Многофункциональный комплекс «Фарфоровый» задумывался как жилье особого формата. С соответствующей ценой метра. Презентуя проект на своем сайте, застройщик не чурался слова «премиум». Дольщики это хорошо запомнили. И когда получили ключи от квартир, начали сверять ожидания и реальность. Они, увы, разошлись. За три года существования ЖК у новоселов накопился внушительный список претензий. Застройщик же утверждает, что значительная часть проблем связана не с качеством строительства, а с равнодушным отношением жильцов к имуществу и бездействием товарищества собственников, которое должно заниматься обслуживанием дома.
Еще 15 лет назад территория, на которой сейчас находится жилой комплекс, была «забросом». Здесь, практически в центре города, располагался Минский фарфоровый завод. Давно опустевший. Участок с солидным обременением — производственными корпусами, которые необходимо было сносить, — не решался взять в оборот ни один девелопер. И только в 2013 году случилось чудо: на очередной аукцион за право застройки четырех с лишним гектаров вышли сразу два участника. Победа осталась за компанией «Инфореалт», о которой мало кто из потенциальных дольщиков тогда знал.
К освоению старой-новой локации было приковано внимание многих минчан. И проект, который анонсировали, не разочаровал: интересная архитектура, современное оформление фасада, модные инженерные штучки. Смущала разве что цена: метр в «Фарфоровом» был дороже, чем в среднем по рынку. Но на то они и «квадраты» премиум-класса (по крайней мере, так их позиционировал застройщик).
Территория ЖК тоже не должна была разочаровать дольщиков: в центре — бульвар с каналом и красивым ландшафтом, рядом — спа с бассейном, кафе, боулинг… В общем, жилье с картинки, в котором так приятно представлять свою ежедневную рутину.
На данный момент два дома уже сданы в эксплуатацию, третий еще строится. В квартале предлагают жилье разного формата — найти можно даже варианты с террасами. Но есть у квартир и кое-что общее: французские балконы, приточно-вытяжная вентиляция и другие «плюшки». Цены соответствующие: прямо сейчас на сайте «Фарфорового» стоимость «квадрата» стартует от $2100 по курсу и достигает $3400.
Мы встречаемся с собственниками возле дома №59. Разговор сразу приобретает эмоциональный характер: люди перебивают друг друга, торопятся высказаться. Атмосфера немного нервная — видно, что у минчан накопилось немало претензий и раздражения. Насколько они обоснованы и касаются непосредственно застройщика — разберемся.
— Наш дом сдали в эксплуатацию три года назад. Кто-то живет здесь полгода, кто-то еще не въехал, но уже волнуется из-за состояния здания и прилегающей территории, — объясняет одна из собственниц. (Представляться герои не хотят, показывать лица — тоже.)
Первое, на что обращают внимание новоселы, — текущие козырьки подъездов.
— Во время дождя подъезды просто «плачут». В местах примыкания козырька к стене нужна дополнительная герметизация. Холлы у нас выносные, и когда идет ливень — там целые лужи. Во втором доме эту ошибку уже учли, там фойе спрятаны, а у нас все заливает. И эта проблема коснулась абсолютно всех подъездов, — разводит руками девушка в очках.
Собственники показывают дефектный акт — устранить недочеты должны были до 30 июля. Однако, по словам собеседников, козырьки продолжают протекать.
Вода затапливает не только подъезды, но и лифтовые шахты, лоджии в некоторых квартирах, утверждают люди. А еще страдает паркинг — судя по видео, которым поделились с журналистами, там во время сильных дождей тоже наблюдаются проблемы. Сняты они, по словам жильцов, в июне этого года.
— Застройщик постоянно переносит сроки. Перекладывает вину на подрядчика, тот — обратно на застройщика или на субподрядчиков. Решить проблемы постоянно что-то мешает: то погода, то отсутствие строителей… Все вроде бы и согласны устранить дефекты, но по факту никто ничего не делает. С такими темпами работ скоро истечет и гарантия от застройщика — осталось всего полтора года, — добавляют собравшиеся.
Недовольство жильцов касается и качества использованных материалов. В подъездах установлены панорамные лифты, и в одном из них в нескольких местах треснуло стекло.
— Нам кажется, что в доме поставили совсем не то стекло, что заявлено в проекте. В итоге у нас испорчен вид и есть постоянные опасения, что трещины будут появляться дальше. Ситуация дошла до того, что в конструкции начали использовать металлические шесты. Их поставили не так давно — видимо, чтобы укрепить витражи, — объясняет мужчина в сером худи.
Жильцы указывают и на состояние металлоконструкций у подъездов:
— Смотрите, вот эти опоры, которые держат козырьки, — они все в ржавчине. Такое ощущение, что металл никак не обработали, ну или красили прямо под дождем.
— К фасаду тоже есть вопросы — снизу он пошел трещинами, а ведь дому всего три года. Что дальше будет?
На участке, который показали минчане, навскидку около 5—10 таких трещин — мелких и побольше. Все здание мы не осматривали, так что судить о масштабах «разрушения» не беремся.
Отдельная тема — лестница, которая является одним из основных выходов из ЖК.
— Смотрите, можно ли в новом доме премиум-класса положить ступени из остатков? — возмущается один из собственников. — Сама конструкция небезопасная. Зимой намерзает лед, в дождь — скользко. Почему бы не сделать сетчатую металлическую лестницу, через которую вода и снег уходили бы вниз?
К тому же, отмечают люди, для семей с детьми и маломобильных жильцов лестница совершенно неудобная: нет пандуса, спуститься с коляской сложно.
По нашему же мнению, лестница выглядит вполне обычно. Просто ее, как и тротуары, во время снегопада надо чистить. При определенных погодных условиях наледь и утоптанный до скользоты снег будут формироваться в том числе и на сетчатой металлической лестнице. И слететь с такой «жестко-угловатой» конструкции можно с куда большими последствиями.
Есть у собственников претензии и к инженерным системам. Проблема с отоплением, о которой мы писали год назад, по их словам, так и не исчезла. В осенне-зимний период в квартирах холодно, но проверить это в начале сентября невозможно.
К приточно-вытяжной вентиляции, которая, по идее, вещь очень даже хорошая, у новоселов тоже вопросы:
— Система гудит так, что невозможно находиться в комнате. Многие просто ее отключают, потому что жить с этим невыносимо. А кто-то переносит установки из санузла в лоджию. Похоже, мощности рассчитаны неправильно, но документов от застройщика мы добиться не можем. В итоге все равно приходится открывать окна, чтобы проветрить помещение.
Один из жильцов прислал видео, как гудит приточно-вытяжная вентиляция.
Однако больше всего вопросов у владельцев квартир к благоустройству территории.
— Асфальт местами провалился, детские площадки в плачевном состоянии: краска ободрана, конструкции выломаны, резиновое покрытие просело — ребенок может легко подвернуть ногу. Эту площадку покупали то ли за $25 000, то ли вообще за $50 000. В прошлом году мы делали пропитку, но за год все снова пришло в негодность. Некоторые снаряды на площадке сломаны, у скамеек вырваны доски… — рассказывают жильцы.
Главной причиной этих бед собственники называют открытую территорию комплекса:
— Наших детей здесь процентов двадцать всего. Остальные — из соседних дворов. Приходят сюда и портят наше имущество. Вечером шум, крики — возле дома тусуются подростки, а мусорки забиты бутылками из-под пива. И как с ними бороться? У меня окна детской выходят на площадку — ребенок не может уснуть.
Понять возмущение собственников можно, но ведь дети и подростки, гуляющие на площадке соседнего дома, — история, знакомая любому открытому двору в городе. Непонятно только, почему эти грехи записываются на счет застройщика: закрытую территорию он никогда не обещал. Гонять чужих детей тоже не в компетенции девелоперов. Состояние детской площадки, на которое сетуют новоселы, — прямая забота товарищества. И да, дерево, круглый год находящееся под открытым небом (да еще с такой нагрузкой в виде активных детей), нуждается в уходе.
Жильцы хотели сделать закрытый двор своими силами: собирали подписи и были готовы оплатить установку забора, шлагбаума и так далее. Однако получили несколько отказов, в том числе от Мингорисполкома. Причина — «согласно требованиям технических нормативных правовых актов территория многоквартирного жилого дома не подлежит ограждению в соответствии с условиями эксплуатации».
— По логике застройщика, квартал должен быть проходным. Но мы, как жители, хотим камерности, закрытости, хотим организовать свой быт, — возмущены люди, которые на рендерах четко видели, что огороженная территория не предусмотрена.
Что будет с тем самым модным бульваром, тоже до сих пор неясно.
— Никто не знает, что там будет. На рендерах изображен канал с мостиками, фонтан, скульптуры, деревья… А по факту там сейчас котлован, огороженный строительным забором. И наблюдаем мы его из окон уже три года.
Отметим, что возведение комплекса еще не завершено, поэтому говорить о том, что бульвара не будет в том виде, в котором обещал застройщик, пока преждевременно.
И все же реальные проблемы есть — те же текущие козырьки подъездов, потопы в паркинге. И за это действительно нужно спрашивать с застройщика.
За комментарием мы обратились к застройщику МК «Фарфоровый» — компании «Инфореалт». Представители организации согласились поговорить лично, что в таких конфликтных ситуациях происходит далеко не всегда. Журналистам удалось пообщаться с директором компании Ириной Рондель.
— Существует установленный порядок: в случае обнаружения дефекта в течение гарантийного срока, а по работам это пять лет со дня ввода объекта, эксплуатирующая организация (в данном случае — в лице председателя товарищества собственников) должна обратиться к застройщику письменно (или устно, если вопрос простой и не требует дальнейшей переписки с подрядной или монтажной организациями, а также с поставщиками). Организуется комиссия, составляется дефектный акт, дается срок на устранение и выполняются работы. Так функционируют все застройщики, и мы тоже, — подчеркивает собеседница. — Если же дефект появился в процессе эксплуатации, его должна устранить организация, обслуживающая здание. В данном случае это ТС.
— Новоселы жалуются, что во время дождя текут козырьки подъездов и до сих пор не проведены работы по устранению протечек.
— Да, козырьки действительно текли — в ходе комиссионного осмотра были обнаружены скрытые дефекты, допущенные подрядчиком. По двум из них работы были выполнены еще в прошлом году. В этом году выявили еще один проблемный козырек, сейчас он в работе. Думаю, его починят в ближайшее время.
— Жильцы говорят, что текут абсолютно все подъезды.
— Говорить можно все что угодно. Для устранения дефекта нужно официальное обращение. На все письма, которые приходят от ТС, мы реагируем. Никогда умышленно с ответом не затягиваем.
— Собственники утверждают, что во время дождя течет еще и подземный паркинг...
— Застройщику такая проблема не была доведена.
— Но у владельцев квартир есть видео, на котором отчетливо видно, как плывет паркинг…
— У них может быть множество видео, но мы ведь не знаем, где и когда зафиксированы эти случаи. У нас действительно протекал паркинг соседнего 61-го дома. Может быть, съемка сделана именно там.
— Жильцы хотят знать, с чем связана частая поломка ворот, ведущих в паркинг, и когда будет обеспечена их бесперебойная работа?
— Ворота были повреждены транспортными средствами жильцов в ходе эксплуатации. Частые поломки также связаны с отсутствием сервиса — механизмы нужно смазывать и т. д. Почему до сих пор не заключен договор с обслуживающей организацией — это вопрос к ТС.
— Почему спустя три года после сдачи дома элементы фасада и оборудования ржавеют, покрываются трещинами и приобретают неэстетичный вид? Как вы оцениваете качество использованных материалов и работ?
— У застройщика нет обращений на эту тему. Однако важно понимать, что любой дом — это сложнейший инженерный механизм, который требует постоянного контроля, надзора и ухода. Металлические конструкции нужно подкрашивать, к фасаду — относиться аккуратно. А жильцы варварски сверлят отверстия, устанавливают наружные блоки кондиционирования, что приводит к повреждениям элементов фасада. Трещины могут возникать и из-за механических ударов, но это требует дополнительной проверки.
По примененным в комплексе материалам за много лет не было нареканий на других объектах. Важна бережная эксплуатация.
— Почему в некоторых панорамных лифтах появились трещины на окнах? Когда стекла будут заменены?
— Застройщику известен один такой факт, который заявлен недавно, по прошествии трех лет после ввода дома — в то время, когда усадка дома уже произошла. Этот дефект, очевидно, был вызван неправильной эксплуатацией лифтовой шахты.
— Люди считают, что проблема в некачественных стеклах, установленных не по проекту…
— Это не так. Мы заказывали остекление специально из Санкт-Петербурга — оно очень дорогое, зеркальное, энергосберегающее. Мы изначально делали упор на качественные материалы и старались привлекать крупные устойчивые организации, которые хорошо выполняют свои обязательства.
— Собственники утверждают, что в их квартирах плохо греют батареи. Решается ли как-то эта проблема?
— Система отопления дома и каждого этажа при вводе здания в эксплуатацию была отлажена и сдана надзорным органам в установленном порядке. При выполнении ремонтов собственниками самовольно производились работы по демонтажу или переносу радиаторов, установке устройств непроектной мощности, что приводило к разбалансировке системы отопления и изменению ее параметров. Это нарушение действующего законодательства. Вмешательство в инженерные системы здания без разработки соответствующей документации запрещено. Но даже при этих дефектах, допущенных жильцами при ремонтах, температурные санитарные нормы в доме соблюдаются.
Для устранения проблем необходимо выполнить обследование, принять решение, каким образом можно сбалансировать систему, и разработать проектное решение на основании изменений, проведенных жильцами.
— Новоселы жалуются, что приточно-вытяжная вентиляция работает некорректно.
— Эта система — сложный инженерный аппарат, который надлежит обслуживать каждые 3—6 месяцев. Как и в автомобиле, в ней необходимо периодически менять масло и т. п. Жильцы, которые не хотят обслуживать эти установки или заключать договоры на обслуживание, получают проблемы. Хотя сама система имеет большое преимущество при правильном уходе.
— Люди считают, что благоустройство дворовой территории выполнено не в том объеме и не того качества, которое изначально заявлялось.
— Благоустройство выполнено в полном объеме в соответствии с проектной документацией. Однако эксплуатирующая организация 59-го дома с первого года полностью запустила уход за территорией: все цветы завяли, кусты не развиваются, деревья засохли, трава выгорела, виноградник, дополнительно посаженный застройщиком вдоль всего ограждения дома, был скошен под ноль.
Чтобы убедиться в отношении жильцов 59-го дома к своему благоустройству, достаточно посмотреть на соседний 61-й дом, где территория благоухает и жильцы всем довольны, так как они заботятся о своем окружении и ухаживают за ним.
Как нам показалось, соседний участок действительно выглядит лучше и свежее. Но об этом говорили и сами жильцы 59-го дома. Они думают, что при вводе в эксплуатацию соседнего здания, а также прилегающей территории, застройщик учел предыдущие ошибки и сделал все более качественно.
— Жильцы обеспокоены, что детская площадка, установленная во дворе, уже через три года пришла в негодность: облезла краска, есть поломанные элементы, покрытие кое-где просело. Кто отвечает за качество установленного оборудования и его обслуживание? Планируется ли замена или ремонт?
— Для жильцов дома мы закупали новое уникальное игровое оборудование от американской компании Rainbow. Оно довольно редкое и дорогостоящее — сейчас такое уже не найдешь. Подобных площадок в городе практически нет. Оборудование изготовлено из канадского красного кедра — он не рассыхается, не делает заноз, но требует регулярной обработки: пропитки и покраски раз в полгода. Производитель об этом предупреждал. Однако за три года эксплуатирующая организация выполнила покраску лишь один раз. Гарантия производителя распространяется только на заводские дефекты, но не на стертую краску или механические повреждения. Мы передали жильцам качественный и очень дорогой продукт, но если за ним не ухаживать, со временем он теряет вид.
Все малые архитектурные формы — скамейки, урны, контейнерные площадки из натурального дерева — также должным образом не обслуживаются эксплуатирующей организацией.
— Рассматривалась ли застройщиком возможность сделать территорию комплекса закрытой?
— Изначально комплекс задуман как многофункциональный общественный центр с семейной концепцией, где можно жить, работать и отдыхать, безопасно и свободно перемещаясь в границах пешеходного квартала. На первых этажах зданий расположены кофейни, цветочный магазин, тренажерный зал, салоны красоты, пункты выдачи маркетплейсов, офисы и другие службы сервиса. Такая концепция не предполагает закрытую территорию и ограниченный доступ.
Считаем, что жильцам 59-го дома необходимо поработать над бесхозяйственным отношением к своей собственности. Нам, как застройщику, больно смотреть, как они убивают общее имущество, в которое мы вложили душу и большие деньги, — лифты, подъезды, малые архитектурные формы, озеленение и благоустройство.
Понимаете, это просто конфликтные люди, которые с 2019 года ведут агрессивную политику по отношению к застройщику. Мы вели чат с дольщиками, где предлагали участвовать в создании общего имущества дома — выбирать дизайнерские решения и т. д. В чате 59-го дома некоторые жильцы изначально вели себя крайне враждебно. Что бы мы ни предлагали, они реагировали одинаково: «Застройщик плохой по определению, хочет обмануть, сделать некачественно». Для сравнения, жильцы 61-го дома не проявляли такого отношения.
Эти агрессивно настроенные дольщики сначала проголосовали за наш проект своими деньгами, а потом стали «плевать в колодец, из которого пьют». Почему-то никто из них не продал свою квартиру в нашем комплексе, несмотря на то, что цены за это время сильно выросли, — они бы хорошо заработали.
Остальные жильцы не хотят с ними связываться и ждут, когда эти товарищи устанут и отойдут от дел ТС.
Большинство собственников нашего комплекса всем довольны, некоторые даже порекомендовали приобрести здесь жилье своим близким, друзьям и знакомым. Среди наших сотрудников тоже есть жильцы 59-го дома — все довольны.
— В рекламных материалах при продаже квартир обещалось создание бульвара с рекой и мостиками. Будет ли он построен и в какой срок?
— Бульвар будет построен. Задержка по его вводу связана с инженерными коммуникациями, которые находятся на участке. На территории комплекса 16 очередей строительства. Бульвар как раз и является 16-м в этом списке. После прокладки всех необходимых сетей и их приемки эксплуатирующими организациями благоустройство бульвара будет выполнено в соответствии с проектом, согласованным со всеми городскими службами. Сдается бульвар пусковыми комплексами. Первый надеемся ввести в эксплуатацию в этом году.
Есть о чем рассказать? Пишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро
Перепечатка текста и фотографий Onlíner без разрешения редакции запрещена. ga@onliner.by