Как достать обратно деньги, вложенные в бетон в «Минск-Мире». Примеры

Татьяна — читательница Onlíner из Слуцка, которая совсем недавно выгодно продала свою студию на 29,5 «квадрата» в готовом доме в «Минск-Мире».

Квартира бывшей дольщицы досталась покупателю за $39 800 по курсу, из которых тысяча ушла агентству за услуги. На руки же Татьяна получила эквивалент $38 800. Сама случчанка построила это жилье за $32 000 по курсу. Разница неплохая, хотя собеседница говорит, что сначала в планах семьи были долгие инвестиции.

— В декабре 2021 года наша семья вступила в строительство двух квартир в «Минск-Мире», в доме «Бостон». Он тогда был возведен до пятого или шестого этажа. Наши будущие квартиры должны были появиться на 16-м. Смежные, чтобы их можно было объединить в одну, если что-то пойдет не так. Это была покупка с целью инвестиции: собирались отремонтировать жилье и сдавать, — рассказывает женщина.

Жители белорусских регионов, по мнению Татьяны, стараются вложить деньги из «кубышек» в квадратные метры в Минске, даже если жить в столице пока не собираются.

— У нас в Слуцке за $30 000 квартиру если и построишь, то с Минском место не сравнишь — все-таки в большом городе другие перспективы.

Итак, на конец 2021 года потенциально у Татьяны были две квартиры в «Минск-Мире». Но многое пошло не так.

— Наши изначальные планы были актуальны до февраля 2022 года. Потом все стало нестабильно и непонятно. Решили, что нужно оставить только одну квартиру. К тому времени мы уже выплатили часть денег за две. Был вариант выйти из стройки, но при выходе мы бы потеряли на нашей сумме около $4000, ведь тогда был сильный скачок курса. Так что мы попросили застройщика о втором варианте — на день нашего обращения перебросить деньги с двух квартир на одну. И нам пошли навстречу, сказав, что такая просьба на тот момент была только от нас. Мы все равно потеряли $2000 на курсовой разнице, так что квартира обошлась в $32 000, а не в $30 000, как предполагалось. Но мы все равно были рады. Студия, кстати, не «пенал», с планировкой на два окна и лоджией. 

В ноябре 2022-го дом «Бостон» сдали (без задержек) со всеми его квартирами в состоянии полуфабриката. Но пришла беда: Татьяна заболела, случился инсульт.

— Поняли, что я этим вопросом активно заниматься уже не смогу, поэтому квартиру нужно продавать. Еще из больницы обратилась в агентство недвижимости, было 6 февраля 2023-го. И буквально через две недели нашелся покупатель. 

С учетом строительства за $32 000 и продажи за $38 800, доход составил около $7000.

— Это всего за год. Никаких вложений делать не пришлось, разве что тратилась на дорогу из Слуцка в Минск и обратно. Да, я недовольна самими обстоятельствами: все-таки вышло не так, как хотели сначала, но в целом все в итоге сложилось нормально. 

Татьяна предполагает, что ее студию покупатель тоже приобрел как инвестицию.

— Во время сделки он интересовался у агента: «Может, у вас есть еще такие студии? Я бы взял».

Собеседница добавляет: если бы не болезнь, все-таки придерживалась бы прежнего плана со сдачей.

— Все-таки спрос есть: в чатах «Минск-Мира» часто вижу, как люди ищут аренду — до $200, до $300. Но, возможно, теперь я брала бы курс на бюджетный ремонт, чтобы сдавать студию за $200—250, а не выше, как рассчитывали сначала.

Но все равно квартиры будут сдаваться, ведь Минск безразмерный, — улыбается женщина.

А что у других? Анастасия Рогова — агент по операциям с недвижимостью в агентстве «Центральное». Сама живет в «Минск-Мире» и там же продает или сдает квартиры. Она поделилась своими наблюдениями.

Арендных метров уже сейчас в районе так много, что разбегаются глаза, говорит собеседница. Поэтому цена аренды постепенно снижается.

— Если раньше студию могли предлагать арендаторам по $300—350 в месяц, то сейчас это $280—300. Недавно сдала студию в доме «Тбилиси» за $300 по курсу — и там были два окна, хорошая кухня и отделка.

Желающих сразу же продать свои недорого построенные квартиры становится больше, и это как будто выглядит выгодным. Стоимость метров «с рук» и без отделки подросла даже в сравнении с прошлым годом.

— Еще летом 2022-го люди покупали студии за $33—34 тысяч. Сейчас похожие от собственника стоят минимум $38,5—39 тысяч, и то нужно мониторить — искать и первому приехать на место. Летом 2022-го я продала 44-метровую евродвушку во «Флоренции» за $49 000 — тогда мы даже торги проводили, чтобы квартиру купили. Сейчас такая же стоит $54—55 тысяч. Но почем она в свое время досталась продавцу, не подскажу.

Сама Анастасия живет в том же доме «Флоренция». В 2021 году построила квартиру за $64 000 — 78 «квадратов», 19-й этаж.

— Дом хороший: всего пять квартир на этаже, три лифта. Купили жилье в бетоне. Сейчас, после окончания строительства, похожие варианты в моем доме стоят минимум $80 000. Причем за эти деньги квартиры неплохо продаются. Но надо понимать, что многие дома у «Даны» сдаются с задержкой. Мы получили ключи на 9 месяцев позже. В принципе, люди, которые идут строиться в «Минск-Мире», эту ситуацию понимают.

Где еще есть шанс на инвестиции и как не прогадать с этим делом? Спросили экспертов

Наталья Литовская, независимый эксперт по жилой недвижимости и автор телеграм-канала «Литовская о жилье», рассказывает, что зачастую люди инвестируют в небольшие квартиры в современных домах, потому что после сдачи дома такое жилье можно продать сразу или, сделав ремонт, сдавать в аренду.

— По скорости исчезновения у застройщика малогабаритных квартир можно понять, насколько граждане их считают инвестиционно привлекательными. Например, в первом доме «Гранд Авеню» были 30-метровые студии по 1150 за «квадрат». Их размели за считанные дни. Это очевидно инвестиционные квартиры — скорее всего, под быстрый оборот или под сдачу, — говорит Наталья.

В большие квартиры обычному человеку инвестировать небезопасно, считает эксперт.

— Трешки медленнее продаются. Если ты взял такую дешево, а рынок, пока строилась квартира, снизился, ты ее потом так же дешево и продашь. При этом ты заморозил на долгое время достаточно большое количество денег. 

Рассчитывая на навар с быстрого оборота после сдачи дома, Наталья советует прикидывать, насколько ликвидной будет ваша «черновая» квартира в ближайшей округе после завершения стройки.

— Надо понимать, что уже накопилось большое количество квартир на разных стадиях готовности от уехавших из Минска. Есть риск, что ты влезешь в стройку, вложишь деньги ради инвестиции, а уже к осени у тебя будет много конкурентов в твоем и соседних домах, которые захотят не заработать, а хотя бы вернуть свое — а значит, выставят квартиры дешевле. 

Вступать в инвестиционные проекты, конечно, выгоднее всего на стадии котлована. Но стоит помнить о рисках.

— Возьмем новостройку на Жуковского, где строится много нуждающихся. Метр для них там обошелся недорого, по $900. Нуждающиеся рассчитывали вложить в стройку $30—35 тысяч, достать $50—55 тысяч и купить себе уже что-то поприличнее. Но вместо этого они до сих пор наблюдают затянувшуюся стадию строительства. 

Помимо «Минск-Мира», где выгодно продать, «если когда-то купили метр по 800», Наталья вспоминает еще несколько проектов.

— Например, люди, которые на этапе котлована брали метр по $1100—1150 в «Дубравинском» у «Айрона», могут рассчитывать к зиме перепродать его по $1200—1250 и что-то заработать. Заработали, кстати, и те, кто казался наивным и купил трешки в ЖК «Матвеевский» по $900—1000 за «квадрат». Спрос на этот ЖК вырос парадоксально быстро. Но это скорее исключение из правила.

Наблюдаю за ЖК «Триумф». Там одно время был очень дешевый метр: по $1000—1100 можно было построить шикарную однушку. Кто-то из дольщиков туда наверняка вошел с целью заработать. Думаю, сдадут и кто-то сможет добавить по $100—150 на каждый «квадрат». Наряду с «Гранд Авеню» это был, кажется, один из последних вариантов, где можно было попробовать заработать. Все-таки сейчас времена, когда не очень понятно, что будет с рынком, с экономикой, с доходами граждан, со спросом, в конце концов.

Инвестиционно годных проектов всегда было не много. И самые привлекательные цены — в самых рисковых проектах, которые могут внезапно затормозить со сдачей или вообще стать долгостроями.

— Пример рискованных инвестиций — дома на Папанина, которые строил УКС Центрального района. Там за «квадрат» было что-то около $1000 для нуждающихся и $1100 для всех остальных, плюс обязательный выкуп места в паркинге. Дома сдали с задержкой в 8 месяцев. Там много инвестиционных квартир, их последний год пытаются продавать и по $1400. Но дома даже выглядят не на этот ценник. И покупаются квартиры скорее за цену, близкую к себестоимости. По завышенным — стоят колом. Зачем на Грушевке брать дорогое и некрасивое, когда рядом строится более дешевое и повыше классом? В ЖК Vogue много людей, которые брали квартиры с метром по $1000—1100, некоторые из них сейчас пытаются продать без отделки по $1400—1500. Но хотеть жениться и жениться — разные вещи.

Сейчас я лично не вижу объектов, где на котловане низкий ценник, где есть вера в своевременную сдачу и куда стоит вложиться ради перепродажи. Но наверняка такие в ближайшие месяцы появятся.

Эксперт по жилой недвижимости Петр Емельянов сразу расставляет акценты. Поясняет, что в классическом понимании инвестиционные квартиры — это актив, само владение которым приносит некий профит. Например, то самое строительство жилья и его ремонт под сдачу.

— Когда же мы говорим про быструю схему «купил в бетоне и продал дороже», то, с моей точки зрения, это все-таки не инвестиция, так как нет элемента улучшения. Это больше о спекуляции, купи — продай, — считает эксперт. 

Он поясняет: не стоит считать, что есть какие-то особенные, «инвестиционные» ЖК.

— Поставщиком квартир для покупки с целью перепродажи может выступать любой жилой комплекс. Будь это что-то бюджетное вроде пенальчиков в «Минск-Мире» или какие-то премиальные комплексы — те же «Олимпик-Парк», «Левада», «Пирс». Там тоже были такие сделки, когда купили, а потом перепродали дороже через год-два. Более того, полно кейсов, когда «домашние инвесторы» вкладываются не в новый бетон, а в старый кирпич — и тогда инвестиции уже могут касаться сталинок, брежневок, хрущевок…

Иногда важен не сам жилой комплекс, а временной контекст. Петр напоминает, как резко снизился рынок продаж после февраля 2022 года. Тогда многим пришлось поменять свои планы.

Насчет советов для тех, кто хочет попробовать заработать на квадратных метрах в новостройках сейчас, собеседник отмечает:

— Если мы говорим о том, чтобы сейчас вкладываться в котлован с целью просто продать квартиру через два года, то, как экономист, я вижу много рисков.

Мы понятия не имеем, в каком состоянии будет рынок на конец инвестиционной спекулятивной сделки. Моя рекомендация тем, кто хочет действовать по схеме «купи — продай»: выбирайте объекты, которые будут сданы в ближайшее время, чтобы снизить эту неопределенность. Следует сократить плечо риска и держать в голове возможность заработка от владения: если квартиру невыгодно будет продавать быстро, ее придется посдавать. Не стоит привлекать для таких покупок какие-то дополнительные финансовые инструменты, кредиты, займы — особенно под высокий процент, так как он может заметно превышать доходность.

Мой совет — более аккуратно рассчитывайте свои финансовые силы и выбирайте более безопасные и маржинальные сценарии.

Что касается «Минск-Мира», то примеров «быстрых инвестиций» в нем много просто потому, что там много квартир в принципе, это самый большой комплекс в стране, добавляет эксперт.

— Но с инвестиционной точки зрения я не рекомендую этот комплекс, потому что в долгосрочной перспективе там будет очень высокая конкуренция и на рынке аренды, и на рынке продажи, что неизбежно приведет к снижению цен. Представьте: покупатель заходит на ресурс, вбивает критерий поиска и ему система выдает 300 объектов. Он будет ужесточать критерии и первое, что сделает, снизит цену. Таким образом, продавать жилье будут только те, кто демпингует. Маловероятно, что будет по-другому.

---

Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!

Есть о чем рассказать? Пишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро

Перепечатка текста и фотографий Onlíner без разрешения редакции запрещена. ng@onliner.by