На дворе 2024 год, а мы как будто вернулись на десять лет назад, во времена, когда квадратный метр жилья в среднем стоил около $1700 по курсу (а в однушках и все $1800 легко просили). Но тогда-то были медовые годы. А сейчас что? Почему рынок столичной недвижимости в таком ударе и ждать ли в ближайшее время столь необходимого большинству «похолодания»? Разбираемся вместе с независимым экспертом по жилой недвижимости, автором телеграм-канала «Литовская о жилье» Натальей Литовской.
Вы видели, за сколько сейчас продают квадратные метры? И речь даже не об элитном жилье. Для вполне рядовых ЖК, где гонят столбик за столбиком, не теряя времени на архитектурные изыски и обустройство красивых дворов, $1500—1600 в эквиваленте — нормальная ставка. Уже как бы и не шокирующая. Да и столичным очередникам больше не приходится мечтать о метре по $700—800 по курсу, как было раньше (за редким масюковщинским исключением, но это какая-то аномалия, которая может и не продержаться до следующего дома).
И ведь пришли мы к этому как-то незаметно. Еще в начале года все было «прилично», а к концу — какой-то «Мулен Руж» (и, главное, застройщики делают вид, что так и надо).
— По-настоящему бюджетных жилых комплексов, которые были когда-то (например, «Степянка» от Viva Invest или «Антоновский квартал» от «БелАТЭП»), уже не осталось. К осени 2024-го цены заметно выросли, — делится наблюдениями Наталья Литовская. — Если мы говорим о евродвушке в черновой отделке (самый популярный у дольщиков формат), то найти вариант за $1500 за «квадрат» — настоящая удача. Практически все уже «вымыли». Небольшая, до 40 метров, однушка оценивается на уровне 1600 за метр.
И хорошо, если долларов, а то ведь часть застройщиков уже крепко привязалась к евро.
Ситуацию не сглаживает даже «Минск-Мир», который традиционно считался более лояльным в ценовом плане. Эра 25-этажных свечек фактически закончилась (осталось буквально пару локаций, где посадят столбики). Сейчас застройщик возводит относительно невысотные дома возле будущего парка. И, соответственно, имеет право хотеть за них больше денег.
Также в компании подняли цены на квадратные метры в уже готовых домах: город ждет запуска метро. Ожидается, что после того как «Аэродромную» и остальные станции откроют, пустующие квартиры сметут. Да и в целом «Минск-Мир» уже почти обжился, еще пару лет — и в нем будет вся необходимая инфраструктура. Поэтому застройщик не видит причин снижать цены.
Ценник в районе €1000 за «квадрат» в «Минск-Мире» держится только в домах с апартаментами. Это реально дешево, но свободных вариантов хватает. Почему? Видимо, белорусы пока не очень понимают, что это и как в таком жить. Не возникнут ли в будущем проблемы? Например, ты захочешь использовать метры по жилому назначению, а сосед решит организовать небольшое производство и весь день стучать-жужжать. И ведь будет иметь право. К тому же грандиозные «колодцы» и «полуколодцы» будут сдавать только года через два, а то и три. Не всем хочется замораживать деньги на такое время.
Еще одно отягчающее обстоятельство, о котором мы раньше не знали, — обязательная покупка машино-места.
Если претендуешь на просторную квартиру, точно придется обзаводиться персональной парковкой. Это с однушкой еще может пронести (да и то не всегда). А стоят машино-метры немало.
— Очень многие люди приобретают жилье «за последние»: что-то насобирали сами, еще взяли кредит в банке, заняли у друзей и родственников. Денег хватает впритык; на ремонт — уже вопрос как наскрести, — продолжает Наталья. — А тут еще и машино-место купи. И это при том, что личное авто стоит порядка $6000. В такой ситуации покупать парковочное место за $10 000—12 000 — настоящая травма для дольщика.
Конечно, это отпугивает людей, которые покупают жилье на пределе возможностей. Если «вписываешься» в такую сделку, то сразу понимаешь, что поменять машину в ближайшее время не выйдет, ремонт придется делать попроще… Ну а те, у кого денег хватает, безусловно, берут машино-места, так как понимают, что это их комфорт: в большинстве новых ЖК новоселов ждет парковочный коллапс. Вспомним тот же «Грушевский посад», где на 600+ квартир есть только небольшая парковка во дворе. Да и в «Новой Боровой» с ее закрытыми дворами гостевых мест явно не хватает.
— Было бы идеально, если бы застройщики не пытались заработать на парковочных местах, а продавали их по себестоимости.
По факту же практически все стараются накрутить сверху. И немало. Выделить можно разве что «Гранд Авеню»: застройщик продает машино-места в подземном (!) паркинге меньше чем за $10 000. Они реально так и стоят. А когда аналогичную сумму и даже больше просят за место на открытом продуваемом многоуровневом паркинге — это вызывает большие вопросы. Нанесение разметки на асфальт возле дома и продажа таких мест — вообще отдельная история. Но в целом минчанам уже пора смиряться с мыслью, что бесплатных паркомест возле коммерческих жилых комплексов не будет, — предупреждает специалист.
Из ЖК, которые все еще могут быть по карману дольщикам, Наталья отмечает «Вершину», что прямо сейчас возводится посреди сухаревских полей. «Квадрат» там стартует от $1325 по курсу, а паркоместо стоит $3000—6000 в эквиваленте. Это при том, что жилье сдается уже готовым, ждать не придется. Правда, надо учитывать локацию и отсутствие (пока) социальной инфраструктуры.
— Нынешняя ситуация с ценами отчасти может объясняться тем, что аукционы по продаже земли под многоквартирное строительство в Минске не проводятся уже пять лет. И не будут проводиться. Участки передаются УКСам для реализации проектов, нацеленных на очередников. Это означает, что конкуренция между частными застройщиками минимальная, а скоро они закончат свои проекты и вообще начнут уходить с рынка, — рассуждает Наталья. — Есть еще один вариант, который все же позволяет появляться новым ЖК в столице, — инвестпроекты, которые согласуются через президента. Так мы получили «Северный берег», «Вершину», а ранее — «Комфорт парк» на Тимирязева. И еще пару ЖК получим через год-два.
Стоит ожидать и коммерческих проектов от государственных застройщиков. Так, мы видим «Уютный» (и первую очередь, состоящую з двух многоэтажек, и вторую, где возводят таунхаусы и коттеджи). Ждем пять домов на Захарова-Андреевской, также уже стартовали два дома «Гулливера» у метро «Пушкинская». И хороших площадок еще много, близко к центру в том числе.
И все же нельзя сказать, что низкая конкуренция позволяет застройщикам выставлять любые цены. По $2000 в стандартном ЖК метры не уходят. Если стоимость «квадрата» превосходит возможности белорусов, они просто не покупают. И потом девелоперы потихоньку распродают квартиры уже по другим, более приемлемым ценам. Яркий пример — «Парк Челюскинцев», где когда-то задрали планку до 2500 евро, а сейчас пытаются распродать по 1450 евро за метр плюс скидочки на паркинг.
Немалая часть сделок с первичкой проходит с привлечением банковского кредита. Но в последнее время заемные деньги стали дорожать. Помните, как бензин прибавлял по одной копеечке? Есть ощущение, что кредитные ставки решили перенять эту моду и подрастать на 1% в месяц. Неприятно.
— Пока мы еще не добрались до «запретительных» ставок, но кредиты подорожали заметно, — продолжает специалист. — По-настоящему хорошие условия остались только для тех, кто стоит на очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий (12,5 на готовое жилье). Остальным же надо рассчитывать на 14—16%. Выходит дороговато. Условно, если раньше взять кредит на $30 000—40 000 мог чуть ли не каждый второй, то теперь это далеко не так. Причем в займе может отказать как раз таки банк, расценив, что человек просто не потянет. Если же ставка у главных кредитодателей — «Беларусбанка» и «Белинвестбанка» — станет 17—17,71%, отпадет еще около половины тех, кто может тянуть кредит.
— Можно ли ожидать, что на фоне ужесточения кредитной политики квадратный метр начнет дешеветь? Без «банковского подспорья» сделок ведь будет заметно меньше.
— Надо понимать, что деньги у потенциальных дольщиков все-таки есть. Их просто не хватает на «квартиру мечты». И застройщики это понимают. Если продажи упадут, смогут объявить скидки-акции. Впереди как раз новый год. Уверена, рождественские акции не заставят себя ждать и тысяч по пять-десять долларов с квартиры девелоперы скинут.
По крайне мере, на не самые ликвидные варианты. Но массового снижения цен, если ставка на кредиты на новостройки не вырастет до 17%, ждать не стоит.
— В середине августа «Беларусбанк» пересмотрел условия «Ипотеки экспресс» для очередников. Теперь нуждающиеся могут взять кредит на покупку готового жилья только по месту «нуждаемости». В столице квартирку уже не прикупишь. Скажется ли это на ценах?
— Считается, что доля иногородних покупателей и дольщиков составляет примерно 20%. Услышав информацию о нововведении, многие успели порадоваться, мол, теперь-то спрос заметно просядет и «квадрат» начнет дешеветь. Но не надо думать, что все иногородние жили этим кредитом. В регионах хватает обеспеченных людей, которые приезжают в Минск и покупают жилье по полной стоимости за свои или с привлечением обычного кредита.
Скажу больше: многие даже не знали о такой льготе. Так что итоговая просадка именно из-за иногородних льготников с кредитом, по моим оценкам, составит процентов пять. Но они и интересовались в основном бюджетным сегментом жилья. Кредит-то выдавали под вторичку. В общем, это не тот объем, который может повлиять на рынок новостроек. Скорее снижение спроса со стороны покупателей заметят владельцы квартир в хрущевках и панельных девятиэтажках в районах, далеких от метро. Вот им придется понемногу скорректировать и без того не пугающие цены. Но в любом случае это не тот фактор, который может как-то повлиять на рынок новостроек, — прогнозирует Наталья.
Эксперт уверена: если не случится внезапного катаклизма, цены не снизятся. До конца года точно. Но и расти им уже некуда.
— Мы вышли на плато. Цены будут плавать в пределах плюс-минус 3%, однако существенно не изменятся. Обвалу в минус 5—8% за месяц пока случаться не из-за чего.
Да, станут появляться скидки на отдельные объекты, объявляться акции под праздники, на паркинги в том числе, но не больше.
Количество сделок на вторичке стабилизируется: летний ажиотаж уйдет в прошлое, в месяц будет совершаться порядка 1400 сделок, что также будет поддерживать цены на нынешнем уровне. В январе, вероятнее всего, будем наблюдать провал: все, кому очень надо, купят жилье к Новому году. Но это здоровая сезонность — в январе много праздников, людям просто не до сделок.
Вот если кредитная ставка у самых популярных банков поднимется до 17%—18%, мы увидим реальные изменения. Но... на следующий год Нацбанк прогнозирует снижение ставки рефинансирования, обычно ипотечные кредиты при таком раскладе становятся доступнее.
Не забываем, конечно, смотреть и на курс доллара к белорусскому рублю, ведь недвижимость у нас традиционно оценивают в валюте. Даже нынешние колебания, когда за один доллар дают 3,3 рубля, делают квадратные метры, оцененные в рублях, доступнее, а оцененные в валюте — дороже. То же самое и со вторичкой, которая вся — в долларах. Зарплату-то наши граждане получают в рублях, и делать накопления им становится сложнее, — отмечает Наталья Литовская.
Что ж, продолжаем копить. И ждать лучших для дольщиков и покупателей времен на рынке недвижимости.
Есть о чем рассказать? Пишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро
Перепечатка текста и фотографий Onlíner без разрешения редакции запрещена. ga@onliner.by