01 февраля 2017 в 8:00
Автор: Николай Градюшко. Фото: Алексей Матюшков

Квартира с бывшим зэком в нагрузку и другие истории. Что нам пытаются продать на «вторичке»

Автор: Николай Градюшко. Фото: Алексей Матюшков

Покупка жилья — в той или иной степени всегда риск. Дольщики боятся угодить в долгострой, вторичный рынок таит свои опасности в виде квартир с темным прошлым. После приобретения недвижимости могут всплыть неприятные сюрпризы в виде внезапно объявившихся наследников, недееспособных дарителей и так далее. Что тогда? Покупатель рискует погрязнуть в судебных тяжбах и остаться на улице без денег и жилья. Зачастую распознать подвох удается на стадии предпродажной проверки квартиры. О таких случаях и пойдет речь ниже.


Первые две истории — от Вячеслава Завгороднего, директора агентства недвижимости «Пакодан».

Квартира с бывшим зэком в нагрузку

— В 2015 году к нам обратился продавец трехкомнатной квартиры на улице Беломорской, что недалеко от Комаровского рынка. Вскоре нашелся покупатель, был заключен предварительный договор, после чего мы начали тщательную проверку квартиры. В первую очередь запросили в РСЦ развернутую копию лицевого счета, где отражена вся история квартиры: кто и когда проживал в данном помещении и какие права за собой сохраняет.  Из документа выяснилось, что несколько лет назад родной брат собственника был снят с регистрационного учета без указания места убытия. Обычно расчетно-справочные центры указывают адрес, куда переезжает человек, а тут — ничего. Это насторожило.

Продавец, до последнего момента производивший самое благоприятное впечатление, рассказал, что брат якобы уехал жить в Россию и с тех пор связь с ним потеряна. Ни адреса, ни телефона. Подозрения только усилились.

Как найти этого пропавшего человека и выяснить его права на квартиру? Иногда в таких делах соседи могут дать больше информации, чем ответы на запросы из различных госорганов. Пообщавшись с людьми, живущими рядом, мы выяснили, что в квартире раньше действительно жил молодой человек, а потом внезапно исчез. По предположению соседей, из-за своего пристрастия к наркотикам парень мог оказаться в тюрьме. Запрос в МВД подтвердил эти догадки: такой гражданин в самом деле отбывает срок за преступление, связанное с оборотом наркотиков.

Какие выводы можно сделать? Своего согласия на продажу квартиры заключенный не давал. Выйдя из мест не столь отдаленных, он будет иметь полное право вселиться в помещение, где был зарегистрирован до убытия. Даже если к тому времени квартира будет принадлежать уже новым собственникам. Причем согласие новых собственников на его проживание не требуется.

Тут ясно читается корыстный умысел продавца: хотел получить полную стоимость квартиры без учета интересов своего брата. Уличенный в обмане мужчина принялся оправдываться, будто полагал, что если человек попадает в места лишения свободы, то теряет право на проживание в квартире. От сопровождения сделки мы, конечно, отказались. Объяснили покупателю ситуацию и нашли ему другую квартиру.


Вторая история — о попытке продажи двухкомнатной квартиры на улице Алтайской в Заводском районе.

Бывшая собственница — алкоголичка

— На подписание предварительного договора собственник явился с чистой копией лицевого счета. Пояснил, что в квартире не регистрировался, так как живет в другом месте. Запросив в РСЦ расширенную копию лицевого счета, мы узнали, что до момента совершения последней сделки в квартире проживала мать с двумя несовершеннолетними детьми. Местом их выписки значился населенный пункт в сельской местности. Сделали запрос в сельсовет — оказалось, такие граждане в деревню никогда не переезжали и там не регистрировались. То есть семья выписалась в никуда.

По линии МВД пришла информация, что данная семья проживает в Минске и относится к категории неблагополучных. Мать злоупотребляет алкоголем, в связи с чем готовится решение о лишении ее родительских прав и определении детей в детский дом.

В деле есть мать-алкоголичка и несовершеннолетние дети. Чем это чревато? Бывший муж предыдущей собственницы квартиры может обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной. А хороший адвокат сможет доказать, что женщина в момент подписания договора купли-продажи не отдавала отчет своим действиям, не понимала их последствий и тем самым ущемила права детей…

Есть граждане, которые втираются в доверие к алкоголикам, покупают их квартиры по бросовой цене, затем делают косметический ремонт и перепродают, зарабатывая на этом неплохие деньги. Думаю, наш клиент-продавец был из этой категории. Когда вскрылась история его квартиры, он перестал выходить с нами на связь. Видимо, попытался в дальнейшем продать свою «двушку» без посредников.


Еще две жизненные истории о квартирах с темным прошлым рассказал Андрей Кудакаев, начальник управления договорной и общеправовой работы агентства недвижимости «Твоя столица».

Спорное наследство

—  Мы работали с собственником квартиры, которая до этого продавалась раз шесть или семь. Анализируя различные документы, в том числе полученные по нашим запросам из госорганов, я обратил внимание на одну странность: в 2003 году квартира была подарена дедушкой своему родственнику, а право собственности у этого родственника возникло только в 2007 году. Видимо, по своей забывчивости счастливый одариваемый не обратился в БРТИ вовремя, а сделал это лишь спустя более чем три года, когда возникла необходимость продать квартиру.

Казалось бы, и что здесь странного? А подвох крылся в том, что дедушка-даритель умер спустя полтора года после дарения, до момента регистрации права собственности на квартиру за его родственником. И несмотря на заключенный договор дарения, юридически право собственности на квартиру все это время сохранялось за дедушкой. Следовательно, жилое помещение являлось наследственным имуществом и даже сейчас другие родственники бывшего собственника могут заявить свои права на это имущество.

Если в судебном порядке договор дарения будет признан недействительным, то затем недействительными признают и все последующие сделки с квартирой, что запустит сложный механизм взаиморасчетов между всеми бывшими собственниками. Нынешний собственник вернет квартиру предыдущему и получит назад деньги — и так по цепочке. Процесс растянется на годы. В действительности такой вариант развития событий кажется маловероятным, но в теории он возможен.

Быть может, родственники того самого дедушки даже не знают, что могут претендовать на квартиру. Либо знают, но не имеют претензий. Нынешний собственник выяснять это, скорее всего, не будет, чтобы не вводить возможных наследников в искушение. Мы отказались от сопровождения сделки, но собственник может обратиться в другое агентство или попробовать найти покупателя самостоятельно. Правда, в дальнейшем ему придется жить с волнением: а вдруг кто-то из наследников заявит-таки свои права на квартиру?

Продавец умер за день до сделки

— Последняя история также связана со смертью бывшего собственника. Недавно к нам обратился продавец, мы нашли покупателя и начали запрашивать документы для проверки квартиры, сменившей за свою историю несколько владельцев. Узнали, что пару лет назад одна из сделок совершалась с участием доверенного лица, действовавшего от имени пожилого человека. Договор купли-продажи был подписан, например, 15 января, а 30 января уже бывший собственник был исключен из лицевого счета как умерший. Это значит, 30 января свидетельство о смерти только поступило в РСЦ, смерть же наступила еще раньше. Когда именно? Это ключевой вопрос. Запросив дополнительную информацию, мы с удивлением узнали, что бывший собственник скончался за день до совершения сделки.

При таких обстоятельствах доверенность должна быть аннулирована, но сделка все-таки была совершена. Вероятно, нотариус допустил ошибку. Выяснение этих обстоятельств уже не входит в нашу компетенцию. В случае возникновения претензий со стороны возможных наследников в данном случае также может быть запущен механизм признания той и последующих сделок недействительными. Предвидя возможность такого сценария, мы отказались работать с нынешним собственником.

Запрашивая информацию в РСЦ, УВД, нотариальных конторах, наркологических и психоневрологических диспансерах, риелторы, как сквозь сито, отсеивают подозрительные квартиры. К сожалению, даже проверка по всем доступным базам данным не всегда может обезопасить покупателя от имущественных претензий продавца или третьих лиц. Такие случаи редки, но они бывают. Как пример — история, опубликованная на Onliner.by два месяца назад. Семья купила двухкомнатную квартиру в Зеленом Луге, проведя сделку через агентство недвижимости. Получив $50 тыс. в эквиваленте, собственница исчезла, а ее мать отказалась освобождать квартиру и пытается сейчас признать недействительным договор дарения, заключенный с дочерью еще в 2015 году. Пенсионерка якобы не отдавала отчет своим действиям, когда подписывала документы. Сейчас дело рассматривается в суде Советского района Минска. Мы следим за процессом и вскоре расскажем, чем все закончилось.

Читайте также:

Перепечатка текста и фотографий Onliner.by запрещена без разрешения редакции. nak@onliner.by