Если акции не видно, это не значит, что ее нет

Минская «первичка» куда более туманна, нежели попадающие в открытые отчеты сделки на вторичном рынке. Каждый застройщик тихонечко заключает себе договоры с белорусами и ни за что не расскажет, сколько подписей на документах было поставлено в прошлом месяце, а сколько в этом: коммерческая тайна. И все же «первичка» живет не на отдельной планете, а потому тенденции вторичного рынка вполне распространяются и на нее.

А в сегменте готового жилья заметна просадка: за обычно цветущий март, по предварительным данным, было совершено всего 950 сделок с квартирами (из них около 130 — сделки с готовыми новостройками, еще 120 — с квартирами в домах не старше 10 лет). Для сравнения: в прошлом, тоже неспокойном году за тот же 31 день было продано 1137 квартир, причем четверть из них — в готовых новостройках.

То есть порох в пороховницах, как и доллары под матрасами, еще есть, но азарт уже не тот. Сделки совершаются скорее от безысходности (надо же где-то жить), а поиск квартир мечты — свежих, чистых, которые можно отремонтировать под себя, — отложен до лучших времен.

— Безусловно, сделки на первичном рынке осуществляются, они не встали на паузу. Во все времена есть люди, которые готовы строиться и покупать, — говорит Наталья Литовская, независимый эксперт по жилой недвижимости, автор телеграм-канала «Литовская о жилье». — Тут скорее обращает на себя внимание то, что минские застройщики достаточно оперативно отреагировали на изменение ситуации на рынке. Я думала, что где-то до мая они еще будут раскачиваться, размышлять, — но нет, девелоперы уже сейчас начали выкатывать интересные предложения. Можно сказать, некоторые сработали на опережение.

То есть большинство старается как можно быстрее привлечь людей, у которых еще есть деньги и нет опасений по поводу будущего.

Эксперт уверена: если бы не события последних месяцев, на рынке недвижимости все шло бы по накатанной. Застройщики бы потихоньку «размораживались», периодически объявляли акции и скидки, но не столь масштабные и интересные для дольщиков.

— Не стоит думать, что если застройщик официально не объявил акцию, то ее и нет. На сайте действительно может быть пусто и голо, но вы зайдите и посмотрите в интернет-базах объявления, которые дают риелторы, агентства недвижимости. Те же самые квартиры, особенно больших площадей, могут стоить значительно дешевле. Хотя там обычно и идет приписка, что «предложение по цене от застройщика».

Таким образом застройщик не теряет лицо (никто и никогда не скажет, что он устраивает распродажи и можно подождать), дольщики, подписавшие договоры с другой, более высокой ценой, не возмущаются, а процесс заключения сделок идет, счета пополняются.

— На самом деле, это абсолютно нормальная практика, когда риелторы заключают договоры с застройщиками и реализуют недвижимость «от себя». Так живет весь цивилизованный мир: девелоперам невыгодно содержать свои отделы продаж, их задача — быстро и качественно строить. Торговать могут другие. Дольщики от такого подхода тоже ничего не теряют: за услуги риелторов платит застройщик. Так что, выбирая квартиру, оценивайте все предложения и заглядывайте во все источники, — советует Наталья.

$1000 по курсу: белорусы ждут, застройщики оттягивают

Квартира с отделкой по цене «голой», скидка €100 с «квадрата», «заморозка» цен в белорусских рублях — все это уже было текущей весной. Такие предложения, конечно, приятны, но дикими скидки все еще не назовешь. А как хотелось бы…

— Чего-то сногсшибательного ждать и не стоит, — продолжает аналитик. — Ни один застройщик не может позволить себе работать в убыток. Грандиозная распродажа возможна только в том случае, если компания решила уйти с рынка и как можно скорее избавиться от «остатков» (если, конечно, продать с солидным дисконтом выгоднее, чем содержать квартиры на своем балансе).

Но у нас из действующих игроков уходить никто не собирается. Все работают, планируют выжить. Система еще функционирует, резервы, как мне кажется, есть минимум на год. Причем резервы как для продолжения строительства, так и для снижения цены.

Мою теорию подтверждает один из новых проектов на «Грушевке»: в «Гранд Авеню» выставили на продажу 40-метровые однушки с ценой 2970 рублей (сегодня это $1049 по курсу). Если брать квартиру в рассрочку, метр дорожает до $1097 в эквиваленте, при этом цена зафиксирована в белорусских рублях и является неизменной. Да, проект на стадии котлована, но это показательно.

Думаю, что застройщики мысленно ориентируются именно на $1000 за «квадрат» в однушке. Понятно, что они ее не хотят, она им не нравится, но, если надо быстро привлечь дольщиков, — это как раз та сумма, которую рынок ждет и возьмет.

Поверьте, у нас есть люди, которые хотят новостройку, не планируют никуда уезжать и ждут метра по $1000. Ждут давно, упорно (это могло случиться и раньше) и наконец начинают получать. Понятно, это лишь первые ласточки, но за ними будут вторые и третьи.

Когда этого ждать? Когда конкретному застройщику нужны будут деньги быстро и в большом объеме. Необходимо ему, например, 500 000 рублей. Объявляется акция, продажи оживают, стройка финансируется. До момента, когда понадобятся следующие 500 000, акцию никто объявлять не будет. Продажи будут вестись в своем ритме.

В этой ситуации сложнее разве что Dana Holdings, которой из-за огромных масштабов стройки нужно не менее масштабное финансирование. Эта компания наверняка будет придумывать новые форматы и подходы. Правда, они и до этого не скромничали с акциями: на сайте регулярно можно было найти специальные предложения.

И кстати, Dana будет тем самым рычагом, который повлияет на формирование цены у других застройщиков. Эта компания, что ни говори, формирует в голове белорусов понятие справедливой цены за метр.

Если сербам надо будет привлечь большие деньги, они легко смогут опустить ценник до $800—900. В итоге будут вынуждены подтянуться и те, кто строит квартиры с черновой отделкой в различных локациях. Понятно, что Dana Holdings не является конкурентом «Зеленой гавани» или даже «Новой Боровой», но в Минске есть ряд объектов, которые не могут похвастаться особой начинкой, уникальной концепцией. И вот они будут вынуждены посматривать, что предлагает Dana и как можно забрать у нее потенциальных дольщиков.

Правда, есть и те, кто держит цены. Попробуйте «подкатить» к готовому и симпатичному «Комфорт Парку» на Тимирязева. Обломаете зубы: цены высокие (от $72 000 по курсу за однушку не хотите ли?), скидок нет, еще и курс считали по-своему, когда все шли на уступки. Но хозяин барин, и если с продажами будет совсем туго, то сдадутся, наверное, и они.

— На самом деле ничего уж очень страшного для застройщиков не произошло. Себестоимость метра пока не изменилась. Большинство (не все, конечно) могут работать не в убыток, продавая свои метры по $1000. И до этой отметки они еще не спустились, фора есть.

Уверена, мы увидим еще и новые проекты, стартующие в этом году. Надо ли нам бояться той ситуации, которая сложится, к примеру, через год? Замрет ли все на месте или будет работать? Ответить на этот вопрос сложно. Никто не знает, что будет через такой большой отрезок времени. Самое важное, на что всегда опирается рынок недвижимости, — это доходы населения. И расходы. От этого все и будет зависеть.

Ждем «по пятьсот»?

«Радикалы» настаивают, что метр в Минске должен стоить $500 по курсу и не выше (некоторые замахиваются даже на $300). Правда, ждут такой манны они уже не первый год и даже не первую пятилетку — все не случается. А про редкий панельно-скандальный метр в Новинках по $680 пора забыть — это был вообще не показатель.

— Если метр будет по $500, то он вам не понравится. Во-первых, это будут совсем другие $500, а во-вторых, сопутствовать этому будет множество факторов: сильное снижение доходов, дефицит продуктов, рост цен на все остальное. Так что лучше не надо, — охлаждает мечту «ждунов» (не путать с «джунами») Наталья Литовская.

Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!

Есть о чем рассказать? Пишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро

Перепечатка текста и фотографий Onlíner без разрешения редакции запрещена. ng@onliner.by