Метр дорожает. Потянем?

Весь прошлый год мы ждали снижения цен, а также приятных акций и бонусов от застройщиков. Не случилось: прайс если и колебался в сторону уменьшения, то так незначительно, что отметить это мог разве что самый чувствительный сейсмограф. Чуда не произошло и в начале 2024-го.

Наоборот, уже в январе (неслыханное дело) многие девелоперы успели «приклеить» к старым ценам по $50—100 на каждый «квадрат», солидно увеличив порцию масла на своих бутербродах.

Но откуда эта вера в бесконечную платежеспособность белорусов? Неужели мы готовы отдавать все больше и больше за свежайший бетон?

— На самом деле по-настоящему ударным был декабрь, — отмечает независимый эксперт по жилой недвижимости, автор телеграм-канала «Литовская о жилье» Наталья Литовская. — В конце года люди очень активно заключали договоры долевого строительства. Я полагаю, что не откладывать решение жилищного вопроса многих из них подтолкнули заявления Нацбанка, который анонсировал возможные изменения в механизме выдачи кредитов.

И люди поняли это так: если не взять деньги у банка сейчас, потом уже может и не повезти: либо выделяемая сумма будет значительно меньше, либо процент поднимут, либо вообще не удастся пройти какой-то порог. А ведь с привлечением кредита у нас сейчас идет почти 40% сделок на первичке. И тот, кто рассчитывал на заем, поспешил его взять — по старым ставкам и понятным условиям.

В свою очередь, застройщики, почувствовав возросший спрос, решили отреагировать на него самым понятым и приятным для себя образом: в полупанельках и монолите, в домах, которые только зарождаются или уже готовятся к сдаче, подорожал метр. Причем «прибавил в весе» он в самых востребованных метражах и планировках (однушки-евродвушки).

— Надо понимать, что застройщику важно не столько в один момент получить много денег, сколько обеспечить ритмичность финансирования. Поэтому повышение цен — это своего рода инструмент регулирования спроса, — продолжает специалист. — В декабре было продано много квартир, в январе завершались сделки, которые не успели оформить в декабре, их тоже было немало. Все, запасы пополнены. Можно и поэкспериментировать с ценами.

Если обновленный прайс людям не понравится и продажи серьезно застопорятся, всегда можно будет объявить акцию и привлечь тем самым необходимое количество дольщиков.

Но в ближайшее время я бы не стала рассчитывать на выгодные предложения. Мы увидели солидный всплеск: то, что стоило немалые $1350 по курсу, вдруг стало стоить $1450. И это не в домах повышенной комфортности, там цены еще выше. Люди таким ценам, мягко говоря, удивились. И затаились. Судя по доступным шахматкам, сейчас сделки идут слабо: дома, в которых раньше за полмесяца с легкостью продавалось полтора десятка квартир, сегодня с трудом находят пяток покупателей. Так что эффект получился обратный. Надолго ли — вопрос открытый.

Но вряд ли застройщики пока сильно из-за этого переживают. Пару месяцев точно станут спокойно выжидать, зафиксировавшись на приятном плато. А дальше все будет зависеть уже от нашей с вами реакции: продолжим брать кредиты и скупать первичку — ничего не изменится. Притормозим или развернемся в сторону вторички — тогда и девелоперам придется что-то думать, чтобы вернуть «свой народ». И вот тут уже можно будет ловить квартиры на акциях.

— На текущий момент застройщики чувствуют себя хорошо. В том, чтобы снижать цены, у них нет необходимости, — убеждена Наталья Литовская. — Акцию, например, объявляли в «Минск-Мире», но там метр уже давно не самый доступный, особенно в домах возле будущего парка. Район оформляется, появляется социальная инфраструктура (хотя ее по-прежнему недостаточно для такого количества жителей), к концу года могут запустить метро — и люди охотно берут квартиры-«полуфабрикаты» даже по €1300 за «квадрат».

«Северный берег», в котором цены для такого уровня комфорта поприятнее и есть особая программа кредитования, пока не может сильно влиять на рынок недвижимости: в активной фазе строительства сейчас до пяти домов, к тому же они среднеэтажные, квартир в них мало — «массой» не задавят.

Сказывается этот проект скорее на «Леваде», недалеко от которой он находится: «Северный берег» реально может конкурировать за клиентскую базу как раз из-за цены. Но у «Левады» есть свои козыри: проверенный застройщик, который сдает дома в срок и в хорошем качестве. Доверие к «Северному берегу» сформируется, когда первые дольщики сделают приемку квартир и получат ключи.

Что касается Грушевки, еще одной популярной локации, то там все в порядке. Во всех четырех строящихся жилых комплексах («Минский квартал», «Гранд-Авеню», «Грушевский посад» и «Квартал на Грушевке») осталось минимальное количество свободных квартир, причем по приличным ценам. И они тоже найдут своих хозяев. Ведь однушки в «Грушевском посаде» от УКСа с ценой метра $1500 по курсу разлетелись в момент. Грушевка сейчас — востребованный и популярный район, который перестал быть дешевым.

Но если так все и продолжится и цены не снизятся, люди будут вынуждены переключиться на вторичку. Благо этот рынок богат на самое разнообразное жилье — от хрущевок до свежих домов в благоустроенных районах с развитой инфраструктурой. Свет клином на новостройках не сошелся.

Сейчас «Беларусбанк» и вовсе подарил вторичке второе дыхание — кредит «Ипотека Экспресс» для очередников (не важно, когда на эту очередь стал) под невиданно низкий процент — всего 11,5%.

Это значит, что люди, которые стали на очередь (например, молодые семьи, предпочитающие новостройки), начнут массово переключаться на покупку готовой квартиры. Продавцам вторички — радость, новостройкам — скорбь из-за оттока части потенциальных покупателей.

Квартир становится меньше

Что ж, главное — выход есть. И если застройщики надумают себя «плохо вести», нам есть чем ответить и куда податься. Ведь так?

— Поиск квартиры для себя зачастую начинается с того, что люди хотят новостройку, — делится наблюдениями аналитик агентства недвижимости «Твоя столица» Андрей Чернышев. — Звонят и рассказывают, что вторичку даже не планируют рассматривать. Но, поварившись в информационном котле, достаточно быстро понимают, что нынешние новостройки не так уж идеальны: цены высокие, выбор локаций очень ограниченный, а еще ведь надо ждать момента сдачи (и переживать, чтобы стройка проходила гладко), делать ремонт...

То есть новостройки по-прежнему в приоритете, но до определенного ценового порога. И, кажется, мы его уже скоро перешагнем.

Почему так получилось и свежие «квадраты» стали такими дорогими? Нынешняя ситуация — это логичное продолжение тенденций, которые формировались в течение предыдущих лет. Новостроек физически стало меньше — 138 против 157 в прошлом году (минус 12%). К тому же уменьшилось количество квартир в высотках: о новых «Волне», «Пекине», «Лазурите» никто не помышляет. Уменьшилось и количество домов, находящихся на начальной стадии строительства: всего 7 против прошлогодних 20 (и 29 в 2022-м).

Выбор стал совсем скромным. И, учитывая последние ценовые «хотелки» застройщиков, может оказаться так, что квартира в еще не построенном дом будет дороже, чем приличная обжитая вторичка. Все это и подталкивает людей присматриваться к уже введенному в эксплуатацию жилью.

Минувший январь был ударным и для рынка вторичного жилья. Обычно в первый месяц года совершается в среднем 750 сделок. Но не в этот раз! За 31 календарный день было зафиксировано 1070 «рукопожатий», что превзошло даже самые оптимистичные прогнозы. Февраль тоже дает жару: если все продолжится так, как сейчас, то за високосный месяц будет заключено порядка 1300 сделок — как в привычно бурные март и апрель.

— Вторичка сейчас совсем не та, что была 10, а уж тем более 15 лет назад. Альтернатива новостройкам есть, и она отличная, — продолжает разговор специалист. — Примечательно, что за последние годы успел сформироваться абсолютно новый пласт жилья — новостройки на вторичном рынке, то есть квартиры, которые люди покупали как инвестицию, чтобы потом, сделав ремонт (или даже оставив так), перепродать.

И это очень хорошо. Такие варианты отчасти сдерживают цены, не давая сформироваться острому дефициту нового жилья.

Но в отличие от квартир от застройщиков, у новостроек со вторички есть минус — это их юридическая история. И к подобным покупкам необходимо подходить максимально внимательно: малый возраст квартиры не показатель ее чистоты в юридическом плане.

Теперь относительно цен, которые волнуют каждого (и покупателя, и продавцов). Средняя цена квадратного метра новостроек — $1350—1400 по курсу. Мы говорим про самый многочисленный класс — «Стандарт», к которому относятся 83% всех новостроек. При этом средняя цена предложения на вторичке — $1390 в эквиваленте. И зачастую это будет готовая к проживанию квартира с хорошим ремонтом. То есть никаких тебе волнений: обменяли деньги на ключи — и готово.

Если же взять квартиры попроще (стандартных потребительских качеств), без особого ремонта и изысков, то цена вообще будет в районе $1225 за «квадрат». А ведь еще и локации можно перебирать. Новые дома сейчас строятся всего в нескольких точках столицы, вторичка же есть везде — можно легко двигаться по карте, изучая, какие варианты подходят больше.

На вторичке кредитных покупателей порядка 37%. Но и это большой показатель, который раньше наблюдался только в 2019-м, когда доходы действительно росли, а мир не грозил никакими катаклизмами. При этом сегодня средняя сумма кредита тоже немаленькая — порядка 95 000—100 000 рублей. А еще жилье получше и попросторнее в 70% случаев покупается «на базе» уже существующей квартиры: одна продается, докладываются деньги, и появляется другая.

— Рынок вторичного жилья сейчас находится в равновесии: $1390 по курсу просят продавцы, ровно столько же готовы платить покупатели (это показывают реальные сделки по Минску). Разбежки практически нет, — считают в «Твоей столице».

— Торг находится на минимальном уровне: дисконт составляет 3% (так сказать, для приличия). То есть люди активно покупают квадратные метры и почти не торгуются, потому что помнят (небольшие, но все же) поднятия кредитных ставок в конце прошлого года и понимают, что пока есть возможность, надо ею пользоваться. Мало ли что может случиться в одночасье.

При этом в отношении торга надо понимать, что эту шкалу следует рассматривать не от 0 до 100%, а от 2 до 10%. Например, минимальный уровень торга был характерен для 2018—19 годов, когда цены росли, но для этого были все предпосылки в виде растущих зарплат, стабильности во все мире и безоблачного будущего. А вот 6—10% торга появляются в стрессовые периоды, когда людям важнее продать, а не купить. Так было, например, в марте 2022-го, когда за месяц цены сделок упали на рекордные 8%.

В целом за год вторичка Минска подорожала на 5%. Это не много. В последний раз аналогичные цены наблюдались в падающем 2015 году, а затем уже в растущем 2019-м. Тех, кто рассчитывал на интенсивный рост цен в конце прошлого и начале текущего года, статистика разочарует — за декабрь-январь 2024 года роста цен по сделкам мы не отметили.

Связано это с тем, что в реальности мы приближаемся к определенному финансовому пределу возможностей покупателей.

Кредиты — это хорошо, заявляемый рост зарплат — тоже. Но ведь кредиты по чуть-чуть да подорожали. А если брать значительную сумму, то это чувствуется, даже в том случае, когда выплаты растянуты на 20 лет. На готовность совершить сделку купли-продажи влияет и обменный курс доллара: подрос — ударил по покупательской способности. В какой-то момент человек просто упирается в потолок своих финансовых возможностей. Да, он готов чем-то жертвовать ради собственной квартиры, но до определенного предела. Так что большой рост цен мы вряд ли увидим: причин для этого нет.

Любопытно, что объем предложения на вторичке уменьшается. Сейчас на продажу выставлено где-то 7600 квартир именно со вторичного рынка (новострой от собственников и агентов не в счет). Много это или мало? Года полтора назад цифра была на уровне 8000—8500. Переломным для Минска является показатель в 7000 квартир. Если меньше — можно говорить о вступлении в зону дефицита жилья.

— Наверное, сейчас самое интересное и подходящее время, чтобы купить квартиру на вторичном рынке: выбор есть, и цены вполне приятные. Можно выбирать среди множества локаций и вариантов ремонта, — заключает Андрей Чернышев.

Есть о чем рассказать? Пишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро

Перепечатка текста и фотографий Onlíner без разрешения редакции запрещена. ga@onliner.by