Аренда снижается, метры освобождаются. Как сейчас чувствуют себя минские офисы?

Массовый релокейт айтишников встряхнул рынок минский офисов: освободились тысячи квадратных метров, которые не спешили занимать другие компании. Как сейчас себя чувствует коммерческая недвижимость и чего ждать в ближайшее время, рассказали аналитики из консалтинговой компании NAI Belarus.

Количество предложений

Сейчас рынок коммерческих офисов составляет свыше 1020 тыс. кв. м арендной площади разного класса. Не так давно эта цифра пополнилась за счет бизнес-центра «Кампус», расположенного на улице Якуба Коласа. Его размер — 8,2 тыс. кв. м, при этом собственник предусмотрел не только зону офисов, но и коворкинга.

В ближайшее время предложение останется практически на том же уровне. Заметные изменения могли бы произойти в случае ввода МФК «Шантер Хилл», находящегося в высокой стадии строительной готовности. Однако девелопер продлил инвестдоговор по проекту до декабря 2023 года, и ждать, что его завершение произойдет раньше обозначенного срока, не приходится. Также в следующие несколько месяцев возможна сдача в эксплуатацию МФК Helen Valery на проспекте Победителей. Это небольшой проект, с вводом которого на рынок выйдет около 6 тыс. кв. м.

Спрос

В I полугодии 2022 года сохранилась тенденция на отказ от аренды крупных площадей, как это было в 2021 году, когда компания EPAM Systems Inc. покинула ряд крупных бизнес-центров. О своем уходе заявила и компания Wargaming, в портфеле которой был крупный БЦ «Волна» и 11 тыс. кв. м помещений в БЦ «Футурис».

В целом компании стараются искать либо более мелкие помещения, либо более качественные, либо более просторные, но по более низким ставкам аренды. Поэтому численно доминируют запросы на небольшие офисы, хотя были и отдельные заявки на помещения в несколько тыс. кв. м.

Цены

По словам экспертов, понятие среднерыночной ставки фактически перестало существовать, а принципы ценообразования могут отличаться даже в рамках одного бизнес-центра. В одном и том же здании арендаторы могут снимать сопоставимые офисы, но при этом одни платят 14 евро за квадрат, а другие — 10 евро и ниже.

Вакантность

Образование высокого уровня вакантности, не характерного для офисного рынка Минска, пришлось на 2021 год. EPAM Systems Inc. освободила бизнес-центры «Красавiк»,«Фортуна», «Орлан», а также более мелкие офисы еще в ряде объектов. За последние месяцы 2021 года и за первые 2022 года часть площадей в них была занята новыми арендаторами, но все же большинство остаются вакантными и сейчас.

От скачка вакантности рынок удерживает то, что у компаний, принявших решение об уходе, все-таки остаются договорные обязательства и процесс освобождения офисов растянут во времени. Через несколько месяцев он завершится, и вакантность на рынке вырастет практически на 5% только за счет ухода этой компании, поскольку занять площади пока некому.

Тенденции

• Снижение ставок арендной платы, вплоть до 30—35% от уровня января 2022 года.
• Вакантность будет стабильно высокой — от 15% до 18—20%.
• На рынке продолжатся ротационные явления.
• Влияние релокейта снизится, однако данный процесс может замениться закрытием офисов отдельных субъектов в связи с прекращением хозяйственной деятельности.
• Сократится спрос на офисы без отделки.
• Ожидается активизация на рынке купли/продажи объектов, появится определенная категория«охотников» за дешевым предложением.
• Замораживание, консервация проектов на различных стадиях строительства, особенно ранних.

Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!

Есть о чем рассказать? Пишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро