Жить в центре Нью-Йорка почти даром. Что такое рент-контроль, удивительный реликт 70-летней давности

21 января 2021 в 8:00
Автор: darriuss. Фото: flickr.com, Wikimedia, pinterest.com

Жить в центре Нью-Йорка почти даром. Что такое рент-контроль, удивительный реликт 70-летней давности

Недвижимость на Манхэттене, острове, образующем сердце самого крупного мегаполиса США, — возможно, самая дорогая в мире. И речь не только (и не столько) про премиум-сегмент. Аренда даже рядового жилья весьма скромной площади и максимально «типовых потребительских качеств», скорее всего, обойдется в тысячи долларов в месяц. Только потому, что где-то неподалеку будет Центральный парк, Пятая авеню или модный джентрифицированный квартал. Однако до сих пор в Нью-Йорке сохранились квартиры, за которые арендаторы платят даже не сотни — десятки долларов, сумму, нереальную даже для Минска. Это звучит как городская легенда, о которой все слышали, но которую никто не видел своими глазами. Тем не менее такое жилье действительно существует, и оно вовсе не маргинальное. Это полноценные квартиры в отличных районах, реликты прежних времен, которые сейчас превратились в головную боль для своих владельцев и настоящую удачу для тех редких счастливчиков, которым повезло, по сути, выиграть в лотерею.

Бабушкино наследство

У сериала «Друзья», одного из самых известных ситкомов в истории американского телевидения, предостаточно поклонников и в нашей стране. Возможно, кто-то из них, в очередной раз наблюдая за отношениями шести молодых жителей Нью-Йорка, задумался над кажущимся фантастическим допущением создателей «Друзей». По сюжету Моника и Рейчел, работающие поваром и официанткой соответственно, позволяют себе снимать просторные апартаменты с двумя полноценными спальнями, огромной гостиной, кухней, ванной, балконом и выходом на крышу. Да еще и в богемном районе Гринвич-вилладж. Героиням это было бы абсолютно не по карману даже в середине 1990-х, когда действие сериала начиналось. С тех пор цены на манхэттенскую недвижимость выросли еще больше, и сейчас стоимость квартиры подобной площади в этом районе Нью-Йорка риелторы оценивают в $4—5 млн.

Конечно, всегда можно сделать скидку на то, что это кино (точнее, телевидение), дать его авторам право на художественный вымысел и призвать не придираться к мелочам. Однако на самом деле конкретно этот сюжетный момент с квартирой имеет правдоподобное объяснение. Более того, в одном из эпизодов его дает сама хозяйка.

«Вообще-то это квартира моей бабушки. Она оставила мне ее, когда переехала во Флориду. Сама бы я не смогла такую себе позволить. Так что, если кто-нибудь спросит, я 87-летняя женщина, которая боится видеомагнитофона», — рассказала Моника при первом знакомстве с Джоуи во флешбэке, показанном в третьем сезоне ситкома. Из контекста понятно, что речь идет не просто о том, что уехавшая в солнечную Флориду бабуля пустила внучку в принадлежащую ей квартиру. Моника не хочет, чтобы кто-нибудь (прежде всего домовладелец) узнал о том, что она живет в бабушкиных апартаментах. Более того, управляющий зданием неоднократно угрожает выселить героиню за то, что она посмела сдать вторую спальню в нелегальную субаренду Рейчел. В общем, ситуация выглядит запутанной для нас, но очень понятной для жителей Нью-Йорка. Настолько, что ее не приходится как-то дополнительно объяснять.

Судя по всему, сначала бабушка Моники, а потом и она сама оказалась в числе тех редких обитателей Манхэттена, которым повезло снимать квартиру с контролируемой арендой. То есть речь о жилье, арендная плата за которое фактически была давным-давно заморожена, а ее индексация никак не поспевала за инфляцией. Это отлично объясняло и то, как повариха смогла позволить себе такие апартаменты, и то, что она боялась их потерять, и то, почему в субаренду их сдавать было незаконно. К счастью для Моники, домовладелец об этом не узнал, иначе он имел бы полное право расторгнуть договор. К счастью для домовладельца, если верить последней серии ситкома, в конце концов Моника из квартиры все-таки съехала, что наверняка дало возможность существенно увеличить аренду. Одним объектом на почти мифическом в своей эксклюзивности рынке, рожденном Второй мировой, в Нью-Йорке стало меньше.

Друзья прощаются с квартирой

Государство для народа

Над стабилизацией рынка съемного жилья в США впервые задумались во время мировой войны. Той, которую современники называли Великой, а все мы сейчас — Первой. Экономику страны поставили под оборонительные нужды, а массовое строительство на годы фактически было заморожено. В конце концов это привело к несоответствию спроса и предложения на рынке жилья. В любой приличной капиталистической стране следующее очевидное следствие данной ситуации — рост цен. Соединенные Штаты исключением не были. Съемные квартиры и дома настолько подорожали, что нередки стали забастовки арендаторов, когда жители целых районов (особенно рабочих) массово отказывались вносить свои регулярные платежи.

В Нью-Йорке первом в стране были приняты специальные нормативные акты, регулирующие аппетиты домовладельцев и предотвращающие немотивированное выселение людей на улицы. Подобная политика впоследствии распространилась и в других американских штатах.

Строительный бум 1920-х в принципе удовлетворил спрос на жилье, что позволило прекратить действие этих законов. Последовавшая Великая депрессия и вовсе «освободила» достаточное количество квартир и домов, что стабилизировало арендную плату на целое десятилетие. Проблема вновь возникла с началом следующей, уже Второй, мировой.

Экономика опять была поставлена на военные рельсы. Чтобы работающий на благо победы народ не отвлекался на посторонние сущности типа инфляции, в 1942 году в США принимают т. н. «Чрезвычайный закон о контроле над ценами». В соответствии с ним уже муниципальные власти Нью-Йорка постановили, что любая арендная плата в городе замораживается на том уровне, на котором она была 1 марта 1943 года. В этом смысле крупнейший американский мегаполис был первенцем, и данная программа, пусть и в многократно измененном виде, продолжает действовать до сих пор.

В 1947 году пятилетнее действие закона «о контроле над ценами» истекло. Страна стремительно восстанавливалась после военных ограничений, экономика процветала, и, казалось бы, можно было спокойно дать свободному рынку делать свое дело. Однако вместо этого в США принимают новый федеральный закон о жилье и аренде, в соответствии с которым «контроль аренды» (т. н. rent control) продолжил распространяться на все квартиры и дома, построенные до 1 февраля 1947 года. Хозяева новостроек, всех жилых зданий, сооруженных после этой даты, могли назначать арендную плату в соответствии с рыночными принципами или какую им заблагорассудится. В то же время аренда в домах, возведенных до 1 февраля 1947 года, продолжала регулироваться государством. Она уже не была заморожена, но возможность для маневра у домовладельцев была жестко ограничена. Если арендатор исправно выполнял условия своего договора, он мог быть уверен, что ежемесячные платежи или не вырастут вовсе, или будут лишь минимально индексированы.

Таким образом, Соединенные Штаты пытались обеспечить доступным жильем в том числе миллионы молодых людей, которые только что демобилизовались из армии, участвовавшей в разгроме нацизма в Европе и Азии.

Уникальные квартиры

Контроль аренды на федеральном уровне был отменен в 1950 году, но в Нью-Йорке эта норма продолжила действовать и впредь. Периодически в закон вносились поправки, исключавшие из зоны его действия тот или иной сегмент рынка. Например, быстро была дерегулирована аренда дорогих квартир, однако стоимость большинства съемного жилья в городе контролировалась вплоть до 1970-х годов. В 1974-м был принят новый закон о защите квартиросъемщиков. Он с поправками продолжает действовать и в настоящий момент.

Итак, этот акт установил следующее деление всех съемных квартир и домов города. В самых привилегированных условиях находились (и находятся) те нью-йоркцы, которые с 1971 года непрерывно живут в домах, построенных до 1947 года. На них распространяется действие рент-контроля, контроля аренды. Некоторые из этих граждан продолжают вносить по сути арендную плату 1970-х годов, которая, в свою очередь, представляла собой слегка индексированную ставку времен Второй мировой войны. Легендарные истории про условную трехкомнатную квартиру в 15 минутах ходьбы от Центрального парка за $50—100 в месяц — из этой категории.

Надо понимать, что даже в масштабах Нью-Йорка подобные объекты весьма редки. Их обитатели или весьма пожилые люди (что и подразумевает непрерывная жизнь в одних апартаментах уже полвека), или их ближайшие родственники. Это, скорее всего, как раз упоминавшийся выше случай Моники из «Друзей». Согласно закону, если ближайший родственник последние два года проживал с держателем договора на квартиру, то право ее контролированной аренды (то есть за те же самые условные «копейки») может перейти по наследству. Субаренда при этом категорически запрещалась и считалась достаточным поводом для расторжения договора.

Стоит ли говорить, что для домовладельца подобные арендаторы являются настоящей головной болью. Их права надежно защищены. Если арендатор исправно исполняет свои обязанности по договору, то хозяину дома ничего не остается, как смириться с условными $300 в месяц за жилую площадь, которая в иных условиях могла бы приносить на порядок больше. Домовладелец может лишь раз в два года поднимать стоимость своей собственности до регулируемой муниципальными органами «максимальной базовой арендной платы», но эта ставка обычно повышается на считанные проценты, а в кризисные годы не повышается вовсе.

Однако число квартир, удовлетворяющих условиям контроля аренды, и их арендаторов весьма невелико (сейчас около 22 тыс.) и постоянно сокращается. Если съемщик жилья умирает или съезжает (как это сделала Моника), а у него не находится родственников, которые жили бы с ним последние два года, домовладелец, скорее всего, идет в ближайший бар и устраивает там вечеринку. В этом случае из категории «контролируемой аренды» квартира попадает в категорию «стабилизированной аренды». Там же в соответствии с законом 1974 года находится и все многоквартирное (свыше шести квартир в доме) жилье, построенное до принятия данного закона.

Квартир со «стабилизированной арендой» сейчас в Нью-Йорке осталось около миллиона, и все они также являются смутным объектом желания большинства его обитателей. Их стоимость уже не такая сладкая, как у квартир с «контролируемой арендой», но в сравнении с соседями, особенно в хороших районах, тоже крайне привлекательна и совсем не соответствует рыночной (для каждой квартиры такого рода размер аренды устанавливается отдельно). Возможности домовладельца поднять плату ограничены, и поэтому за подобными предложениями в Нью-Йорке также идет отчаянная охота.

Никакого стандартного жилья в обеих «льготных» категориях нет. Это может быть и тесный «бабушатник» со спальнями без окон в здании с паровым отоплением начала XX века, и достаточно просторные апартаменты с хорошей планировкой и относительно свежим ремонтом. При этом и «бабушатник», и «апартаменты Моники» могут стоить жалкие $200—300, а абсолютно такая же квартира, в том же доме, с такой же планировкой, будет сдаваться этажом выше уже за $5 тыс.

И то, и другое при этом — два лица капитализма. Его звериный оскал с рыночными ценами на чудовищно дорогую недвижимость и одновременно верховенство закона, когда принятые полвека назад нормы, защищающие права «маленького человека», продолжают действовать по сей день вопреки циничным требованиям рынка.

Читайте также:


Теплый свет для чтения и домашней работы. Настольная лампа Xiaomi за 76 р. и торшер Ikea Нут за 60 р.

расположение: напольное, высота 174 см
расположение: настольное, светодиодные лампы, высота 43.7 см

Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!

Есть о чем рассказать? Пишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро

Перепечатка текста и фотографий Onliner без разрешения редакции запрещена. nak@onliner.by

Автор: darriuss. Фото: flickr.com, Wikimedia, pinterest.com
Без комментариев