«Нам все равно, если вы съедете». Фееричная переписка с девелопером о снижении аренды и разбор ситуации юристом
«Для бизнеса время сейчас очень тяжелое: покупателей стало в разы меньше. И это понятно: кто будет приобретать новое платье или лишний раз ужинать в ресторане, если есть вероятность того, что завтра ты лишишься работы, а вместе с ней и основного заработка? Люди выжидают, предпочитая экономить. А еще и на улицу стараются не соваться: страшно. Соответственно, выручка у магазинов и заведений упала так, как никогда до этого. Точки закрываются одна за другой. На этом фоне вполне логично завести с арендодателем разговор о снижении ставки: как мы, арендаторы, можем платить прежние деньги, если дохода нет? Но вести переговоры согласны не все», — рассказывает предприниматель из Минска, попытавшийся договориться с собственником коммерческих метров о новых ценах.
Сами по себе арендные ставки больно бьют по коммерческой недвижимости, а если учесть, что они еще и привязаны к валюте, то становится понятно, почему предприниматели массово поднимают этот вопрос. Однако крупные игроки пока не готовы идти на уступки — и дают это понять. Причем довольно однозначно. Вот одна из переписок (в сокращении), коих сейчас множество летает от адресата к адресату. Читать можно по ролям: П — предприниматель, Д — девелопер.
П: Просим вас рассмотреть снижение арендной ставки на торговое помещение на 10—20% в связи с прошедшим низким сезонным спросом (зимы не было) и с резко возросшим курсом валют, что существенно поднимает сумму арендных платежей.
Д: Вашу ставку аренды мы снижать не будем. У всех ваших соседей ставки выше.
П: С начала года сумма аренды выросла почти на 500 рублей. Прошу не сравнивать по арендным ставкам с соседними магазинами по таким критериям, как метраж, и учесть наше местоположение, так как непосредственное положение зоны фуд-корта рядом со входом в магазин не дает привлечения потенциальных клиентов.
Тот же перенос входа в магазин повлечет немалые затраты, где и сейчас встает вопрос о целесообразности этого действия. Вы прекрасно знаете уровень посещаемости ТЦ и его перспективы. Тем не менее в ближайшей перспективе мы планируем полную смену внешнего облика нашего магазина: либо как дизайнерский магазин женской одежды локального бренда, либо как арт-пространство, совмещенное с мини-кофейней для посетителей нашего магазина. Мы считаем, что данные изменения и наша работа по маркетингу привлекут новых клиентов, тем самым увеличив привлекательность самого торгового центра.
Прошу дать развернутые ответы на следующие вопросы:
- Нужно ли согласовывать переоборудование магазина с вами?
- Возможно ли размещение мини-кофейни на территории нашего магазина и нужно ли ваше согласие для этого?
- Какие существуют технические регламенты, устанавливающие зону размещения столов и ограждения фуд-кортов от прохода ко входу в магазин?
- Также хотим сообщить вам, что мы открыты к сотрудничеству по вопросу возможной разработки и пошива униформы и прочего для сотрудников вашей сети. Мы находимся в поисках инвестиций, и, возможно, у вас появится интерес к развитию нашего бренда в вашей сети.
Д: Ставки аренды в нашей сети не зависят от частоты написания писем, и в который раз: мы не будем снижать ставку аренды по вашему павильону. Нам все равно, будете вы делать какую-либо «реконструкцию» или полностью освободите площадь, которую мы разделим на две части и в конце концов сдадим дороже, поскольку с посещаемостью первого этажа у нас все окей, она растет от месяца к месяцу и будет расти дальше вне зависимости от наличия или отсутствия вашего магазина (вы несколько преувеличиваете значимость 55 кв. м для ТЦ такого масштаба).
Если хотите продолжать работу — пожалуйста, но писать письма о «снижении» просто бессмысленно. Если хотите делать «реконструкцию» за свой счет — пожалуйста, и да, нам нужен «проект» в любом виде (хоть эскиз «от руки») для того, чтобы мы просто понимали, как это будет выглядеть. При этом мы никогда не допустим размещение какой-либо «кофейни» на арендуемой вами площади. В соответствии с нашей «политикой», мы не выгоняем в приобретенных нами ТЦ уже существующие точки «общепита», но новые открываем только мы сами; и по расположенной вблизи арендуемого вами павильона зоне «фуд-корта» у нас нет никаких требований и «регламентов», кроме соблюдения границ арендуемой площади.
Заказ спецодежды в нашей сети находится в ведении «техслужбы».
П: Ввиду того, что письменная переписка, возможно, не до конца отражает наше желание к продуктивному сотрудничеству, мы настоятельно просим назначить личную встречу с вами либо с другим компетентным лицом, где мы готовы более подробно обсудить возможные векторы нашего дальнейшего сотрудничества.
Д: Извините, в нашей сети два десятка ТЦ и около полутора тысяч арендаторов; наша система работы в целях экономии времени, трудовых ресурсов и именно во избежание разного рода «недопониманий» не подразумевает проведения «встреч»; для нас это конвейер: да, нет, следующий… Русский язык совершенно одинаков — что письменный, что устный. Пишите все что угодно (только предельно конкретно) — ответим…
П: Хотелось бы узнать ваше видение ситуации, какие меры будете принимать по сотрудничеству с арендаторами? (Судя по вашей реакции, кризис, вирус и, видимо, нетипичная теплая зима «у нас в головах»?) Можем ли мы уйти на карантин и как на этот период будет считаться аренда?
Д: Вы вправе иметь любое мнение и предпринимать любые действия, которые считаете нужными; перед нами действительно никогда не стояла и не стоит задача поддержания «бизнеса» кого-либо из арендаторов. Все взаимоотношения между арендатором и арендодателем в нашей сети описаны и исчерпываются исключительно положениями договора аренды, прочие «почему» мы не комментируем.
Также в действующих ТЦ нашей сети не бывает никаких «каникул»; на данный момент мы фиксируем курс апрельской аренды в размере 2,4 рубля за евро; допсоглашения уже раздают, дальше — по ситуации… Неуплата аренды возможна либо при закрытии всего ТЦ, либо при расторжении договора аренды; при этом мы больше не предлагаем «расторгнувшимся» размещение в своей сети. Пусть это слишком банально, но кризисы и выявляют «слабые звенья»; и этот кризис не первый и не последний, мы его переживем, как и все предыдущие. При разделении вашей площади пополам сдавать будем по ставке €30 с НДС за 1 кв. м в месяц, не сдадим сейчас — сдадим через полгода кому-то более «устойчивому», поскольку мы работаем не ради «сиюминутной выгоды», а на долгие годы.
Сурово, но предельно честно: каждый сам за себя и преследует свою выгоду, никаких льгот и поблажек. А вот такой ответ на свои просьбы о снижении арендной ставки получили предприниматели, торгующие на одном из рынков. Владельцы метров вроде как готовы идти на уступки, только для этого им надо получить серьезное обоснование.
Арендная плата: есть ли у бизнеса шансы ее изменить
Прокомментировать непростую ситуацию, складывающуюся сейчас на арендном рынке, мы попросили адвоката Сергея Зикрацкого.
— В последнее время часто со стороны бизнеса слышны требования об уменьшении арендной платы. С запросами об анализе законодательства и договоров аренды бизнес обращается и к юристам.
Давайте сначала разберемся: почему именно аренда? Дело в том, что все расходы бизнеса можно условно разделить на постоянные и переменные. Переменные — это те, которые зависят от количества производимой продукции / оказываемых услуг. Это, например, сырье для производства, закупка товаров для их последующей перепродажи и так далее. В кризис бизнес уменьшает количество производимых товаров и оказываемых услуг, при этом переменные расходы также сокращаются. Таким образом, переменные расходы не будут настолько критичными для бизнеса, как постоянные.
Постоянные расходы представляют собой фиксированную величину, которая не зависит от объемов производимой продукции / оказываемых услуг. Это как раз аренда, заработная плата административного персонала и так далее. В структуре постоянных расходов значительную долю зачастую занимают аренда и зарплата. И если с зарплатой вопрос может быть решен относительно безболезненно путем уведомления об изменении зарплаты и увольнения несогласных, то с арендной сложнее. Договоры аренды в большинстве случаев не дают возможности в одностороннем порядке уменьшить арендную плату. И поэтому в ситуации, когда уплата аренды является серьезным финансовым бременем для бизнеса в период кризиса, а простых механизмов его уменьшения нет, именно уменьшение арендной платы и стало таким актуальным вопросом.
«Не хочу» или «не могу»?
— Теперь другой вопрос: может ли арендодатель снизить плату и должен ли он это делать? У меня есть ощущение, что порой в нашем обществе складывается неправильная оценка арендных отношений. Зачастую можно слышать мнение, что арендодатель ничего не делает, а только получает деньги. Мол, ставки слишком высокие, а в кризис он не идет на уступки. Но при этом почему-то забывают, что аренда — это такой же бизнес, как и другие, у которого есть свои издержки, своя рентабельность. В то время как мелкий бизнесмен на протяжении нескольких лет возил в Беларусь из Китая условные футбольные мячики, продавал их в своем павильоне и получал прибыль, застройщик все это время строил торговый центр, то есть не имел никаких доходов, а только нес расходы. И только после такого длительного периода он начинает сдавать в аренду помещения, при этом все еще неся расходы на выплату кредитов и процентов по ним. Еще не факт, что даже через 10 лет после начала стройки застройщик будет получать прибыль от сдаваемых им помещений.
Именно поэтому далеко не все арендодатели идут на уступки по арендным платежам. На практике те арендодатели, которые ввели в эксплуатацию или купили помещения достаточно давно, будут более уступчивыми по цене, чем те, которые закончили стройку недавно и еще не вышли «в ноль».
А если через суд?
— Есть ли юридическая возможность изменить арендную плату? Сразу скажу, что каждый случай индивидуален, но в большинстве вариантов арендатор вряд ли сможет добиться в суде изменения арендной ставки. Давайте разбираться. В последнее время у нас есть два фактора, которые могут повлиять на изменение арендной ставки: рост курса евро/доллара и эпидемия коронавируса.
Если арендная ставка была привязана к иностранной валюте, оснований менять арендную ставку при росте курса этой самой иностранной валюты нет. Иногда я слышу ссылку на статью 421 Гражданского кодекса, которая дает право на изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств. Давайте читать саму статью: «Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа».
Неужели кто-то в нашей стране до сих пор серьезно думает, что рост курса иностранной валюты можно рассматривать в качестве существенного изменения обстоятельств? За последние десять лет у нас было, наверное, около пяти крупных скачков курсов иностранной валюты. В этой ситуации привязка цены в договоре к иностранной валюте и ее возможный рост — это обыкновенный предпринимательский риск, который несет сторона, обязанная уплатить цену по договору. Возможно, моим коллегам-адвокатам и удавалось добиться через суд уменьшения зафиксированной в евро цены в договоре, но я про это не слышал.
Теперь про эпидемию. Есть в Гражданском кодексе статья 372, которая предусматривает, что лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение обязательства невозможно вследствие действия непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и не предотвратимых при данных условиях обстоятельств. Так вот до тех пор, пока не будет официального запрета на посещение конкретных мест, эта статья с большой долей вероятности работать не будет. Уменьшение посещаемости торговых центров в связи с социальной изоляцией, отсутствие сотрудников в офисе в связи с переводом их на дистанционную форму работы не должны рассматриваться как «чрезвычайное и непредотвратимое обстоятельство». Также не уверен, что это можно рассматривать как существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (статья 421 Гражданского кодекса). Если это обстоятельство не было зафиксировано в самом договоре или предварительных переговорах сторон, вряд ли ссылка на статью 421 Гражданского кодекса реально сработает.
Надо понимать еще и такой момент: изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств возможно по суду и в исключительных случаях. Прежде чем обращаться в суд, надо предъявить соответствующее требование другой стороне по договору. Решение суда можно обжаловать, на это сторонам дается 15 рабочих дней. В итоге оптимистичный срок вступления в силу решения суда (если оно, конечно, будет в пользу арендатора) — в районе четырех месяцев с начала всей процедуры. А может быть, и позже. Поэтому я бы рассматривал судебные споры по изменению договоров аренды только в качестве исключительной меры.
Разговоры нам помогут?
— Что же делать в такой ситуации? Мой совет — договариваться. Переговоры об изменении арендной платы — это значительно лучше, чем крики о том, что вам должны снизить арендную плату, или подача иска в суд. Я уже говорил, что аренда — это такой же бизнес, как и остальные. И арендодатель заинтересован в арендаторах не меньше, чем сами арендаторы заинтересованы в своих клиентах. Вменяемый арендодатель пойдет на уступки по аренде, потому что ему важно сохранить постоянный источник платежей.
На что обратить внимание на переговорах? Я считаю, что надо быть честными и не стеснятся рассказывать об условиях, в которых оказался ваш бизнес. Если вы покажете арендодателю честные цифры того, как упали ваши обороты, он скорее пойдет на уступки, чем если вы просто будете просить о снижении цены. И вы должны понимать, что просить уменьшения арендной платы на 30% в ситуации, когда ваши обороты тоже упали на 30%, — это попытка полностью переложить свои риски на плечи арендодателя. Надо показывать финансовые результаты, показывать, что вы сами несете ответственность за эти финансовые результаты, но просите также и о частичном разделении этой ответственности с арендодателем.
С арендодателем также стоит обсудить вопрос, как будут развиваться события, если ситуация будет изменяться: например, при достижении каких показателей вы допускаете возможность обратного повышения арендной платы. Также можно предлагать арендодателю использовать не фиксированную арендную ставку, а переменную: например, привязать ставку к оборотам по оказанию услуг вашим клиентам. Тогда сам арендодатель будет заинтересован в развитии вашего бизнеса. Ну и, наверное, не стоит строить долгосрочные прогнозы. Договариваться на длительные сроки сейчас тяжело. Но договориться на пару месяцев с условием вернуться к обсуждению вопроса аренды — это вполне реально.
Поэтому мой совет арендаторам — не надеяться на юристов, которые спасут ситуацию, выиграют суды и добьются снижения арендной ставки. Не стоит надеяться и на государство: если и будут приняты нормативные документы об изменении арендной ставки, они с большой долей вероятности затронут только государственную собственность, но не частников. Надо пытаться найти компромисс и договориться с арендодателем.
Сидим дома, едим суши
Хроника коронавируса в Беларуси и мире. Все главные новости и статьи здесь
Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!
Быстрая связь с редакцией: читайте паблик-чат Onliner и пишите нам в Viber!
Самые оперативные новости о пандемии и не только в новом сообществе Onliner в Viber. Подключайтесь
