Как сильно подешевели квартиры в Минске за последние 10 лет? Аналитика в цифрах и графиках

Как изменились цены на квартиры за 10 лет? Что влияло на спрос и когда на рынке жилья были зафиксированы рекорды? В отделе консалтинга и аналитики ГК «Твоя столица» проанализировали, чем жила минская вторичка с 2011 года. Цифры получились любопытные, показываем.

Какие квартиры белорусы покупали в 2011 году?

Если сегодня на пике спроса компактные квартиры (включая евродвушки и евротрешки), то в начале 2010-х покупатели мечтали о просторном жилье. Заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики ГК «Твоя столица» Андрей Чернышев рассказал, с чем это было связано:

— В то время в предложении на рынке господствовали стандартные панельки с планировками родом из 70-х годов, а также хрущевки с микрокухнями и объединенными санузлами. На фоне появляющихся новостроек с улучшенными планировками квартир подобное жилье все больше ассоциировалось с ушедшей эпохой. Несмотря на недостаток доходов и наступивший кризис 2011 года, многие мечтали о просторных квартирах — с большими кухнями и возможностью перепланировки.

Любопытно, что именно тогда у белорусов сформировалось скептическое отношение к современным панелькам. Для многих жилье этого популярного формата до сих пор по качеству и комфорту проживания уступает каркасно-блочным домам.

Как изменились цены за 10 лет

10 лет назад средняя цена квадратного метра на вторичке Минска была на $60 выше, чем сейчас: $1370 против $1310. Рекорд пришелся на 2014-й:

— Максимальный уровень цен на квартиры за последние 10 лет был отмечен вовсе не в подогретом кредитами 2019 году, а гораздо ранее — в январе 2014-го. Тогда средняя стоимость «квадрата» в продаже была выше $2000, что в текущей ситуации выглядит фантастично. Сегодня и по более низким ценам предлагаются квартиры с претензией на элитность, — отмечает эксперт. — В то же время пик цен в рамках реальных сделок был значительно меньше и на пару месяцев ранее, в ноябре 2013 года, — на уровне $1690 за кв. м. Для сравнения, по итогам ноября 2021 года средняя цена квадратного метра в квартирах, проданных в Минске, составила $1283.

По мнению аналитика, разрыв между ценами предложения и сделок — один из главных индикаторов для прогнозирования поведения рынка. Чем выше разница, тем ближе падение цен.

Самым активным периодом за последнее десятилетие по части продажи квартир стал 4-й квартал 2017 года — 1-й квартал 2018-го. Тогда за 6 месяцев было продано более 8 тыс. квартир, в то время как всего за 2018 год — 13 тыс.

Меньше всего квартир за последние 10 лет было продано в 2012 и 2020 годах — порядка 10,8 и 10,5 тыс. соответственно. Количество продаваемых квартир стало увеличиваться в 2016 году — когда цены достигли своего дна и вдобавок к этому ставки по кредитам стали снижаться.

— Для сравнения, в начале 2016 года средняя ставка кредитования на покупку готовой квартиры в Минске составляла порядка 35% годовых, к концу года она снизилась до 23%, а к декабрю 2017 года достигла своей минимальной отметки в 15%, — вспоминает аналитик.

Кредиты и рынок жилья

— В последующие несколько лет именно наличие кредитов по снизившимся ставкам выступало мощной поддержкой для покупателей. Если в середине 2016 года доля покупателей с кредитами была на уровне всего лишь нескольких процентов, то к концу 2016-го увеличилась до 10%, а к середине 2017-го — до 20%. В течение 2018—2019 годов доля покупателей с кредитами на вторичном рынке жилья уверенно держалась на уровне 25% и могла превышать 30%. При этом ежегодно увеличивалась и средняя сумма кредита — от 51 тыс. в 2017-м до 62 тыс. рублей в 2019-м, — рассказывает Андрей Чернышев.

Для сравнения, сегодня покупателям доступны кредиты от пяти банков по ставке от 20% годовых. При этом за счет поднявшейся за последние несколько лет ставки кредитования (+5%) и выросшего обменного курса доллара (+27%) доля покупателей с кредитами к настоящему времени снизилась до 15%. Средняя сумма кредита осталась на прежнем уровне — около 62 тыс. рублей.

Как курс влияет на цены жилья

— Для наглядности вернемся в сложный 2011 год, когда на фоне слабой экономики курс доллара резко вырос. В 2012-м экономическая ситуация постепенно стабилизировалась и начала проявлять перспективы роста, что положительным образом сказалось и на доходах покупателей. На этом фоне увеличение цен было вполне обосновано. Но так продолжалось недолго, и в 2014 году рынок снова вступил в фазу стагнации и длительного падения (до 2016 года). Причины все те же: экономический кризис и, как его частное следствие, рост обменного курса доллара, снижающие доходы и покупательскую способность людей, — вспоминает аналитик.

Так, за 2014—2015 годы цены реальных сделок на рынке снизились в среднем на 35% — с $1670 до $1080 за «квадрат». В то же время обменный курс доллара вырос гораздо больше — на 112% (с 0,94 до 2,00 рубля). То есть снижение цен не прямо пропорционально росту обменного курса.

— В начале 2016 года снижение цен остановилось, и в первом полугодии на рынке наблюдалось «ценовое дно». Со второй половины 2016 года рынок вступил в положительную фазу роста: на фоне стабилизации экономики активизировались покупатели, что и вызвало подъем цен. А снизившиеся ставки по кредитам начиная с 2017 года его еще больше усилили. И здесь важно отметить важный момент, что в этот период обменный курс доллара оставался без существенных изменений, — говорит собеседник. — Период роста цен продолжался до начала 2020 года. Курс доллара стал плавно расти уже в начале года, но после резкого скачка на 18% в марте (с 2,24 до 2,64 рубля за $1) рост цен остановился. Однако цены не снизились, поскольку уже в апреле курс отчасти откатился назад и стабилизировался, а кредиты на жилье были по-прежнему доступны.

В итоге за первое полугодие 2020-го цены на жилье снизились минимально — только на 3%. В последующие месяцы снижение цен продолжилось — вплоть до конца 2020 года.

Что происходит сейчас

— Текущую ситуацию на рынке жилья Минска можно охарактеризовать как неоднозначную, — считает эксперт. — С одной стороны, спрос в течение года стабильный и высокий, что объясняется отсутствием скачков доллара и доступными кредитами. Именно из-за этого за 11 месяцев 2021 года цены на квартиры вторичного рынка снизились несущественно — всего лишь примерно на 1%. Но с другой стороны, люди теряют в доходах от инфляции — от вызванного ею роста цен на ежедневно потребляемые товары. При этом в ближайшей перспективе роста доходов покупателей не предполагается. В случае, если любой из этих показателей начнет меняться в худшую сторону, стабильность на рынке может очень быстро смениться недостатком спроса и возникнет необходимость снижения цен.

Чего ждать?

— Для прогнозирования дальнейшей ситуации на рынке жилья как покупателям, так и продавцам в первую очередь следует обращать внимание на курс доллара. Чем он выше, тем дороже недвижимость (в рублях) и тем меньше покупательская способность (поскольку зарплаты тоже в рублях). Наглядно подобная зависимость за последние 10 лет отражена на приведенном ниже графике. Каждый раз, когда вследствие значительного увеличения обменного курса доллара (например, в период с конца 2014 по начало 2016 года) уменьшались доходы покупателей (зарплата, выраженная в долларах), за этим шло снижение цен.

Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!

Есть о чем рассказать? Пишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро