Проект закона «О риелторской деятельности», появившийся на этой неделе, сулит большие перемены. Всем нам, а не только непосредственно агентам и риелторам. Ведь редкая сделка купли-продажи обходится без профессиональных игроков рынка. Будут ли услуги более качественными и «изящными»? Хватит ли специалистов на всех, если агенты исчезнут, а «старички» выстроятся в очередь на переаттестацию? Не будут ли затягиваться сроки реализации сделок, если один человек сразу и швец, и жнец, и на дуде игрец? В этих и других аспектах разбираемся вместе с теми, кто не один год работает на рынке недвижимости.

Присоединиться к обсуждению законопроекта можете и вы, для этого на Правовом форуме Беларуси создана отдельная страничка. Пять комментариев там уже есть, но, как понимаете, это лишь капля в море. Высказать свое мнение можно до 26 июля.

Как мы живем сейчас?

— Сложно сейчас с точностью говорить о причинах, но, по-видимому, поводом к изменению существующего закона стали жалобы от граждан в Минюст. Структура их разная, но чаще всего высказывались жалобы на некорректное поведение и навязывание услуг. Проанализировав обращения, регулятор пришел к выводу, что ужесточение контроля над сотрудниками агентств недвижимости может привести к повышению квалификации этих кадров и в целом к повышению качества услуг, — рассуждает специалист.

И правда, в нашу редакцию тоже периодически (но не очень часто) приходили гневные письма: агент невежливо общался, слил сделку, не связал с продавцом без заключения договора.

— Закон содержит ряд изменений, включая создание органа самоуправления «Палата риелторов», упрощение процедур сбора информации в рамках обеспечения юридической безопасности сделки и ряд иных изменений, — продолжает разговор Петр. — В частности, предлагается исключить такое понятие, как «агент по операциям с недвижимостью». И именно об этом хотелось бы поговорить.

Вероятно, это предложение связано с тем, что именно на агентов и составлялась основная масса жалоб. И это, безусловно, проблема. Но для того и придуманы общественные обсуждения проектов законов, чтобы мы, граждане Республики Беларусь, потребители и поставщики услуг, могли повлиять на грядущие изменения.

Ведь проблема была вызвана не самим существованием услуги, а ошибками и нарушениями при ее оказании.

Как устроена процедура сейчас? Продавец, решивший расстаться с недвижимостью, размещает объявление на профильных сайтах самостоятельно или сразу обращается в агентство. Вести сделку своими руками в итоге решаются немногие. Чаще дело переходит под крыло агентства недвижимости и, соответственно, риелтора, который изучает документы, консультирует, объясняет. После заключения договора объектом занимается уже агент: размещает рекламу, отвечает на звонки заинтересованных, показывает метры, торгуется. Когда покупатель найден, в процесс снова включается риелтор — собирает справки, проверяет чистоту сделки, общается с обеими сторонами. Агент же, выполнивший свою часть, переключается на новые квартиры, которым надо найти хозяев.

В случае если инициатива исходит от покупателя, процесс снова расслаивается: договор на оказание услуг подписывается через риелтора, который несет ответственность за будущую сделку, а агент в это время роет базы, чтобы подобрать подходящий вариант и успеть на просмотр. Как только все согласовано, стороны снова приходят к риелтору.

Такое разделение труда существует не первый год. И вроде как все счастливы и довольны.

— Агент выполняет всю работу «ногами и руками», а риелтор отвечает за организацию всего процесса и документальное его сопровождение, — объясняет устоявшуюся практику собеседник. — Качественно соответствовать требованиям обеих ролей достаточно сложно. Безусловно, на рынке есть риелторы, выполняющие также функции агента. Хотя важно заметить, что среди них есть риелторы, которые все равно концентрируются на агентской работе, а все документально-юридические вопросы оставляют другим риелторам, которые только ими и занимаются.

Отменим агентов, а дальше что?

— Давайте попробуем поставить мысленный эксперимент и представить, как будут работать все процессы на рынке, когда ключевая рабочая единица процесса переродится в нечто иное. Все без исключения риелторские услуги в предлагаемой редакции закона сможет оказывать только аттестованный риелтор.

При этом даже те, кто уже имеет аттестат риелтора, тоже должны будут пройти переаттестацию.

С учетом того что процесс аттестации предлагается усложнить (два этапа, включая устный экзамен), сложно сказать, в какие сроки это реально можно будет сделать.

Да, предлагается послабление: теперь на риелтора сможет аттестоваться гражданин с любым высшим образованием. Но как быть с теми, у кого средне-специальное образование? И что делать тем, кто является мастером продаж, но не может досконально выучить законы и кодексы, чтобы сдать экзамен? В своей работе они не занимаются документами, они всегда в полях, показывают объекты, общаются с клиентами.

Заметная часть самых компетентных риелторов на рынке — это маститые профессионалы с многолетним опытом. Но они, как правило, вообще не ездят на показы, а работают только в офисе. И что делать этим сверхкомпетентным специалистам теперь, когда они не смогут делегировать разъездные задачи агентам? Более того, есть вероятность, что часть из них окажется просто плохими специалистами по продажам. У многих из них нет водительского удостоверения и энергии, необходимой, чтобы целыми днями быть в разъездах, не отменяя необходимости заниматься работой с документами. Сколько из них может выдержать подобный стресс и сохранить качество оказываемой услуги для потребителя? — задает резонный вопрос Петр.

Очевидно, что одномоментно перестроиться организации не смогут. Более того, велика вероятность, что все будет как и прежде: одни в полях, другие — в бумагах. Только называться будут одинаково.

— Но если все процессы останутся неизменны, в чем тогда смысл нововведения? Есть риск, что из-за планируемых изменений количество специалистов станет заметно меньше!

Дефицит кадров может привести к перекосам в отрасли. Все основные процессы в агентствах давно настроены и продолжат работать: кол-центры будут проводить обзвоны, маркетинговые отделы будут работать над привлечением входящих заявок. Объем работы останется прежним, а вот количество специалистов снизится. Это приведет к рискам.

Каким? Например, к снижению качества услуг для потребителя. Из-за возрастающего объема задач при предполагаемом мной снижении количества работающих специалистов может произойти снижение количества человеко-часов, выделяемых на один объект. Есть риск, что многократно вырастет количество осмотров объектов, проводимых в отсутствие риелтора. Такая ситуация может привести к конфликтам при стихийных переговорах о торге. Также своевременно могут быть не выявлены технические недостатки покупаемого объекта, что может привести к росту судебных споров.

Риелторы наверняка будут вынуждены формировать очередь из клиентов. Возможно, даже начнутся отказы, например по соображениям логистики: конкретный риелтор-агент, который все же хочет присутствовать на показах, будет заниматься только объектами вблизи дома или офиса. Или же будет отдавать приоритет более ликвидным или более выгодным объектам. Потребитель такому повороту не обрадуется, — строит прогнозы специалист.

Петр также обращает внимание на то, что после нововведений может возникнуть серый рынок риелторских услуг. Не каждый не прошедший переаттестацию специалист, чей номер телефона давно передается по сарафанному радио, сможет отказаться от возможности заработать, если к нему придут люди с живыми деньгами. «Проведение сделок без участия риелторской организации повышает риск того, что могут быть допущены ошибки в процессах или не выявлены сложности и злой умысел у одной из сторон. А еще и страховки нет», — рисует довольно мрачную картину собеседник.

— В конце концов, может возникнуть нестабильность цен на вторичном рынке. На сегодняшний день агентства участвуют в ценообразовании для вторичной недвижимости. Проводятся исследования рынка в общем и в конкретных сегментах в частности. Собственники же зачастую настроены чересчур оптимистично в вопросах оценки своей недвижимости. Агент заинтересован в сделке, а значит, его задача — показать продавцу реальную картину и как можно скорее привести цену к рыночному значению. Если эту работу систематически не вести, то собственники будут и дальше сидеть на месте, веря, что «на каждый товар найдется свой купец».

Таким образом, возникает вопрос: выбран ли оптимальный путь для решения проблемы? Да и масштаб самой проблемы можно переосмыслить. Министерство юстиции сообщило, что за минувший год в работу было принято около 40 жалоб (при этом фактически обращений было больше) на риелторские организации. Но если сопоставить это с объемом заключенных договоров (напомню, это 91 144), то, может, это и не такая значимая проблема, чтобы ее так радикально решать.

Хочется верить, что нам удастся сохранить текущую систему распределения труда и отстоять профессию агента. Не допустить проседания в качестве оказания услуги, не волновать лишний раз рынок и сохранить тысячи рабочих мест, — заключает Петр.

А что хорошего?

Безусловно, игроки рынка отмечают и положительные стороны потенциальных нововведений. «Радует, что расширяются полномочия в получении информации от разных организаций, которая необходима для проверки объекта недвижимости и защиты прав клиента. Еще один положительный момент, с моей точки зрения, это предстоящая аттестация всех специалистов, работающих в агентствах недвижимости. Да, у меня, как у агента, предстоящий экзамен вызывает волнение, но, имея высшее техническое образование, я уже смогу побороться за получение аттестата риелтора», — говорит Екатерина Ланковская из агентства «Час пик». Девушка также отмечает, что экзамен позволит избавиться от специалистов-однодневок и случайных людей, «которые портят репутацию агентств недвижимости и самой профессии».

О том, что некоторые агенты скорее похожи на вымогателей, говорит и Иван Борисенко, работающий в той же организации. Экзамен, по мнению специалиста, позволит «причесать» разношерстную компанию, а заодно систематизирует знания у тех, кто планирует остаться в профессии. Так, чтобы ни Гражданский, ни Жилищный, ни Кодекс о браке и семье не были темным лесом. Также агент с 27-летним стажем отмечает, что сообществу действительно не хватает сплоченности. И Палата риелторов как раз позволит всем консолидироваться, решать вопросы сообща.

Есть о чем рассказать? Пишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро

Перепечатка текста и фотографий Onlíner без разрешения редакции запрещена. ga@onliner.by