Приговорен к сносу, но не побежден. Статья-подсказка, как законно реконструировать «списанный» дом

20 876
161
29 мая 2019 в 8:00
Автор: Оксана Красовская. Фото: Максим Тарналицкий

Приговорен к сносу, но не побежден. Статья-подсказка, как законно реконструировать «списанный» дом

Частный сектор Минска (за редким исключением) представляет из себя довольно печальное зрелище: покосившиеся маленькие дома, явно не соответствующие нынешнему времени, нередко отсутствие водопровода и канализации. Что и говорить, руководство столицы долго держало хозяев усадеб в черном теле: раз уж волею свыше ты приговорен к сносу, то нечего тебе улучшаться, ведь при «зачистке» городу придется платить компенсацию за все хорошее, что человек успел нажить. Так и обходились самым минимумом заложники ситуации, по 30—40 лет ожидая обещанного «скорого» сноса. Периоды «оттепели», безусловно, случались, но, чтобы в них красиво вписаться, надо было заранее быть на низком старте — с кипой документов за пазухой и еще более увесистой кипой денег. В общем, в большинстве своем народ «забил» на реконструкцию-улучшение и живет как приходится. Хотя с недавних пор все поменялось, и собственники участков и домов, в перспективе подлежащих сносу, могут изменить свое жилье к лучшему. Как — расскажем на примере частного дома, расположенного на улице Волгоградской, у самого подножия так называемой «Волыни».

Приговоренные к сносу

Частный сектор на Волгоградской город сносит уже полвека. Особенно активно — в последнюю пятилетку: минчан то и дело стращали скорым переселением, те судились за право жить в родных домах, а их снова убеждали, что городу земля нужнее. Пока же все стоит на своих местах. УКС достроил «Волынь», снеся лишь один красивый дом из красного кирпича, оказавшийся ближе всего к объекту-долгострою. Но, если верить «верхам», УКС не отказывается от своих планов по возведению многоэтажек, и где-то в течение полутора лет за минчанами и их имуществом могут прийти. По крайней мере в ноябре 2018-го горожане получили на руки решение Мингорисполкома о предстоящем изъятии земли, также была проведена предварительная оценка их имущества. Эти документы имеют срок годности два года.

Сергей, живущий в нескольких шагах от высотки-новостройки, успел провести реконструкцию, которая прибавила к жилой площади порядка 60 квадратных метров, буквально за несколько месяцев. В основе его трехэтажного белого коттеджа лежит старенький деревянный дом 1947 года постройки площадью где-то 40 «квадратов». Со временем дом становился больше, прирастая этажами и наземными верандами-комнатами — все в рамках закона.

— Впервые о том, что мы подлежим сносу, услышали еще в 1964 году. Представляете? — рассказывает мужчина, всю жизнь проживший на Волгоградской, 24, под девизом «У вас нет будущего на этой земле». — Ну мы и верили в это достаточно долго. А потом поняли, что надо что-то делать: реального сноса не предвидится, а хорошо жить хочется уже сейчас. Понятно, что это риск — ну а как еще действовать? Только рисковать. Те, кто ничего не предпринимал, так и остались жить без воды и газа по сегодняшний день.

Первый этап реконструкции, когда дом значительно вырос и получил актуальный «контур», произошел в 1990-е — тогда городу было точно не до сноса, и людям разрешили улучшить свое жилье. Получив все разрешительные документы в 1999 году, семья занялась реконструкцией и в 2001-м официально сдала дом. С тех пор внешний облик коттеджа не изменился. Откуда же взялась реконструкция 2018 года, прибавившая «квадраты»?

Указ-«освободитель»

— В 2003 году появился новый генплан, по которому нас снова сносили. Казалось, что сделать с домом будет уже ничего нельзя, радовались, что успели выполнить хотя бы основное, — вспоминает Сергей. — Но вот в декабре 2017-го случайно услышал в новостях, что вышел указ №463 «О совершенствовании порядка изъятия и предоставления земельных участков».

Меня, в частности, заинтересовал третий пункт: «Землепользователи до принятия решения о предстоящем изъятии земельного участка для госнужд и сносе расположенных на нем объектов недвижимого имущества имеют право пользоваться земельными участками, эксплуатировать и улучшать расположенные на них объекты недвижимого имущества без учета установленных градостроительными регламентами ограничений в отношении территорий перспективного развития населенных пунктов (территорий, подлежащих реконструкции, трансформации)».

Проще говоря, указ позволяет всем хозяевам приговоренных к сносу усадеб до тех пор, пока они не получили из Мингорисполкома решение о предстоящем изъятии их земли, проводить:

  • перепланировку жилых помещений;
  • устройство жилой мансарды в габаритах существующего чердачного пространства;
  • пристройку санузла, ванной, топочной;
  • тепловую реабилитацию ограждающих конструкций домов;
  • возведение построек (веранда, терраса, беседка, крыльцо, навес);
  • устройство пандусов для физически ослабленных лиц;
  • подключение к инженерным сетям (водо-, электро-, газоснабжения, канализации и связи);
  • возведение капитальных хозяйственных построек (гаража площадью не более 25 квадратных метров, сарая для хранения хозяйственного инвентаря и топлива площадью не более 15 квадратных метров, бани площадью не более 12 квадратных метров);
  • реконструкцию существующих жилых домов и строений.

Долгожданный указ, из-за отсутствия которого многие минчане вынуждены были в XXI веке жить без канализации и водопровода, имеет и ограничения: так, по нему нельзя осуществлять новое строительство на земельных участках, которые в будущем планируется изъять для государственных нужд, а также нельзя изменять целевое назначение участков. Но это уже хоть что-то.

Сергей, в частности, решил, что настал самый подходящий момент, чтобы перепрофилировать чердачное помещение в жилую мансарду, а также перевести еще одно нежилое помещение на втором этаже в жилое. Так в его доме и появились допметры — то, что раньше было закрыто и не использовалось, превратилось в комнаты. Фасад же дома остался неизменным. То есть реконструкция проводилась исключительно в габаритах существующих чердачных помещений.

Порядок действий

— Как только вышел указ, я поспешил в администрацию района за разрешением на работы. Но там меня развернули: ждите официальных разъяснений. А они появились только в январе. К марту наша «архитектура» была готова выдать мне документы. Посовещавшись с семьей, мы решили рискнуть и сделать реконструкцию: а вдруг успеем до того, как пришлют решение о сносе. Метры нам нужны: семья становится больше, появляются внуки, поэтому новые комнаты лишними не будут. Идя на этот шаг, мы прекрасно понимали, что вопрос о сносе рано или поздно может опять возникнуть. Ну а что делать? Об этом сносе говорят с 1964 года… — рассуждает мужчина.

Итак, что же нужно делать, чтобы дом, который в перспективе (когда-нибудь, может быть) снесут, обновить и сделать более современным?

— Если документа о предстоящем изъятии земельного участка еще не существует, то собственнику в первую очередь надо обратиться в свой исполком с заявлением на проведение реконструкции, — рассказывает специалист компании pereplan.by Сергей Блинков, который помогал минчанину со всеми бумажными этапами. — Обычно это выглядит так: человек приходит в «Одно окно» с копией техпаспорта, на которой просто ручкой нарисовано, какие изменения он хочет внести (так называемая план-схема). Совет: до того как пойдете в «Одно окно», обратитесь к архитектору района за консультацией — узнайте, что можно и что нельзя делать в вашем случае, потому как закон зачастую трактуется по-разному: что разрешено в одном районе, может быть запрещено в другом. Увы, это реалии.

Что касается денег: когда речь идет о перепланировке, за рассмотрение документов надо платить (порядка 0,5 базовой). Если же человек планирует делать реконструкцию (модернизацию), то он свободен от финансовых обязательств.

— На рассмотрение документов исполком берет месяц, но, как правило, специалисты справляются даже раньше, — продолжает Сергей Блинков. — Если исполком дает добро, то на руки вы получаете документ, в котором не только указано, что вы можете приступать к работам, но и перечислено, что именно вам надо сделать и с привлечением каких организаций (для некоторых видов работ, например, с несущими конструкциями или по устройству гидроизоляции в санузле нужны сертифицированные компании и специалисты).

Следующий шаг — проект. Заказывать его надо только в организации, которая имеет аттестат соответствия (это обязательно проверят), самому его сделать, увы, не получится. Стоимость проекта зависит от сложности предстоящих работ и варьируется от 300 рублей до бесконечности.

Проект опять же подается в исполком, рассмотреть его должны за две недели — таков регламент. То есть на документальную часть у хозяина городской усадьбы уйдет максимум полтора месяца (если ничего не развернут и примут с первого раза). Если же проект отклонят, то это не значит, что надо опускать руки. В пояснениях будет указано, что именно надо переделать-изменить, чтобы можно было согласовать предстоящую реконструкцию. На этом первый бумажный этап заканчивается — можно приступать к работам.

На проведение реконструкции отводится, как правило, два года. Но, понятно, не в интересах потенциально сносимого что-либо затягивать. Сергей также буквально на следующий же день взялся за дело. Мужчина говорит, что работал сутками: мало ли какое письмо завтра принесет почтальон. К августу в его доме все было уже на такой стадии, что можно было приглашать специалистов из Минского городского агентства по госрегистрации и земельному кадастру для обмера новых помещений.

Заключительный этап

— Соответствие сделанного проекту будет проверяться, — предупреждает специалист pereplan.by. — В первую очередь к вам придут сотрудники агентства по госрегистрации и все обмеряют. Если что-то будет не совпадать, это сразу выплывет. По результатам исследования вашего жилья они составят ведомость технических характеристик. Также специалистами БРТИ проводится строительная оценка объекта.

С ведомостью технических характеристик вы обращаетесь к главному архитектору для согласования произведенных изменений, а потом — в исполком, чтобы получить акт приемки в эксплуатацию. В исполком надо предоставить все документы, включая договор на проектные работы и заключение технадзора (если что-то делали в санузлах или с несущими конструкциями). Акт приемки в эксплуатацию подписывает комиссия из четырех человек, среди которых есть представитель санстанции. Также собственнику необходимо обзавестись новым техпаспортом, соответствующим его реконструированной квартире.

Минчанин Сергей успел получить все необходимые документы в сентябре 2018-го. А уже в ноябре он, как и остальные соседи, увидел злополучное письмо от городских властей — решение о предстоящем изъятии земли для государственных нужд. Так что в любой момент в течение двух лет к горожанину могут нагрянуть с выселением и сносом (но он намерен бороться до последнего). Мужчина недоумевает: как так — одной рукой разрешают реконструироваться, а другой тут же сносят? Где логика? Ответов на такие экзистенциальные вопросы ни у кого нет. А с другой стороны, никто не знает, не «протухнет» ли и это решение, как уже бывало в Минске не раз.

— Тем, кто приговорен к сносу в перспективе, но хочет улучшить свою жизнь, стоит учитывать такой момент: если решение о предстоящем изъятии земли придет вам во время проведения работ по реконструкции (то есть до их окончания), то все произведенные вами улучшения не зарегистрируют, а значит, они уже не будут учитываться при расчете размера компенсации. За основу возьмут старый техпаспорт и старую документацию на дом.

Но вообще, думаю, что очень многим людям стоит рискнуть и сделать реконструкцию. Некоторые кварталы сносят уже по три-пять десятков лет. Так не лучше ли привести все в порядок, узаконить и жить в удобном доме? — рассуждает Сергей.


Жильцы улицы Волгоградской не могли не поделиться своей болью. Соседка Сергея, оказавшаяся сейчас на первой линии от «Волыни», рассказывает про тотальную несправедливость. Мало того что ее дом должны снести ради нового «муравейника», так и компенсацию рассчитывают странно:

— В этой высотке, где квартиры с черновой отделкой, квадратный метр продавали по $1350 по курсу. Мою же половину дома, где уложен паркет, плитка, все обустроено, оценили в $900 за метр. Как такое возможно? Где социальная поддержка людей? Почему какие-то госнужды выше, чем право человека жить в своем доме? Мы всегда все делали сами, не просили ни льгот, ни кредитов, а теперь с нами так поступают.

Электронные уничтожители насекомых:

напольный, втягивание в ловушку, площадь до 300 м², мощность 16 Вт

Читайте также:

Наш канал в «Яндекс.Дзен». Присоединяйтесь!

Наш канал в Telegram. Присоединяйтесь!

Быстрая связь с редакцией: читайте паблик-чат Onliner и пишите нам в Viber!

Перепечатка текста и фотографий Onliner без разрешения редакции запрещена. ng@onliner.by

Автор: Оксана Красовская. Фото: Максим Тарналицкий