственная группа товаров ушла в минус более значительно — на 11,2%».
Также эксперты напоминают, что в конце лета — начале осени сектор торговой недвижимости (как и вообще коммерческой) «был озадачен отвязкой ставок от традиционного еврономинала и переходом на рублевые ставки».
«Между тем именно торговому сегменту было проще переходить на рублевые ставки, поскольку в секторе уже не первый год широко практикуется применение привязки арендной платы к проценту от товарооборота или гибридная ставка, когда есть небольшой зафиксированный уровень плюс процент от выручки. В целом, если ориентироваться на уровень ставок в переводе на фиксированную ставку, размер устанавливался исходя из действовавшего еврономинала на момент перехода в пересчете ориентировочно ≈ 2,6 рубля за евро».
«Были отдельные случаи установки нехарактерного для рынка курсового перехода, когда, например, собственники площадей проинформировали арендаторов, что ставка отныне — экс-еврономинал, умноженный на 4. И хотите принимайте, хотите освобождайте помещения. Но это относилось только к отдельным объектам на рынке, имеющим лист ожидания, и в отношении небольших помещений в прикассовой зоне популярных гипермаркетов. Основная масса арендодателей просто не могла позволить такого ценового диктата в нынешней ситуации», — рассказывает NAI Belarus.
Прошлый год также отметился несколькими крупными слияниями. Например, аптечная сеть «Остров здоровья» поглотила «Белфарм». А в конце года стало известно о переходе в оперирование сети «Санта» магазинов сети «Виталюр». Однако стороны заявили, что это будет аренда торговых объектов, с сохранением юрлиц и даже вывесок «Виталюра».
Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!
Есть о чем рассказать? Пишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро
