Бал правит УКС

В начале мая этого года соцсети всполошились. Поводом для переживаний стало выступление заместителя председателя Мингорисполкома Андрея Черникова, который напомнил: в ближайшем будущем новые участки будут закрепляться только за государственными застройщиками. Правда, новость, которую принялись горячо обсуждать, оказалась вовсе не новостью. О переходе рынка столичной недвижимости на новые рельсы мы говорили еще в 2022-м. А сам процесс начался и того раньше: с 2019-го в Минске не было проведено ни одного земельного аукциона для «частников».

Так что, может, нынешние очереди — это результат того, что вся власть в руках УКСов? А они, сосредоточенные на возведении жилья для очередников, не поспевают за спросом со стороны всех остальных? Образовался «классовый разрыв»?

— На самом деле для конечного потребителя нет большой разницы — покупает он квартиру у коммерческого застройщика или государственного, — рассуждает Наталья Литовская, автор телеграм-канала «Литовская о жилье». — Если локация нравится и цена подходит, то переживания из-за того, кто именно строит, как правило, не возникают. Тем более что на нашем рынке остались только надежные застройщики.

Что касается УКСов, то для коммерческих проектов они «добывают» очень хорошие участки. Вспомним ЖК «Вера» на Веры Хоружей, квартиры в котором будут продавать через аукцион; ЖК «Уютный» посреди леса, причем в нем есть как варианты многоэтажного строительства, так и коттеджи-таунхаусы; стильный ЖК «Андреевский» недалеко от площади Победы; несколько мапидовских домов в Лошице с видом на водохранилище.

Почему решили все участки передавать государственным застройщикам? Видимо, хотят их таким образом поддержать. УКСы в основном возводят жилье по государственному заказу, то есть с минимальной прибылью. А жить на что-то надо. И вот, чтобы предприятие чувствовало себя устойчиво, ему надо дать возможность зарабатывать на коммерческих проектах.

И все же не УКСами едиными жив Минск. С 2019 года (момента, когда аукционы перестали проводить) в столице появились «Северный берег», «Вершина», «Гранд Кристалл» с их тысячами квартир. В Тарасово начали строить «Гранд Вилладж». То есть и в «частном» направлении процесс идет, правда не через торги, а посредством подписания инвестпроектов.

— Рынок недвижимости я мониторю лет 15. По сути, ситуация не изменилась: как предлагали дольщикам порядка 25 проектов в разных локациях Минска, так и предлагают.

А для многих белорусов «авторство» УКСа, «Минскстроя», МАПИДа, наоборот, только плюс: государственный — значит, надежный, ответственный, — отмечает эксперт.

За чем стоим?

Казалось, что стоимость квадратного метра, установившаяся над столицей в последнее время, должна была подразогнать желающих строиться. Но нет: сразу несколько ЖК хвастаются очередями.

Одну из лидирующих позиций занимает дом на улице Каролинской от «УКС Запад». В былые времена 24-этажку на 396 квартир причислили бы к малосемейкам. Посудите сами: на каждом этаже — по 18 квартир, 12 из которых — 34-метровые студии с одним окном. Из благ — два лифта и кладовые.

Год назад, когда квартиры в каркаснике только-только начали продавать, метр оценивали в 4200—4900 рублей. То есть однушку можно было взять за $52 000 в эквиваленте, а двушку — за $89 000 по курсу. В начале мая уже этого года застройщик предложил всем желающим 126 квартир. Правда, «квадрат» уже «плясал» от 5400 до 6300 рублей. То есть за студию надо было выложить почти $77 000 по курсу, а за евродвушку — $114 000 в эквиваленте.

И знаете что? За квартирами еще до старта продаж выстроилась очередь!

— Квартиры, кстати, разобрали еще не все, предложение есть, — говорит Наталья. — Но очередь за ними объясняется просто: если сравнивать с другими предложениями, то в доме на Каролинской получается самая невысокая стоимость отдельной «жилой ячейки». Пусть и совсем небольшой по площади, но все же позволяющей отселить взрослого ребенка или обеспечить своего студента крышей над головой. Важную роль играет и локация: метро «Малиновка» в пешей доступности, инфраструктура хорошо развита.

Да, в квартире надо будет сделать ремонт. Но обустроить 35 «квадратов» можно и довольно бюджетно. Главное, что у человека есть старт.

Однако настоящий феномен нас ждет недалеко от метро «Каменная Горка». Еще в конце 2025 года «Минский домостроительный комбинат» анонсировал возведение каркасника на улице Вышелесского. Целых 93 квартиры (из 341) пообещали пустить в свободную продажу. Строительство объекта идет очень медленно, ни одна проектная декларация еще не была опубликована, а очередь за квартирами уже выстроилась. Да еще какая!

— Инициативная группа, отслеживающая новости по этому дому, образовалась достаточно давно: это люди, которые охотились за квартирами в доме на Волгоградской. Там, с УКСом, по различным причинам не сложилось, и они переключились на дом от МДК, — раскрывает карты эксперт. — Среди записавшихся в тетрадку есть как очередники, так и те, кто не имеет никаких льгот.

Списки желающих построиться на Вышелесского начали формироваться еще 2 апреля. Уже «зачислены» 390 человек!

На что рассчитывают люди? В первую очередь на невысокую цену. Потенциальные дольщики почему-то ориентируются на 4500 рублей за квадратный метр независимо от площади квартиры, хотя официальных объявлений не было. Подозреваю, что если «квадрат» окажется дороже (например, 5200 рублей), очередь как минимум наполовину растворится.

— Дом на Волгоградской, который вы упомянули, минчане тоже ждали, формировали очередь. Чем закончилось?

— Очень дорогой паркинг — порядка $26 000 по курсу — отпугнул многих желающих. Так что в итоге квартиры брали, но без боя и без очередей. Просторные трешки до сих пор есть в свободной продаже — уж слишком высокой получается итоговая стоимость.

— А за метрами в «Петровских верфях» велась охота?

— Да, но за небольшими квартирами, преимущественно евродвушками по 48—49 «квадратов». Думаю, когда начнут строить очередной «Парус», желающие снова организуются.

Не проспать новую очередь

Где нам еще ждать очередей? Конечно, в «Сонечном». Накануне МАПИД пригласил всех желающих подключиться к строительству 6—7-этажных домов за Expobel. Метр — от 3250 рублей. Сказка какая-то. Причем далеко не ко всем квартирам привязано машино-место (а оно дорогущее — 64 000 рублей, или $23 300 по курсу). Солидная экономия.

Сразу же после публикации проектной декларации была организована очередь. Всего за несколько часов в нее записалось два десятка человек. Подозреваем, что к дню сегодняшнему ожидающих стало еще больше (заключать договоры начнут только на следующей неделе, 25 мая).

— Может, уже пора формировать списки из желающих построиться в ЖК на Планерной горе? МАПИД как раз начал осваивать площадку, можно быть в числе первых.

— Люди действительно уже подумывают об этом, — замечает Наталья. — Правда, стартует МАПИД с возведения паркинга, а уже только потом приступит к домам. Когда появится котлован под многоквартирник, тогда и стоит беспокоиться. Пока еще рано. Единственное, могу расстроить потенциальных дольщиков: квартиры планируют продавать с парко-местом, и они совершенно точно не будут дешевыми. Грунты в этой локации сложные (с учетом бэкграунда Планерной горы), а значит, фундаменты будут очень основательными и дорогостоящими.

А вот у «частников», по наблюдениям эксперта, затишье: метры без разбора не гребут. Отсюда и все эти спецпрограммы с банками, позволяющие вступить в строительство без первоначального взноса. Но снижать стоимость «квадрата» девелоперы не спешат. Банки тоже не обрушивают процентные ставки по кредитам на недвижимость, поэтому сотрудникам отделов продаж пока приходится скучать (и с грустью вспоминать прошлую весну).

— Определяющим фактором для людей по-прежнему остается стоимость метра. Озвучь застройщики ставку в 4500 рублей за «квадрат» — свободных квартир не останется. Даже драки начнутся. По 5000 за метр продажи тоже будут идти хорошо. Все, что выше, — уже со скрипом. Если, конечно, речь не идет про очень скромную площадь, — заключает эксперт.

Есть о чем рассказать? Пишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро

Перепечатка текста и фотографий Onlíner без разрешения редакции запрещена. ga@onliner.by