Если вы все еще не боитесь смотреть на табло в обменниках, то вы человек с железными нервами (или с зарплатой, строго привязанной к курсу доллара). Большинство же с замиранием сердца следит за торгами, попутно решая в уме много вопросов. И жилищный — не последний из них. Универсальное мерило квадратных метров распухло до неприятных размеров и сдуваться, судя по всему, не собирается. А как быть тем, кто планировал в этом году обзавестись жильем? Onlíner обзвонил минских девелоперов, чтобы узнать, как они сейчас продают квартиры, и поговорил с экспертом о том, что нас ждет.
Вселенская справедливость, живущая в сердце каждого из нас, буквально требует, чтобы столичные квадратные метры подешевели — в противовес тому, насколько вырос доллар. Но жизнь не всегда соответствует нашим ожиданиям. Смотрим, как белорусские девелоперы отреагировали на изменение курса доллара, и прицениваемся к самым дешевым вариантам в различных ЖК.
Прямо сейчас известный минский застройщик, который когда-то реализовывал проекты в разных частях города, работает над тремя ЖК. И все элитные: «Олимпик Парк», «Монтерей» и MOD House. Последний все еще стоит без движения, поэтому отметем его и оценим, почем сейчас продают «квадраты» в престижном Лебяжьем.
— Сейчас у нас действует акционное предложение: при заключении договора до 15 марта при условии полной оплаты мы можем предложить цену за квадратный метр в зависимости от дома — 4100 рублей либо 4400 (а это $1240 и $1330 соответственно. — Прим. Onlíner). По этой акции вы можете выбрать квартиру на любом этаже (кроме последнего). Количество комнат не имеет значения. Мы эту стоимость фиксируем в договоре и даем возможность произвести оплату до 25 марта.
Выбор квартир небольшой площади, к сожалению, уже не очень обширный. У нас остались варианты по 47—48 кв. м. Но это будет последний этаж, на который акционное предложение не распространяется.
Цена по прейскуранту — $1750. Если вы будете заинтересованы, я думаю, мы сможем, исходя из сегодняшних реалий, сделать вам какое-то индивидуальное предложение.
Но если мы говорим об общих условиях, то по акционному предложению минимальный метраж, который у нас остался, — 62 кв. м. Это большая однокомнатная квартира с двумя окнами. Дома в процессе строительства, но степень готовности высокая, ввод с эксплуатацию — конец этого года, — обещают в офисе продаж.
Еще один застройщик из «большой минской пятерки». Вниманию страждущих — три жилых комплекса: «Матвеевский», «Минский квартал» и «Левада» (последняя с ценником не скромничала, но и платить есть за что). Что придумал застройщик, который работает на нашем рынке больше 20 лет?
Итак, просим подобрать самую дешевую однушку.
— Есть однокомнатная квартира на Грушевской, 21, по цене $1400 за метр. Это «Минский квартал», дом построен, сдан, общая площадь — 43 метра. Еще есть квартира площадью 41,2 метра, но с другой планировкой — тоже $1400 за метр. Расчет по курсу Нацбанка на дату зачисления. Это прописано в договоре. Оплата застройщику идет только в белорусских рублях.
В жилом комплексе «Матвеевский», который тоже построен и сдан, однокомнатных квартир нет. Осталась одна двухкомнатная общей площадью 52,8 «квадрата». Цена — $1300 по курсу за метр. Итого $68 640. Еще есть трехкомнатные, на них хорошая цена — $1150 за метр.
По оплате есть три варианта: можно внести всю сумму в течение трех-пяти дней. Также можно обратиться за кредитом в «Беларусбанк» (на общих основаниях, не по спецпрограмме). Помимо этого, есть возможность рассрочки. Если мы говорим о «Минском квартале», то рассрочка до трех лет. Но она не беспроцентная, и собственником вы становитесь только после полной оплаты, — уточняет специалист.
Пожалуй, это самый массовый поставщик квадратных метров в Минске. Компания любит устраивать акции, дарить подарки и поздравлять своих клиентов с праздниками. А как застройщик отреагировал на нынешний кризис? Разверзлись ли врата «Минск-Мира» для всех желающих?
— Что касается текущей ситуации, то специальных акций нет. Но у нас есть акция, приуроченная к 8 Марта, которая еще не прекратила свое действие. Какая площадь интересует? Около 50 метров? Из готового могу предложить варианты по 56 кв. м в домах «Мумбаи» и «Бангкок». Метр в них сейчас идет по €1100 (раньше было дороже).
При стопроцентной оплате будет бонус — минус 10% от курса Нацбанка. При рассрочке надо уточнять, но тоже предусмотрены скидки.
На таких же условиях могу предложить квартиру в доме «Вильнюс» в квартале «Северная Европа». Тоже 56 метров и тоже по €1100. Этажи в основном высокие: 14-й, 19-й, 22-й, 24-й. Цена от этажа не зависит. Акция действует до 31 марта, — объясняет менеджер.
В «Новой Боровой» еще много земли под застройку и хватает кварталов, куда можно приткнуть себя и свои чемоданы. Поэтому ищем подходящий вариант, конечно же, из готового: ждать не хотим и опасаемся. Хотя открытое письмо, размещенное на сайте, и вселяет веру во все самое лучшее. «Мы не останавливаем продажи, офисы продаж в „Новой Боровой“, „Зеленой гавани“ и „Квартале Depo“ работают в стандартном режиме без изменений, продолжают работать и полноценные онлайн-консультации. Мы всегда работали с опережением графиков и имеем значительные резервы по времени, чтобы даже при вынужденной приостановке для оценки ситуации и выработки новых планов, выполнять все взятые на себя обязательства», — говорится в обращении за подписью Светланы Шевлик.
— Расчеты ведутся по курсу Нацбанка. В готовых домах есть несколько подходящих вам вариантов. Могу предложить 63 кв. м на первом этаже, квартира без отделки, без террасы. Это квартал «Центральный парк». Вы можете ее посмотреть, оценить планировку и виды из окна. Стоит она порядка $89 тыс. при стопроцентной оплате. Также есть вариант краткосрочной рассрочки до года с первоначальным платежом от 40%. В этом случае будет небольшое увеличение по стоимости, которое будет зависеть от того, какой первоначальный платеж вы можете внести. Чем больше вы вносите, тем меньше переплата по рассрочке.
Если не на первом этаже, то могу предложить двухкомнатную квартиру в «Квартал парке». Там будет выполнена предчистовая отделка, то есть вы сразу сможете приступать к чистовой. Квартира расположена на третьем этаже, имеет площадь 62 кв. м и стоит $96 801, — стремится заселить нас специалист.
Расчет по курсу Нацбанка казался нам какой-то аксиомой — но нет, всегда можно найти что-то оригинальное. Действительно актуальный курс мы нашли в «Комфорт парке» — стильном жилом комплексе, который полностью готов, построен за счет девелопера и ждет новоселов. Ищем небольшую квартиру, до 60 метров или около того.
— На данный момент в первом доме есть квартира площадью 51 кв. м. С 2-го по 5-й этажи при стопроцентной оплате (они у нас на акции) — $1450. Если рассматривать второй дом, то там есть варианты от 50 до 59 кв. м — $1650 до 7-го этажа, от 8-го и выше — $1675. Цены у нас пока не падали.
Также мы приняли решение, что продаем только при условии стопроцентной оплаты с расчетом в один день по курсу покупки банками валюты.
За ориентир берем курсы «Белинвестбанка». На сегодня это 3,65 рубля (разговор состоялся вчера. — Прим. Onlíner), — удивляет и ценами, и порядком расчета специалист.
В смутные времена мы всегда полагались на «госов». Может, и сейчас не подведут и можно будет быстренько, по старой проектной декларации купить квартиру, например, в «Петровских верфях»? Увы, но нет: свободных квартир не осталось. В течение месяца должны появиться варианты в «Корабле», но уже по новым ценам. Так что по утрам обновляем сайт «УКС Запад».
Минский домостроительный комбинат с каркасником на Жуковского — тоже отличный вариант. Но и тут осечка: заключение договоров долевого строительства временно приостановлено «до урегулирования взаимоотношений по ранее заключенным договорам».
УКС Советского района, активно застраивающий район улицы Восточной, отрапортовал, что свободных вариантов нет. Следующая попытка — только в середине лета, когда начнут строить новый дом.
Но в этой череде разочарований есть и положительный момент: гигант «Лазурит» готов заключать договоры с дольщиками, надо только уточнить в офисе застройщика, какие квартиры свободны, а какие уже заняты (на сайте данные давно не обновлялись). А вот цены указаны актуальные. Так что метр в однушке с парковочным местом можно взять за $1100 по курсу. Как говорится, налетай.
Как видим, минские застройщики не торопятся убирать не то что нули, а даже десятки со своих ценников. Разовые акции — это, конечно, хорошо, но к глобальной перестройке, похоже, никто не готов: то ли уже поздно, то ли еще слишком рано. Так что живем со старым прайсом.
В том, что резкого снижения стоимости квадратного метра в ближайшее время ждать не стоит, уверена и независимый эксперт по жилой недвижимости Наталья Литовская. За плечами наших застройщиков уже не один кризис, и какая-никакая стратегия выработалась. Да и к тому же, если сегодня начать продавать по $1000, как смотреть в глаза дольщикам, которые вчера купили по $1500? «Переплатившие» молчать точно не станут: начнут требовать пересмотра условий, а то и расторгать договоры, чтобы купить свое же, но дешевле (или в другом ЖК, но по более сладкой цене).
— Предыдущий опыт учит нас тому, что застройщики просто заморозят на своих сайтах цены в долларах. Да, продажи у них остановятся, причем наглухо. Но для девелоперов, которые реализовали хотя бы половину всех квартир, это ничем страшным не грозит: себестоимость строительства отбита, можно позволить себе спокойно возводить дом или ЖК, — рассуждает Наталья Литовская. — В целом за последние годы столичные застройщики, особенно «старички», успели поднакопить жирок, прибыль в проектах закладывалась максимальная. А люди гребли все, невзирая на цены и проценты.
Следовательно, «запас прочности» у девелоперов есть, необходимость экстренно снижать стоимость квадратного метра не просматривается.
Конечно, со временем, по мере продвижения стройки начнут появляться акции и спецпредложения: только три дня, только три квартиры — все как мы любим. Но распространяться они будут на неходовые варианты: на первом этаже, с неудачной планировкой и тому подобные. То есть это будут такие квартиры, скидки на которые не вызовут волнений среди остальных дольщиков, им не будет обидно за то, что это продается дешевле.
Будут ли настоящие скидки? Скорее всего. Но они пройдут не публично и не громогласно. На каждый дом всегда есть свои желающие, у которых немного не хватает денег. Отделы продаж знают их контакты и точечно обзванивают, когда готовы скинуть.
В целом застройщики, объекты которых не на стадии котлована, находятся в выигрышной позиции: бо́льшая часть квартир уже нашла своих будущих жильцов, а это значит, что у продажников есть время, чтобы наблюдать и анализировать, как меняются цены, сколько готовы платить люди, и уже исходя из этого решать, за сколько распродавать остатки.
Но ведь мы прекрасно помним случаи, когда на этапе стройки «квадрат» стоил от $1300, а после окончания оставшиеся «бесхозными» квартиры едва могли продать на аукционе по $900. Ситуация повторится? Специалист уверена, что с государственными застройщиками такой «фокус» еще вероятен, частники же будут придерживать метры и распродавать по сниженным ценам мелкими партиями.
— Все белорусские застройщики готовились к привычному кризису, рассчитывая плавно, очень плавно скатываться на дно. Поэтому и цены на свои метры выставляли максимальные — пока берут. До недавнего времени это была правильная стратегия: выжать максимум из спроса, — продолжает Наталья. — Но после того, как начались военные действия, думаю, многие пожалели, что заранее не снизили цены, чтобы ускорить продажи. В таком случае валютные запасы были бы гораздо больше.
В целом можно сказать, что та валютная прибыль, на которую рассчитывали застройщики (а в последнее время она закладывалась в 70—100%), получена не будет.
Не представляю, как будут выкручиваться из ситуации застройщики, чьи объекты сейчас только выбираются из котлована. Видимо, они рассчитывают строить, пока будет получаться. Но не надо думать, что желающих вступить в «долевку» даже в такие непростые времена не найдется. Если предложение и место будут хорошие, то люди понесут деньги и в котлован. Конечно, их будет гораздо меньше, чем раньше. И условия надо предлагать слаще.
Но я бы советовала последними деньгами не рисковать. Лишними — можно, единственными — нет.
Конечно, кризис ударит по всем сторонам рынка недвижимости. О шикарных проектах со сложными современными фасадами и дворами на зависть придется позабыть. Более того, изменить облик (естественно, в сторону упрощения) могут и уже строящиеся дома. Перечитайте свой договор: скорее всего, в нем написано, что застройщик имеет право в одностороннем порядке менять характеристики объекта. Так что «борьба с излишествами в проектировании и строительстве» снова вернется.
Но какой бы сложной ни была ситуация, жить все равно где-то надо. И если деньги есть, можно выждать какое-то время, а потом начать переговорный процесс с застройщиками.
— Если вы видите, что на сайте интересующего вас жилого комплекса пропали цены, это сигнал к тому, что менеджеры готовы к индивидуальным консультациям и подбору вариантов под вас. Цены уже договорные, а вот насколько готовы двигаться продавцы — пока вопрос. Только не надо действовать в лоб: мол, у меня такая-то сумма, скидывайте до нее, и я возьму. Девелоперы у нас чувствительные и такой подход не любят.
Съездите в офис, уточните все детали, выберите варианты, которые подходят больше всего. Скажите, что квартиры отличные, но денег немного не хватает, и попросите перезвонить, когда будут какие-то акции и особые предложения. Вас обязательно наберут и сообщат о новых условиях.
В целом паниковать и хватать первое попавшееся не стоит. Предложений много, они будут корректироваться. Ставьте покупку на паузу и смотрите, как застройщики справляются со своими обязанностями. Может, девелопер, чей ЖК вам интересен, закредитован по уши и через некоторое время ему будет не за что строить. Если прямо сейчас не горит, отсрочьте покупку и наблюдайте. Такой масштабный кризис мы проходим впервые, и как его переживут наши застройщики (даже кажущиеся крепкими) — вопрос.
Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!
Есть о чем рассказать? Пишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро
Перепечатка текста и фотографий Onlíner без разрешения редакции запрещена. ng@onliner.by