Все уйдут, а УКС останется? Что будет с минскими застройщиками, которые сидят без аукционов и земли

02 февраля 2022 в 8:00
Автор: Оксана Красовская. Фото: Максим Малиновский

Все уйдут, а УКС останется? Что будет с минскими застройщиками, которые сидят без аукционов и земли

Давным-давно, на заре времен, столичные застройщики чувствовали себя очень вольготно: присмотрел красивый участок земли, подал заявление в Мингорисполком и знай себе собирай деньги с желающих обзавестись жильем. Сегодня в это трудно поверить, но именно так все и работало по заявительному принципу. Никаких тебе аукционов, масштабных сносов и отселений (кто ж в здравом уме позарится на проблемный участок). Оттого и застройщиков в Минске было сразу несколько десятков. Все изменилось к середине нулевых, когда власти осознали, какие деньги (нет, деньжищи) теряет бюджет. Поначалу только площадки под элитную застройку, а к концу 2013-го и все остальные решили продавать, причем через аукцион кто больше даст, тому и землю. Девелоперы (да и горожане) очень скептически отнеслись к подобной затее, повторяя, словно мантру, «кто ж будет брать на таких условиях». Но, повозмущавшись, застройщики приняли новую реальность и активно включились в борьбу за землю.

Карнавала не будет

Стоит признать, что аукционы частично отсеяли аферистов, которые, не имея за душой ни гроша, рассчитывали вести всю стройку за счет дольщиков (а может, и не вести: собрать деньги и укатить в неизвестном направлении тоже вариант, тем более что провернуть такой фокус позволяла как долевка, так и продажа жилищных облигаций). Городские власти же, почувствовав «прилив денежной энергии», с радостью запустили конвейер: на торги выставлялись участки «голые» и обремененные, в центре и «спальниках».

Вот, к примеру, новость за 2015 год: «на аукцион планируется выставить 30 земельных участков для строительства многоквартирного жилья».

Сейчас бы застройщики просто попадали в обморок от такой информации, ведь уже несколько лет подряд аукционы единственная возможность обзавестись участком не проводятся. Объявлений о предстоящих торгах не сыскать, да и озвученный с высоких трибун официальный «курс на УКС» дает понять, что негосударственным застройщикам в Минске ловить нечего. Грубо говоря, немалая часть столичных девелоперов еще вроде как крепко стоит на ногах, но уже смотрит в бездну. И это не страшилки.

Согласно официальной информации, последний аукцион, дающий победителю право реализовать многоквартирную застройку, проводился аж в декабре 2019-го!

Тогда Минский городской центр недвижимости пытался продать гектар земли в границах улиц Восточная — Кольцова — 4-й Полиграфический переулок. Площадка, только на первый взгляд казавшаяся перспективной, на самом деле была просто начинена сюрпризами: снести надо было восемь многоквартирных домов, к тому же отселить, не обидев, всех зарегистрированных. А ведь еще неизвестно, что с сетями!

В общем, лот пытались пристроить минимум трижды. Но даже старт в размере 367 548 рублей (что примерно $175 тыс. по курсу того времени) никого не привлекал. Ведь убытки уже были на уровне почти 5,5 млн рублей. И всего на одном гектаре их явно было не отбить. Так двухэтажки и остались стоять нетронутыми в ожидании лучшей участи и богатого инвестора.

Впрочем, оптимисты скажут, что это не показатель. Мало ли что могло измениться с 2019-го. Но вот вам официальный комментарий Мингорисполкома: «Комитетом архитектуры и градостроительства подготавливаются градостроительные паспорта земельных участков, которые утверждаются решениями Мингорисполкома для проведения аукционов. В 2020-м и 2021-м годах решений об утверждении градостроительных паспортов для проведения аукционов в отношении земельных участков для строительства многоквартирных жилых домов Мингорисполкомом не принималось».

Проще говоря, ждать частникам в ближайшее время нечего.

Мир без коммерческих застройщиков?

Так какое будущее нас всех ждет? Если аукционы так и не начнут проводить, девелоперы, выработав свои текущие проекты, вынуждены будут «схлопнуться» или переключиться на другие регионы, где торги проводятся и где аудитория более-менее платежеспособная. А может, есть еще какой-то вариант? Мы пытались поговорить с несколькими застройщиками, которые долго и честно работали на столичном рынке, но те, кто еще играет на этом поле, отказываются от комментариев: ни открыто, ни анонимно рассуждать о своем будущем и перспективах отрасли не хотят (оно и понятно: как бы чего не вышло).

Последние аукционы, на которых предлагались действительно хорошие площадки, проходили очень активно, если не сказать ожесточенно, — отмечает независимый эксперт по жилой недвижимости Наталья Литовская. Понимая, что торги проводятся все реже, застройщики стремились забрать пригодные для освоения участки, причем суммы легко доходили до 10 млн рублей и выше.

Результаты последних громких аукционов: в январе 2019-го компания «НикаПроект» приобрела 2 га в границах улиц Прилукская—Глаголева—проспект Жукова за 7 млн 260 тыс. рублей. Снос и расселение усадеб предварительно тянули еще на 5 млн.

Конечно, застройщики очень надеются, что ситуация изменится и аукционы возродятся. Те, кто посмелее, начинают засматриваться на другие регионы. Но тут тоже надо понимать, что все «в область» уйти не могут. Реализовывать проекты имеет смысл только в регионах побогаче. Сейчас это Гродно и Брест. А ведь там есть свои девелоперы, плюс жителей меньше.

Если же мы посмотрим, к примеру, на перспективный Гомель, то там УКС неплохо справляется со своей задачей, застраивая хорошие площадки с лучшими видами. Большинству жителей города просто нет смысла ввязываться в коммерческую долевку, так как они вполне могут дождаться метров по государственной цене от госзастройщика, в котором абсолютно уверены.

Результаты последних громких аукционов: в апреле 2019-го застройщик «Гранд Хаус Инжиниринг» выиграл битву за почти 5 га в районе проспекта Дзержинского. Победа стоила ему 19 млн 120 тыс. рублей. На отселение и снос частного сектора требовалось еще почти 14 млн.

Что сейчас делают застройщики, оставшиеся без площадок?

Распродают последние квартиры чуть ли не по цене котлована и уходят с рынка. Выбора у них нет.

Это грустно, так как мы теряем хорошие компании, которые строили современное, энергоэффективное жилье, соответствующее запросам и потребностям людей. (Присмотритесь к району станции метро «Михалово», там все еще могут быть интересные по цене предложения.)

Самые дальновидные компании себя подстраховали. Например, один из крупнейших застройщиков Минска «Айрон» — приобрел большую площадку, на которой сейчас растет «Левада». Также в запасе у него есть еще один участок: 6 га в районе улиц Железнодорожной и Минина, где уже прошел снос, готовится площадка для возведения жилого комплекса.

Не забываем, что «Айрон» одним из первых пошел в регионы, предложив жителям Гродно квартал таунхаусов, а брестчанам большой ЖК возле гребного канала. Это и есть та самая пресловутая диверсификация рынка. Застройщика можно похвалить: ему есть над чем работать в ожидании более благоприятных времен, а мощности компании, которая сама проектирует, строит, выполняет функции технадзора, не будут простаивать. Мудрая позиция.

Остальные же будут просто завершать текущие проекты. Конечно же, в надежде на лучшее.

Результаты последних громких аукционов: в сентябре 2017-го «А-100 Девелопмент» впервые шагнула в Минск, выкупив сочную площадку в центре города. За бывшее троллейбусное депо застройщик заплатил 17 млн рублей.

Кто и что будет строить?

Так что, настанет момент, когда мы останемся без новых предложений? Безусловно, нет. Как минимум «Минск-Мир» и «Северный берег» не дадут скучать: территории, отведенные этим застройщикам, до того огромные, что нас будут будоражить новые и новые премьеры. К тому же не забываем про еще один путь — инвестпроекты. Это когда по указу Александра Лукашенко или решению Мингорисполкома земля выделяется девелоперу без аукциона. Взамен он должен не только возвести ЖК, но и оказать городу/стране ответную услугу: например, вложиться в строительство важного спортивного объекта.

Один из последних примеров такой сделки — предстоящая многоэтажная застройка территории деревни Тарасово компанией «Реторсия Трейд». Еще можно упомянуть современный жилой комплекс «Белые сады» на Железнодорожной. Или уже почти реализованный проект — модный квартал под названием «Комфорт парк» от застройщика «Строминвест».

Конечно, наши аукционы — это по большей части кот в мешке: ты не знаешь, что реально с коммуникациями, во сколько на самом деле обойдется отселение и не будет ли среди приговоренных усадеб таких, которые упрутся и на дадут ходу стройке, — продолжает Наталья Литовская. — Но отсутствие торгов — ненормально и нездорово. Конкуренция должна быть.

Но даже если представить, что завтра объявят аукцион, вряд ли из этого выйдет что-то хорошее. Ввязываться в борьбу имеет смысл только тем застройщикам, которые способны возвести объект полностью за свой счет. (С 5%-ной прибылью никто не захочет работать, поэтому остается только такой вариант.) Старых проектов, которые уже в процессе реализации, эти моменты не касаются.

Однако все эти строгие правила не распространяются на госзастройщиков, которые сейчас и будут главенствовать на рынке. Но унывать не стоит: похоже, УКСы, МАПИД и МДК уже стали на современные рельсы и готовы предлагать интересные проекты. Обычные панельки очередникам, для ускорения процесса расселения. Интересные решения всем желающим.

Ориентиром могут служить «Петровские верфи» на Семашко, обещанный квартал в Сухарево в стиле «Новой Боровой», строящийся ЖК за Expobel. Жить там будет не то что можно, но даже приятно. Не исключено, что и новые проекты будут продумываться тщательно, с душой.

— УКСы и госзастройщики действительно хорошо справляются, поэтому граждане в основной своей массе не почувствуют ущерб. С определенной периодичностью будут появляться новые проекты. Продолжат поставлять свои решения и коммерческие застройщики, которые нашли правильный подход и остались на рынке.

Упростится ли городская архитектура? Это будет зависеть от благосостояния людей. Какой смысл делать красивый проект, если заплатить за него горожане не в состоянии? И наоборот: зачем строить что-то типовое, если потребитель хочет видеть яркие цвета, интересные формы и закрытые дворы? — объясняет эксперт.

А может, отсутствие аукционов связано с тем, что продавать уже нечего? Последняя выставленная площадка была так «тяжела», что никто не отважился за нее взяться. Пустырей (не сельхозназначения), считай, не осталось. Само же слово «уплотнение», произнесенное даже шепотом, вызывает у населения агрессию.

Внутри МКАД все действительно непросто со свободными площадками: пустые территории давно отданы УКСам. Полноценный жилой комплекс, пожалуй, и разместить негде. Но мы можем взглянуть шире. Недавно городские власти объявили, что отказались от застройки территории между «Зеленой гаванью» и Колодищами — мол, это невыгодно.

На самом деле место отличное и желающих жить там было бы очень много! Если бы эту площадку отдали под грамотный инвестпроект (с аукциона ее бы вряд ли забрали, учитывая огромные потенциальные затраты на прокладку коммуникаций), инвесторы бы просто передрались за право застройки. А люди бы потом стояли в очередях за таунхаусами и коттеджами. Многоэтажки, безусловно, там бы не зашли.

Логично было бы дать возможность застройщикам осваивать и земли вдоль кольцевой: таунхаусная и малоэтажная застройка привлекла бы очень много людей. Ближайший пригород бы просто расцвел, — заключает Наталья Литовская.


отдельностоящий, полный No Frost, электронное управление, класс A+, полезный объём: 357 л (211 + 125 л), зона свежести, перенавешиваемые двери, лоток для яиц, 59.5x66x206.8 см, белый
отдельностоящий, No Frost (морозильная камера), электронное управление, класс A+, полезный объём: 245 л, перенавешиваемые двери, использование в неотапливаемых помещениях, 59.5x65.5x186.8 см, белый
встраиваемый, No Frost (морозильная камера), электронное управление, класс A+, полезный объём: 281 л (225 + 56 л), перенавешиваемые двери, полка для вина, лоток для яиц, 54x54x193.7 см, белый

Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!

Есть о чем рассказать? Пишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро

Перепечатка текста и фотографий Onlíner без разрешения редакции запрещена. ng@onliner.by

Автор: Оксана Красовская. Фото: Максим Малиновский