Новый подход к застройке

Раньше участки под коттеджи в пригороде Минска массово выделялись очередникам, а сейчас небольшими партиями продаются всем желающим на аукционах. При этом потребность в жилье только возросла. Достаточно проехать по деревням и поселкам, где ведется активное строительство, чтобы понять их проблемы: обилие долгостроев, плохие дороги (а порой и их полное отсутствие), запаздывающие коммуникации. Да и в целом куда ни посмотри, застройка выглядит как-то хаотично и бессистемно. У такого подхода есть альтернатива, о которой уже давно говорят.

Новый формат заключается в комплексном освоении площадок — когда застройщик берет в аренду большой земельный участок, подводит коммуникации и строит коттеджи или таунхаусы по типовым проектам при долевом участии граждан. Особая роль в этой программе отводилась государственным застройщикам, которые должны обеспечить доступным загородным жильем очередников (и в первую очередь многодетные семьи). Реализованных примеров в стране пока немного — сказывается запрет на застройку пахотных земель и большие затраты на обеспечение участков инженерными сетями.

Как раз по такому принципу строится новый жилой массив в минском микрорайоне Сокол, что недалеко от Национального аэропорта. Через несколько месяцев здесь будут сданы в эксплуатацию 26 блокированных домов. Это первая очередь застройки, всего же в поселке будет 82 дома (162 квартиры). Все они достанутся многодетным семьям, состоящим на учете нуждающихся в Минске.

Коттедж, таунхаус или дуплекс?

Блокированный двухквартирный жилой дом — это коттедж или таунхаус? На самом деле, ни то и ни другое. Такой тип жилья часто называют дуплексом — дом на две семьи с отдельными входами и одной общей стеной. Таких дуплексов в Соколе уже целая улица.

— На сегодня сюда подведены и сданы в эксплуатацию все инженерные сети: газ, вода, электроэнергия, канализация, проложены дороги, — говорит Юрий Кочерго, директор УКС «Запад». — Если изначально предполагалось, что здесь будут коттеджи и участки по 12 соток, то позже было принято решение о строительстве двухквартирных домов и уменьшении участков до 6 соток — таким образом свой жилищный вопрос решат вдвое больше семей. Строительство началось весной этого года.

Важное условие — застройка должна была относиться к категории экономичных. В качестве готового проекта УКС рассматривал двухквартирные дома МАПИДа, однако на то время они не были сертифицированы и не значились в базе данных жилья типовых потребительских качеств. Потому пошли по пути разработки собственных планировочных решений. Требовалось спроектировать простой и недорогой, но в то же время удобный для жизни дом с оптимальными планировками.

Над проектом работали специалисты ЗАО «Оргстрой». В итоге получились вот такие двухэтажные дома, где площадь квартир варьируется от 100 до 137 квадратных метров. Всего было предложено пять планировочных решений и три варианта расцветки фасада.

Дома возводятся из керамзитобетонных блоков (по своим свойствам этот материал выигрывает у газосиликата), наружные стены утепляются пенопластом и штукатурятся. Крышу накрывают профилированным листом. Каждая квартира будет обеспечена площадкой для парковки автомобиля. Участки обнесут забором: между соседями — сетка, с улицы — деревянный штакетник. На заднем дворе предусмотрена небольшая терраса и площадка для отдыха. Земля будет принадлежать жильцам на праве частной собственности. Площадь не большая, но и не малая: 6 соток — как дачный участок.

Пока дуплексы находятся в разной степени готовности, в некоторые уже можно зайти и оценить планировку.

— Проблема многих коттеджей и таунхаусов — лишние метры. Большие комнаты, какие-то подсобки, подвалы, постирочные. Это дорого строить, дорого отапливать, трудно обслуживать. В нашем проекте все оптимизировано, — директор УКСа показывает нам квартиру площадью 137 «квадратов». На первом этаже здесь мини-котельная, кухня, спальня, санузел и гостиная с большим окном и выходом на террасу. На втором — еще три спальни, санузел и лоджия.

Высота потолка на первом этаже 2,7 метра, на втором под скатной крышей — от 2,1 до 3,6 метра. Позже во всех квартирах будет выполнена чистовая отделка.

— Она довольно бюджетная, типовых потребительских качеств — обои, линолеум. Все же мы находимся в определенных рамках по цене. Но, я считаю, в самый раз, чтобы сразу переехать и пожить какое-то время, пока дом будет давать усадку, — говорит директор УКСа.

Что с ценами?

Квартиры в дуплексах распределяются исключительно среди многодетных семей Минска. На каждый район города есть определенная квота, управления жилищной политики обзванивали очередников и предлагали строительство. Соглашались далеко не все. Ведь, несмотря на ограниченную прибыль УКСа, квартиру в дуплексе могут себе позволить лишь финансово состоятельные семьи.

В проектных декларациях указаны две цены. Например, для квартиры площадью 137,37 квадратного метра в жилом доме №1 — 1949 и 2040 рублей за «квадрат». Что это за разница?

1949 — это цена квадратного метра для так называемой нормативной площади (рентабельность ограничена 5%). Для многодетных семей норматив составляет 20 «квадратов» на человека. 2040 — цена квадратного метра для площади, превышающей нормативную (рентабельность на уровне 10%). Выходит, если в семье пять человек, то 100 «квадратов» посчитают по 1949 рублей, а оставшиеся 37 — по 2040. Таким образом, квартира с участком обойдется в 269 480 рублей, что сегодня составляет чуть больше $100 тыс. в эквиваленте. Стоит помнить о праве многодетных воспользоваться господдержкой по 240-му указу. Такой семье будет выделена адресная субсидия на погашение кредита.

Для сравнения: квартира площадью 100 квадратных метров обойдется той же семье из пяти человек примерно в 215 тыс. рублей, что сегодня эквивалентно более $81 тыс. Там «квадрат» считают от 2134 рублей. Вроде немало, но опять же не забываем о субсидии, а также о том, что в эту цену входит участок площадью 6 соток, смонтированные и подключенные центральные коммуникации, забор, чистовая внутренняя отделка, позволяющая сразу переехать, а не жить в ремонте.

И много ли желающих?

— Мы попали в сложный период, когда коммерческое кредитование жилья было фактически свернуто, — говорит Юрий Кочерго. — Метраж, превышающий нормативную площадь, дольщикам надо оплатить без помощи субсидии — и не у каждого есть кубышка, чтобы взять такую сумму. А банки денег не дают. Не скрою, было случаев десять, когда люди заключили договор, пошли брать коммерческий кредит, а им отказали, поскольку программы свернулись. Конечно, даже с учетом господдержки это немалые деньги, но семьи, готовые покупать такое жилье, в Минске есть. Особенный спрос у нас на вторую очередь застройки, где участки примыкают к лесу.

А может ли УКС строить такие же поселки, но для обычных дольщиков, готовых платить больше?

— Мингорисполком нацеливает государственных застройщиков на уменьшение очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан. Поэтому мы, как и другие УКСы, строим исключительно для очередников, многодетных семей, — очерчивает ситуацию Юрий Кочерго. — Сегодня мы также возводим новый квартал «Петровские верфи» на улице Семашко, и в УКСе нет ни одной коммерческой квартиры, которую мы могли бы предложить дольщикам.

Кстати, год назад комплексной малоэтажной застройке пророчили большие перспективы. Именно по такому принципу хотели развивать города-спутники вроде Смолевичей и Руденска. Однако в нынешней ситуации, когда тормозится финансирование даже минских социальных объектов, сложно предположить, когда эти планы начнут сбываться.

Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!

Есть о чем рассказать? Пишите в наш Telegram-бот. Это анонимно и быстро

Перепечатка текста и фотографий Onliner без разрешения редакции запрещена. nak@onliner.by