32 633
30 ноября 2021 в 8:00
Автор: Маша Сорока. Фото: Максим Тарналицкий, Маша Сорока

Как строят в Стамбуле? Смотрим «средний класс» на берегу моря и районы, которые вряд ли видели туристы

Разыгрываем Playstation и Dyson в приложении Каталог Onlíner каждую пятницу

Неделю назад турецкая лира сдала к доллару так сильно, что в Стамбуле даже прошли волнения. По информации специалистов по недвижимости, инфляция может отразиться и на стоимости жилья. Похожую историю мегаполис переживал в 2018 году, когда после очередного обвала местной валюты люди поспешили вложиться в квадратные метры, а застройщики, в свою очередь, поднять цены на новостройки. Конечно, кризис — спорное время для инвестиций. Вместе с тем нам стало любопытно — отличаются ли новостройки Стамбула от минских? Отметим, что цены на жилье здесь достигают миллионов долларов, а потому, чтобы быть ближе к народу, мы выбрали так называемый средний класс. Показываем, что под этим понятием имеют в виду в Турции.

«Если интересно посмотреть настоящую жизнь, надо ехать сюда»

Площадь Стамбула — более 5,3 тыс. квадратных километров. Это надо учитывать, когда соглашаешься на предложение посмотреть новый жилой район в городе. Дорога до новостройки (район Бейликдюзю) на такси у нас заняла почти 1,5 часа из центра (район Таксим на берегу Босфора). По местным меркам — ерунда, для минчанина — полжизни. За 1,5 километра до цели нас перехватил Ровшан Агаев. Мужчина уже 8 лет продает недвижимость в Стамбуле, поэтому рассказывать о жилье начал еще в пути.

— Таксим — не Стамбул, это туристический центр. Если интересно посмотреть настоящую жизнь, надо ехать сюда, — показывает Ровшан на многоэтажки, окутанные туманом. — Это одна из популярных локаций: с одной стороны дороги — район Эсеньюрт, с другой — Бейликдюзю. Цены на квартиры здесь немаленькие, хотя многим домам по 15—20 лет. Вместе с тем в альтернативных районах стоимость метра в 3—4 раза выше. При желании на вторичке можно найти квартиру и за $35 тыс., но это будет полуподвальное помещение. Чтобы купить полноценную квартиру, вам надо хотя бы $40—45 тыс.

— Это считается «спальником» Стамбула? — интересуемся, вглядываясь в стены высоток.

— Нет. Здесь бурлит настоящая жизнь. Некоторые, конечно, ездят в Таксим на работу, но большинство местных живут и работают прямо здесь. В районе много фабрик, заводов, торговые центры, школы, больницы — есть вся необходимая инфраструктура. Вообще у иностранцев популярна покупка именно вторички. Люди, имеющие $50—65 тыс., вполне могут купить здесь трешку по минским меркам. Самый большой спрос именно на этот сегмент — 2+1 (две спальни, гостиная, изолированная кухня). Студии здесь практически не покупают, да и строят их мало.

Надо сказать, местные пейзажи сильно отличаются от того, что можно увидеть в туристических окрестностях Босфора. В пасмурную погоду из окон автомобиля популярный район напоминает самые густонаселенные кварталы Минска: плотная застройка, многоэтажки, небольшие дворы. В старом фонде найти квартиру с двумя спальнями и гостиной можно от $50 тыс. до $90 тыс. Цены на новостройки выше, у транспортных развязок — значительно выше.

— Чем ближе дом находится к главной транспортной артерии, тем дороже. К примеру, в этой новостройке цены на квартиры стартуют от $250 тыс., — показывает агент на новый дом прямо у трассы. — Вместе с тем в районе Босфора вы едва ли найдете новостройку дешевле $1 млн.

На горизонте видим огромные «паруса». Там, со слов Ровшана, квартиры продавались от €70 тыс., но это были небольшие студии по 25 квадратных метров.

— В Турции любят указать в рекламе площадь в 70 «квадратов», а на деле ты едва ли найдешь 40. Тут надо быть внимательным, — подсказывает специалист.

Цены растут каждый месяц

Агент подтверждает статистику — цены на жилье в Стамбуле растут каждый месяц. За 2021 год самые ликвидные объекты прибавили по 50—60%. Вместе с тем надо понимать, что статистика не учитывает инфляцию национальной валюты, а даже на примере прошлой недели очевидно, насколько она высокая в Турции. Еще в 2018 году 1 доллар стоил 4 турецкие лиры, в октябре этого года — 9, сейчас — почти 13. Если рассматривать цены сделок не в лирах, а в евро и долларах, скачок не такой высокий, но он есть:

— Спрос на жилье среди иностранцев все еще держится на высоком уровне. Сейчас курс доллара снова вырос, многие застройщики даже остановили продажи, а хозяева начали повышать цены. Если в Беларуси предложение превышает спрос, то здесь все наоборот.

«Не то время, чтобы покупать квартиру на стадии строительства»

Судя по тому, что все окрестности активно застраиваются, строительные компании спешат удовлетворить аппетиты инвесторов. Однако Ровшан предупреждает — ввязываться в стройку в Стамбуле опасно.

— А как в Стамбуле: покупают чаще на стадии строительства или уже готовое?

— Знаете, не то время, чтобы покупать квартиру на стадии строительства. Можно крупно прогореть. Я стараюсь продавать только готовые объекты, потому что не могу дать никаких гарантий, что дом будет достроен вовремя. Это огромные риски. Застройщик может говорить о 12 месяцах, а ввести объект через пять лет. Таких историй полно. Есть и печальней — дома, которые и вовсе не достроили, а люди вложили в них деньги. На мой взгляд, риск не оправдан, и лучше покупать то, что уже есть.

— Что нужно иностранцу для покупки недвижимости в Стамбуле?

— Ничего. Только деньги. Если вложишь $250 тыс., то еще и гражданство дадут.

Средний класс по-стамбульски

Из всего этого разговора вывод можно сделать один — назвать среднюю цену по рынку в Стамбуле не получится. Стоимость квартир варьируется от $35 тыс. и до нескольких миллионов. Огромный город, огромный выбор. Чтобы сформировать хоть какое-то представление, нам показали один из новых комплексов на берегу Мраморного моря (район Бейликдюзю). Со слов специалистов по недвижимости, это средний класс без налета элитности.

— Это считается среднем сегментом. Причем не по качеству строительства, а из-за локации. Похожие проекты в других местах могут стоить по $10 млн, — пояснил агент.

Жилой комплекс Leda Marin начали строить около трех лет назад. На сегодня объект практически готов. Это небольшой квартал в 500 метрах от набережной. Состоит комплекс из пяти малоэтажек на 120 квартир площадью от 70 до 240 квадратных метров (2+1, 3+1, 4+1, 5+2). Первый уровень коммерческий — за яркими вывесками откроют магазины, кафе, парикмахерскую и аптеку. Выше — жилье. Рекламировали новостройку так:

Архитектура достаточно симпатичная, но ахнуть не заставляет. Фасадные решения — на уровне «Новой Боровой» и даже, на наш вкус, уступают застройке ЖК «Пирс». Однако не спешим с выводами.

Фонтаны и пальмы прямо во дворе

Разница становится очевидна во дворе. Он хоть и небольшой, но точно зеленый. Здесь, кажется, использован каждый сантиметр: открытый бассейн, фонтан, обустроены детские площадки и зоны отдыха, высажены цветы, кусты и даже пальмы. Интересно, что застройщик поиграл не только с «начинкой», но и с ландшафтом, благодаря чему небольшая дворовая территория выглядит уютно. Безусловно, машин здесь нет.

Большая зеленая зона планируется и снаружи комплекса. По обещаниям застройщика, парк растянется на 5 километров. Пока эта площадка выглядит пустынно, но территорией уже занимаются — высаживают деревья, обустраивают зоны отдыха и пешеходные дорожки.

Бассейн, сауна и фитнес-зал в цоколе

Еще одно отличие от белорусских новостроек — инфраструктура. В Стамбуле многие новые комплексы оборудуют собственными зонами отдыха. Leda Marin — не исключение. Прямо под домом находится паркинг, а также спортивный комплекс для жителей — с бассейном, сауной, турецкой баней и фитнес-залом. На сегодня комплекс еще не запущен, но уже готовится к эксплуатации. Здесь, по замыслу застройщика, жильцы смогут отдыхать и проводить время с соседями.

— Чем богаче инфраструктура комплекса, тем дороже выходит обслуживание. Помимо коммунальных платежей (порядка $70 в месяц) собственники платят 500 лир (примерно $40) за содержание и уборку территории, — замечает Ровшан.

Лифт возле квартир и газовые трубы на стенах

Посмотрев все убранство, идем прямиком в подъезд: вход с уровня земли, стеклянная группа, достаточно компактный холл, небольшие коридоры, узкая лестница наверх, но зато есть лифт. К слову, расположение лифта весьма непривычное — его двери находятся прямо у порога некоторых квартир. Очевидно, застройщик экономил полезное пространство на местах общего пользования.

Еще один занимательный нюанс — газовое оборудование. Его здесь явно не стесняются и прятать не планировали — трубы проходят прямо в коридорах возле квартир. Выглядит это так:

Квартиры с полной «начинкой»

А что внутри? На сегодня практически все квартиры в новостройке уже распроданы. Остались считанные варианты, один из которых мы и посмотрели. Отметим, что продается жилье сразу с полным «фаршем»: мебель, техника, даже занавески и посуда — принес зубную щетку, и можно жить.

Вот так, к примеру, выглядит квартира, за которую застройщик просит $230 тыс. В помещении три спальни (родительская и две детские), гостиная, изолированная кухня и два санузла. Ремонт достаточно простой, но современный. Есть все, что нужно для жизни. Аналогичную двушку (2+1) можно взять за $145 тыс. Цена машино-места в подземном паркинге входит в стоимость квартиры.

Нам не повезло с погодой, но если присмотреться, то из окон квартиры видно море. Со слов Ровшана, на «морском» такси отсюда можно будет добраться до азиатской части Стамбула. Среди покупателей она, к слову, менее популярна. В основном там покупают и снимают жилье студенты и рабочие.

Вывод: новостройка не без вопросов, но общее впечатление хорошее. Квартиры готовы для жизни, двор обустроен. Из минусов можем выделить достаточно простые небольшие коридоры, из плюсов — инфраструктуру, «начинку» и приближенность к морю.

А что по поводу аренды?

Для тех, кому не хватает на покупку собственного жилья, у нас плохие новости. Как выяснилось, снять квартиру в Стамбуле — настоящее приключение. Причем дело даже не в цене: здесь реально найти жилье и за $200 в месяц, однако оно будет отличаться от того, что мы привыкли снимать в Беларуси. Основной фактор ценообразования — локация, а вот состояние жилья во многом не имеет значения.

О своем опыте нам рассказала белоруска Анна. Женщина тоже работает специалистом по недвижимости, не так давно переехала в Стамбул и уже вкусила все прелести поиска квартиры в аренду.

— В Турции вообще нет такого понятия, как хоум-стейджинг.

Выселяясь, жильцы даже не подметают пол. Не обременяет себя этим и собственник.

В рекламе полно фотографий, где видна вся грязь, и это здесь в порядке вещей, — говорит Анна, которая совсем недавно арендовала новую квартиру в популярном районе Таксим.

— Многие квартиры сдаются в таком состоянии, что переделывать приходится буквально все, включая проводку.

Для примера, я сейчас арендовала квартиру за $250 в месяц. Находится на третьем этаже трехэтажного старого дома. Внутри спальня, гостиная, изолированная кухня, совмещенный санузел и два балкона. Вариант за эти деньги отличный, но чтобы вселиться, мне пришлось поменять всю электрику и сантехнику. Плюс купить мебель, так как квартира была пустой.

Со слов женщины, средний ценник по Стамбулу на аренду — $350 за квартиру с отдельной спальней, гостиной и изолированной кухней. Дешевле найти можно, но, скорее всего, это будет цокольный этаж старого дома или окраина.

— Знакомый риелтор уже четыре года снимает квартиру в районе Бешикташ. Когда вселялся, тоже делал полный ремонт: менял проводку, красил стены. В квартире была старая мебель — просил собственника вывезти, чтобы поставить свою. Но тот отказал. Сказал, что можно выбросить только с условием, что новая мебель останется в квартире после выселения. И такое здесь встречается часто, — уверяет собеседница.

К слову, арендовать квартиру в Стамбуле у собственника не получится. Все жилье сдается через посредников. За услугу агента придется заплатить ежемесячную арендную ставку (в Минске, как правило, берут половину).

— Как и в Беларуси, найти квартиру легче всего на специализированном сайте (правда, здесь он на турецком), — поясняет Анна. — Заходишь, вбиваешь нужные параметры, выбираешь. Услуга агента обойдется в месячную ставку за жилье. Еще столько же собственник возьмет в качестве залога, даже если квартира совершенно пустая. То есть снимая жилье, к примеру, за 2 тыс. лир в месяц, перед заселением придется выложить 6 тыс. лир. И, вероятнее всего, нужно будет потратиться еще на ремонт и мебель. Также стоит иметь в виду, что если условия контракта будут нарушены, депозит вам не вернут. К примеру, мой знакомый снял квартиру за 8 тыс. лир (примерно $900) сроком на год, но был вынужден уехать на два месяца раньше.

В итоге собственник не вернул 16 тыс. лир — почти $2 тыс.

Вместе с тем спрос на аренду в Стамбуле очень высок, поэтому квартиранты соглашаются на все условия.

Черная пятница в Каталоге

2000 Вт, независимая регулировка температуры, шнур 2.8 м, золотистый/черный
1800 Вт, независимая регулировка температуры, фиолетовый/черный
2200 Вт, независимая регулировка температуры, шнур 1.8 м, черный

Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!

Есть о чем рассказать? Пишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро

Перепечатка текста и фотографий Onlíner без разрешения редакции запрещена. ng@onliner.by

Автор: Маша Сорока. Фото: Максим Тарналицкий, Маша Сорока