Цены на взлете — может, белорусы из регионов стали реже покупать жилье в Минске?

Наш эксперт — Александр Лазарев, риелтор, руководитель компании «Авангард Недвижимость».

—  Регионы по-прежнему охотно вкладывают деньги в столичное жилье, — уверенно говорит Александр. — Вся Беларусь приобретает недвижимость в столице, несмотря на подорожание квадратного метра в последние несколько лет.

По наблюдениям эксперта, 30—40% покупателей минских квартир — иногородние. Конечно, речь о практике конкретного агентства недвижимости, это не статистика по всей столице.

— Но стоит понимать: иногда мы видим у покупателей иногороднюю регистрацию, тогда как в реальности они уже давно снимают квартиру в Минске или живут здесь у друзей, знакомых.

Кто покупает квартиры в столице? «Частая история — родители для детей»

Покупателей из других городов, как и раньше, условно можно разделить на несколько категорий.

— Первая — те, кто покупает недвижимость за какие-то накопленные излишки средств. Эти люди рассматривают покупку жилья в Минске как вклад денег в будущее.

Вторая категория — те, кто продает свое жилье в регионе для переезда в столицу.

Часто покупают «квадраты» и для детей.

— Это родители абитуриентов либо вообще еще школьников. Они приобретают жилье в столице с точки зрения вложения денег: первое время квартира приносит деньги от аренды, а потом туда заезжает их собственный студент.

А есть и такие примеры:

— Выйдя на пенсию в регионах, родители продают свое жилье там и перебираются поближе к детям, которые переехали в Минск раньше.

А инвесторы остались? «Популярный запрос: квартира в новостройке до $100 тысяч, чтобы сразу сдавать»

Просим рассказать подробнее о покупателях-инвесторах, которые просто хотят извлечь прибыль из столичных метров.

— Если говорить про изменения в рамках пяти лет, точно могу сказать, что прежде было больше чистых инвесторов. Дело в том, что пять лет назад в Минске были еще довольно доступные цены. Некоторые застройщики давали стоимость метра по 800—900 долларов по курсу. У тех, кто вкладывался в квартиру тогда, действительно получилось неплохо заработать, ведь все последующие годы стоимость «квадрата» только росла. Сейчас таких цен нет. Так что в последнее время, я бы сказал, жилье в Минске все-таки чаще покупают для жизни. Но, с другой стороны, и людей, которые берут квартиры для сдачи в аренду, тоже хватает.

Из-за подорожания инвесторы стали охотнее брать именно готовые квартиры.

— Если раньше многие из таких покупателей «заходили в стройку», то сейчас в том же «Минск-Мире» инвесторы любят квартиры с ремонтами: купив однокомнатную студию или евродвушку, сразу можно ее сдать, причем за довольно высокую сумму.

Чем дороже ЖК, тем меньше там иногородних покупателей, считает собеседник.

— Конечно, дело в цене. Но четкую информацию на этот счет можно получить только у застройщиков, мы, как агентство недвижимости, ею не располагаем. Мы можем рассказать о таком частом запросе к нам от жителей регионов: «Хочу квартиру до 100 тысяч долларов, в новостройке, чтобы купить и сразу сдавать».

Кто из жилых комплексов способен удовлетворить такой запрос – тот и в выигрыше.

Как именно покупают? «Посмотреть за раз семь квартир, купить в течение месяца»

Покупатели, еще не уехавшие из регионов, приобретают жилье в Минске иначе, чем те, кто уже здесь живет постоянно. Например, они не готовы выбирать лениво, особенно в последнее время. Частый запрос — выбрать и купить жилье в течение месяца. Кроме того, они не так скрупулезно перебирают варианты.

— Иногородние зачастую заранее удаленно отсматривают объекты, которые им нравятся. Не хотят по пять-десять раз приезжать в Минск на просмотры квартир. Чаще выбираются сюда один раз, смотрят сразу пять-семь объектов, один из них нравится — и мы начинаем торговаться и готовиться к покупке. В следующий раз приезжают уже на сделку.

Есть и другие особенности.

— Иногородние часто хотят проводить сделки через нотариуса, потому что в их регионах делается так. Но в Минске основной объем сделок уже давно происходит через агентство по госрегистрации и земельному кадастру. Приходится это пояснять.

«В Минске надо проводить сделку более настороженно». И другие советы иногородним

Александр Лазарев советует иногородним покупателям уделять больше внимания юридической проверке желанного жилья, особенно при покупке не у застройщика.

— В регионах очень часто спокойно относятся к покупке-продаже, в режиме: «Ты продавец, вроде хороший человек, пойдем продашь мне квартиру».

Но в Минске суммы более крупные, а значит, надо более настороженно проводить сделку. Крупные суммы сильнее привлекают мошенников.

Среди сложных случаев — объекты с частыми переходами права собственности на квартиру за короткий период, квартиры со свежим наследством, а еще объекты, в которых присутствуют «наркологические и психологические особенности собственников или членов их семей». А также объекты, которые выставляются на рынок под влиянием мошенников, которых, к сожалению, также становится больше.

Для многих становится новостью, что в Минске некоторые квартиры продают с зарегистрированными.

— Стоит учитывать, что, если бывшие владельцы добровольно не перерегистрируются, этим придется заниматься покупателю в судебном порядке, что возможно далеко не всегда Мы как агентство с такими объектами не работаем. Но не все покупатели, особенно иногородние, могут такие риски понимать.

А на какие квартиры, собственно, стоит обратить внимание? Например, Александр рекомендует не ограничиваться только новостройками.

— По некоторым жилым комплексам и застройщикам стоимость квартир, которые выставляют собственники, сопоставима с ценами застройщика. При этом въехать можно буквально через неделю после сделки.

Еще один совет — сравнивать новые и старые районы.

— В некоторых новых районах большие сложности с парковкой, транспортом в час пик, детскими садами и школами. При этом стоимость 1-комнатной квартиры там может быть сопоставима с 2-комнатной в центре города, где все будет отлично с инфраструктурой, парковкой, садами и школами. Об этом тоже нужно думать.

Семьям с ребенком (не только им, но в первую очередь) стоит учитывать фактор затяжных ремонтов.

— Покупая квартиру в новом доме, особенно высотном — выше 20—25 этажей, — с большой вероятностью придется столкнуться с длительными ремонтами у соседей. Они могут продолжаться и по пять лет после сдачи дома.

Если вы из тех приезжих, кто обреченно думает: «Арендные метры в моей жизни навсегда, на свою квартиру в жизни не накоплю», полезно быть смелее.

—  Многие белорусские банки по-прежнему дают кредиты на покупку и первичного, и вторичного жилья. Может так сложиться, что при наличии небольшой суммы первичного капитала вы сможете добрать остальные деньги кредитом — и платеж будет соотносим со стоимостью аренды или немного выше. Лучше выяснять, лучше пробовать. 

История первая. «Переехала в Минск сама, а потом уговорила родителей»

Виктория переехала в Минск на учебу из Новополоцка в 2014 году. С тех пор постепенно и решала здесь квартирный вопрос.

— В 2016-м мне в наследство досталась маленькая квартира в Новополоцке. Родители ее продали за $16 тысяч, продали машину, взяли кредит — и купили мне однушку в Курасовщине, примерно за $34 тысячи. В ней оставшееся время учебы я и жила. Когда отучилась в универе, поняла, что назад в свой город не вернусь. А ездить к родителям на маршрутке — 4 часа в одну сторону. Начала уговаривать их тоже переехать, за пару лет получилось.

Родители переселились в Минск в 2020-м. Для этого продали всю свою недвижимость в родном городе и ту самую однушку в Курасовщине.

Насобирали $105 тысяч — в итоге вся семья перебралась в небольшую четырешку в Сухарево.

А летом 2025-го Виктория с мужем купили себе жилье — первое самостоятельное в Минске. Несмотря на твердый план брать вторичку, все пришло к поиску новостройки. Основная причина — некоторые ограничения по кредитам (например, учету совокупного дохода) при покупке жилья на вторичном рынке.

— Как раз недалеко от моих родителей построили ЖК «Вершина». Мне понравилось, что застройщик показывает и продает квартиры, когда дом уже сдан в эксплуатацию. Там нашла еврочетырешку с большой кухней-гостиной в 23 «квадрата» и тремя спальнями по 12 метров. Идеально под наши запросы.

К тому же выяснилось, что в этом случае Виктории можно учитывать в совокупном доходе зарплату отца — потому что у застройщика покупалась именно готовая квартира. В итоге семье одобрили кредит на 100% стоимости жилья.

Раз так, все свои накопления супруги пустили на ремонт с нуля. Пара уже переехала, несмотря на то что работы еще не закончены.

— Во многом во время ремонта пришлось разбираться на ходу, спасибо за помощь ИИ.

— Финансово нас сильно выручили родители — мужа и мои.

Жилье обошлось примерно в $120 тысяч, машино-место — $6 тысяч. Ремонт потянет около $45 тысяч. Платеж по ипотеке внушительный — около 5500 рублей в месяц.

— Это тяжело. Правда, мы с мужем работаем в IT. Я в найме, а он фрилансер. Пока ипотеки не было, деньги уходили на всякую ерунду. Сейчас тратим более рационально. 

В Минске все сложилось и у родителей Виктории.

— Их жизнь здесь ярче: театры, рестораны. Да и мы с мужем на ужин заходим пару раз в месяц. Если внуки появятся, скучать им будет совсем некогда. Не хватает только дачи, в Минске это особенно остро ощущается. Но мы работаем над этим вопросом.

История вторая. «Бацькі прадалі сваю кватэру, каб набыць мне вугал у сталіцы»

Алена родом из Солигорска. В 2018-м обзавелась в Минске однушкой в доме сталинской застройки. Основные расходы: $38 тысяч за квартиру и $5 тысяч за ремонт.

— Паступіла ў Мінск ва ўніверсітэт у 2004-м. Пасля заканчэння вучобы здымала кватэру — спачатку з сяброўкамі, пазней самастойна. Было і $180, і 250$ за месяц — простыя, вельмі простыя кватэры.

Ограниченный бюджет диктовал свои условия. Искала двушку на вторичке, под косметический ремонт, за небольшие деньги, но в районе с хорошей инфраструктурой.

— Жывучы ў Трактаразавадскім раёне і зазіраючы ў вокны, я зайздросціла тым, у каго высокія столі. Яны дадаюць памяшканню аб’ёму, сцены меней ціснуць — вельмі хацела такое і сабе. 

Нужная однушка нашлась за $38 тысяч, площадь 34 «квадрата».

— Яна была першым і адзіным праглядам.

Хутчэй за ўсё праз тое, што я вельмі добра ўсведамляла, чаго хачу і што магу.

Почти всю сумму Алене дали родители.

— Мае бацькі прадалі кватэру, каб набыць мне. Самі будавалі дом у вёсцы пад Салігорскам, спачатку і жылі амаль на будоўлі… 

Кредитные $5 тысяч Алена потратила на легкую перепланировку (расширила проем в стене), замену пола, всех коммуникаций и окон, ремонт.

Более крупную сумму в долг брать не решилась. Для сложных работ нанимала отделочников, поклейкой обоев и подобными делами занималась сама.

— Мець вялікія пазыкі ніколі не любіла і шукала, як пазбегнуць. Важна было і жыць прыстойна, і плаціць па сілах. 

Собственный угол у Алены появился в 2018-м, она до сих пор выплачивает тот кредит — сейчас это совсем мелкие ежемесячные платежи.

— Гэта першае маё самастойнае жыллё. На ім і ў сэнсе выбару, і ў сэнсе рамонту было шмат карыснай  навукі. Ці будзе наступная кватэра «вторичкой»? Цалкам імаверна. Бо за адэкватныя грошы — толькі край горада ці гарады-спутнікі з новага фонду. 

История третья. «Хотели машину, а купили евротрешку»

Егор осенью 2023 года вместе с невестой перебрался в Минск из небольшого белорусского города.

— К тому моменту я успел пару лет пожить в Питере, даже хотел там квартиру. А у невесты была мечта жить в Минске. Сначала мне в этом городе не нравилось, а потом понравилось — прямо очень!

В конце 2024-го у пары было $25 тысяч, которые они вообще-то хотели потратить на автомобиль. Но однажды совсем спонтанно заехали в отдел продаж застройщика — и вышли с идеей купить квартиру в «Новой Боровой».

Остановились на евротрешке площадью 58 «квадратов», меньший вариант отмели, «чтобы не ввязываться в переезды и продажи в будущем, когда появятся дети». Правда, стройка дома была еще на уровне первых этажей.

Цена квартиры на ноябрь 2024-го составляла $92 тысячи по курсу. Плюс $6 тысяч за обязательное место в паркинге.

За кредитом пошли в «Беларусбанк». Пока выбирали ипотечную программу, цена квартиры у застройщика выросла почти на $3 тысячи.

— Перед покупкой мы отложили еще $3 тысячи в рублях «на случай роста курса». Как оказалось, не зря, но недостаточно. Пока банк одобрял кредит и переводил деньги, курс вырос настолько, что «запасных» денег не хватило. Пришлось экстренно занимать у друзей еще столько же, чтобы покрыть разницу, — вспоминает Егор.

— Позже мы приуныли: казалось, что сильно переплатили. Но сейчас цифры говорят об обратном.

— Сегодня такая квартира в доме со сдачей в конце 2027-го обошлась бы уже в $117 тысяч, а паркингов по старым ценам просто нет.

Их дом обещают сдать в третьем квартале этого года. Пока семья (пара успела пожениться) все еще снимает жилье, а это 1000 рублей в месяц. Ежемесячный платеж по кредиту сейчас — 3600 рублей.

— Да, работаю в IT, но я не тот, кто зарабатывает по $5 тысяч. Квартира будет сдаваться совсем без ремонта, и на него пока денег ноль. Мы рассчитывали на рост дохода за год, но его не произошло. 

Несмотря на все сложности, свое вложение в минские «квадраты» молодые люди уже считают успешным.

А что думает об этих историях риелтор?

— Как видите, общий для многих сценарий — чтобы приобрести жилье в Минске, нужно что-то продать в других городах. Мог бы быть альтернативный вариант — сдавать кому-то свою недвижимость в регионе, но там, как правило, цены аренды не очень высокие.

Хочу обратить внимание на такой важный момент. Если квартира в новостройке продается готовой, можно походить по ней, посмотреть, оформить покупку — и уже завтра заняться ремонтом. Сделать его достаточно быстро — и въехать.

Короткие сроки позволяют экономить деньги. Этот же плюс работает и со вторичкой.

Все-таки немногие могут себе позволить и платить большой кредит за строящуюся квартиру, и месяцами продолжать снимать жилье, зная, что потом еще придется серьезно потратиться на ремонт. А любая стройка может затянуться. Когда решаешься на такое, надо рассчитывать, что у вас будет все в порядке с работой, зарплатой, здоровьем, что не уйдете в декрет. Иначе платежи могут стать неподъемными.

Приятный момент: платежи по кредитам со временем уменьшаются. Если каким-то образом ваша зарплата привязана к валюте, как в некоторых айтишных компаниях, со временем за кредит вы будете платить очень небольшие деньги.

Есть о чем рассказать? Пишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро

Перепечатка текста и фотографий Onlíner без разрешения редакции запрещена. ga@onliner.by