Кирпичные стены, огромный метраж и евроремонт. Посмотрели на элитные дома из 2000-х и поразились ценам
Начало 2000-х — удивительное время. Еще не существовало Каменной Горки, большинство белорусов ничего не знали о долевке и жилищных облигациях, надеясь на бесплатную раздачу метров (как встарь), а первые элитные дома в Минске уже начали строиться. Эти высотки, поражавшие воображение обывателя 20 лет назад, и сегодня являются очень любопытными экземплярами: огромный метраж квартир, диковинные планировки, флер загадочности и недоступности. Посмотрим, что и за сколько продается в «домах мечты из 2000-х» сегодня.
Первая элитка нового времени
Многоэтажек, в которых селилась финансовая элита того времени, не так и много: на весь Минск найдется с десяток. Но тем они ценнее и любопытнее. Особенно с учетом того, что и сегодня продавцы метров хотят выручить за них немалые (и вполне сопоставимые с современной застройкой) деньги.
— Если немного углубиться в историю, то во времена СССР квартиры были «недоступными»: они не продавались, не строились по желанию (и за средства) людей, а распределялись государством и предприятиями. Максимум, что мог сделать простой советский человек, — обменять одну квартиру на другую, чтобы наконец разъехаться с родственниками или увеличить метраж.
В Минске, как, наверное, и в любом городе, четко придерживались градостроительного плана, который предписывал как можно активнее застраивать панельными домами окраины. При этом в центре и других популярных локациях оставались свободные участки, которые тоже могли быть застроены жильем. И вот они как раз и пригодились в начале 2000-х, — восстанавливает цепочку строительных событий Наталья Литовская, независимый эксперт по жилой недвижимости, автор телеграм-канала «Литовская о жилье».
Как таковых застройщиков, имеющих красивый офис, штат маркетологов, бюджет на рекламу и прочее-прочее, в то время не было. Обеспеченные люди объединялись в кооперативы (не без риска для своих денег) и раздобывали участки для строительства. А дальше начиналась магия: на пустыре вырастал высокий кирпичный дом с нетипичными архитектурными решениями, а порой и огороженной территорией. Нередко в таких высотках вообще не предусматривалось наличия однушек и двушек — не элитно.
— Конечно, это были дома для богатых и очень богатых людей. Тех, кто делал большой бизнес (разной степени чистоты), — продолжает эксперт. — Новые богатые не хотели жить в стесненных условиях. Плюс не стоит забывать, что многие минчане — выходцы из глубинки. И они, переехав в город, несли в себе традиционные ценности: во главу угла ставилась большая семья, где вместе живут родители, дети и даже внуки. Все под одной крышей.
Отсюда и метражи по 150 «квадратов» и выше. Квартира строилась не для ячейки «папа — мама — ребенок», а для большой семьи в несколько поколений.
Это сейчас время изменилось и проживание взрослых детей с родителями считается как минимум странным, а еще двадцать лет назад старшее поколение относилось к этому совсем по-другому: надо же присмотреть, помочь, подсказать.
Old but gold?
«Кирпичный дом с закрытой территорией, строился для состоятельных людей, небольшое количество жильцов», — типичное объявление о продаже квартиры в стиле old money по-белорусски.
— Действительно в начале 2000-х элитные дома возводились из кирпича. Хотя бы потому, что типовых панельных проектов на семь комнат не существовало. Следовательно, требовалась индивидуальная разработка. К тому же кирпич — это то, чему всегда доверяли, это как синоним слова «хорошо» в плане строительства.
Однако если присмотреться к этим квартирам и домам повнимательнее, станет понятно, насколько нетребовательными и неразборчивыми были «дольщики» в то время: да, стены из кирпича, причем толстые, но потолки — зачастую высотой всего 2,5 метра. А планировки! Некоторые просто взрывают мозг. Понятно, что проектировщикам приходилось учиться на ходу, где-то что-то подглядывать в Европе, но при этом опирались они на советские нормативы.
Так мы получили огромные коридоры (чтобы «сбалансировать» узкие комнаты) и 40-метровые гостиные с неожиданными колоннами. Порой, запроектировав двухуровневую квартиру, архитекторы могли забыть о санузлах на втором этаже.
Также отмечу, что в старых домах ставили могилевские лифты. Других не было. Нередко там всего одна кабина на десять этажей, так что в часы пик даже немногочисленные соседи могут становиться слишком близкими друг другу. Согласна, где-то лифты могли уже и поменять, но размеры шахт в доме таковы, что на смену Могилеву может прийти только Могилев, — дополняет Наталья.
150+ метров востребованы?
Безусловно, сейчас требования к жилью изменились, особенно к элитному: поменьше этажей, побольше окна, повыше потолки. А еще шикарные (как в какой-нибудь галерее) места общего пользования и желательно подземные паркинги.
— Вообще, если говорить о потребностях покупателей элитной недвижимости, надо учитывать их возраст. Люди за 50 по-прежнему считают, что дом должен быть от 400 «квадратов». А вот молодежь уже совсем другая: они не копают бассейны в подвале, не ставят джакузи и не обогревают лишние метры. Подход максимально прагматичный: каждый метр по делу, со своей функцией. Когда речь заходит о доме, то ищут или строят не более 300 «квадратов». Средний класс (например, крепкие айтишники) стремится к расчету 120 метров на три человека. Потому что нужны и комнаты, и рабочий кабинет, и гардеробная, и желательно постирочная.
Конечно, элитка 2000-х уже морально устарела, покупателя на такие метры приходится искать долго. Особенно если цена выставлена с учетом ремонта, который делался 20 лет назад и который сегодня никому не нужен. В реальности же сделки по таким объектам проходят из расчета $1000—1100 по курсу за один квадратный метр. Конечно, может быть и такое, что кто-то искал именно эту локацию, а потому готов отдать все деньги мира за 150 метров в 20-летнем доме. Но чаще подобные объявления годами висят без движения, — делится наблюдениями специалист.
О трудностях в формировании цены на старую добрую элитку со стороны продавцов говорит и заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики группы компаний «Твоя столица» Андрей Чернышев.
— Людям психологически сложно принять тот факт, что их дорогая квартира больше не такая дорогая; что времена изменились и новые объекты высокого уровня уже подвинули 20-летние дома; что за те деньги, которые они хотят выручить, можно купить больше и лучше.
Многие ведь, озвучивая ценник, исходят из средней стоимости одного квадратного метра. Но когда умножаешь эту тысячу с лишним на 170 «квадратов», получается очень внушительная сумма. Реальный обладатель таких денег несколько раз подумает, куда их вложить. И, скорее всего, предпочтет новостройку, где современная территория, красивые подъезды, свежие коммуникации и активные соседи.
Увы, золотое время этих объектов уже прошло, и, если хочется все же продать квартиру, цену надо корректировать. Это очень узкий сегмент, и своего покупателя еще надо найти. Особенно в наблюдающейся ситуации снижения доходов, увеличения ставок кредитования и расширения предложения в рядах новостроек.
В целом, в сфере строительства мы наблюдаем определенный цикл. В 50—60-е годы строилось простое массовое жилье (те самые хрущевки), чтобы просто расселить людей, дать им крышу над головой. Важно было количество, а не комфорт проживания. Тем не менее эти «временные» здания, которые потом собирались снести, оказались крепкими и прекрасно стоят даже в наши дни.
Затем, когда остро стоявшая проблема с обеспечением жильем была более-менее снята, перешли к строительству более комфортных домов. Так в конце 70-х появились панельки с более просторными кухнями, без проходных комнат (чем грешили хрущевки), с раздельными санузлами, и в целом большие по площади.
К 2000-м, с развитием экономики и в целом сферы строительства, мы пришли к тем самым элитным домам с огромными квартирами, в которых много просторных изолированных комнат.
Но и их роль сошла на нет. К 2010-м годам площади стали серьезно ужиматься. Как в панельных, так и в каркасно-блочных домах квартиры становились меньше. А про большие коридоры и вовсе позабыли, так как покупателей они очень раздражали: метров много, стоимость увеличивают, а пользы для жизни мало.
Сегодня естественным для большинства покупателей является формат евроквартир: евродвушки и евротрешки отлично прижились и очень быстро раскупаются. Как можно меньше метров и как можно больше изолированных комнат — формула, которая массово востребована прямо сейчас. Более того, не падает спрос и на микроквартиры — те самые студии, но в сильно уменьшенном варианте, в которых одна комната является кухней, гостиной и спальней. То есть по части площади квартир в каком-то смысле мы возвращаемся к хрущевкам.
Конечно, все еще строятся пентхаусы, причем на несколько уровней, но это для единиц — подавляющему большинству хоромы не нужны (и не по карману). Именно потому подобные пентхаусы могут ждать своего покупателя годами, при этом еще и теряя в цене.
Когда ожидать нового витка спроса на максимальные площади? Думаю, все возможно, но не в ближайшие пять лет. Чтобы вкладывать деньги в недвижимость (а не прятать под подушку), человек должен быть уверен в завтрашнем дне, в работе и доходе. Только тогда он будет покупать квартиру «на вырост», — заключает Андрей Чернышев.
Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!
Есть о чем рассказать? Пишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро
Перепечатка текста и фотографий Onlíner без разрешения редакции запрещена. ng@onliner.by