О чем этот текст:

• Балкон и лоджия: что такое и в чем разница?
• Надо ли брать разрешение, чтобы застеклить балкон и лоджию?
• Можно ли объединить балкон или лоджию с жильем?
• Как законно присоединить балкон или лоджию к комнате
• Можно ли поставить на балконе или лоджии батарею или сделать теплый пол?
• Теплоизоляция изнутри и снаружи: нужны ли разрешения?

Балкон и лоджия: что такое и в чем разница?

В народе слова «балкон» и «лоджия» часто используются как синонимы (так и мы поступим в этой статье). Но с технической точки зрения разница есть.

Есть документ, в котором определяются эти термины.

Процитируем:

• балкон – огражденная и (или) остекленная наружная площадка, наполовину и более (площади) выступающая за пределы граничащих с ней наружных стен капитального строения (здания, сооружения) и открытая во внешнее пространство с двух или трех сторон;

• лоджия – перекрытая, огражденная и (или) остекленная наружная площадка, более чем наполовину (площади) заключенная в пределах граничащих с ней наружных стен здания и открытая во внешнее пространство с одной стороны.

Попросту говоря, балкон «подвешен» к стене, а лоджия — сильно встроенное в здание помещение.

Законодательные подходы к балконам и лоджиям не слишком отличаются. Но нужно понимать: лоджия выдерживает большие нагрузки, потому что опирается на несущие конструкции здания. А выступающая плита балкона не настолько прочная, потому что, по сути, крепится к одной стене. Так что на лоджиях в целом вам могут согласовать более амбициозные идеи.

Надо ли брать разрешение, чтобы застеклить балкон и лоджию?

Здесь нужно руководствоваться новым постановлением Совмина № 164 от 3 апреля 2026 года.

В правилах остекления балконов и лоджий произошло важное упрощение: теперь это официально не считается перепланировкой или переустройством. Раньше различные органы могли трактовать вопрос по-разному.

Чтобы остеклить балкон или лоджию, в основном, не нужно бежать за разрешениями или вносить изменения в техпаспорт. Но работы нужно выполнять с учетом вариантов остекления, утвержденных властями.

Так, в местных исполкомах архитекторы определяют виды остекления для конкретных районов, улиц. Там прописывают цвета, материалы, конфигурацию рам. Предполагается, что у каждого дома должен быть единый стиль и вам нужно «попасть» в него.

— Фактически это означает, что вы выбираете из предложенного и устанавливаете, без дополнительных бюрократических шагов, — резюмирует руководитель проектного бюро «ТЕКТОНИКА» Елена Кондратьева.

Одобренные примеры можно найти на сайтах исполкомов, обычно в разделах «Архитектура и строительство» или «Жилищно-коммунальное хозяйство». Например, вот страницы по Октябрьскому, Советскому, Московскому, Фрунзенскому районам Минска (по Ленинскому, Центральному, Заводскому и Первомайскому мы эскизов на официальных сайтах не отыскали).

Но будьте внимательны: пока по многим ссылкам выше, помимо вариантов остекления, висит и устаревшая информация с отсылками к уже не действующему постановлению.

Если на сайте вашего исполкома нужной информации не нашлось, можно позвонить в местный отдел архитектуры и уточнить.

Нажмите на баннер, чтобы узнать, что можно и что нельзя делать во время перепланировки

Раньше нужно было отдельное добро от чиновников на остекление лоджий и балконов, если дом находится на одной из главных улиц. Теперь особых требований в такой ситуации нет, нужно также только придерживаться утвержденного варианта остекления, следует из текста постановления.

А вот если здание в списке историко-культурных ценностей — нужно будет взять разрешение у Минкульта.

Кроме того, в новых жилых комплексах порой сразу предупреждают, что нельзя менять проектные решения по остеклению. Например, в «Минск-Мире». Впрочем, стеклить открытые террасы умудряются и там. Такие самоволки могут сильно нарушить силуэт застройки, превратить продуманную архитектуру в нагромождение разношерстных лоджий.

— Думаем, что застройщик или обслуживающая организация — товарищество, ЖЭС —  могут прописывать такие моменты прямо в договорах. Могут приниматься решения и на собрании собственников — например, о запрете остекления вообще, если его не было изначально в проектной документации. Но как это будет работать на практике сейчас, пока не знаем, ведь новое постановление вступило в силу недавно, — отмечают в проектном бюро.

И еще момент, который касается уже эксплуатации. Во время ремонта фасада коммунальщики имеют право потребовать от вас демонтировать на время остекление балкона или лоджии, если оно мешает работам. Это прописано и в новом постановлении Совмина. Вряд ли к этой мере часто прибегают, но такая вероятность есть.

Можно ли объединить балкон или лоджию с жильем?

Идея объединить «квадраты» остекленного балкона или лоджии с пространством комнаты или кухни часто приходит в голову владельцам квартир. Для этого сносят простенки, балконные двери.

Так вот: в чистом виде так делать нельзя. Объединение лоджий и балконов с жилыми комнатами по-прежнему запрещено. Теперь это прописано в пункте 4 положения, утвержденного постановлением №164. Там есть запрет на действия, нарушающие работу инженерных систем, и прямо упоминаются балконы и лоджии: «Переустройство и перепланировка балконов и лоджий в отапливаемые помещения запрещается».

Логика такая же как раньше. Присоединение балкона к жилью увеличит площадь помещений, которые надо прогревать, а система отопления дома изначально на лишнюю нагрузку не рассчитана. Если каждый захочет себе такое, в квартирах станет холоднее.

Кроме того, по правилам на балконе или лоджии (в квартирах выше пятого этажа) должен быть противопожарный простенок — глухая стена шириной не меньше 1,20 метра. Это преграда, за которой можно спрятаться от огня и дождаться спасателей.

Но нельзя автоматически считать, что все объединенные с комнатами балконы или лоджии из баз объявлений — незаконная штука. Дело в том, что до 2013 года, если балконов в квартире два, присоединение одного могли разрешить. Конечно, для этого нужен был проект перепланировки, напоминают специалисты белорусского проектного бюро «ТЕКТОНИКА» на своем сайте. Они же делятся лайфхаком, какое решение есть сегодня (о нем ниже).

Как законно присоединить балкон или лоджию к комнате

— Нужно понимать, что присоединить лоджию или балкон к комнате законно невозможно ни под каким соусом, кроме устройства раздвижной или распашной двери (это еще называют «французское окно в пол»). В этих случаях согласование возможно, — отмечают специалисты проектного бюро.

Но важный момент: если увеличивается площадь остекления — растут теплопотери. Это допустимо только если систему отопления квартиры изначально спроектировали с запасом мощности и она способна компенсировать такие потери.

— Превышение расчетных нагрузок на отопление недопустимо и может стать причиной отказа. Разумеется, для таких изменений нужны согласования, и они отражаются в техпаспорте квартиры.

К тому же, такую перепланировку ограничивают строительные нормы пожарной безопасности.

Главный момент — придется сохранять противопожарные простенки для высоких этажей. Под высокими в этом контексте обычно имеют в виду шестой и выше (в архитектурных терминах — когда «отметка пола более 15 метров»). Простенки при этом должны быть глухими (не светопрозрачными) — это свежий момент из документа СН 2.02.05-2020, который обновили только в прошлом году (постановление Минстройархитектуры № 77).

На этажах ниже шестого часто можно заменить на витраж с дверью всю стену между лоджией и комнатой, ограничений по простенкам нет. Здесь правила описаны подробнее.

Но все-таки демонтировать часть стены разрешат далеко не всегда. Такая перепланировка возможна только в современных монолитных домах, где стена между балконом и внутренним помещением — не несущая. 

— В панельных и кирпичных домах такая перепланировка без усиления невозможна, — отмечают проектировщики.

Можно ли поставить на балконе или лоджии батарею или сделать теплый пол?

Радиаторы отопления на лоджиях и балконах установить нельзя. Точно так же нельзя туда подвести теплый пол. Иначе эти помещения станут отапливаемыми, а это не позволяет закон — с этим мы уже разобрались.

«В противном случае у соседей снизу может почернеть потолок на балконе, начнет образовываться иней, будут запотевать стекла», — отмечают специалисты.

Теплоизоляция изнутри и снаружи: нужны ли разрешения?

Единственный легальный способ утеплить наружные стены — если обслуживающая организация (ЖЭС или товарищество собственников) по результатам обследования включит такие работы в план капремонта фасада всего дома, отмечают проектировщики.

В остальных случаях — это незаконно, грозит штрафом и предписанием демонтировать утепление за свой счет.

Дело в том, что утепление стенок балкона или лоджии снаружи — это не перепланировка, а вмешательство в фасад и конструкцию здания. Фрагментарное утепление наружных стен (в том числе балконов и лоджий) относится к видам строительной деятельности. Самостоятельно проводить такие работы запрещено — они требуют полноценного проекта, разрешения на строительство и прохождения госэкспертизы.

К тому же, постановление №164 запрещает перепланировку или переустройство с изменением архитектурного и цветового решения фасада.

Что касается утепления изнутри, ситуация такая.

Новое постановление №164 исключило теплоизоляцию из перечня работ по перепланировке. Раньше, по старому документу, теплоизоляция входила в этот перечень и требовала разработки проекта.

Теперь теплоизоляцию, как полноценную процедуру относят к реконструкции, которая регулируется строительным законодательством и требует более сложной процедуры согласования.

Но точно ли вашей лоджии нужно именно утепление?

—  Важно понимать: выполнять утепление балкона или лоджии, чтобы сделать их теплыми, бессмысленно, — отмечает Елена Кондратьева. — Это холодное помещение, в котором нет теплоносителя — радиаторов и труб отопления. Можно провести аналогию с автомобилем зимой: если вы заглушили мотор и выключили обогрев салона, внутри машины через некоторое время станет так же холодно, как и на улице. Сколько бы вы ни утепляли кузов — салон не станет теплым, потому что нет источника тепла. Точно так же и на балконе: без радиатора отопления любое утепление не даст эффекта, а лишь уменьшит полезную площадь и опустошит ваш бюджет.

А если вы хотите привести балкон в порядок, теплоизоляционные материалы при этом можно использовать. Просто в рамках отделки без лишних бюрократических процедур, говорят в «ТЕКТОНИКЕ».

— Если есть необходимость изнутри приклеить теплоизоляционный материал, это можно заявить как выравнивание стенок балкона или лоджии. Такой подход часто используют, когда хотят скрыть закладные детали ограждений балконов (лоджий). В этом случае процедура совсем другая, не требующая согласований и проекта, поскольку расценивается как отделочные работы, а не как утепление.

Есть о чем рассказать? Пишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро

Перепечатка текста и фотографий Onlíner без разрешения редакции запрещена. ga@onliner.by