«Квартиру продают по гендоверенности. Каковы риски?» — «Если попадете, получите косяк длиною в жизнь!» Комментарий юриста
ПОСЛЕДНИЕ НОВОСТИ
15 412
60
24 мая 2017 в 15:13
Источник: Мила Романович

Сделка купли-продажи недвижимости является своеобразным стрессом для двух сторон, ведь подразумевает многотысячный денежный оборот. Если же сделка включает в себя нетипичные нюансы, а собственник, к примеру, находится за границей, то она спугнет даже самого подкованного в законодательстве покупателя. Форумчанину приглянулась квартира, но смущает то, что метры продаются по гендоверенности. Какие подводные камни таит в себе такая ситуация?

— Собираемся семьей приобрести квартиру на «вторичке», приглянулась квартира, в которой собственник — пожилая женщина, живущая за границей, — рассказывает kenash. — Квартиру продает дочь по генеральной доверенности. Какие подводные камни при таком варианте покупки? Знаю, в интернете много статей про это. Высок ли риск различного рода «кидка» в такой ситуации? 

Форумчане поспешили насторожить «коллегу». Один из них поведал свою историю:

— Риск велик, если человек имеет умысел на злоупотребление этим обстоятельством. Например, я продавал квартиру по доверенности. Потом начал судиться с агентством недвижимости. Суд установил, что я никаких прав на квартиру не имею (хотя предметом спора была не квартира, а комиссия агентства). Хотя у меня генеральная доверенность. АН при продаже проверяла только собственника, меня — нет (гипотетически я мог быть недееспособным). Подводные камни: отзыв доверенности в день заключения сделки, у собственника может быть супруг, который после продажи заявит свои права на квартиру и тому подобное... Не рискуйте. Если вы попадете, получите косяк длиною в жизнь!

Действительно ли все настолько страшно и опасно? Ситуацию комментирует адвокат Минской городской коллегии адвокатов, партнер адвокатского бюро «Хмылко, Ярмош и партнеры» Елизавета Ярмош:

— Продажа квартиры «по доверенности» означает, что продавцом квартиры является доверитель (тот, кто выдал доверенность, в данном случае — пожилая женщина), но договор от его имени подписывает поверенный (лицо, которому выдана доверенность, в данном случае — дочь). Все права и обязанности по сделке возникают непосредственно у доверителя, поверенный не является стороной сделки.

Риски для покупателя при заключении сделки «по доверенности» аналогичны тем, которые у него возникли бы при заключении договора с самим собственником квартиры: сделка может быть оспорена в предусмотренных законом случаях. 

Однако необходимо помнить, что поверенный может отказаться от договора, отозвав доверенность до подписания договора купли-продажи квартиры. В целях избежания спорной ситуации в будущем можно порекомендовать взять у поверенного (лица, который подписывает сделку по доверенности и получает денежные средства) письменное уведомление о том, что доверитель не отказывался от договора и не отзывал доверенность.      

Несмотря на то что на первый взгляд подобные сделки, когда собственник участвует в купле-продаже издалека, выглядят вполне законными, они могут вызвать непредвиденные обстоятельства. Подтверждение тому — история, случившаяся с минчанином в прошлом году.

Читайте также:

Источник: Мила Романович
Чтобы оставить свое мнение, необходимо войти или зарегистрироваться
ОБСУЖДЕНИЕ
24.05.2017 в 15:15
Как и с машиной, только полное переоформление, чтобы потом не кусать локти.
24.05.2017 в 15:15
Дело покупателя : либо рискнуть, либо искать дальше .
24.05.2017 в 15:16
налог с продажи для собственника(если не гражанин рб),доверка на дочери-никаких косяков.
24.05.2017 в 15:17
Я бы не рискнул.
24.05.2017 в 15:17
Не пойму, зачем покупателю такие проблемы?
Сейчас этих квартир как грязи осенью...
24.05.2017 в 15:18
Я считаю, что готовить квартиру к продаже по гендоверенности - не вопрос! Но вот подписать договор может прибыть и реальный собственник. Слава Богу - авиасообщение налажено у нас со всем миром. Ради такого дела на пару деньков можно и сюда прибыть.
24.05.2017 в 15:18
Пусть переоформит на дочь и дочь продаёт, раз тут находится. Это ведь Беларусь, в случае чего - никто не виноват.
24.05.2017 в 15:19
Ну его на фиг - лучше иметь дело исключительно с собственником.
24.05.2017 в 15:19
При покупке квартиры разговор только с владельцем, при заключении договора с агентством по недвижимости обязательно грамотно прописать пункты мат ответственности этой конторы за полную проверку истории недвижимости.
24.05.2017 в 15:19
нельзя покупать квартиру по доверенности, потом кто-то превысит на ней скорость, а вы будете платить штраф
24.05.2017 в 15:20
Доверенность элементарно отзывается, сделка признается незаконной. И требуй потом свои денежки неизвестно с кого.
24.05.2017 в 15:22
Даже не представляю кто рискнет такое учудить!)
24.05.2017 в 15:24
Новый похождения "норвежской" бабки
24.05.2017 в 15:26
Как и с машиной, только полное переоформление, чтобы потом не кусать локти.
"pablorianni":

А теперь честно сознайтесь перед всем народом - статью не читали!
24.05.2017 в 15:28
Даже не представляю кто рискнет такое учудить!)
"aubaro":

Вполне себе возможная вещь. Но лучше всего, если интересы покупателя будет представлять грамотный, толковый и знающий все подводные камни в данном вопросе юрист(не агентство).
24.05.2017 в 15:32
в чем проблема? подготовили все документы - собственник прилетел утром в страну, подписал все документы и улетел обратно! не вижу никаких проблем!
24.05.2017 в 15:33
В некоторых странах доверенности (дипломы, паспорта, справки...) делаются и продаются на раз-два.
24.05.2017 в 15:33
ну во первых не гендоверенность. Сейчас оформляется доверенность на конкретную квартиру. И никаких проблем там не может быть. Все документы собираются на собственника, а не на того кто оформляет сделку. Тот кто оформляет сделку , только ставит подпись в договоре. а проверять надо всех родственников собственника. да и не оформляется доверенность у нотариуса без согласия супругов и родственников, кто имеет право собственности в этой квартире.
24.05.2017 в 15:35
Как и с машиной, только полное переоформление, чтобы потом не кусать локти.
"pablorianni":

Речь не идет о гендоверенности вместо переоформления, а о том, что лицо, непосредственно продающее квартиру, является не собственником и действует по гендоверенности.
24.05.2017 в 15:39
Даже и не надо думать. Только официальная продажа со всеми проверками и всеми документами..
24.05.2017 в 15:40
В некоторых странах доверенности (дипломы, паспорта, справки...) делаются и продаются на раз-два.
"bao2012":

Такого рода документы составляются в апостиле в дипломатическом органе Беларуси в стране проживания доверителя. Заверяется как правило консулом. Так что насчёт "раз-два" не уверен!
24.05.2017 в 15:43
Если с квартирой есть хоть какие-то косяки (доверенность, недееспособные, прописанные дети, претендующие из МЛС) - сразу отказывайтесь. Это слишком большие деньги для нищего белоруса, чтобы играть с ними в рулетку.
24.05.2017 в 15:44
нельзя покупать квартиру по доверенности, потом кто-то превысит на ней скорость, а вы будете платить штраф
"Remmoto":

лучший коммент дня
24.05.2017 в 15:49
нельзя покупать квартиру по доверенности, потом кто-то превысит на ней скорость, а вы будете платить штраф
"Remmoto":

лучший коммент дня
"artserge":

Только Remmoto забыл ещё про возможность ДТП со смертельным исходом упомянуть - тут вообще уголовная ответственность светит)))
24.05.2017 в 16:17
Я бы не связывалась.
24.05.2017 в 16:20
Ну да, а потом жить на свете по доверенности...
24.05.2017 в 16:23
это лазейка для мошеников. надо ее закрыть
24.05.2017 в 16:26
Все под контролем - у нас же правовое государство!
Закон работает для всех.
24.05.2017 в 16:34
лучше не рисковать.
очень интересно вернулась ли норвежская доца за своей мамо.(аферюги две)
24.05.2017 в 16:36
Однако необходимо помнить, что поверенный доверитель может отказаться от договора, отозвав доверенность до подписания договора купли-продажи квартиры.

Вот так правильно.
24.05.2017 в 16:37
Как и с машиной, только полное переоформление, чтобы потом не кусать локти.
"pablorianni":

Ай-яй-яй... И статью не прочитал и лайков не заработал.
24.05.2017 в 16:44
Ну его, в такое влазить. Пусть мама дочке дарит, а та продаёт.
24.05.2017 в 16:44
кругом обман, уйду в туман
24.05.2017 в 16:44
Ребята, зачем вы даете советы в том деле в котором не смыслите ничего?? Не знаешь -
молчи. А слухи и сплетни эти только хуже делают для человека
24.05.2017 в 16:50
Формально, представлять интересы собственника может и риэлтор, как и проверить сделку. А подпись должна быть хозяйской, вдруг собственник недееспособен и не отвечает за свои действия? Намучаешься потом.
24.05.2017 в 16:53
Формально, представлять интересы собственника может и риэлтор, как и проверить сделку. А подпись должна быть хозяйской, вдруг собственник недееспособен и не отвечает за свои действия? Намучаешься потом.
"V_T_B":

Если он не дееспососбен то на него не оформят доверенность. Короче люди, узнайте сначала как оформляются доверенности а потом комментируйте.
24.05.2017 в 16:54
В целях избежания спорной ситуации в будущем можно порекомендовать взять у поверенного (лица, который подписывает сделку по доверенности и получает денежные средства) письменное уведомление о том, что доверитель не отказывался от договора и не отзывал доверенность.


интересно .... и какую силу имеет эта бумажка?
24.05.2017 в 16:56
Формально, представлять интересы собственника может и риэлтор, как и проверить сделку. А подпись должна быть хозяйской, вдруг собственник недееспособен и не отвечает за свои действия? Намучаешься потом.
"V_T_B":

Если он не дееспососбен то на него не оформят доверенность. Короче люди, узнайте сначала как оформляются доверенности а потом комментируйте.
"Shrajk":

Доверенность, генеральная которая, выдаётся без справок из соответствующих учереждений. Как и аннулируется.
24.05.2017 в 16:56
Зачем уж тогда все эти сложности? Можно просто перевести деньги "собственнику" за границу под честное слово, как сделала жительница Барановичей в статье тутбая.
24.05.2017 в 16:57
ну во первых не гендоверенность. Сейчас оформляется доверенность на конкретную квартиру. И никаких проблем там не может быть. Все документы собираются на собственника, а не на того кто оформляет сделку. Тот кто оформляет сделку , только ставит подпись в договоре. а проверять надо всех родственников собственника. да и не оформляется доверенность у нотариуса без согласия супругов и родственников, кто имеет право собственности в этой квартире.
"Shrajk":


Лажа.
- проверить супругов и родственников нотариус не может. И это даже не его дело. особенно если это нотариус другой страны. Нотариус только удостоверяет наличие доверенность.
- доверенность можно отозвать в день сделки.
- ну и интересна тема дееспособности того, кто ставит подпись. Что происходит если на день сделки он признается недееспособным? То есть не осозновавшим последствия своих действий... аналогично дееспособности продавца.
24.05.2017 в 17:09
Ну квартира явно идёт по заниженной цене, иначе сыр-бор бы не разгорелся. Извечная жажда на халяву оторвать куш.
24.05.2017 в 17:20
Мутно.
24.05.2017 в 17:47
Пусть переоформит на дочь и дочь продаёт, раз тут находится. Это ведь Беларусь, в случае чего - никто не виноват.
"Fokewolf":


как быть если дочь уже продавала недвижимость в стране за последние 5 лет?
24.05.2017 в 18:24
И никаких проблем там не может быть.
"Shrajk":

Я был бы осторожней в столь категоричных суждениях. Одна из лежащих "на поверхности" проблем - отмена выданной доверенности непосредственно перед совершением сделки. А предлагаемая в статье схема получения у поверенного (sic!!) "письменного уведомления о том, что доверитель не отказывался от договора и не отзывал доверенность" - вообще волшебна. Мало того, что такой документ не подтверждает вообще ничего, так и его юридическое значение для целей совершения сделки непонятно. Ну выдаст доверенное лицо справку о том, что ему не известно об отмене доверенности. И будет добросовестен в этом своем заблуждении, т.к. действительно не знал, что "иностранная бабушка" еще три дня назад направила в нотариальную контору по месту удостоверения доверенности заявление об ее отмене, а соответствующее уведомление непосредственно доверенному лицу все еще идет по почте. Что это изменит? Для целей сделки подписант с отмененной доверенностью - лицо неуполномоченное распоряжаться имуществом, знал он об этом или нет.
24.05.2017 в 20:11
Как всегда агентство - пустышка и никаких рисков не несет.
24.05.2017 в 21:07
Не стоит рисковать .
24.05.2017 в 21:08
Купить-то можно. Но потом не плачься на форумах и в статьях о том, что тебя развели. Ибо идешь ты на осознанный риск. Чем выше риск, тем цена ниже средней по рынку.
24.05.2017 в 21:58
"Однако необходимо помнить, что поверенный может отказаться от договора, отозвав доверенность до подписания договора купли-продажи квартиры".

Автор статьи путает термины доверитель и поверенный - о чем дальше можно говорить???
24.05.2017 в 22:20
Однако необходимо помнить, что поверенный доверитель может отказаться от договора, отозвав доверенность до подписания договора купли-продажи квартиры.

Вот так правильно.
"Lonewolf":

Даже так неправильно - нельзя отказаться от того чего еще нет.
25.05.2017 в 1:49
Я бы не рискнул.
"alberto_rafael":

Риск дело благородное
25.05.2017 в 7:33
Если сделки по доверенности можно оспорить, то возникает вопрос: нафига вообще тогда эти доверенности???!!!!!
25.05.2017 в 7:56
Онлайнер, расскажи пожалуйста, чем закончилось дело "норвежской" бабки? А ведь там хитрая бабуля имела прописку в другом жилье и лично присутствовала у нотариуса, при нескольких независимых свидетелях! А вы тут про какую- то стремную доверенность:-). В нашей реальности- только собственник!
"Lina_321":

"бабку" отправили по месту прописки-в дом,который она сдала китайцам.
25.05.2017 в 8:19
Shr
"Micola":

Хоть раз квартиру по доверенности покупали, продавали?
25.05.2017 в 8:25
И никаких проблем там не может быть.
"Shrajk":

Я был бы осторожней в столь категоричных суждениях. Одна из лежащих "на поверхности" проблем - отмена выданной доверенности непосредственно перед совершением сделки. А предлагаемая в статье схема получения у поверенного (sic!!) "письменного уведомления о том, что доверитель не отказывался от договора и не отзывал доверенность" - вообще волшебна. Мало того, что такой документ не подтверждает вообще ничего, так и его юридическое значение для целей совершения сделки непонятно. Ну выдаст доверенное лицо справку о том, что ему не известно об отмене доверенности. И будет добросовестен в этом своем заблуждении, т.к. действительно не знал, что "иностранная бабушка" еще три дня назад направила в нотариальную контору по месту удостоверения доверенности заявление об ее отмене, а соответствующее уведомление непосредственно доверенному лицу все еще идет по почте. Что это изменит? Для целей сделки подписант с отмененной доверенностью - лицо неуполномоченное распоряжаться имуществом, знал он об этом или нет.
"SVD_BY":

Ну во первых в наших нотариальных конторах крайне неохотно принимают доверенности оформленные не в РБ. Тут действительно есть вопросы. И с такими доверенностями я посоветовал бы идти лесом. А вот целевая доверенность в РБ вполне прозрачна и при желании элементарно проверяется. В моей практике нотариус позвонила в ту контору и при сделке получила ответ оттуда, что отзыва нет. Этого вполне достаточно. А все остальные моменты абсолютно идентичны тому что ты покупаешь у собственника напрямую. Всегда даже собственник получив деньги за квартиру уже через 5 минут может подать иск в суд на отмену сделки.
25.05.2017 в 12:31
требовать у поверенного , гарантий что он знает мысли доверителя на расстоянии ? по поводу отзыва доверенности ?
Елизавета Ярмош из адвокатского бюро «Хмылко, Ярмош и партнеры» -- вы точно юридический закончили ?
25.05.2017 в 12:32
Как и с машиной, только полное переоформление, чтобы потом не кусать локти.
"pablorianni":

читать? не, некогда )))

с доверенностью (если не РБ) можно намутить при наличии умысла (тот же отзыв - самое простое, и судитесь потом с поверенным до второго пришествия).
с доверенностью РБ - в принципе сложнее с отзывом, хотя тоже возможно - телефонный разговор не приложишь к делу, а будет ли второй нотариус (да и первый) фиксировать точное время сделки - вопрос.

и с согласием супруга - есть вариант поменять паспорт и/или развод менее 3-х лет до сделки, заявить об отсутствии супруга, а затем он внезапно объявится. но тут доверенность не важна, можно и лично такое провернуть.
25.05.2017 в 12:36
требовать у поверенного , гарантий что он знает мысли доверителя на расстоянии ? по поводу отзыва доверенности ?
Елизавета Ярмош из адвокатского бюро «Хмылко, Ярмош и партнеры» -- вы точно юридический закончили ?
"faces":

в общем-то эти гарантии в лучшем случае можно применить, чтобы судиться с поверенным - но если он гол, как сокол, а квартиру отхапала обратно "норвежская бабка", то даже выигрыш - слабое утешение. и то поверенный может сказать, что его тоже подставили.
25.05.2017 в 13:44
Несмотря на весь мой опыт в сфере недвижимости - сразу же отказался бы от такого варианта. За день до сделки там за границей собственника могут признать недееспособным и начнутся большие проблемы.
26.05.2017 в 9:27
АдвакаД пишет бред. А для продажи недвижимости необходима - "Целевая доверенность" (на проведение операций с недвижимостью), а то мало ли я дам кому-то доверку, на то что-бы он мою почту забирал ))
26.05.2017 в 10:38
Большинство из написавших в глаза не видели ген.доверенности на операции с недвижимостью, полученной заграницей. Весь текст сначала выверили наши нотариусы в соответствии с нашим законодательством, потом иностранный нотариус все оформил, потом апостиль , перевод и заверение доверенности нашим нотариусом.
И прекратите видеть мошенников в каждом продавце! "Норвежская семейка" это исключение из правил.