«В лучшие годы прибыль доходила до $20 000 с однушки». Разбираемся, можно ли сейчас заработать на «купи-продай»

24 января 2022 в 8:00
Автор: Оксана Красовская. Фото: архив Onlíner

«В лучшие годы прибыль доходила до $20 000 с однушки». Разбираемся, можно ли сейчас заработать на «купи-продай»

Если перекупы жилых метров существуют, значит, это финансовое предприятие имеет смысл. Хотя и не лишено рисков: вкладываться в котлован пусть даже вполне упорядоченной долевки все равно тревожно — мало ли, что и где может пойти не так. И все же люди дерзают, ведь в очередях за доступным метром совершенно точно стоят не только те, кто планирует жить в новостройках, но и те, кто спит и видит, как после получения ключей продаст квартирку и пополнит заначку лишними тысячами. Вместе со специалистами рынка недвижимости Onlíner попытался разобраться, есть ли смысл в «бетоноинвестициях» сегодня, и посмотрел, за сколько нынче продают квартиры в домах, которые когда-то были самыми дешевыми в Минске.

«Мы еще не на ценовом дне»

Купить подешевле, а продать подороже — давняя забава. И квадратные метры — не исключение: те, кто следит за рынком недвижимости и умеет хорошо считать, зарабатывали (и зарабатывают) неплохие деньги на этой незамысловатой схеме. В «лютые» времена прибыль доходила до $20 000 с однушки. А что сейчас?

Наталья Литовская — независимый эксперт по жилой недвижимости, автор телеграм-канала «Литовская о жилье».

Люди, которые внимательно отслеживают тенденции на рынке, безусловно, получают выгоду, — рассуждает независимый эксперт по жилой недвижимости Наталья Литовская. — До недавнего времени мы двигались по волнообразному графику роста и падения, временной лаг которого равнялся четырем годам. Максимальные пики постепенно сглаживались, а вот ценовое дно оставалось примерно на одном и том же уровне — около $1150 за метр в однушке в каркасном доме возле метро.

Самым выгодным в инвестиционном плане был период, который стартовал десять лет назад. В 2011-м, когда случилась неразбериха с курсом и цена проседала, можно было очень удачно вступить в строительство 44-метровой однушки. Такая квартира, расположенная в хорошем месте, обходилась дольщику примерно в $51 000 по курсу. Каркасники обычно сдаются года через два. То есть смотрим на цены в 2013-м и видим, что эта же самая квартира стоила уже $65 000 в эквиваленте. Неплохой заработок. Но если человек внимательно следил за тенденциями, то он понимал, что надо подождать еще годик. И в 2014-м, на пике, продавал свою 44-метровую однокомнатную квартиру за $75 000 по курсу. И это без ремонта и каких-либо дополнительных вложений.

Действительно, очень хороший профит за ожидание. Особенно при том условии, что «коммуналка» стоила копейки и спецтарифов для квартир, где никто не зарегистрирован, еще не было. Да, оформление документов и членство в товариществе собственников чего-то да стоит. Но эти цифры явно меркли на фоне выгоды.

— Оценим эту же схему, но несколькими годами позже, — продолжает эксперт. — Новое ценовое дно с метром в однушке по $1150 (это если очень повезет) нас ждало в 2016-м. Старт — $51 000 по курсу за квартиру с черновой отделкой. К моменту сдачи дома, а это ориентировочно 2018 год, наша условная 44-метровая однушка могла быть продана за $60 000 в эквиваленте. Немного терпения — и к 2019-му она дорастала до $66 000—67 000. Сами видите, что за те же четыре года человек зарабатывал уже $14 000—15 000, что существенно меньше, но все равно хорошо.

Также все помнят громкую историю из 2017-го с перекупами, которые «захватили» крыльцо УКСа Центрального района, первыми разобрав дешевые однушки и двушки. В последующем на перепродаже этих квартир они смогли заработать от $5000 до $15 000.

И вот мы открыли 2022-й, а застройщики, как по команде, выкатили три кажущихся выгодными предложения с метром около тысячи. Но без нюансов не обошлось: в двух из трех предложений — панельные конструкции и не самые близкие к центру локации, а еще необходимость покупки машино-места, цена которого варьируется от 9000 до 19 000 рублей. Но очереди между тем выстроились. Так что — стоит хватать?

— Безусловно, мы сейчас движемся в сторону ценового дна, но пока еще его так и не достигли. Хотя по старому графику «провал» должен был бы случиться в конце 2021-го. Вместо этого мы вышли на какое-то подобие плато и пока твердо на нем стоим.

Из четырехлетнего цикла мы однозначно выбились, а потому предсказать, что и как будет развиваться дальше, очень сложно: вводные данные изменились.

Подобные инвестиции хороши в том случае, если покупаешь на дне, а перепродаешь на пике. Но точно озвучить, когда наступит новое дно, сейчас, наверное, никто не возьмется.

Предположим, что метр «упадет» в 2024-м, но когда в таком случае он оттолкнется и будет на пике, чтобы мы смогли получить максимальную выгоду? Хотя люди не теряют надежды: вы сами видели, что за квартирами в каркаснике, который возводится возле «Ковальской Слободы», выстроилась очередь, в том числе из очередников. И судя по тому, что первыми разобрали 30-метровые однушки, которые полностью подпадают под льготный метр, многие все же решили заработать на том, чтобы купить дешевый метр сейчас и продать его подороже потом.

В любом случае уже сейчас понятно, что таких заработков, которые были около десяти лет назад, больше не случится. И пики больше не будут такими высокими, — отмечает Наталья Литовская.

Но что, если не зарабатывать, а хотя бы сохранять? К примеру, лежат под подушкой $40 000 и спокойно спать не дают. В банк нести не хочется, а бетон — он же вечный, к тому же детям-внукам жилье всегда пригодится.

— Действительно, многие рассматривают покупку квадратных метров не как возможность заработать, а как возможность сберечь. Даже однокомнатная квартира в хрущевке после капремонта возле метро — неплохой вариант. Да, она вряд ли когда-нибудь существенно подорожает, но и не превратится в неликвид.

Еще ее можно сдавать за $200—250 по курсу и иметь какую-то дополнительную копейку. Что касается приобретения небольших квартир-студий в огромных жилых массивах (таких, как «Минск-Мир») для сдачи в аренду за хорошие деньги, то, на мой взгляд, это весьма спорное мероприятие. Такая мысль пришла в голову уже очень многим, и в итоге конкуренция будет велика. Но найдется ли столько желающих жить в крохотных квартирах, пусть и в новостройке?

Так что даже стандартная доходность от сдачи недвижимости в Минске, равная 5% (и 8% в лучшие времена), может не случиться.

Конечно, идея инвестировать в столичную недвижимость в надежде в последующем заработать на перепродаже имеет право на жизнь. Но все нужно внимательно просчитывать. К тому же на сверхприбыль рассчитывать уже не приходится, — заключает специалист.

Посдавай, не торопись продавать

Жирные сливки с метра (как ни жаль) уже не снимешь. Но это не значит, что все пропало.

Андрей Чернышев — заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики группы компаний «Твоя столица».

— Думаю, что не ошибусь, если скажу, что для большинства белорусов приобретение жилья является одной из самых дорогостоящих покупок в жизни, на которую изыскиваются все возможные средства. А когда их не хватает, берутся кредиты на долгий срок, и это серьезная долговая нагрузка для любого семейного бюджета. Поэтому к покупке квартиры надо подходить максимально серьезно. Понятно, что неподготовленному человеку сложно в короткое время разобраться с более чем 150 новостройками Минска. Но если стоит задача купить именно то, что нужно, и при этом не переплатить — иного варианта нет.

Непосредственный выбор квартиры будет отличаться в зависимости от того, для чего она приобретается. Одно дело, если квартира — это инвестиция (мы планируем заработать или сохранить деньги), и другое — если метры нужны для себя, для жизни, — объясняет заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики группы компаний «Твоя столица» Андрей Чернышев. — В первом случае необходимо убрать все эмоции и руководствоваться только трезвым математическим расчетом. А именно: четко знать, что, где, по каким ценам и на каких условиях строится/продается. При этом сопоставлять цены с учетом наличия либо отсутствия в квартире черновой отделки, чтобы после покупки это не стало неприятным сюрпризом по части появления дополнительных затрат.

Также важно понимать, что именно следует покупать. Не всегда выгодно выбирать то, что подешевле. Например, я не рекомендую брать первый этаж, какой бы заманчивой ни казалась цена. Даже если это распиаренная сейчас студия с собственной террасой. А вот к квартирам на последнем этаже (если речь о новостройках) предубеждений гораздо меньше, хотя и встречаются люди, которые не любят жить высоко или переживают, что лифт может вдруг сломаться. Поэтому что касается этажей, то лучше выбирать золотую середину.

Большое количество комнат и просторная площадь тоже не нужны: быстрее всего продаются малогабаритные однушки и двушки.

Учитывать нужно и локацию: квартиры у метро интересуют потенциальных покупателей больше, чем те, что находятся в глубине района. Но тут включается ценовой фактор — жилплощадь у метро по определению будет стоить выше среднего по рынку.

Специалист согласен, что «раньше было лучше» (2012—2013 годы): зайдя в стройку на этапе котлована и вынырнув через пару лет с ключами, можно было буквально озолотиться. Но ближе к двадцатым годам схема если и не сошла на нет, то стала не такой прибыльной: карманы уже не распухают от купюр. Былые 25% от цены скатились до 10—12%, и это еще в самом лучшем случае. В среднем же заработок составляет порядка 7%.

— Чтобы действительно заработать на квартире в наше время, горизонт планирования необходимо расширить. Например, для начала стоит сделать грамотный косметический ремонт (без ненужных наворотов, но в то же время современный и удобный). Белые стены и пол под «теплое» дерево — оптимальный вариант: подходит большинству, и обновить можно достаточно легко. И если посдавать жилье в таком виде какое-то время и только потом продать, можно значительно увеличить свою прибыль.

К примеру, на три-четыре года квартира становится арендной, дожидаясь очередного пика цен на рынке, а потом продается с максимальной выгодой.

Важно понимать, что в одной и той же локации новостройку удастся сдать дороже, чем «уставшую» вторичку. Разница составит $30—50. Это тоже влияет на доходность. В целом, хорошая квартира в новостройке в районе с развитой инфраструктурой продается за 30—40 дней. Конечно, если выставлена объективная цена.

А вообще в 2021 году, каким бы сложным он ни казался, у нас был рекорд десятилетия по продаже квартир: 14 400 случаев перехода права собственности. А ведь в эту статистику не входят продажи на стадии строительства (долевка и жилищные облигации) — эти договоры видят только застройщик, покупатель и Мингорисполком. То есть люди жилье покупают, и спрос не только стабильный, но и активный. И он не раздутый, а реальный: молодые семьи, приезжие, те, кто хочет сохранить (и приумножить) свои деньги, — вот кто активно покупает квадратные метры.

На мой взгляд, жилье до сих пор является самым надежным вложением средств, никакие биткоины и банковские вклады не сравнятся. Если метры есть, то они уже никуда не денутся, спать можно спокойно. Жилье востребовано будет всегда, особенно в Минске, куда все стремятся из регионов. Да, оно периодически дешевеет, потом дорожает, но спрос был, есть и будет.

Если подводить итог, то можно сказать, что покупка на этапе котлована и перепродажа в день получения документов — в настоящее время не самый выгодный расклад.

Рассчитывать можно максимум на 10% выгоды, да и то только при идеальном стечении обстоятельств. (Не забываем еще про налог, который надо уплатить, если продаешь жилье чаще, чем раз в пять лет, и другие платежи, связанные с оформлением сделки.) А вот растянутая во времени история, предполагающая сдачу в аренду, — это уже куда более выгодно, — обращает внимание Андрей Чернышев.

А как оценивают свой метр продавцы?

Ну а теперь от общего перейдем к частному и посмотрим, насколько подорожали (а может, и подешевели) квартиры в жилых комплексах, которые строились четыре года назад. В 2018 году Onlíner составил подборку самых доступных новостроек Минска: одни тогда только-только выбрались из котлована, другие уже были близки к завершению. Все проекты благополучно сдались, не попав в «черный список долгостроев», поэтому есть с чем сравнивать.

В это непросто поверить, но большой жилой комплекс в цветах шмеля, который бросается в глаза всем, кто проезжает по проспекту Дзержинского в районе станции метро «Петровщина», в 2018-м еще не существовал. Застройщик только готовил стройплощадку и звал дольщиков покупать пока виртуальный квадратный метр. По не самым низким ценам: все-таки каркасник и место удачное (для тех, кого не смущает шум от дороги).

Расценки были следующие:

  • 1-комнатная квартира (40 м²) — $48 000 (1200/м²);
  • евродвушка (50 м²) — $60 000 (1200/м²);
  • 2-комнатная квартира (59 м²) — $66 670 (1130/м²);
  • евротрешка (69 м²) — $73 830 ($1070/м²);
  • 4-комнатная квартира (92 м²) — $93 840 (1020/м²).

Сегодня в главном доме-стене в базе сервиса «Дома и квартиры» предлагается всего четыре квартиры разной площади. Для чистоты эксперимента возьмем двушку без ремонта общей площадью 59,9 квадратного метра на последнем, 21-м этаже. В 2022-м, когда дом не только сдался, но и хорошенько «уселся», собственница хочет выручить за метры 275 355 рублей, или $107 000 по курсу. Если пересчитать на один «квадрат», получится примерно $1785 в эквиваленте. Плюс $655 к стартовой цене метра.

Правда, мы не знаем, когда именно был заключен договор — возможно, позже, когда застройщик уже увеличил стоимость квадратного метра. Но при любом раскладе плюс получается достаточно жирным. Но как обещать — не значит жениться, так и выставлять по приятной для себе цене — не значит за нее же и продать.

А вот просторная евродвушка с ремонтом: 52 квадратных метра, 9-й этаж, спокойная отделка, от которой не дергается глаз, и окна во двор. За эту квартиру, в которую можно хоть завтра переезжать, продавцы планируют выручить 244 473 рубля, или $95 000 в эквиваленте. Другими словами, почти $1827 по курсу за один обжитый метр. На старте свои евродвушки «Айрон» отдавал за $1130 — разница в $700 на одном «квадрате».Перенесемся в другую часть города и приценимся к многоэтажке под названием «Волна» — дому, где есть квартира с номером тысяча (и даже больше). Высотка начинена квартирами-«полуфабрикатами», но далеко не для всех это проблема: не доверяя застройщику, многие предпочитают сами штукатурить стены (чтобы уж наверняка). В начале 2018-го грандиознейшего из столичных домов не было и в помине: на том месте, где сейчас стоит «лайнер», гулял ветер.

А застройщик предлагал «щедрый» квадратный метр, впрочем, не отступая от принципа «чем выше, тем дороже»:

  • евродвушка (43,4 м²) — $42 922 ($989/м²);
  • 2-комнатная квартира (63,14 м²) — $63 708 ($1009/м²);
  • евротрешка (87,48 м²) — $76 894 ($879/м²).

Ближе к сдаче апартаменты существенно подорожали. Но так заведено у всех: за потенциальные риски и ожидание полагается скидочка, более надежный и осязаемый вариант стоит уже солидных денег.

В «Волне» продается ожидаемо много квартир. Этажи, площади, ремонт или его полное отсутствие — только выбирай. Ищем варианты из первых секций, которые продавали по тем самым ценам и построили быстро (кстати, дольщикам даже пришлось дежурить под офисом с четырех-пяти утра, чтобы забрать самые лакомые предложения).

И вот пожалуйста, ситуация 2022-го: евродвушка на 7-м этаже (из 24). Без ремонта — ровно такая, какой ее отпустил в этот мир создатель. Общая площадь — 42,5 квадратного метра. За квартиру с лоджией и большими окнами продавец вместе с агентом планируют выручить 164 480 рублей, или $63 915 по курсу. За метр — почти $1505 в эквиваленте.

Сколько она стоила на старте, сами можете прикинуть. При этом в объявлении есть скриншот с сайта, согласно которому метр в этой квартире продавался за 1340 евро, что в переводе на доллары дает 1520. Можно подумать, что сейчас продавец отдает дешевле, чем брал. Но это вряд ли: не забываем, что Dana Holdings практикует скидки.

А вот и вариант для жизни: в этой почти 54-метровой двушке все так четко и красиво сделано, что на первый взгляд даже может показаться, будто перед нами рендеры, а не фото. Но нет — продавец заявляет качественный ремонт, отмечая, что «дизайнеру в ходе воплощения своей задумки удалось не только достичь оригинальности, но и создать атмосферу, которая призвана привнести уют, функциональность и пережить любой тренд».

Отремонтированная квартира находится на 6-м этаже 18-этажной секции. Придраться не к чему, поэтому смотрим цену, а там — 266 600 рублей, или $103 600 по курсу. Почти столько же, сколько за «голый» метр у станции метро «Петровщина», что мы обсуждали выше. Разделим одни цифры на другие и получим чуть более $1925 в эквиваленте за метр. Дорого, но зато перевози вещи и «становись на хозяйство».

В том же 2018-м на улице Янки Мавра компания «Мансарды столицы» развернула свой очередной проект: на видавшую всякого хрущевку стали надстраивать модный этаж. Газосиликат, утепление, металлопрофиль — последний уровень выглядит довольно симпатично. Но отсутствие лифта уже в шестиэтажке и специфические планировки могли кого-то отвернуть от покупки.

А она выглядела очень даже выгодной:

  • 2-комнатная квартира (39,73/45,99 м²) — $38 935/45 070 (980/м²);
  • 3-комнатная квартира (57,59/59,85 м²) — $56 440/58 655 (980/м²).

Найти свободную мансарду сегодня — непростая задача. В указанном доме продается только одна квартира. С полным ремонтом, который не надо обновлять. Все выглядит современно и уместно для такого типа квартир.

Это трешка на 57 «квадратов» с потолками до трех метров (в высшей точке). Продают жилье, в которое вложили душу и деньги, за 257 340 рублей, или ровно $100 000 по курсу. Еще чуть-чуть, и было бы в два раза дороже, чем брали. Таким образом, один обжитый метр предлагают приобрести за $1755 в эквиваленте. Все прелести старого обжитого района прилагаются.


Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!

Есть о чем рассказать? Пишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро

Перепечатка текста и фотографий Onlíner без разрешения редакции запрещена. ng@onliner.by

Автор: Оксана Красовская. Фото: архив Onlíner